O Novo Código Civil trouxe uma esperança para os proprietários de apartamentos que são pontuais e zelosos de suas obrigações perante a comunidade em que vivem, no sentido de aliviar as taxas de rateio de despesas de condomínio as quais sobem diretamente proporcional à inadimplência.

            Ocorreu, entretanto, que os administradores de condomínios não entenderam plenamente a intenção do legislador do Novo Código que trouxe ferramentas para estancar a sangria financeira no caixa do condomínio, causada pela inadimplência estimulada pela Lei 4.591/64. Nesta lei, que foi editada em uma época em que não havia inflação, (40 anos atrás) consta uma multa de 20% ao inadimplente.

            Com o advento da inflação no Brasil, este percentual de multa tornou-se ineficaz e ao contrário de inibir a inadimplência, estimulou o calote no condomínio, pois o condômino inadimplente paga sua dívida com a taxa única de multa de 20%, seja um dia após o vencimento ou 365 dias depois. A multa é fixa, não cumulativa e nem pro-rata dia. Este fator retro-alimenta a crescente taxa de rateio das despesas condominiais entre os condôminos adimplentes, tornando-se um financiamento a custo baixo para o inadimplente, cujo ônus é exclusivo dos condôminos pontuais.

            O Novo Código Civil veio com o objetivo de restabelecer as finanças condominiais, pois as taxas condominiais no Brasil hoje já atingem 50% do valor do aluguel e a projeção futura, pela AABIC - Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo - é de que em 10 anos a taxa condominial deverá superar o valor do aluguel. Ocorre que a aplicação da Lei 4.591/64 continua sendo sustentada por alguns operadores do direito, iludidos com esta cifra de 20% prevista em algumas Convenções de Condomínio. A alegação é que a Convenção é ato jurídico perfeito, embora a jurisprudência tenha já pacificado contrariamente esse entendimento. A continuar esse pensamento, estaremos diante da falência, a curto prazo, de um grande negócio no Brasil: o mercado imobiliário condominial. O vilão deste triste episódio tem nome e endereço: inadimplência, e endereço é o seu condomínio.

            Outra interpretação errônea foi a aplicação parcial do Novo Código Civil, com o § 1o do Art. 1336, que reduziu a multa ao inadimplente de 20% para 2%, e ato contínuo, o desprezo do artigo 1.337 seguinte, que cria justamente mecanismos de equilíbrio financeiro aos condomínios, proporcionando ao administrador ferramentas para neutralizar a inadimplência e manter a saúde financeira do caixa.

            A mudança de paradigma que trouxe o Novo Código Civil – da liberdade e o exercício pleno da cidadania – não foi assimilado pelo administrador e pelo operador do direito, como deveria; e não foi transmitida para o condômino, que paga o preço da desinformação. Urge a conscientização que o inadimplente reiterado não pode ter mais a complacência da lei antiga que estimulava a inadimplência, como ocorreu durante toda a vigência da Lei 4.591/64. A ilusória multa de 20%, ao inadimplente, em muito contribuiu para este fato, pois é aplicada integralmente em atrasos no pagamento da taxa de qualquer período de inadimplência. E nesses casos o juro fixo é de 1% ao mês. Esta matemática redunda em uma correção média anual da dívida em cerca de 1,5% ao mês; o que em uma economia inflacionária funciona de forma desastrosa no caixa do condomínio e bastante favorável ao bolso do inadimplente.

            O Novo Código Civil eliminou esta defasagem. A Convenção de Condomínio recebeu poderes para estabelecer juros reais, por exemplo: 0,33% ao dia para o inadimplente. Pode a Convenção do Condomínio ainda estabelecer multas de 1 a 5 taxas de condomínio ao inadimplente reiterado, conforme ficar convencionado e aprovado na Convenção de condôminos.

            O legislador proporcionou aos co-proprietários de um Condomínio o poder de administrar o patrimônio comum, defendendo-o de ataques dos inadimplêntes, e isso pode ter assustado quem não estava acostumado a exercer plenamente seu direito de cidadania. Porém não há outra alternativa, a omissão poderá custar muito caro.

            Resta unicamente que seja aplicado o estatuto que devolveu ao povo o poder de decidir sobre seu patrimônio imobiliário – O Novo Código Civil.

            A alternativa para sanar a inadimplência e o aumento das taxas é adequar a convenção do condomínio ao atual Código Civil em vigor.

            A adequação da Convenção do Condomínio ao Código Civil torna-se necessária visando o estabelecimento do equilíbrio financeiro de caixa do condomínio, pelo recebimento de juros e multas, referente taxas de condomínios pagas com atraso, cujos valores deverão ser atualizados à realidade financeira vigente no país.


A atualização da convenção do condomínio permite ainda:

            - Reduzir a inadimplência, pela a aplicação das regras dos Arts. 1.336 e 1.337, da Lei nº 10.406, de 10/01/2002 – Código Civil vigente;

            - Minimizar o aumento das taxas de rateio; seja pela defasagem financeira proporcionada pela lei antiga; seja pelo rateio dos valores da inadimplência aos condôminos pontuais, para fazer face às despesas mensais;

            - Evitar a perda de receita do condomínio, com recebimento de valores defasados (pela aplicação da lei 4.591/64, ora modificada);

            - Evitar a utilização irregular do Fundo de Reserva para cobrir as despesas ordinárias em face à defasagem de caixa causado pela inadimplência;

            - Preservar a valorização do imóvel, impedindo o crescimento da taxa de condomínio, que poderá dificultar a comercialização e/ou aluguel do imóvel;

            - Impedir o uso, locação ou alienação de garagens por terceiros não moradores, visando a proteção e segurança imprescindível ao condomínio, fazendo valer o disposto nos artigos 1.338 e 1.339 do Código Civil em vigor.

            Tabela 01:

            PLANILHA COM A APLICAÇÃO PARCIAL DO NOVO CÓDIGO CIVIL, COM MULTA DE 2% E JUROS DE 1%

            (amplamente divulgado pela midia como a alteração do Novo Código Civil 2003)

            Juros

            1,00%

            Multa

            2,00%

            Taxa de condomínio

            100,00

            MÊS

            jan/04

            fev/04

            mar/04

            abr/04

            mai/04

            jun/04

            jul/04

            ago/04

            set/04

            out/04

            nov/04

            dez/04

            cond. + juros

            100,00

            201,00

            303,01

            406,04

            510,10

            615,20

            721,35

            828,57

            936,85

            1.046,22

            1.156,68

            1.268,25

            com multa

            -

            205,02

            309,07

            414,16

            520,30

            627,51

            735,78

            845,14

            955,59

            1.067,15

            1.179,82

            1.293,62

            Tabela 02:

            Planilha com a Aplicação Plena do Novo Código Civil com Multa ao Inadimplente Reiterado

            (ou seja: Multa de 10% ao mês por atraso e multa de 1 a 5 taxas para atrasos reiterados até o limite de 5 taxas)

            Juros

            10,00%

            Multa

            2,00%

            Taxa de condomínio

            100,00

            MÊS

            jan/04

            fev/04

            mar/04

            abr/04

            mai/04

            jun/04

            jul/04

            ago/04

            set/04

            out/04

            nov/04

            dez/04

            Multa do Art. 1.337 N.C.C.

            100,00

 

 

            200,00

 

 

            400,00

 

 

            500,00

            cond. + juros

            100,00

            210,00

            431,00

            574,10

            731,51

            1.104,66

            1.315,13

            1.546,64

            2.201,30

            2.521,43

            2.873,58

            3.760,94

            com multa

            -

            214,20

            439,62

            585,58

            746,14

            1.126,75

            1.341,43

            1.577,57

            2.245,33

            2.571,86

            2.931,05

            3.836,15

            Tabela 03:

            PLANILHA COM A FORMA DE COBRANÇA DE 1964, ALTERADA PELO NOVO CÓDIGO CIVIL.

            LEI 4.591/64 - Lei de Condomínios ALTERADA pelo Novo Código Civil

            Juros

            10,00%

            Multa

            20,00%

            Taxa de condomínio

            100,00

            MÊS

            jan/04

            fev/04

            mar/04

            abr/04

            mai/04

            jun/04

            jul/04

            ago/04

            set/04

            out/04

            nov/04

            dez/04

            cond. + juros

            100,00

            201,00

            303,01

            406,04

            510,10

            615,20

            721,35

            828,57

            936,85

            1.046,22

            1.156,68

            1.268,25

            com multa

            -

            241,20

            363,61

            487,25

            612,12

            738,24

            865,62

            994,28

            1.124,22

            1.255,47

            1.388,02

            1.521,90

             


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Como citar este texto (NBR 6023:2002 ABNT)

GOUVÊA, Rômulo de. Condomínios, inadimplência e o futuro. Como a inadimplência em condomínios pode comprometer o futuro do empreendimento. Revista Jus Navigandi, ISSN 1518-4862, Teresina, ano 9, n. 425, 5 set. 2004. Disponível em: <https://jus.com.br/artigos/5659>. Acesso em: 22 jun. 2018.

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