O presente estudo é uma análise sobre a modalidade de imóveis conhecida como Sítios de Recreio, ou Condomínio de Chácaras, a qual apresenta uma série de peculiaridades legais e práticas que precisam de uma atenção especial.

Uma boa opção de imóvel para aqueles que gostam da praticidade das cidades, mas também é apaixonado pela tranquilidade do campo, são os chamados Sítios de Recreio que, de forma resumida, podem ser definidos como pequenas chácaras com finalidade exclusiva de moradia.


Nas palavras de Arthur Pio dos Santos Neto [1] , esse tipo de imóvel pode ser conceituado como:


“Entende-se, portanto, por sitio de recreio, cada um dos lotes resultantes do parcelamento de um imóvel rural que perdeu sua capacidade produtiva, atendidas certas circunstâncias fáticas e condições legais [...], e que passe a ter por destino o repouso de fins de semana, o lazer, enfim, dos seus proprietários.”


Percebe-se, portanto, que trata-se de um imóvel rural que após ser parcelado, perde sua capacidade produtiva e, por consequência, sua caracterização como tal.


O conceito de Imóvel Rural é muito bem definido pelo artigo 4º, I, do Estatuto da Terra que assim anota:


“Imóvel rural é o prédio rústico, de área contínua, qualquer que seja a sua localização em perímetros urbanos, suburbanos ou rurais dos municípios, que se destine à exploração extrativa, agrícola, pecuária ou agro-industrial, quer através de planos públicos de valorização, quer através da iniciativa privada.”


Logo, perdendo sua capacidade produtiva, seja para exploração agrícola, pecuária ou agroindustrial, independente de onde o imóvel esteja localizado, ele deixará de ser considerado como rural.


Os sítios de recreio (ou Chácaras de Lazer) são destinados exclusivamente para moradia, portanto, possuem finalidade urbana. Essa distinção é muito importante. O fato de existir uma pequena criação de galinhas, porcos, etc, no imóvel, para uso próprio, não desconfigura o caráter urbano do local, desde que a família que lá reside não sobreviva com a renda desta cultura.


Assim, para transformar uma fazenda em uma série de Sítios de Recreio, é preciso obedecer uma série de procedimentos e requisitos, sendo o principal que o imóvel esteja localizado em zona urbana ou de expansão urbana. Este é o teor literal do artigo 3º da Lei 6.766/79:


“Art. 3o Somente será admitido o parcelamento do solo para fins urbanos em zonas urbanas, de expansão urbana ou de urbanização específica, assim definidas pelo plano diretor ou aprovadas por lei municipal.
[...]”


Como os Sítios de Recreio são, por definição, imóveis urbanos, eles só podem ser construídos em áreas urbanas ou de expansão urbana. Esta informação estará presente no Plano Diretor do Município. Fora destas áreas, não é possível a construção deste tipo de imóvel.


Importante mencionar que em 1980 o INCRA havia emitido uma Instrução Normativa 17-b que permitia e regularizava a criação de Sítios de Recreio em zonas que não eram urbanas, mas esta norma já foi revogada e não tem mais validade.


Outro ponto que merece destaque é a atualização cadastral junto ao INCRA informando que o imóvel perdeu a destinação que o caracterizava como rural, conforme determina o artigo 19 da Instrução Normativa 82/2015 do INCRA:


“Art. 19. Quando o imóvel perder a destinação que o caracterizava como rural, nos termos do Capítulo III, deverá ser providenciada a atualização cadastral, que corresponderá às operações de:

I - cancelamento de cadastro, no caso de descaracterização da área total cadastrada; ou

II - atualização cadastral da área remanescente, no caso de descaracterização de área parcial.”


Este procedimento junto a este órgão tem o simples função de atualização cadastral. O INCRA não tem a competência de atestar a regularização do imóvel no que se refere a aos aspectos ambientais e urbanísticos. Essa obrigação é do poder público municipal. Inclusive este é o teor do artigo 21 da Instrução Normativa 82/2015 já citada:


“Art. 21. O deferimento do pedido não implica o reconhecimento da regularidade da situação do imóvel, no que se refere aos aspectos ambientais e urbanísticos, que serão analisados pelos órgãos e entidades competentes, de acordo com a legislação de regência.”


Outro ponto que merece destaque é o tamanho do lote destinado a Sítio de Recreio. Este requisito diverge de um Município a outro. Cada um estipula o tamanho mínimo que deverá ter um imóvel desta qualidade. Mas este tamanho costuma ser entre 3.000 metros quadrados a 5.000 metros quadrados. Esta informação também consta no Plano diretor do Município.


O não preenchimento destes requisitos configura o loteamento como sendo irregular, o que possui graves sansões, entre elas a Detenção do loteador em 1 (um) a 2 (dois) anos, e multa de 5 (cinco) a 50 (cinquenta) vezes o maior salário mínimo vigente no País. Além do invalidação dos contratos pactuados sobre estes imóveis, dando direito aos compradores em rescindir a compra com devolução total do valor pago, além de multas e perdas e danos de cunho material e moral.

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[1] LARANJEIRA, Raimundo. Direito Agrário Brasileiro. P.244


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