Decidi levantar alguns subtemas sobre os principais problemas ocorridos na compra de um imóvel na planta, por tópicos, juntando jurisprudência (decisões de um Tribunal repetidas sobre dado assunto) que comprovam o entendimento sobre os referidos temas, além de eventual doutrina (escritos de um profissional de renome) comprovando a força desses tipos de ações judiciais que detalharei, independentemente da opinião deste modesto escriba.
COMISSÃO IMOBILIÁRIA, SATI E DEMAIS COBRANÇAS OCORRIDAS NO ESTANDE DE VENDAS DAS CONSTRUTORAS/INCORPORADORAS:
Como se nota das decisões abaixo, a comissão imobiliária, a SATI (serviço de assessoria técnico imobiliária) ou outros encargos similares com outras nomenclaturas impostos pelas vendedoras de imóveis são ilegais, eis que: a) a imobiliária foi contratada pela construtora/incorporadora; b) trata-se de venda casada, impossibilitando a escolha da imobiliária pelo futuro morador; c) o prestador de serviço é suspeito, já que observa os interesses do vendedor; d) não há pessoalidade com o corretor, pois a situação, após o pagamento do sinal ou da assinatura da promessa de venda e compra é tratada com terceiros, quase que sempre; e) o contrato de aquisição é de adesão, descabendo qualquer discussão pelo adquirente; f) o consumidor vai ao estande de vendas e não a uma imobiliária para adquirir o imóvel. Neste sentido, assim decidiu o Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ/SP):
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA. Imóvel para entrega futura Pagamento de quantias consideradas indevidas Ação de repetição de indébito proposta pelos compradores Sentença de improcedência Apelação dos autores Negociação de imóvel na planta ? Ajuste prévio entre vendedora e corretora para esta atuar segundo interesses daquela, levando o imóvel a conhecimento do consumidor Imposição do pagamento da comissão de corretagem ao adquirente Típica hipótese de "venda casada" verificada Abusividade Inteligência do artigo 39, inciso I, do Código de Defesa do Consumidor Precedentes Cobrança abusiva de serviço de assessoria técnico-imobiliária e jurídica Precedentes Má-fé autorizadora do acolhimento do pedido de devolução em dobro não verificada Apelação parcialmente provida.
0033266-58.2011.8.26.0562 Apelação, Relator(a): Carlos Henrique Miguel Trevisan, 4ª Câmara de Direito Privado, Data do julgamento: 17/10/2013
COMPROMISSO DE VENDA DE COMPRA Promitente compradora que pleiteia o reconhecimento da abusividade do contrato de adesão, e a restituição de valores pagos a título de comissão de corretagem e serviços de assessoria técnico-imobiliária (SATI) Sentença de improcedência Reforma parcial Fato de o contrato ser de adesão não implica, por si só, abusividade Comissão de corretagem efetivamente devida pela adquirente Custos da intermediação que, ainda que não previstos expressamente no contrato, foram informados à promitente compradora no momento da aquisição e seriam repassados, ainda que de forma indireta, à compradora Indevida, porém, a cobrança por assessoria técnico-imobiliária, sem comprovação do serviço útil prestado Dever das rés de restituir, solidariamente e em dobro, os valores pagos a este título Sucumbência recíproca Recurso parcialmente provido.
1016888-67.2013.8.26.0100 Apelação, Relator(a): Francisco Loureiro, 6ª Câmara de Direito Privado, Data do julgamento: 17/10/2013
ATRASO NA ENTREGA DA OBRA
Segundo se observa dos acórdãos abaixo colacionados, a falta da entrega do imóvel no prazo legal gera mora. Causando o dever de indenizar da construtora/incorporadora. Sendo que alguns julgados muito complacentes aguardam o prazo de carência de 180 dias inventado pelas construtoras, conforme se infere a seguir:
INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E LUCROS CESSANTES CONTRATO IMOBILIÁRIO ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO Demora injustificada, ultrapassado em muito o período de carência de 180 dias previstos no contrato Mora das rés incontroversa Sentença de parcial procedência para a condenação da ré à devolução de forma simples dos valores cobrados a maior Manutenção Cabimento da multa moratória estabelecida no contrato Sentença mantida Apelo improvido.
0027680-06.2012.8.26.0562 Apelação, Relator(a): Luiz Ambra, 8ª Câmara de Direito Privado, Data do julgamento: 30/10/2013
CONTRATO IMOBILIÁRIO Atraso injustificado na entrega da obra, superior ao prazo de tolerância estabelecido no contrato, incluídos os 180 dias de tolerância nele previstos Inadmissibilidade Saldo residual que deve ser monetariamente atualizado na data de entrega contratualmente prevista Condenação da ré ao pagamento dos locativos e despesas inerentes ao imóvel, pelo interregno entre o início da mora contratual até a efetiva entrega das chaves Dano moral inexistente Sucumbência recíproca Apelos parcialmente providos.
0115954-71.2012.8.26.0100 Apelação, Relator(a): Luiz Ambra, 8ª Câmara de Direito Privado, Data do julgamento: 09/10/2013
Discorda-se dos julgados acima quanto ao prazo e não sobre a ocorrência de dano moral, pois tal prazo de tolerância, além de não ser razoável, pois as construtoras têm como prever o prazo final de uma construção, mesmo considerando o caso fortuito e a força maior, ao passo que tal prazo elastecido viola o Código de Defesa do Consumidor (CDC).
Essa é a opinião da qual comunga uma das maiores autoridades do ramo imobiliário, qual seja, o professor Luiz Antonio Scavone Junior [Advogado, Administrador pela Universidade Mackenzie, Mestre e Doutor em Direito Civil pela PUC-SP, Professor e Coordenador do Curso de pós-graduação em Direito Imobiliário da EPD, Professor de Direito Civil e Mediação e Direito Arbitral nos cursos de graduação da Universidade Presbiteriana Mackenzie e da FAAP. Autor de diversas obras e, entre elas: Direito Imobiliário – teoria e prática (Ed. Forense) e Juros no Direito Brasileiro (RT).], ao assim destacar em seu site (In: https://www.scavone.adv.br/index.php?O-atraso-na-entrega-das-obras-ficou-barato-para-as-construtoras; visitado em: 04/11/13), deste modo:
No contrato bilateral, a prestação de uma das partes tem como causa, como motivo de sua existência, a obrigação do outro contratante. Se o adquirente cumpre a sua obrigação (pagamento do preço), é porque vislumbra, além das demais obrigações da construtora, a efetiva entrega do imóvel na data convencionada.
É preciso observar que as obrigações de entrega das obras qualificam-se como prestações positivas (dar e fazer) e líquidas (certas quanto a sua existência e determinadas quanto ao seu objeto.
O seu inadimplemento constitui de pleno direito em mora o devedor (independentemente de notificação ou qualquer outra providência do credor), acorde com o art. 397. do Código Civil.
É a consagração do princípio segundo o qual dies interpellat pro homine (o dia do vencimento interpela pelo homem).
Assim, além da resolução do contrato por inadimplemento, expressamente possibilitada pelo art. 35, III, do Código de Defesa do Consumidor e art. 475. do Código Civil, o inadimplente responderá pelos prejuízos a que der causa, ou seja, as perdas e danos materiais (danos emergentes, inclusive morais) e lucros cessantes.
OBRIGAÇÕES DE TAXAS CONDOMINIAIS E IPTU APENAS NA ENTREGA DAS CHAVES
Sob mais esse ângulo, os contratos e regulamentos relativos à área de compra e venda de imóveis se afiguram como leoninos, eis que repassam ao adquirente os encargos de IPTU (isso quando o IPTU da obra toda ainda não foi individualizado, cobrando o erário o valor global da massa condominial) e condomínio, antes mesmo dele ter a posse do imóvel, visto que somente com a tradição do imóvel (desde que terminado e habitável), que se perfectibiliza com a entrega das chaves (imissão na posse), que a posse transmitida se completa. Nesta esteira, o julgado abaixo:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO PROPOSTA PELOS PROMISSÁRIOS COMPRADORES. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. ADMISSIBILIDADE. HIPÓTESE EM QUE A RÉ NÃO COMPROVOU NÃO TER HAVIDO DESÍDIA QUE IMPEDIU A FORMALIZAÇÃO DO NEGÓCIO. PROVA TESTEMUNHAL, NO CASO, QUE CONFIRMOU O REITERADO FORNECIMENTO DE DOCUMENTOS PELOS COMPRADORES PARA OBTENÇÃO DO FINANCIAMENTO E PAGAMENTO DO PREÇO. INVIABILIDADE DA COBRANÇA DE IPTU E CONDOMINIO. RESTABELECIMENTO DO STATUS A QUO QUE DEVE SER OBSERVADO. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES DESEMBOLSADOS QUE SE REVELOU ADEQUADA. AÇÃO JULGADA PROCEDENTE. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO IMPROVIDO.
0906327-05.2012.8.26.0037 Apelação, Relator(a): Vito Guglielmi, 6ª Câmara de Direito Privado, Data do julgamento: 17/10/2013
INDENIZAÇÕES. DANO MATERIAL. VALOR DA LOCAÇÃO
Concorde com o decisório abaixo, não entregando a construtora/incorporadora no prazo estipulado o imóvel (responsabilidade objetiva, pois se trata de relação de consumo), provando-se o devido nexo causal entre o atraso na entrega do imóvel e os demais danos daí decorrentes, deverá a construtora/incorporadora indenizar o consumidor, além do atraso em si. Contudo, em regra, o dano material, lucro cessante (imóvel a ser alugado)/dano emergente (imóvel a ser usado), vai pela via de que deverá a empresa que não entregou o imóvel pagar os aluguéis (mês a mês; ou 0,5% do valor do imóvel) e o condomínio do período em que o imóvel deveria estar pronto e não ficou, a verificar:
CIVIL E PROCESSO CIVIL. COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL PARA ENTREGA FUTURA. ATRASO ENTREGA DA OBRA. INDENIZAÇÃO. DANOS MORAIS E MATERIAIS. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. EXCLUSÃO DANOS MORAIS. CLÁUSULA CONTRATUAL. PRORROGAÇÃO AUTOMÁTICA PARA ENTREGA DA OBRA. VALIDADE. ATRASO DE UM ANO NA ENTREGA DO BEM IMÓVEL. CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR NÃO PROVADOS. DANOS MATERIAIS, MORAIS E LUCROS CESSANTES. CARACTERIZAÇÃO. INDENIZAÇÃO CABÍVEL. PRELIMINAR REJEITADA. RECURSO DOS AUTORES PARCIALMENTE PROVIDO. DESPROVIDO O RECURSO DA RÉ. Ação de indenização por danos materiais e morais, sob alegação de descumprimento de cláusula fixadora de prazo para entrega de bem imóvel. Validade da cláusula que prorroga automaticamente o prazo para entrega de imóvel adquirido para entrega futura. Autor tinha plena ciência do prazo de tolerância. Excludentes de responsabilidade não provadas. Atraso superior a um ano. Pagamentos de aluguéis e condomínio devidos na forma fixada pela r. sentença. Cabimento de indenização por lucros cessantes, até mesmo em razão de previsão contratual. Danos morais. Constrangimento e dissabor decorrentes do descumprimento contratual. Fixação em R$10.000,00. Decisão reformada nesse capítulo. Preliminar rejeitada. Recurso dos autores parcialmente provido. Recurso do réu não provido.
0133416-41.2012.8.26.0100 Apelação, Relator(a): Edson Luiz de Queiroz, 5ª Câmara de Direito Privado, Data do julgamento: 30/10/2013
INDENIZAÇÕES. DANO MORAL
Outro ponto já consagrado pela doutrina e pela jurisprudência se trata de que a ocorrência de um desses casos ou de todos eles acima enfocados poderá gerar dano moral. O que pode ser agravado, por exemplo, no caso de um casado que contraiu núpcias recentemente, considerando que iria para o imóvel novo e ele não ficou pronto no prazo imaginado. A frustração, a necessidade da ajuda de terceiros é presumida, não sendo mero dissabor, redundando, assim, em flagrante dano moral.
Concluindo que o dano moral ainda é superficial perante a Justiça, assim também entende Alexandre Berthe Pinto (In: PINTO, Alexandre Berthe. Dano moral por atraso na entrega do imóvel adquirido na planta. Jus Navigandi, Teresina, ano 18, n. 3745, 2out. 2013. Disponível em: <https://jus.com.br/artigos/25446/dano-moral-por-atraso-na-entrega-do-imovel-adquirido-na-planta>. Acesso em: 5 nov. 2013), criticando que, sob o argumento da indústria do dano moral, muitos juízes têm condenado, quando entendida a ocorrência do dano moral, em parcos valores as empresas do ramo.
Adiciono que, tudo isso se deve ao fato de alguns juízes ainda não estarem imbuídos dos espíritos protetivos (considerando a hipossuficiência e a vulnerabilidade do consumidor, havendo, também, situações inexplicáveis) do Código de Defesa do Consumidor e de vários princípios que fomentaram o atual Código Civil, como o da eticidade, dever de informação, lealdade, função social do contrato, combate a onerosidade excessiva, além de constitucionais, como o da proporcionalidade e da razoabilidade.
Segue singelo acórdão do Superior Tribunal de Justiça, considerando a ocorrência de dano moral, com o atraso na entrega do imóvel, a saber:
RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE RESPONSABILIDADE CIVIL - AQUISIÇÃO DE UNIDADE IMOBILIÁRIA EM CONSTRUÇÃO - ENTREGA DO IMÓVEL COM ATRASO - DEFEITOS NA CONSTRUÇÃO - DESCUMPRIMENTO DO CONTRATO PELO CONSTRUTOR - DANO MATERIAIS E MORAIS - COMPENSAÇÃO COM ANTECIPAÇÃO DA QUITAÇÃO DO DÉBITO TOTAL DO IMÓVEL - DECISÃO ULTRA PETITA - OCORRÊNCIA - RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO.
1.- Configura-se julgamento ultra petita quando o julgador decide a demanda além dos limites do pedido formulado petição inicial.
2.- Verificando-se a ocorrência de julgamento ultra petita, admite-se o decotamento do provimento judicial concedido em maior extensão do que o pedido formulado.
3.- Recurso Especial provido em parte para decote de condenação a fato não constante do pedido, bem como para decotar assim a condenação por danos morais.
REsp 1352962 / PB - RECURSO ESPECIAL 2012/0209823-1, Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, Data do Julgamento, 07/05/2013, Data da Publicação/Fonte, DJe 20/05/2013
CONCLUSÕES
Desta forma, conclui-se que:
A cobrança de comissão imobiliária ou correlatos são ilegais, assim como a SATI (Serviço de Assessoria Técnica Imobiliária) e as diferenças em financiamentos (conforme acórdão do item 02, acima), principalmente se o atraso na entrega da obra acabou por atrapalhar o financiamento imobiliário;
O atraso na entrega da obra é ilegal, independentemente de prazo de carência;
O pagamento do IPTU e do condomínio são de responsabilidade da construtora/incorporadora, já que, o consumidor deve pagar por tais encargos acessórios ao imóvel apenas com o recebimento das chaves;
Cabe indenização por dano material por todos os transtornos ocorridos, seja pelo atraso na entrega da obra, seja pela cobrança ilícita da comissão imobiliária, seja pela restituição do IPTU ou dos encargos condominiais, inclusive de forma dobrada, já que não há engano justificável por tais cobranças, dia a dia reiteradas pelas construtoras/incorporadoras;
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Cabe indenização por dano moral, quando comprovados o desgaste emocional, o desrespeito aos direitos do consumidor, coadunando-se o devido nexo de causalidade à ocorrência ensejadora do dano praticado pela construtora/incorporadora; inclusive, com a perda do tempo útil. Infelizmente, os valores reparatórios brasileiros são módicos, mas, com bastente luta, poder-se-á criar uma nova mentalidade indene, capaz de reparar e, didaticamente, impingir um espírito de responsabilidade social das empresas que atuam no ramo imobiliário; para isso, deve-se provocar o Judiciário por meio de ações bem fundamentadas, já que a indústria de desrespeito ao consumidor é um mal latente.
