1. INTRODUÇÃO
O presente trabalho tem como objetivo desenvolver um conciso estudo acerca do instituto da usucapião administrativa no Novo Código de Processo Civil (CPC) brasileiro, que entrou em vigor no ano de 2015, com o atual enfoque no tratamento conferido ao tema.
O objetivo geral se propõe a evidenciar o reconhecimento pelo legislador da relevância da temática, pois agasalhou o aludido instituto no novel Codex, atendendo aos reclamos da sociedade.
O objetivo específico do trabalho diz respeito ao aceno à desburocratização e simplificação permitida pelo Estado brasileiro, ao menos neste item.
2. USUCAPIÃO: UMA DEFINIÇÃO
Cumpre ressaltar inicialmente que a usucapião é, sinteticamente, o direito que a pessoa adquire devido à posse de um imóvel ou móvel, por utilizá-lo por determinado tempo, conforme registra o vigente Código Civil.
Nesse andar, é possível usucapir um imóvel sem a existência de um contrato de compra e venda ou até mesmo existindo referido documento quando, por exemplo, temos que o imóvel foi adquirido e efetivamente pago, sem que o comprador ainda não obtivesse a escritura definitiva.
É necessário que sejam atendidos os pré-requisitos determinados em lei, em específico, o Código Civil e a Constituição Brasileira. Os elementos que devem, obrigatoriamente, ser observados são:
1 - Que o possuidor que efetuar o pedido de usucapião, verdadeiramente esteja no imóvel com escopo de posse, explorando o bem sem subordinação a quem quer que seja, com exclusividade, como se proprietário fosse;
2 - Que a citada posse não seja clandestina, precária ou mediante violência;
3 - Que seja, pois, posse de forma mansa, pacífica e contínua.
De tal modo, conforme previsto, não serão considerados preenchidos os requisitos para usucapião pelo possuidor que ocupa o imóvel tendo a ciência de que não é proprietário (caseiros e locadores, por exemplo). Ademais, vale lembrar que áreas públicas não podem sofrer usucapião.
Poderá ser usucapido o terreno sem demarcação e sem matrícula no terreno de imóveis, assim como pode ser usucapido um apartamento ou casa devidamente regularizada e registrada.
3. DOS TIPOS DE USUCAPIÃO
A hodierna legislação elenca várias modalidades de usucapião. Destacam-se aqui as principais e as condições para que sejam aplicadas, a fim de promover uma visão global e multifacetária do instituto em comento.
Primeiramente, se tem a designação das possibilidades de usucapir bens Imóveis – Código Civil, artigo 1.238:
Extraordinária: Posse do imóvel por 15 anos, sem interrupção, nem oposição; independente de título e boa-fé. Ocorre redução de prazo para 10 anos, se: o possuidor estabelecer no imóvel a sua moradia habitual e houver realizado obras, ou ainda, tiver realizado serviços de caráter produtivo no local.
Ordinária – CC, artigo 1.242: Posse durante 10 anos continuamente; boa-fé; justo título. Verifica-se redução para 5 anos, se: houver aquisição onerosa, com base em registro, cancelada posteriormente, ou os possuidores tiverem estabelecido moradia no local, ou os possuidores tiverem realizado investimento de interesse social e econômico.
Especial rural – Constituição Federal, artigo 191 / Código Civil, artigo 1.239: Posse por 5 anos; zona rural; área não superior a 50 hectares; área produtiva pelo trabalho próprio ou da família, tendo nela sua moradia e o possuidor não pode ter outro imóvel.
Especial Urbana – CF, artigo 183 / CC, artigo 1.240: Posse por 5 anos; zona urbana; área não superior a 250 m²; moradia e o possuidor não pode ter outro imóvel.
Coletiva – Estatuto das Cidades, artigo 10: Áreas urbanas; ocupação por população de baixa renda para sua moradia, durante 5 anos ininterruptamente; área superior a 250m²; onde não for possível identificar os terrenos ocupados por cada possuidor; os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural.
Especial familiar – Código Civil, artigo 1.240 – A: Posse exclusiva, ininterruptamente, por 2 anos; imóvel urbano de até 250m²; ex-cônjuge ou ex-companheiro ter abandonado o lar; utilização para moradia própria ou de sua família; não ser proprietário de outro imóvel.
Adiante, registra-se a possibilidade de usucapir bens móveis, a saber:
Ordinária – Código Civil, artigo 1.260: Possuir coisa móvel como sua, continua e incontestadamente durante 3 anos; justo título e Boa-fé.
Extraordinária – Código Civil, artigo 1.261: Posse da coisa móvel por 5 anos e independente de título e boa-fé.
A usucapião extrajudicial, ou administrativa, objeto estudo, será tratada de forma individualizada, na forma infra.
4. DA USUCAPIÃO ADMINISTRATIVA OU EXTRAJUDICIAL
O instituto da usucapião, como dito alhures, é uma das formas de aquisição de propriedade, seja de bem móvel ou imóvel, cujos requisitos para sua obtenção são, além do exercício de posse mansa e pacífica, o requisito temporal correspondente a um prazo determinado pela Legislação de forma prolongada e ininterrupta.
No que tange a usucapião administrativa (ou extrajudicial, como também é chamada), o Novo Código de Processo Civil de 2015 firmou a possibilidade de exercer o pedido de usucapião diretamente no Cartório de Registro de Imóveis, eliminando a demora do processo judicial e conferindo celeridade e maior segurança jurídica aos negócios jurídicos a ela relacionados. Dito de outro modo, não será mais necessário elaborar uma ação judicial, protocolar em Juízo, e aguardar a longa demora (que geralmente é de anos) na solução do litígio no Poder Judiciário.
Contudo, alguns requisitos essenciais deverão ser observados, conforme preceitua o Digesto Processual, in verbis:
Art. 1.071. O Capítulo III do Título V da Lei no 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos), passa a vigorar acrescida do seguinte art. 216-A: (Vigência)
“Art. 216-A. Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado, instruído com:
I - ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias;
II - planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes;
III - certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente;
IV - justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel.
Continua o mencionado artigo:
§ 1º O pedido será autuado pelo registrador, prorrogando-se o prazo da prenotação até o acolhimento ou a rejeição do pedido.
§ 2º Se a planta não contiver a assinatura de qualquer um dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, esse será notificado pelo registrador competente, pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento, para manifestar seu consentimento expresso em 15 (quinze) dias, interpretado o seu silêncio como discordância.
§ 3º O oficial de registro de imóveis dará ciência à União, ao Estado, ao Distrito Federal e ao Município, pessoalmente, por intermédio do oficial de registro de títulos e documentos, ou pelo correio com aviso de recebimento, para que se manifestem, em 15 (quinze) dias, sobre o pedido.
§ 4º O oficial de registro de imóveis promoverá a publicação de edital em jornal de grande circulação, onde houver, para a ciência de terceiros eventualmente interessados, que poderão se manifestar em 15 (quinze) dias.
§ 5º Para a elucidação de qualquer ponto de dúvida, poderão ser solicitadas ou realizadas diligências pelo oficial de registro de imóveis.
§ 6º Transcorrido o prazo de que trata o § 4o deste artigo, sem pendência de diligências na forma do § 5o deste artigo e achando-se em ordem a documentação, com inclusão da concordância expressa dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, o oficial de registro de imóveis registrará a aquisição do imóvel com as descrições apresentadas, sendo permitida a abertura de matrícula, se for o caso.
§ 7º Em qualquer caso, é lícito ao interessado suscitar o procedimento de dúvida, nos termos desta Lei.
§ 8º Ao final das diligências, se a documentação não estiver em ordem, o oficial de registro de imóveis rejeitará o pedido.
§ 9º A rejeição do pedido extrajudicial não impede o ajuizamento de ação de usucapião.
§ 10. Em caso de impugnação do pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, apresentada por qualquer um dos titulares de direito reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, por algum dos entes públicos ou por algum terceiro interessado, o oficial de registro de imóveis remeterá os autos ao juízo competente da comarca da situação do imóvel, cabendo ao requerente emendar a petição inicial para adequá-la ao procedimento comum.”
Assim, os requisitos legais trazidos pelo novo Código para obtenção da usucapião são: (i) o pedido fundamentado, acompanhado da ata notarial lavrada pelo tabelião com o tempo de posse e seus antecessores; (ii) planta e memorial descritivo assinada por profissional habilitado; (iii) certidão negativa dos distribuidores do local do imóvel e do domicilio do interessado; (iv) requisito facultativo que é o justo título (documento que comprove a efetiva aquisição da posse do bem).
Quando o pedido de usucapião é encaminhado ao Cartório, esse determinará a publicação de editais em veículos de grande circulação, bem como notificará todos os interessados, como os confinantes, pessoa em cujo nome do imóvel estiver registrado, a Fazenda Pública e ainda se houver, o atual possuidor. Ao final, com a apresentação de todos os documentos solicitados e na concordância de todos os notificados, o Oficial já poderá promover o registro do bem.
Se o pedido for rejeitado em razão do não preenchimento de todos os requisitos, a via judicial ainda é possível, uma vez que nada pode ser retirada da apreciação do Poder Judiciário.
Por fim, cumpre trazer à baila, dentro da conjuntura apresentada, o fenômeno da desjudicialização e desburocratização que vem se manifestando no Direito Brasileiro, que consiste em suprimir do âmbito judicial atividades que tradicionalmente lhe cabem, transferindo-as para os chamados particulares em colaboração, dentre eles, especialmente, os notários e registradores públicos.
A expressão mais visível e conhecida da desjudicialização era a possibilidade, instituída pela Lei nº 11.441/2007, de lavratura de escrituras públicas de inventário, separação e divórcio, sempre que não houver litígio, incapazes ou testamento. Nesse contexto, a usucapião administrativa ou extrajudicial traz uma nova manifestação do citado fenômeno ao prever a possibilidade de reconhecimento extrajudicial da usucapião.
Nessa toada, o novo Código de Processo Civil inovou positivamente ao firmar uma medida mais rápida, no sentido de garantir a propriedade por meio da usucapião administrativa ou extrajudicial, acolhendo os reclamos da sociedade brasileira no que diz respeito ao instituto em tela.
5. CONCLUSÕES
A usucapião pode ser conceituada como a aquisição de propriedade móvel ou imóvel pela posse prolongada e sem interrupção, durante o prazo legal estabelecido para a prescrição aquisitiva.
Nesse tracejado, o novo Código de Processo Civil de 2015 trouxe novidade legislativa ao permitir expressamente a usucapião administrativa (ou extrajudicial, como também é conhecida), que será processada diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, preenchidos determinados requisitos.
A presente inovação vai no sentido da desjudicialização e desburocratização percebida no Direito Brasileiro, de modo a simplificar determinados processos e procedimentos, sem prejuízo da segurança jurídica, ao passo que traz soluções em tempo razoável para a sociedade.
Concluindo, a usucapião administrativa ou extrajudicial é um novel e já relevante instituto a ser amplamente utilizado no Brasil, consubstanciando-se em notável via antiburocrática.
REFERÊNCIAS
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