A divisão de áreas em condomínios regidos pela Lei 4.591 de 16 de dezembro de 1964 (Lei dos Condomínios e Incorporações - LCI), tanto no que se refere à divisão ideal do terreno quanto em relação às áreas de uso em comum, é tema para os mais diversos entendimentos.
A LCI estabelece que cada unidade terá como parte inseparável uma fração ideal no terreno e nas coisas comuns, expressa sob forma decimal ou ordinária. Em outro preceito determina que a CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO deverá discriminar as partes de propriedade exclusiva e as do condomínio, com as especificações das diferentes áreas. Para o lançamento das incorporações, ainda, definiu como obrigação o arquivamento, entre outros documentos, de declaração especificando as frações ideais de terreno com as unidades autônomas que a elas corresponderão, bem como descrição e cálculo das áreas das edificações, discriminando, além da global, a das partes comuns.
A Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), por sua parte, através da NB 140 (atual NBR 12.721), ocupou-se em normalizar a forma de cálculo de áreas e divisão das áreas de uso em comum sem, em todo o texto, referir-se ao modo de fracionamento ideal do terreno. Tudo isto - é bom frisar - destinado a fazer parte do MEMORIAL DE INCORPORAÇÃO para INCORPORAÇÕES EM CONDOMÍNIO.
O fato de a ABNT ter restringido sua norma às INCORPORAÇÕES EM CONDOMÍNIO deu origem ao costume de estender as prescrições normativas aos demais casos, justificado este procedimento pela verificação de similitude entre as situações. Ou seja: como a LCI trata de CONDOMÍNIOS (no título I) - isto entendido como condomínio já instituído (construção averbada, convenção registrada, e com matrículas abertas no Cartório de Registro de Imóveis, para cada unidade autônoma)- e de INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS (no título II) - "...atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial..." - a norma da ABNT, por decorrência, passou a ser referência para todos os aspectos técnicos que envolvem cálculo de áreas em edificações regidas pela lei especial. Mas referência não implica necessariamente determinação normativa.
Portanto, a divisão das áreas de uso em comum entre as unidades autônomas tem sua seqüência de cálculo normalizada para o caso de INCORPORAÇÃO EM CONDOMÍNIO. Nas Incorporações conhecidas como "a preço fixo e prazo certo", é costume proceder conforme as determinações encontradas na referida norma técnica. No caso, ainda, de o condomínio ser instituído sobre edifício não incorporado, as normas de serviços das Corregedorias Geral de Justiça recomendam que as especificações sejam apresentadas em instrumento (público ou particular) que caracterize e identifique as unidades autônomas, ao qual é associado, quase sempre, um quadro de áreas elaborado por profissional legalmente habilitado. É nestas duas ultimas situações que surge o costume de adotar, para o cálculo da divisão de áreas de uso em comum, uma norma técnica que trata de caso similar.
Analisemos, então, as recomendações normativas da ABNT.
A NBR 12.721 utiliza dois critérios de área de uso em comum:
a) área de uso em comum de divisão não proporcional;
b) área de uso em comum de divisão proporcional.
A primeira, refere-se àquelas áreas que são distribuídas mediante designação, independendo do critério de proporção; áreas cujo uso é em comum para determinadas unidades e não para todas.
Já para as áreas de uso em comum de divisão proporcional, a norma técnica da ABNT tem um eixo de procedimento: todos os cálculos de divisão de áreas estão relacionados ao custo de construção. A proporcionalidade (que, em princípio, poderia parecer guiada pelas relações entre áreas) tem no custo da unidade autônoma e no custo global da edificação as suas referências.
Demasiado seria, para esta análise, descrever tecnicamente todo o processo de cálculo. Basta-nos, assim, saber que as áreas de uso em comum de divisão proporcional são distribuídas obedecendo à proporção entre o custo da área privativa da unidade autônoma e o custo global da edificação.
Já para a divisão do terreno em frações ideais não há critério normalizado. O coeficiente último que a Norma propõe - além daquele que determina a divisão das áreas edificadas de uso em comum - é relativo à divisão do custo total da obra. Confundido com "fração ideal", este coeficiente só pode ser assim tratado quando não há áreas sub-rogadas, aquelas dadas em pagamento de parte ou de todo o terreno.
Como já foi referido, a LCI determina apenas que estas frações sejam explicitamente declaradas. Tecnicamente, então, a divisão pode ser feita por relação proporcional de áreas reais das unidades autônomas; pelo custo proporcional, conforme o procedimento normalizado; pelo valor venal atribuído às unidades em relação ao valor venal total da edificação; em partes iguais, por acordo entre os proprietários; etc.
Cabe lembrar que o termo "ideal" referido em Lei não tem o significado de perfeição conceptível. É ideal por ser uma quota não identificável fisicamente.
O projeto do novo Código Civil Brasileiro faz uma opção explícita pela proporcionalidade encontrada na relação de valores: "A fração ideal no solo e nas outras partes comuns é proporcional ao valor da unidade imobiliária, o qual se calcula em relação ao conjunto da edificação." (Art. 1.331, § 3º). Porém, por ter o valor os mais diversos conceitos, muito ainda se terá a definir para que este critério seja adotado como norma.
Como se pode concluir, então, nem todos os procedimentos, no caso de divisão de áreas em condomínio especial, têm sua origem em recomendações normalizadas ou definidas em lei. Para INCORPORAÇÕES EM CONDOMÍNIO, existe um modelo a ser seguido. Para as demais situações os critérios devem ser adotados tendo o bom senso como guia principal. Por enquanto, procede-se tecnicamente como "de costume". Sendo assim, é imprópria qualquer análise que defenda esta ou aquela forma como correta ou não.
Os costumes tendem a tornar-se regra. Por sua importância, porém, os critérios de cálculo já estão a merecer estudos mais profundos e precisos. Quer-nos parecer que a ABNT deu um primeiro passo, em 1965, quando elaborou a NB 140 (hoje, NBR 12.721), mas os demais não encontraram ainda seu destino.
