Dentro de um complexo condominial, a participação dos condôminos na gestão é bastante significativa, pois estarão não apenas cuidando de seu patrimônio, como também auxiliando o síndico nas questões que envolvam interesses da coletividade.
Dentre as variadas participações, podemos citar a necessidade dos condôminos participarem ativamente das assembleias, às quais são convocados para deliberar sobre os temas pertinentes ao condomínio.
Referente aos temas, iremos abordar sobre as obras nos condomínios, especialmente, o condômino que realiza obras e reparos necessários às suas expensas.
Sabemos que obras e reparações nos condomínios são necessárias ao longo do tempo, bem como em algumas pode surgir de forma inesperada, devendo-se agir o mais rápido possível para não ocasionar prejuízos.
As obras nos condomínios são reguladas no art. 1.341, do Código Civil:
Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:
I - se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos;
II - se úteis, de voto da maioria dos condôminos.
§ 1o As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino.
Entendem-se por obras voluptuárias aquelas de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que tornem mais agradável ou sejam de elevado valor (art. 96, § 1º, Código Civil). Exemplo: Embelezamento da cabine do elevador, projeto paisagismo, aquisição de outras mobílias para o salão de festas, entre outros. Exige o voto de 2/3 dos condôminos para aprovação.
Obras úteis são as que aumentam ou facilitam o uso do bem (art. 96, § 2º, Código Civil), essas se mostram de visível utilidade para os condôminos. Exemplos: cobertura da garagem, reforma da guarita, instalação de câmeras, entre outros. Para aprovação, o Código Civil determina que necessite do voto da maioria absoluta dos condôminos.
Obras necessárias são as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore (art. 96, § 3º). Exemplos: restabelecimento de energia elétrica, reparos no sistema de segurança, troca de para-raios, entre outros.
Entretanto, dependendo das obras necessárias nos condomínios, ou seja, as de caráter emergencial, que devem ser realizadas o quanto antes, pode-se prescindir de aprovação da assembleia, no primeiro momento.
O parágrafo primeiro do art. 1.341, Código Civil, descreve que as obras e reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino.
Ou seja, caso haja impossibilidade de o síndico tomar as providências, o condômino participativo, zeloso, que reparar alguma obra necessária, poderá fazer as suas expensas, sendo que posteriormente poderá ser reembolsado. Com isso, devemos conjugar o § 4º, do art. 1.341:
§ 4o O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum.
Devemos entender como necessárias aquelas imprescindíveis para o condomínio, usando a lógica e princípios de saúde e segurança, pois são norteadores do Direito Condominial.
A razão disso é que, para alguns condôminos, pode ser que a obra não seja necessária, entendendo-se como úteis, não cabendo o direito de reembolso daquele que tomou iniciativa. Isto gera muita discussão, devendo-se antes de tudo analisar a questão.
Para isso, há diversos julgados nos dois sentidos, os quais traremos como base:
APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. RECONVENÇÃO. DESPESAS COM OBRAS DE MELHORIAS EM ÁREAS COMUNS, REALIZADAS POR CONDÔMINO, À REVELIA DA COLETIVIDADE. IMPOSSIBILIDADE DE REAVER OS VALORES GASTOS. OBRAS DE CARÁTER VOLUPTUÁRIO OU ÚTEIS. EXEGESE DO ART. 1.341 DO CÓDIGO CIVIL. HIPÓTESE, AINDA, EM QUE, CASO SE ADMITISSE A NATUREZA NECESSÁRIA DAS OBRAS, NÃO ESTAVA, O CONDÔMINO, DESOBRIGADO DE OBTER AUTORIZAÇÃO DA ASSEMBLÉIA, POIS QUE AUSENTE A URGÊNCIA DAS MELHORIAS. EXEGESE DO PARÁG. 3º DO ART. 1.341 DO CÓDIGO CIVIL. RECONVENÇÃO JULGADA IMPROCEDENTE. RECURSO DE APELAÇÃO PROVIDO. UNÂNIME.
(TJ-RS – AC: 70066920083 RS, Relator: Pedro Celso Dal Pra, Data de Julgamento: 26/11/2015, Décima Oitava Câmara Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia).
RECURSO INOMINADO. AÇÃO DE COBRANÇA. RESPONSABILIDADE CIVIL. CONDOMÍNIO. REALIZAÇÃO DE BENFEITORIA NECESSÁRIA. PROVA TESTEMUNHAL. URGÊNCIA DA OBRA COMPROVADA. RESTITUIÇÃO PARCIAL DEVIDA. APLICAÇÃO DO § 4º, DO ART. 1341, DO CÓDIGO CIVIL. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (Recurso Cível Nº 71004573317, Primeira Turma Recursal Cível, Turmas Recursais, Relator: Lucas Maltez Kachny, Julgado em 24/09/2013).
Já o § 2º, do art. 1.341, diz respeito à mesma forma, entretanto se importarem de despesas excessivas, o condômino ou síndico que mandou executar as obras deverá ser convocado imediatamente à assembleia para tomar ciência:
§ 2o Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembléia, que deverá ser convocada imediatamente.
A expressão “despesas excessivas” não foi bem esclarecida pelo legislador. Muitas convenções estabelecem limites de alçada para a realização dessas obras, podendo também ser executadas independentemente de autorização.
De outro lado, as obras necessárias não consideradas urgentes, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembleia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos, essa é a redação do § 3º.
Nessas situações citadas, não há quórum específico para deliberação da matéria, sendo assim, optará pela regra geral constante nos arts. 1.352 e 1.353, em primeira convocação e segunda convocação. Entretanto, a convenção condominial poderá determinar o quórum para essas questões.
Concluindo, há a necessidade de se observar quais os tipos de obras que se encaixem nas situações pertinentes aos condomínios, se atentando também ao quórum para aprovação das mesmas.
