Enquanto varias organizações em defesa dos mutuários metralham os financiamentos da Casa Própria, tanto do S.F.H. quanto do Crédito Hipotecário, contestando os contratos feitos entres as partes, quanto a taxa de juros e/ou indexadores utilizados, sistema de amortizações, plano de equivalência salarial, etc..., artifícios estes visando unicamente aliviar o sofrimento em que vive o "mortuário" , afim de tentar-se reduzir o seu saldo devedor e/ou a sua prestação da casa própria, ou até suspender o leilão de sua casa.

Muitas destas ações tem tido até êxito na Justiça, mas estas vitórias geralmente tem sido derrubada pelas Instituições Financeiras em Estâncias Judiciais Superiores, em virtude de que a Justiça ordena que se cumpra o que foi contratado.

Porém com um novo sistema de cálculo que foi elaborado por um economista do Interior de São Paulo, que atuou como operador de mesa de negócios em vários bancos, especialista em mercado de capitais e economia forense, onde através dele, não mais precisa sair metralhando a estrutura do contrato, e sim contesta-se pelo qual é calculado, ou seja, a Tabela Price, Sacre, Sam, Gradiente etc...; Todos estes sistemas de cálculos tem por princípio em sua formula, a capitalização dos juros , ou seja, juros sobre juros, o que é veementemente proibida (com exceção ao contratos assinados após janeiro/99 ) pela Sumula 121 do S.T.F.

Vamos tomar como exemplo um mutuário que tenha feito um financiamento pelo SFH no valor de R$ 50.000,00, pelo prazo de 180 meses, a uma taxa efetiva anual de juros de 10,00 %, e utilizando como sistema de amortização o Sistema Price. Vamos fazer de conta que a nossa economia é estável, sem troca de moedas, e que a inflação durante todo o contrato seja igual a zero.

O valor de sua prestação até o final do contrato seria de R$ 524,19. Assim, o seu desembolso total deste financiamento seria de R$ 94.354,22, ou 1,89 vezes o capital emprestado. Seria, se os pagamentos não fossem mensais, mas ‘como são’ o mutuário vai pagar no seu total 4,18 vezes o valor do capital emprestado, isto em função da capitalização dos juros.

Se os cálculos fossem efetuados de acordo com os juros simples, a sua prestação deveria ser de R$ 420,54, e o seu desembolso total no contrato, de R$ 75.697,20, ou 2,44 vezes o valor emprestado.

Portanto, verificou-se que, neste exemplo, utilizando o mesmo contrato, obedecendo aos mesmos valores, taxas, prazos e indexador apurou-se uma diferença através do cálculo com juros simples dos juros capitalizados:

Quadro comparativo: Juros simples X Juros capitalizados

VALOR FINANCIADO

50.000,00

TAXA

12%

PRAZO

180 MESES

COMPARATIVO

JUROS COMPOSTOS

JUROS SIMPLES

DIFERENÇA/ ECONOMIA

PRESTAÇÃO

R$ 600,08

R$ 446,17

R$ 153,91

TOTAL

R$108.014,40

R$80.310,60

R$ 27.703,80

QUANTOS IMÓVEIS SERÃO PAGOS ATÉ O FINAL DO FINANCIAMENTO
(" VALOR FUTURO")

6

2,6

3,40

Obra do professor MARIO GERALDO PEREIRA, a Denominação Tabela Price se deve ao matemático, filósofo e teólogo inglês Richard Price, que viveu no século XVIII e que incorporou a teoria dos juros compostos às amortizações de empréstimos (ou financiamentos). A denominação "Sistema Francês", de acordo com o autor citado, deve-se ao fato de o mesmo ter-se efetivamente desenvolvido na França, no Século XIX. Esse sistema consiste em um plano de amortização de uma dívida em prestações periódicas, iguais e sucessivas, dentro do conceito de termos vencidos, em que o valor de cada prestação, ou pagamento, é composto por duas parcelas distintas: uma de juros e uma de capital (chamada amortização).

A amortização de uma dívida pela "Tabela Price" nada mais é que uma amortização pelo método francês, que envolve a definição de juros anuais, com capitalização mensal.

De acordo com a tese de Doutorado do Prof. Dr. Mário Geraldo Pereira, elaborei este exemplo, no qual uma taxa de 1% ao mês, em 12 meses na tabela Price, os juros cobrados ao total não serão de 12%, e sim de 12,68%.

Calculando a taxa de período da Price, temos:

suponha

i =1(%)

n=12

PMT = 88,85

PV= 1000

Ao fazermos o cálculo, usando a calculadora HP 12C, com as variáveis de taxa = 1% , Prazo =12 e Valor de Prestação = 88,85, obtém-se o valor real pago em todo o empréstimo (Valor Futuro) ou seja 1.126,84, que dividido pelo Capital emprestado que foi de 1.000,00 temos índice de juros pelos 12 meses de 1,1268 que retirado o capital emprestado representado por 1, nos fornece a taxa de 12,68% ou seja a mesma que encontramos capitalizando por juros compostos:

(1+1%)12 =1,1268

1,1268-1=12,68%

Este exemplo demonstrou que, por antecipar as parcelas o efetivo desembolso, os juros ao final totalizam 12,68%.

Portanto, para aqueles que pensavam que a Tabela Price não cobra juros compostos, porque não incorpora os juros ao saldo devedor, a Tabela Price cobra sim os juros compostos nas parcelas em que se paga, sendo o saldo devedor mera conta de diferença.


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Como citar este texto (NBR 6023:2002 ABNT)

FERNANDO, Marcelo. Financiamento da casa própria no paredão. (capitalização dos juros e Súmula 121 do STF). Revista Jus Navigandi, ISSN 1518-4862, Teresina, ano 5, n. 48, 1 dez. 2000. Disponível em: <https://jus.com.br/artigos/577>. Acesso em: 16 out. 2018.

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