O Projeto de Lei n. 3.065 de 2.004 (emendado pelo Projeto de Lei n. 2109 B/99) já havia sido aprovado pelo Congresso Nacional (a indicar o consenso da sociedade), aguardando-se somente a sanção pelo Presidente da República.

Dentre as situações nos condomínios edilícios que iriam ser alteradas, em favor da comunidade condominial, a mais notória dizia respeito à multa: para atraso no pagamento da contribuição condominial, era tradicionalmente aplicada a multa de até 20%, com base na Lei 4.591/64; enganadamente, o Código Civil de 2.002 estipulou (artigo 1336 parágrafo 1º) o teto de 2% para a multa; no Projeto, havia sido prevista a aplicação de multa sobre o débito, progressiva e diária à razão de 0,33% por dia de atraso, até o limite estipulado pela Convenção do Condomínio, não podendo ser superior a 10%.

Mas, a alteração foi vetada, veio a Lei 10.931 de 02/08/04, e os condôminos foram duramente apenados, exceção feita aos maus pagadores. Desde que não existem outros meios para insta-los ao pagamento, caberá tão somente a cada Condomínio, interromper seus serviços, dispensar os empregados, sofrer ações de cobrança das concessionárias e dos credores e aguardar que futura legislação traga lógica à terrível situação hoje assistida por todos.

Lembre-se, despesa de condomínio ou contribuição condominial é tão somente a parcela decorrente do rateio do conjunto de despesas entre os partícipes, nada mais. É óbvio que para ser enfrentada uma despesa, caso um dos responsáveis não contribua, os outros pagarão mais.

O dinheiro arrecadado destina-se ao pagamento de salários dos empregados do condomínio, contas de água e luz, material de limpeza e impostos. Parece desnecessário dizer que, simplesmente, tais pagamentos não podem ser atrasados. É curial.

E, multa é a pena pecuniária, prevista exclusivamente para impelir os obrigados a pagarem no prazo combinado. Não é fonte de renda dos credores, não é incremento da parcela: existe unicamente para assegurar o exato cumprimento da obrigação.

Os arautos da redução da multa sempre confundiram o conceito de multa com o de índice inflacionário (medida da desvalorização da moeda) e ainda, com a definição de juros, para pugnarem pela estipulação da multa de 2%.

Seu sucesso trouxe problemas à liquidação dos débitos. Não é difícil imaginar o que ocorre com uma pena de 2%, calculada, exemplifique-se, sobre um débito de valor equivalente a um salário mínimo: inadimplindo, ficaria o devedor sujeito a um acréscimo equivalente a uma passagem de ônibus urbano, pena obviamente insuficiente para estimula-lo a saldar suas obrigações em dia. A situação é diferente quando se cogita de multa equivalente a 10% sobre o principal.

Vamos, entretanto, tentar analisar as três justificativas exibidas como suficientes para que o Presidente da República vetasse a adequação da multa.

Primeira razão do veto: o legislador quis assemelhar a multa por inadimplemento em condomínios, àquelas praticadas em outras relações "pois as obrigações condominiais devem seguir o padrão das obrigações de direito privado" (SIC, conforme o texto da justificativa).

Esse motivo traduz a leitura isolada, minimalista, da disposição contida no Código de Defesa do Consumidor, que de fato cogita da multa de 2%. Abram-se parênteses para anotar que a repercussão desta pequena multa no sistema de crédito, no incremento dos índices de inadimplência, no aumento dos custos para os adimplentes, são matérias melhor cuidadas pelos economistas, sem embargo de suas conseqüências jurídicas.

Pois bem, desde que o legislador pretendeu misturar a relação condominial com a relação de consumo (naturalmente distintas), que a mesclasse, então, com várias outras relações, sempre de direito privado (parâmetro desenhado pela justificativa de veto): são, por exemplo, corriqueiras as multas de 10% a 20% em situações de atraso de aluguel ou de pagamento de parcela de preço em negócio imobiliário, sendo inesquecíveis os acréscimos totais cobrados por bancos, isto para não nos indignarmos com os estupendos acréscimos (entre juros, multas e outras cobranças) praticados por cartões de crédito.

Por que igualar a multa aplicada ao inadimplente no condomínio àquela aplicada nas relações de consumo e por que distancia-la dos porcentuais usuais em outras relações de direito privado, são questões cujas respostas escapam aos humildes estudiosos das leis.

Segunda razão do veto: "Não há razão para apenar com multa elevada, condômino que atrasou o pagamento durante poucas semanas devido à dificuldade financeira momentânea".(SIC).

Dois pesos, duas medidas: existe razão, então, para fazer os adimplentes arcarem com os ônus decorrentes do inadimplemento de terceiro?

Ora, não é demais frisar que integrar um condomínio não implica, de maneira alguma, em fazer parte de irmandade ou de instituição beneficente. Doações, cada um de nós faz a quem quiser, nem sempre ao vizinho, muito menos compulsoriamente...

Esta motivação do veto, na verdade, prestigia o devedor, ao desculpa-lo; imagina uma situação de atraso "durante poucas semanas", ignorando o exaustivo, longuíssimo trâmite das ações judiciais de cobrança (não obstante a lei lhes atribua o procedimento sumário); pune toda a massa condominial, responsável última pela complementação dos fundos necessários ao cumprimento das obrigações do Condomínio; esquece daquele condômino que controla arduamente seus gastos, honrando cada dever seu, punindo-o com o acréscimo que decorre do inadimplemento de seu vizinho.

Pior: nas outras relações de direito privado, cogitadas na motivação do veto, contam os credores com mecanismos efetivos para verem, razoavelmente satisfeitas as obrigações: por exemplo, ao deixar de pagar o aluguel, o locatário submete-se a ação de despejo; ao não pagar o preço combinado, o adquirente de imóvel sujeita-se à rescisão do contrato e à perda da posse; ao não pagar o preço do veículo, o devedor sofre ação de busca e apreensão.

E o condomínio? Singelamente obriga os bons pagadores a arcarem com a parcela inadimplida e aguarda, durante anos e anos, o término da ação de cobrança.

Por fim, não pode ser esquecido que tanto à época da anterior legislação, quanto atualmente, nada jamais impediu que condôminos alterassem as convenções vigentes, para reduzir as multas, hipótese jamais noticiada. Em outras palavras: os condôminos preferem multas que sensibilizem, como o quis, neste passo, o Congresso Nacional.

Terceira razão do veto: "o condomínio já tem, na redação em vigor, a opção de aumentar o valor dos juros moratórios como mecanismo de combate a eventual inadimplência causada por má-fé. E neste ponto reside outro problema da alteração: aumenta-se o teto da multa ao mesmo tempo em que se mantém a possibilidade de o condomínio inflar livremente o valor dos juros de mora, abrindo-se as portas para excessos" (SIC).

Não parece que seja bem assim. Na verdade, não é possível ao condomínio "inflar livremente o valor dos juros" (SIC), dado que o artigo 1336 parágrafo 1º do Código Civil prevê a aplicação dos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês. Aí o primeiro óbice à eventual pretensão de "inflar". Aliás, qualquer tentativa nessa direção, seria facilmente obstada judicialmente, não é demais dizer.

Sem previsão na convenção, poderão ser cobrados juros de até 1% ao mês; existindo previsão na Convenção, os juros nela previstos, serão os aplicados. Para que se possa concluir qual o limite para essa previsão, busca-se, sem abandonar o já referido dispositivo legal, o disposto no artigo 406 do novo Código Civil: quando não estipulados, os juros serão fixados segundo a taxa que estiver em vigor para a mora do pagamento de impostos devidos à Fazenda Nacional

Ora, a Fazenda Nacional, desde 1997 aplica a SELIC, tema que levaria a diversas tergiversações (é taxa de juros ou embute correção?), obviamente inconvenientes na necessariamente urgente ação de cobrança de despesas condominiais.

De resto, são facilmente perceptíveis as dificuldades que se apresentariam, diante da volatilidade desse índice, a permitir ampla discussão pelo devedor renitente.E, embora a justificativa do veto aponte o caminho dos juros, será curioso comparar a dificuldade de apuração e aplicação da taxa SELIC, com o problema de cálculo indicado no próprio veto (aguarde-se a leitura da terceira razão do veto).

Afastada a aplicação da SELIC, vê-se, nesta busca de base legal para a estipulação da taxa de juros (caminho indicado pelo legislador, não se perca de vista), que o Código Tributário Nacional, no artigo 161 parágrafo 1º, prevê juros de mora de 1% ao mês, taxa idêntica àquela prevista para os Condomínios, portanto.

É possível ler esses dispositivos, em conjunto com a antiga Lei da Usura, o Decreto Lei 22.626/33, cujo artigo 1º proíbe a estipulação, em contratos, de juros superiores ao dobro da taxa legal.

Admitida essa lógica, desde que a taxa é de 1% ao mês (em especial nos condomínios edilícios) e acreditando-se possível a estipulação de até o dobro (Lei da Usura), seria cogitável a estipulação, em convenção, de juros de até 2%.

Sempre tendo em mente a estrada apontada pelo veto, é evidente que essa taxa, acrescida à minguada multa, permanece irrisória, em especial se comparada com os juros que seriam cobrados pelos bancos: um mês de atraso no Condomínio, implicaria em um acréscimo de 4%, melhor paga-lo do que tomar empréstimo em qualquer entidade financeira para pagar o rateio em dia. A partir do segundo mês, a multa irrisória torna ainda mais estimulante o atraso no pagamento, basta calcular.

Não é só: os juros permitidos são os moratórios, mas o veto alude a verdadeiros juros "punitivos", não encontrados na legislação, até porque a lei jamais confundiria conceitos: juros remuneram o capital (artigo 404 do Código Civil); punição pecuniária, se faz através de multas.

Terceira razão do veto: "Por fim, o dispositivo adota fórmula de cálculo da multa excessivamente complexa para condomínios que tenham contabilidade e métodos de cobrança mais precários, o que poderá acarretar tumulto na aplicação rotineira da norma, eliminando pretensas vantagens."(SIC).

Sinceramente, não é possível vislumbrar dificuldade no texto que havia sido aprovado pelo Congresso Nacional. Confira-se: "§ 1o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados, ou, não sendo previstos, o de um por cento ao mês e multa sobre o débito aplicada progressiva e diariamente à taxa de 0,33% (trinta e três centésimos por cento) por dia de atraso, até o limite estipulado pela Convenção do Condomínio, não podendo ser superior a dez por cento".

De qualquer modo, se havia preocupação do legislador quanto ao entendimento do texto pelos brasileiros, nada impedia a elaboração de composição mais compreensível (seria possível?). Com absoluto respeito à posição contrária, não havia porque desacreditar a inteligência de nossos concidadãos; e, todos nós fomos treinados, algo de bom sempre existe em qualquer situação, na leitura e aplicação de índices, taxas, porcentuais, alíquotas, ao calcularmos a inflação, ao analisarmos os regulamentos de impostos, ao ficarmos espantados com reajustes das mais diversas tarifas. Ou seja, teríamos, sim, plenas condições de entender a regra.

Por fim, é importante frisar que a multa tem insubstituível finalidade coercitiva, pois deixa bastante clara a conseqüência do eventual descumprimento da obrigação. É em nossos dias, o único meio com força de intimidação, distantes que estamos do primeiro período romano, quando era possível escravizar ou até matar o devedor.

Meio coercitivo permitido pela Lei, a multa, fixada em porcentual sensibilizador consiste pena imediata, translúcida e, por isso mesmo útil e reputada correta, sempre recordada a lição de Beccaria (Dos Delitos e das Penas) "Quanto mais o castigo for rápido e próximo do delito cometido, tanto mais será justo e útil".

É quanto leva à conclusão de que o reduzidíssimo porcentual, imposto atualmente, sequer pode ser considerado pena; aguarde-se, senão a urgente alteração da lei, a insolvência dos condomínios, a degradação dos prédios, o lamentável insuflar dos litígios entre vizinhos.


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Como citar este texto (NBR 6023:2002 ABNT)

BUSHATSKY, Jaques. Por que foi vetada a adequação da multa por inadimplemento nos condomínios?. Revista Jus Navigandi, ISSN 1518-4862, Teresina, ano 9, n. 514, 3 dez. 2004. Disponível em: <https://jus.com.br/artigos/6008>. Acesso em: 21 ago. 2018.

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