3 DIFICULDADES PARA O RECONHECIMENTO DA USUCAPIÃO PELA VIA EXTRAJUDICIAL
Mudar paradigmas gera resistência, acompanhada de desconhecimento e, muitas vezes, de desconforto. Porém, quando se trata de operadores do Direito, nas suas mais variadas funções e profissões, espera-se que as mudanças sejam encaradas como novas formas de solução de problemas.
A faculdade do reconhecimento da propriedade via usucapião administrativa tem despertado interesse, embora não se traduza em números desejáveis de realização de atos registrários.
Assim, questiona-se: se o legislador pátrio vislumbrou a possibilidade de tal reconhecimento da propriedade pelo registrador de imóveis, por que o número de procedimentos é tão pequeno nos cartórios registrais?
Como instituto recente no ordenamento jurídico, entende-se que até chegar a sua efetiva aplicação demanda certo tempo, porém, este tempo não pode ser demasiado longo a ponto de colocar em xeque a sua efetividade.
Não há números oficiais de efetivos registros destes procedimentos, porém a vivência cartorária, bem como docente e como palestrante sobre o tema, leva a se ter o conhecimento de que na maioria dos ofícios registrais ainda não foi reconhecida de registrada esta nova forma de aquisição de propriedade.
Dada a sua existência relativamente recente, há pouca jurisprudência sobre o tema e os estudiosos, doutrinadores e pesquisadores ainda não tem parâmetros para comparações. Como vivenciadora da prática e professora da teoria e também com base em obra já escrita sobre o tema, pode-se elencar, de forma exemplificativa, atual e com base na experiência profissional, alguns fatores que podem facilitar a prática do registro da usucapião extrajudicial.
Primeiramente, a aquisição de conhecimento teórico sobre o procedimento, por quem deve iniciá-lo, isto é, o advogado. Este conhecimento envolve desde o direito material, onde deve ser verificada a possibilidade ou não do procedimento, passando pela espécie a ser requerida, bem como todas as demais etapas que devem ser seguidas. A viabilidade do reconhecimento está intrinsecamente ligada a este primeiro tópico.
Após, o advogado deve acostar a petição (requerimento) perante o ofício de registro de imóveis competente, protocolando os documentos. Neste momento, importante se faz o acompanhamento rotineiro do profissional de Direito, para verificar as eventuais impugnações registrais e suprir as documentações faltantes.
O convencimento do registrador de imóveis se faz através do requerimento e dos documentos comprobatórios acostados. A partir daí, há a presidência do procedimento, a cargo do registrador de imóveis e, justamente neste momento é que será definido se ocorre ou não o reconhecimento da propriedade. Este caminho a ser trilhado, muitas vezes esbarra na dúvida e, por que não dizer, no temor do registro da propriedade, pois, quando o imóvel submetido ao feito já encontra-se matriculado, para ocorrer o registro reconhecendo como propriedade do requerente, haverá a perda da propriedade para o proprietário registral.
O principal entrave, ou a maior dificuldade ocorre justamente neste ato. Pela experiência profissional nestes feitos, entende-se que, além do reconhecimento de todos os requisitos registrais, há de ter o registrador de imóveis certa coragem para trazer para si esta responsabilidade, mesmo porque a lei lhe faculta recusar o registro e enviar para a via judicial a documentação, caso entenda que falta comprovação de que o requerente é de fato e de direito o proprietário e que preenche todos os requisitos de lei.
De todo modo, com o passar do tempo e a realização de registros (que atualmente ocorre de forma morosa e difícil, diga-se de passagem), mais e mais oficiais registradores enfrentarão estas situações que chegam diariamente as suas mãos, solucionando, de forma jurídica e legal, a propriedade para quem efetivamente tem o direito.
CONCLUSÃO
Obviamente, não se esgota o assunto nestas páginas. Pelo contrário, busca-se neste trabalho, apanhado de ideias e pesquisa, fomentar a discussão sobre procedimento tão recentemente instalado no ordenamento jurídico, trazendo à baila todas as dúvidas surgidas com o andamento e aparecimento de situações a que os operadores jurídicos que trataram destas se deparem. Atualmente, tanto advogados, notários e registradores debatem-se em entendimento diferentes sobre as mesmas questões colocadas. Ao trazer para a realidade, na prática, o comando legislativo carece de clareza e certeza, razão pela qual, com o surgimento de obras jurídicas, jurisprudência, provimentos dos tribunais de justiça estaduais e resoluções do Conselho Nacional de Justiça se assentarão as interpretações e, nos moldes do que ocorreu com a autorização para lavratura de inventários e divórcios extrajudiciais, em tempo não muito longínquo será, naturalmente, realizado este procedimento.
A usucapião é instituto milenar, já conhecido nas formas mais remotas do Direito, de acordo com a história. Seu aprimoramento se deu com a evolução da humanidade, adequando-se ao tempo e ao tipo de civilização em que era (e é) aplicado.
Seu conceito clássico (aquisição originária da propriedade) vem sofrendo mutações com o passar do tempo, assim como as diversas espécies de usucapião que podem ser alegadas, as vias em que podem ser requeridas e os direitos reais que podem ser objeto de pedido.
Hodiernamente, a usucapião está prevista no Código Civil Brasil, no Livro do Direito das Coisas e em legislações esparsas. São espécies de usucapião a extraordinária, ordinária, ambas podendo ter seus prazos reduzidos por implemento de determinadas condições previstas em lei e as especiais: rural, urbana e familiar (esta, a última a integrar as espécies), além da indígena.
Podem ser objeto de usucapião, além do direito de propriedade, outros direitos reais, como direito de usufruto, de superfície, de servidão, de domínio útil, além de usucapião sobre a propriedade intelectual. A lei prevê, ainda, a possibilidade de se usucapir bens móveis.
Até a entrada em vigor do atual Código de Processo Civil, em março de 2016, a única via autorizada no ordenamento jurídico brasileiro era a judicial. Quem pretendesse requerer a declaração da usucapião deveria ajuizar ação perante o Poder Judiciário.
Com o processo de desjudicialização, recorrente no direito brasileiro, o legislador achou por bem autorizar a quem preencher determinados requisitos, requerer esta declaração de usucapião pela via extrajudicial, isto é, perante os chamados “cartórios”.
Estes são os ofícios de registro de imóveis, onde o requerente da usucapião, assistido por advogado, pode protocolar seu pedido de reconhecimento da usucapião de bens imóveis.
Preenchendo os requisitos da Lei dos Registros Públicos (alterada pelo atual CPC), o requerente pode obter a declaração da propriedade ou do direito real usucapido, diretamente do registrador de imóveis.
Para tanto, o requerente, assistido por advogado, deve protocolar o pedido junto ao registro de imóveis da localidade do imóvel, nele contendo, além da própria petição, a ata notarial, com comprovação do tempo de posse, planta e memorial descritivo assinado pelo requerente, pelo proprietário registral (se houver), pelos lindeiros registrais e demais titulares de direitos reais, acaso existentes, além de todo e qualquer documento que possa comprovar a efetiva posse alegada.
O requerimento apresentado ao registrador de imóveis deverá conter todas as informações, como a espécie de usucapião alegada, juntada de documentos e o pedido de deferimento do que foi solicitado. Algumas dúvidas pairam sobre a necessidade de apresentação de georreferenciamento, caso o imóvel rural tenha área inferior à exigida pela lei para registro do direito real usucapido. A lei não é clara, o que poderá acarretar, em alguns casos, o indeferimento do pedido de registro da usucapião.
Outro fator que provocava dúvidas, atualmente sanado, através da Lei 13.465/17, e do Provimento 65/2017 do Conselho Nacional de Justiça, é a possibilidade ou não, de registro de imóveis cujos proprietários registrais não se manifestem, nem assinando a planta e memorial descritivo e nem anuindo no prazo de quinze dias, após a notificação do registrador. A lei, nestes casos, a partir da nova redação dada ao artigo 216-A, entende o silêncio como concordância.
O registrador de imóveis fará a notificação, por edital em jornal de grande circulação, dos entes públicos (União, Estado, Distrito Federal e Município) e de terceiros eventualmente interessados. Neste caso, o silêncio será entendido como concordância. Com relação à notificação da União, recentemente foi disponibilizado, de forma virtual, um requerimento a SPU para manifestação se imóvel pertence ou não a este ente.
Após estas providências, estando convencido o registrador de imóveis, este declarará a propriedade e registrará a usucapião, com o direito real requerido.
Em caso de impugnação, o requerente poderá suscitar dúvida ao registrador de imóveis, que enviará a documentação ao juiz para que decida.
Julgada improcedente a dúvida, será registrada a usucapião. Caso seja procedente, o registrador de imóveis devolverá a documentação ao advogado, que deverá, então, intentar ação de usucapião judicial.
Esta nova possibilidade de requerer a usucapião de bens imóveis, pela via extrajudicial traz agilidade a estes procedimentos e desafoga o Poder Judiciário, encurtando o tempo de espera pela declaração de propriedade ou aquisição do direito real pretendido.
Embora, desde a entrada em vigor do Código de Processo Civil, que modificou a Lei dos Registros Públicos e possibilitou a opção por esta via para solução de situações que não envolvam litígio, ainda pairem dúvidas e a agilidade pretendida ainda não tenha sido alcançada, por ser procedimento recente e gerar incerteza, com o passar do tempo e a realização destes procedimentos de forma contínua, por advogados, notários e registradores, os entendimentos tendem a se padronizar,
O certo é que esta nova via colocada à disposição do requerente, após a uniformização de procedimentos, trará agilidade e desafogará sobremaneira o Poder Judiciário, e atenderá aos comandos constitucionais de garantia da propriedade e dignidade da pessoa humana, além de colocar no mercado imobiliário bens que até então não podiam ser comercializados, por não terem o seu registro de imóveis.
A dificuldade de efetivação do reconhecimento da propriedade pela via extrajudicial depende de uma série de fatores, desde a correta e precisa petição, com a juntada dos documentos comprobatórios, até o convencimento do registrador de imóveis, que deve ter a certeza da adequada aquisição originária da propriedade, pelo requerente.
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