8. DAS POSSIBILIDADES LEGAIS DE DESFAZIMENTO DA ALIENAÇÃO
Os motivos de dissolução da alienação por iniciativa particular equiparam-se aos da arrematação. Prevê o art. 903 do CPC/2015, em seu caput:
Art. 903. Qualquer que seja a modalidade de leilão, assinado o auto pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro, a arrematação será considerada perfeita, acabada e irretratável, ainda que venham a ser julgados procedentes os embargos do executado ou a ação autônoma de que trata o § 4º deste artigo, assegurada a possibilidade de reparação pelos prejuízos sofridos.
Essa norma visa conferir estabilidade à arrematação, protegendo o arrematante ou o adquirente e impondo-lhe obrigação, como também buscando reduzir os riscos do negócio jurídico, propiciando efetivas condições para que os bens levados ao leilão público recebam melhores ofertas em benefício das partes do feito executivo e da atividade jurisdicional na execução, como explica Daniel Amorim42. Assim, após esse momento será indispensável a propositura de ação anulatória, nos termos do parágrafo 4º do art. 903 do Novo CPC (Informativo 511/STJ, 4ª Turma, REsp 1.313.053-DF, rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 04.12.2012, 15.03.2013).
Segundo Cassio Scarpinella43, o art. 903 aprimora e desenvolve a disciplina constante do art. 694 do CPC de 1973, bem como acaba por absorver o art. 746 daquele Diploma. Considera que a fórmula adotada pelo novo CPC com relação às diversas hipóteses de desfazimento da arrematação ou da alienação é mais adequada e mais técnica que a do CPC/73, distinguindo os casos de invalidade da alienação dos em que ela deve ser considerada ineficaz e, ainda, das hipóteses em que ela deve ser resolvida.
O parágrafo 1º do dispositivo estabelece que a arrematação ou, no caso, a alienação por iniciativa particular poderá ser: invalidada, quando realizada por preço vil ou com outro vício (inciso I); considerada ineficaz, se não observado o disposto no art. 804 (inciso II), tratando este da alienação de bem gravado por penhor, hipoteca ou anticrese, o que impõe a intimação do credor; resolvida, se não for pago o preço ou se não for prestada a caução (inciso III).
Segundo estabelece o art. 903, caput, do CPC/2015, assinado o auto de arrematação, no caso da expropriação tratada neste estudo, da carta de alienação do bem, o negócio se considera perfeito, acabado e irretratável.
Explica Araken de Assis que raramente a lei, infensa a palavras repetitivas, emprega tantas qualificações para determinado ato processual. Diz-se "perfeita" a alienação, porque obtido consenso quanto aos termos do negócio, tendo o juiz aceito a proposta; "acabada", porque ultimado o procedimento licitatório, antes disto sujeito a desestabilizações e a reviravoltas; e, finalmente, "irretratável", porque o arrematante, neste caso adquirente (salvo perante ação autônoma, a teor do art. 903, § 4º) não pode mais eficazmente arrepender-se44.
Assim, fica subentendida a possibilidade de o adquirente se retratar antes de colocar sua assinatura na carta. Descabe arrependimento após a lavratura desta ou do auto de arrematação. Tempestiva que seja a retratação, inexistindo motivo justo e razoável, o adquirente indenizará ao credor, observados os princípios regentes da responsabilidade pré-contratual.
Portanto, a legislação prevê estabilidade à alienação ou à arrematação formalizadas. É o que traz o caput do art. 903. Em síntese, julgados procedentes os embargos do art. 746 a posição do adquirente não é afetada. Não se dissolverá o negócio. Ao invés, responderá o exequente - o credor que promoveu a execução na qual ocorreu a alienação, e não os demais credores concorrentes - pela restituição do preço. É o que dispõe o art. 903, § 5º.
Os prejuízos sofridos pelo executado com a arrematação ou a alienação deverão ser pleiteados junto ao exequente e não ao arrematante. Assim, a arrematação realiza-se de modo definitivo, não importando os vícios processuais acaso ocorridos no processo executivo, a não ser que decorram de culpa do próprio arrematante. Neste caso, o ato será anulado perante o próprio agente, que terá que sujeitar-se ao retorno ao estado anterior, conforme bem explica Humberto Teodoro Júnior45.
Embora não seja mais explicitado, ocorrendo a desistência do arrematante, no caso da alienação por iniciativa privada do adquirente, o exequente restituirá o valor recebido como produto da alienação e, se inferior ao valor do bem alienado, também a diferença. Se no direito anterior mostrava-se frágil a posição do adquirente, no direito vigente tornou-se arriscado para o executado a realização da alienação forçada. No entanto, a ponderação dos interesses aponta o acerto da atual solução. E de toda sorte, para evitar incômodos para o adquirente, tornado litisconsorte obrigatório na ação anulatória (art. 903, § 4º), o art. 903, § 5º, autoriza a desistência, que o juiz homologará imediatamente, restituindo-lhe o que houver pago.
Vencido o prazo de dez dias do art. 903, § 2º46, no qual o juiz deverá decidir caso haja qualquer uma das alegações do § 1º, expedida a carta ou a ordem de entrega do bem, a dissolução há de ser reclamada por meio de ação própria (art. 903, § 4.º), observados, por analogia, os §§ 5º e 6º do art. 90347.
Do ponto de vista do arrematante, estabelece o art. 903, § 5º, os casos em que pleiteará a dissolução do negócio: (a) alegando e provando, nos dez dias seguintes à assinatura do auto, a existência de ônus real ou gravame não mencionado no edital (inc. I), a exemplo do direito de superfície; (b) se, antes da expedição da carta de arrematação, ou seja, no prazo de dez dias (art. 903, § 2º) após a assinatura do auto, o executado alegar uma das causas previstas no art. 903, § 1º, a exemplo da alienação por preço vil (inc. II); e (c) uma vez citado na ação anulatória, no prazo de defesa (inc. III).
Todas as causas dissolutórias da arrematação ou da alienação conduzem ao status quo ante.
Segundo Araken de Assis, tecnicamente, o art. 903 evoluiu, distinguindo invalidação (art. 903, §1º, I), ineficácia (art. 903, §1º, II) e resolução (art. 903, §1º, III). Como o inadimplemento constitui causa superveniente de dissolução, é imprópria a palavra "rescisão", o que remete a vícios anteriores à formação do acordo de transmissão. Porém, a ineficácia perante o titular de outro direito real (art. 804) não obsta que o negócio se dissolva, porque, em tese, o arrematante ou o adquirente pagou o preço para receber o bem livre e desembaraçado.
Por força do princípio da cobertura, tem-se que o preço é pago pelo bem livre de ônus ou pelo direito efetivamente penhorado, por exemplo, a propriedade sem embargo do preexistente direito de superfície, e, portanto, o adquirente sofrerá prejuízo econômico se houver outro direito real. Eis o motivo porque se o edital omitiu a existência de direito real, arguida essa causa, senão tomar a iniciativa a respeito (art. 903, § 5º, I), poderá desistir do negócio (art. 903, § 5º, II).
Diga-se o mesmo quando houver omissão de informação sobre a pendência de recurso ou de causa, envolvendo os bens penhorados (art. 886, VI), quando caberá o desfazimento por analogia ao contemplado no art. 903, § 1º, I. Admitir que o provimento total do recurso pendente implica o desfazimento da arrematação ou da alienação, atingindo o arrematante ou o adquirente, tornará a possibilidade de execução provisória "completa" uma inutilidade, em virtude do natural desestímulo para adquirir o bem em condições tão instáveis.
Tem-se que a análise das situações e vícios referidos no parágrafo 1º do art. 903 deverá ocorrer no prazo de 10 (dez) dias após a assinatura do respeito auto de arrematação ou de alienação. Transcorrido esse prazo, sem que tenha havido a alegação de qualquer uma das situações previstas no dispositivo ou de vícios, haverá preclusão temporal, expedindo-se, conforme o caso, a carta de arrematação ou de alienação e mandado de imissão na posse (bens imóveis) ou a ordem de entrega (bens móveis), é o que alerta Teresa Wambier48.
Após expedida a carta de arrematação ou de alienação ou a ordem de entrega, a invalidação da alienação só poderá ser pleiteada por meio de ação autônoma. Nesse caso, o arrematante ou o adquirente figurará como litisconsorte necessário. Esta ação diz respeito tanto à arrematação, quanto à adjudicação e à alienação por iniciativa particular. O CPC de 2015 extinguiu os embargos de segunda fase (embargos à arrematação, alienação e adjudicação) previstos no art. 746 do CPC de 1973 e em seu lugar prevê a ação autônoma que, mesmo que bem sucedida, por previsão legal, não refletirá no desfazimento da arrematação, alienação ou adjudicação.
Isto significa que expedida a carta de arrematação ou de alienação ou, então, a ordem de entrega, não será mais admitida a discussão da arrematação, alienação ou adjudicação dentro do processo executivo. Havendo eventual vício terá que ser arguido em ação autônoma. Salientam os doutrinadores que o objetivo do legislador foi conferir mais segurança e atratividade às formas de expropriação, no intuito de surtir maior interesse dos legitimados a adjudicar ou de terceiros em participar do ato expropriatório.
Teresa Wambier49 defende que a previsão acima descrita e a, conseguinte, não interferência nos atos expropriatórios em si, não viola o princípio da inafastabilidade do controle jurisdicional ou mesmo o princípio do contraditório, tendo em vista que o novo CPC deixou aberta a via para arguição de tais vícios em até 10 (dez) dias após a assinatura do auto e antes de expedida a carta ou ordem de entrega e, ainda, ressalvou a possibilidade de fazê-lo, mesmo após a sua expedição, mas desde que por intermédio de ação própria.
8.1. Forma do pedido de desfazimento e efeitos
O desfazimento da arrematação ou da alienação poderá ser postulada por simples petição, provocando o conhecimento da matéria, no prazo de dez dias (art. 903, § 2º, CPC), e vencido este prazo, através de ação autônoma (art. 903, § 4.º). Em ação própria, observar-se-ão os prazos prescricionais da lei material. De acordo com o STJ, o prazo é de quatro anos. E, no âmbito do processo executivo, o legitimado poderá postular o desfazimento no prazo de dez dias (art. 903, § 2º).
Conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça, quando não for mais possível a anulação dentro dos próprios autos da execução, a parte interessada terá de propor ação anulatória pelas vias ordinárias, o que ocorrerá após a expedição da carta de arrematação ou da ordem de entrega (STJ, 2ª Turma, AgRg no REsp 1.454.444/SE, rel. Min. Humberto Martins, j. 26/05/2015, DJe 02/06/2015).
No caso de desfazimento da alienação ou da arrematação, por força do art. 903, caput, 2ª parte, o ato não se dissolve mesmo que julgados procedentes os embargos e a ação anulatória. Em princípio, portanto, o acolhimento da alegação de vícios de atividade do processo e da própria alienação forçada, não importa a dissolução do negócio. Ressalvam-se, porém, as causas de nulidade imputáveis ao próprio arrematante. Por exemplo, o vício decorrente da restrição à capacidade para adquirir. Portanto, o CPC de 2015 confere certa estabilidade ao negócio.
Assim, mesmo que o executado se volte contra a alienação por meio de embargos ou por meio da ação autônoma de que trata o parágrafo 4º (que substituiu os embargos de segunda fase previstos no art. 749 do CPC/73), e seja vitorioso, a arrematação ou a alienação permanecerá hígida. Restará ao executado a possibilidade de reparação pelos danos causados, mas não o retorno ao status quo, como se a alienação não tivesse ocorrido.
Segundo Cassio Scarpinella Bueno50, a irreversibilidade da arrematação também se aplica à adjudicação e à alienação por iniciativa particular. Desta forma, mesmo havendo sucesso dos embargos à execução ou da ação autônoma, o bem permanecerá no patrimônio do exequente ou do terceiro adquirente por alienação por iniciativa particular, assistindo ao executado direito às perdas e danos e não à restituição do bem.
Por outro lado, o adquirente deverá indenizar as partes se deu causa à dissolução do negócio, como por exemplo, quando não realiza o pagamento, a teor do art. 475 do CC51. Entretanto, como já referido, o adquirente poderá desistir do negócio, sem outras consequências além do desfazimento, nas hipóteses do art. 903, § 5º, do CPC.
Em relação ao credor, independentemente da causa do desfazimento, o exequente perderá direito ao produto da alienação (art. 905, caput). Seu crédito continuará pendente. Porém, caso o exequente tenha levantado o valor prematuramente, indenizará o arrematante pelo preço ou pelo valor do bem.
O efeito do desfazimento em relação ao leiloeiro ou corretor nomeado é a devolução da comissão porventura recebida. Neste sentido, decidiu o STJ: "O desfazimento da alienação por fato da Justiça, sem culpa do arrematante, não gera para o leiloeiro direito à comissão"52.
Explica Araken de Assis que se requerida a dissolução do negócio no próprio processo executivo, origina-se incidente, solucionado mediante decisão interlocutória (art. 203, §2º), da qual cabe agravo de instrumento, conforme o art. 1.015, parágrafo único, do CPC. Legitimam-se para recorrer o arrematante e qualquer participante da licitação, todos porventura interessados, conforme a hipótese versada em cada situação, ou na manutenção ou no desfazimento do negócio.53
O art. 903, § 6º, reforça a estabilidade do negócio jurídico, prevendo que quem suscitar infundadamente o vício com o objetivo de provocar a desistência do arrematante, sem prejuízo das perdas e danos, pagará multa a ser fixada pelo juiz e devida ao exequente em montante não superior a vinte por cento, porque se trata de ato atentatório à dignidade da justiça. Essa multa beneficia o exequente e poderá ser executada no mesmo processo, como possibilita o art. 777 do CPC/2015, juntamente com as perdas e danos.
Considera-se, portanto, ato atentatório à dignidade da justiça suscitar, de forma infundada, vício com o objetivo de ensejar a desistência do adquirente. Convém atentar que essa conduta pode ocorrer tanto na alegação incidental, no processo de execução (parágrafo segundo, art. 903), quanto na ação autônoma (parágrafo 4º). Como referido, a parte alegante será responsabilizada com perdas e danos e pelo pagamento de multa.
O art. 897 do CPC/2015 regula os efeitos da resolução da arrematação por inadimplemento imputável ao arrematante e ao seu fiador. O mesmo se aplica ao adquirente na alienação por iniciativa particular. Haverá o inadimplemento: na arrematação a prazo caso se o arrematante ou o seu fiador não pagar o preço no prazo convencionado pelo juiz (art. 892, caput); na arrematação à vista (art. 892, caput), se o arrematante, de posse das guias, não depositar o preço, depositá-lo com cheque posteriormente devolvido ou não realizar transferência eletrônica; e, por fim, na arrematação por proposta escrita (art. 895, § 1º) se deixar o arrematante de adimplir alguma das parcelas em que se dividiu o preço.
Em qualquer das hipóteses acima, o inadimplemento é automático e independentemente de postulação do exequente, o juiz resolverá a arrematação, aplicando a sanção prevista no art. 897, isto é, a perda da caução, e ordenando o retorno do bem a leilão, no qual não se admitirá a participação do arrematante e do fiador inadimplentes. Essa decisão, que é interlocutória, comporta agravo (art. 1.015, parágrafo único, CPC/2015). As mesmas previsões se aplicam à alienação por iniciativa particular.
Leciona Araken de Assis que o art. 897 não menciona a possibilidade de o exequente pretender executar o preço, se inadimplente o adquirente. No entanto, a possibilidade se mostra inerente ao sistema por aplicação art. 475 do CC, pois o negócio é irretratável, e de resto, encontra-se prevista na alienação por proposta escrita (art. 895, § 5º).
Entende-se, ainda, mesmo que haja anistia do débito após a alienação, aquela não terá o condão de desfazer a arrematação, cabendo ao devedor o produto do leilão, devidamente atualizado (RT 678/193)54.
