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O presente trabalho foi elaborado, a fim de, expor e exemplificar os requisitos necessários para a concessão da antecipação de tutela em sede de liminar nas ações de despejo por falta de pagamento de aluguéis, sendo que durante a presente análise, houve a abordagem de todos os pontos da relação jurídica do contrato de locação, e por fim, a conclusão do presente trabalho, deu-se no sentido de que para a obtenção da ora estudada antecipação de tutela, far-se-á necessário que a locação não seja garantida pela chamada “garantia real”.
PALAVRAS CHAVE – Tutela de Urgência, Despejo e Aluguel
This work has been prepared in order to explain and illustrate the requirements for the granting of anticipation of tutelage in injunction actions dump for lack of payment of rents, and during this review, there was the approach of all points of the legal relationship of lease, and finally, the conclusion of this work, in the sense that for obtaining or studied anticipation of guardianship shall be necessary that the lease is not guaranteed by the so-called "collateral"
KEYWORD – Guardianship of Urgency, Eviction and Hire
INTRODUÇÃO
Atualmente a demanda habitacional impulsionada com o crescimento da população, foi aquecida no sentido de locações imobiliárias, sendo que para garantir a equidade das partes contratantes, em contrapartida da ocupação do imóvel pelo locatário, necessário se fez a garantia do pagamento de todas as obrigações por este assumidas.
Desta forma, para os casos em que essas garantias não forem suficientes ao adimplemento obrigacional, a legislação pátria, permitiu a concessão da desocupação compulsória do imóvel (despejo), em caráter liminar.
Nesse ínterim, o presente trabalho acadêmico, desenvolve-se na abordagem, em relação à exposição clara a evidente da relação contratual das locações.
Após, a conceituação da relação locatícia, o trabalho segue na seara da concessão das tutelas de urgência, expondo para tanto em relação à fumaça do bom direito e ao perigo da demora. Sendo tais requisitos, os pontos primordiais para a concessão da tutela antecipada.
Por fim a aplicação da necessidade do deferimento da tutela de urgência ora estudada, nos casos de despejo por falta do pagamento de alugueres.
1 – Lei de locações
Com o crescimento populacional, as relações interpessoais seguiram o mesmo progresso, e, devido esse crescimento houve a necessidade de suprir a demanda habitacional.
Desse fator eis que emerge o dever Estatal, de disciplinar as relações locatícias, uma vez que, nem todos conseguem realizar o sonho de possuir uma casa própria.
Para suprir a necessidade de habitação, o legislador inseriu no Código Civil de 1916, institutos disciplinando a relação locatícia de um modo geral em seus artigos 1.188 à 1.199, legislando sobre a locação de prédios urbanos no artigo 1.210, bem como falando sobre prédios rústicos dos artigos 1.211 è 1.215.
Para tanto, houve a necessidade de alterar os institutos acima expostos, tendo a matéria que ser disciplinada em Lei própria, então que se criou a Lei 8.245/91, denominada Lei do Inquilinato..
Em relação ao objeto, bem como quanto às especificações da locação o texto foi mantido pelo legislador, contendo a seguinte redação:
Art. 1.188. Na locação de coisas, um das partes se obriga a ceder á outra, por tempo determinado, ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa retribuição.
A lei 8.245/91 vislumbra-se a inserção de vários dispositivos legais que amparam os direitos do locatário, impondo alguns deveres ao locador.
De outro lado, veremos as obrigações do locatário as quais foram inseridas a fim de resguardar os direitos do proprietário do imóvel, haja vista haver uma bilateralidade na relação locador-locatário.
Diante do exposto é imperioso ressaltar que a norma regulamentadora das relações locatícias, sofreu substanciais alterações, incluindo em seu contexto um abastado ônus para as partes do negócio jurídico, tão somente para preservar os direitos de ambas as partes, e implicitamente com o resguardo dos direitos do proprietário estimula o mercado locatício.
Segundo VENOSA (1991:07), os contratos de locação se equiparam aos contratos de trabalho, sendo sob a ótica do doutrinador como sendo um direito social:
Por tais razões os tempos atuais colocam sob novas vestes o contrato de locação de imóveis, transformando-o num direito social, a exemplo de que ocorre com o contrato de trabalho.
Cabe salientar que as controvérsias em virtude das leis constantes do Código Civil da época, foram tantas, que houve a necessidade da edição de lei específica para regular as locações urbanas.
Nesse momento devemos passar a analisar especificamente quanto à natureza contratual firmada em virtude da relação locatícia, bem como, o próximo estudo busca demonstrar a responsabilidade contratual das partes integrantes do contrato de locação.
1.2 – Natureza jurídica
A relação jurídica existente a partir da celebração do contrato locatício é regulamentada pelo Direito Privado, sendo da esfera cível, portanto esta relação é tipificada como um negócio jurídico.
O contrato ora denominado locação, decorre da manifestação de vontade das partes, podendo ou não ser esta manifestação formal, porém, deve ser exteriorizada, não produzindo efeitos jurídicos quando implícita.
Para DINIZ (2005:258), o contrato de locação é caracterizado por:
“O locador concede ao locatário tão-somente o uso de um bem ou gozo de um direito, mediante remuneração em dinheiro.”
Via de regra as relações locatícias são vinculadas por um contrato escrito, o qual vincula os direitos e obrigações das partes, bem como inclui como parte passiva da relação locatícia eventuais fiadores.
Nesse sentido, na mesma obra DINIZ (2005:261), expressa:
“O consentimento deverá ser inequívoco, não se exigindo, porém, que seja expresso (escrito ou verbal); não se requer, obrigatoriamente, manifestação direta de vontade; será suficiente o consentimento indireto, pois nada impede que alguém, tacitamente, permita outrem usar e gozar de imóvel que lhe pertence, desde que o ocupante lhe pague um preço correspondente a esse uso e gozo. A omissão e o silêncio podem ser tidos como manifestação de vontade.”
A fim de dirimir a controvérsia doutrinária buscou-se o entendimento específico acerca da Lei do inquilinato, escrito por Venosa (2010:10):
“O contrato de locação, na origem de seu conceito, é consensual porque se perfaz pelo simples consentimento das partes, seja ele formal ou não.”
Portanto, o entendimento majoritário é de que o contrato de locação de imóvel, não se faz necessário a expressa manifestação de vontade de alguma das partes, sendo suficiente tão somente o simples consentimento, para que o negócio jurídico produza efeitos.
O contrato de locação é um contrato bilateral, comutativo, típico e consensual, não formal e de trato sucessivo.
Considerando quando ha quebra do pactuado entre as partes, a Lei 8.245 de 18/10/1991, no em seu artigo 46, caput, preconiza que:
Art. 46. “Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso”.
Observa-se ainda que quando da rescisão do contrato, a lei do inquilinato preceitua em seu artigo 5º, sic:
Art. 5º. “Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo.”
De forma que, a relação locatícia será rescindida na forma prevista no inciso I do art. 23 da Lei 8.245 de 18/10/1991..
A legislação vigente prevê que para o desfazimento da relação locatícia com consequente retomada do imóvel por parte do locador o meio judicial cabível será a ação de despejo, conforme preceitua o artigo 5º da Lei 8.245/91:
Art. 5º. “Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo.”
Nesse sentido a legislação específica prevê o procedimento que será adotado e as possibilidades da concessão da Liminar para a desocupação do imóvel, em seu artigo 59, com a alteração pela Lei 12.112/09:
Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.
§ 1º Conceder-se-á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:
I - o descumprimento do mútuo acordo (art. 9º, inciso I), celebrado por escrito e assinado pelas partes e por duas testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo mínimo de seis meses para desocupação, contado da assinatura do instrumento;
II - o disposto no inciso II do art. 47, havendo prova escrita da rescisão do contrato de trabalho ou sendo ela demonstrada em audiência prévia;
III - o término do prazo da locação para temporada, tendo sido proposta a ação de despejo em até trinta dias após o vencimento do contrato;
IV - a morte do locatário sem deixar sucessor legítimo na locação, de acordo com o referido no inciso I do art. 11, permanecendo no imóvel pessoas não autorizadas por lei;
V - a permanência do sublocatário no imóvel, extinta a locação, celebrada com o locatário.
VI - o disposto no inciso IV do art. 9º, havendo a necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las;
VII - o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. 40, sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato;
VIII - o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada;
IX - a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.
§ 2º Qualquer que seja o fundamento da ação dar-se-á ciência do pedido aos sublocatários, que poderão intervir no processo como assistentes.
§ 3º No caso do inciso IX do § 1º deste artigo, poderá o locatário evitar a rescisão da locação e elidir a liminar de desocupação se, dentro dos 15 (quinze) dias concedidos para a desocupação do imóvel e independentemente de cálculo, efetuar depósito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos, na forma prevista no inciso II do art. 62.
A finalidade para a propositura da ação de despejo é, primordialmente a retomada do imóvel, para que cesse a cobrança dos alugueres, bem como demais encargos inerentes à utilização do bem.
Porém, todavia, há outro fator bastante motivador da propositura da demanda judicial, que é o recebimento dos valores devidos a título de aluguel, água, energia elétrica, IPTU, entre outros.
Na relação locatícia é facultado ao locador, a imposição de que a outra parte preste garantia para a quitação de um eventual inadimplemento deste, de forma que esta faculdade está prevista no artigo 38 da Lei. 8.245/91, com recente alteração dada pela Lei 12.112/09:
Art. 37. “No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:
I - caução;
II - fiança;
III - seguro de fiança locatícia.
IV - cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.
Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.
Portanto, a legislação vigente teve recentes alterações, a fim de assegurar ao locatário o recebimento de seu crédito, sendo que devemos observar todos os tipos de garantias permitidas por lei, para uma melhor compreensão do presente estudo.
1.6.1 – DOS FIADORES
Nas relações locatícias, embora não haja necessidade de contrato expresso, em virtude do alto índice da inadimplência, foram adotadas medidas, com a finalidade de garantir o pagamento dos alugueres, bem como dos encargos inerentes à locação.
A medida mais adotada pelos locadores é a fiança, pois com este instituto figuram no pólo passivo da relação locatícia o locatário e a figura do fiador, onde o contrato de locação é chamado: Contrato de Locação com garantia real.
A possibilidade da inserção de fiador na relação ora estudada tem previsão legal no inciso II do artigo 37 da Lei 8.245/91, acima já citado.
Sobre a matéria Gonçalves (2010: 572) diz em sua obra:
Entre os diversos meios destinados a garantir um estado de fato a que corresponda um direito se enfileiram as cauções. Elas visam fundamentalmente suprir a insuficiência patrimonial do devedor. E dentre as cauções ou meios assecuratórios que nossa legislação fornece à garantia e à proteção dos direitos, algumas se efetivam mediante a separação de um determinado bem, móvel ou imóvel, do patrimônio do devedor, que fica afetado à solução de uma obrigação como garantia real, como sucede no penhor, na hipoteca e na anticrese, por exemplo. A caução real caracteriza-se efetivamente pela vinculação de um determinado bem ao cumprimento da obrigação.
Portanto, a inclusão de fiador na relação locatícia, altera o meio de garantia sendo que passa a ser um contrato com garantia real, devendo ser observados alguns requisitos para a concessão da Liminar na ação de despejo.
1.6.2 – DA CAUÇÃO EM DINHEIRO
Outra hipótese de garantia que poderá ser prestada no contrato de locação é a caução em dinheiro, sendo que o locatário deverá prestar como caução o valor correspondente a 03 (três) meses do valor do aluguel, como forma de garantia do inadimplemento eventuais alugueis, e demais encargos inerentes à relação locatícia, por um suposto inadimplemento do locatário.
O entendimento doutrinário segundo Venosa (2010:171) é:
Quando se tratar de caução em dinheiro, a exemplo da lei anterior, não pode ela exceder o valor de três meses do aluguel, e será depositada em caderneta de poupança regulamentada para esse fim.
Com o depósito do valor referente ao emerge para a relação, os valores iminentes a título das atualizações monetárias, sendo que para tanto, o locatário poderá.
1.6.3 – DO SEGURO FIANÇA LOCATÍCIA
Esta espécie de garantia locatícia, que teve um crescimento considerável nos últimos anos, haja vista a dificuldade de se conseguir alguém que avalize o contrato de locação, bem como o desinteresse pelos locadores em outras formas de garantia.
Nesse ínterim, as seguradoras lançaram no mercado esta modalidade de contrato de seguro, a qual tem como objeto a restituição do imóvel nas condições em que foi entregue ao locatário, bem como o adimplemento dos débitos pela companhia de seguros.
1.6.4 – CESSÃO FIDUCIÁRIA DE COTAS DE FUNDO DE INVESTIMENTO
Esta modalidade de garantia foi inserida no texto legal no ano de 2005, não se enquadrando das modalidades de garantias reais, pois, os valores contidos a título de investimento, são fixos, portanto esta modalidade se assemelha à caução em dinheiro.
Para uma melhor compreensão acerca deste tipo de garantia, senão vejamos a doutrina de VENOSA (2009:174):
A caução em valores fiduciários, tais como letras de câmbio, títulos de dívida pública, ações de sociedades anônimas, certificados de depósitos bancários, etc., deve atender, no que couber, às mesmas regras dos depósitos em dinheiro, que se destinam à caderneta de poupança... Ficando o locador como depositário desses bens, não poderá, por sua própria conta, assim, como não o fará com o depósito em poupança, lançar mão dos valores respectivos para se ressarcir de eventuais aluguéis, encargos ou responsabilidades do locatário, a fim de, com o devido processo legal, mediante autorização judicial, se valer desses títulos.
1.7 – Retomada do Imóvel pela lei 8.245/1991
Para retomar o imóvel objeto de locação o procedimento que deverá ser adotado é a Ação de Despejo, segundo “caput” do artigo 59 da Lei supracitada.
No mesmo artigo há menção quando o rito a ser adotado, o qual é o rito ordinário, sendo que em casos excepcionais, as ações de despejo por falta de pagamento de aluguel, poderá ser processado pelo rito especial, sem a necessidade da parte constituir um advogado, devido à possibilidade da purga da mora.
A ação de despejo é faculdade do locador, para que, este, consiga retomar a coisa objeto do contrato de locação, o processo objeto deste estudo é utilizado para findar o contrato de locação.
Para uma rápida desocupação do imóvel objeto da locação, o artigo 336 do Código de Processo Civil facultam ao juiz a determinação da antecipação dos efeitos da tutela.
2 – Tutelas de Urgência
O Direito Processual Civil é bastante moroso, necessariamente, a fim de contemplar os Princípios da Ampla Defesa e do Duplo Grau de Jurisdição, para essa morosidade não prejudicar direitos, com eminente risco de dano irreparável, o legislador instituiu as tutelas de urgência no nosso ordenamento jurídico.
Com o intuito de assegurar à efetividade da prestação jurisdicional, sem inviabilizar, o contraditório, a ampla defesa e a duplo grau de jurisdição, o legislador inseriu no ordenamento pátrio, o instituto da antecipação dos efeitos da tutela, sendo inclusive, nos casos em que a lei permite ser concedida a antecipação liminarmente, na forma que declinaremos a seguir.
Por meio da antecipação dos efeitos da tutela, o legislador, buscou, uma maior eficácia na satisfação das lides, sendo que quando houver risco de dano irreparável ou de difícil reparação à parte, a esta é facultada, desde que satisfeitos os requisitos que a seguir serão explanados, perceber a prestação jurisdicional de maneira provisória, sem o trânsito em julgado da demanda, nesse sentido o entendimento de Costa Machado em sua obra: (1999: 40), diz:
Por meio desse instituto – situado no art. 273, o CPC dá ao procedimento ordinário ou sumário um modo de ser completamente distinto, potencializando-os com a permissão de outorga antecipada dos efeitos da tutela pretendida.
Sob o mesmo ponto de vista seguem os pensamentos adotados pelo ilustre Theodoro Júnior (2007:05), a seguir expostos:
Para obviar esse tipo de "injustiça", o direito processual brasileiro, aos poucos, foi introduzindo no processo de conhecimento alguns mecanismos de "antecipação de tutela", mas sempre como medida excepcional e restrita a procedimentos especiais, onde a "cognição sumária" autorizaria o juiz a deferir "liminares", conforme o estado do processo e o grau de convencimento gerado pelos elementos probatórios já disponíveis. Assim se passava com as ações possessórias, com a nunciação de obra nova, com os embargos de terceiro, com o mandado de segurança, com a ação popular, com a desapropriação, com a ação civil pública, com a ação direta de inconstitucionalidade, com as ações locatícias, entre outras.
E adiante conclui brilhantemente:
Por se tratar de medida satisfativa tomada antes de completar-se o debate e instrução da causa, a lei a condiciona a certas precauções de ordem probatória. Mais do que a simples aparência de direito (fumus boni iuris) reclamada para as medidas cautelares, exige a lei que a antecipação de tutela esteja sempre fundada em "prova inequívoca". A antecipação não é de ser prodigalizada à base de simples alegações ou suspeitas. Haverá de apoiar-se em prova preexistente, que, todavia, não precisa ser necessariamente documental. Terá, no entanto, que ser clara, evidente, portadora de grau de convencimento tal que a seu respeito não se possa levantar dúvida razoável. É inequívoca, em outros termos, a prova capaz, no momento processual, de autorizar uma sentença de mérito favorável à parte que invoca a tutela antecipada, caso pudesse ser a causa julgada desde logo. Dir-se-á que, então, melhor seria decidir de vez a lide, encerrando-se a disputa por sentença definitiva. Mas, não é bem assim. O julgamento definitivo do mérito não pode ser proferido senão a final, depois de exauridos todo o debate e toda a atividade instrutória. No momento, pode haver prova suficiente para a acolhida antecipada da pretensão do autor. Depois, porém, da resposta e contraprova do réu, o quadro de convencimento pode resultar alterado e o juiz terá de julgar a lide contra o autor”.
A antecipação dos efeitos da tutela tem amparo legal no artigo 300 e 311 Novo Código de Processo Civil, sendo que o dispositivo contém a seguinte redação:
Art. 300. A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.
Art. 311. A tutela da evidência será concedida, independentemente da demonstração de perigo de dano ou de risco ao resultado útil do processo, quando:
I – ficar caracterizado o abuso do direito de defesa ou o manifesto propósito protelatório da parte;
II – as alegações de fato puderem ser comprovadas apenas documentalmente e houver tese firmada em julgamento de casos repetitivos ou em súmula vinculante;
III – se tratar de pedido reipersecutório fundado em prova documental adequada do contrato de depósito, caso em que será decretada a ordem de entrega do objeto custodiado, sob cominação de multa;
IV – a petição inicial for instruída com prova documental suficiente dos fatos constitutivos do direito do autor, a que o réu não oponha prova capaz de gerar dúvida razoável.
Portanto seguindo o disposto em lei, poderá a parte, ter a antecipação dos efeitos da tutela deferida pelo Magistrado, desde que preenchidos os requisitos elencados no artigo, ou seja, se faz necessário a presença de 03 requisitos para a concessão de tal medida:
3 – Concessão da Antecipação de Tutela Liminarmente
3.1 – Conceito E REQUISITOS PARA SUA CONCESSÃO
Conforme anteriormente abordado, Liminar, significa o deferimento de uma medida, via judicial, sem a oitiva da parte contrária, ou seja, quando um postulante necessita de uma determinação judicial, para a outra parte, prestar uma obrigação que pode ter o conteúdo de dar, fazer ou não fazer, com grande urgência, a parte interessada, requer ao Magistrado, a concessão de medida LIMINAR, sendo que esta será executada, por que de direito, sem ouvir a parte contrária.
O Ilustre Furtado Fabrício (2003:195), em sua obra define liminar como sendo:
“Será liminar todo aquele provimento judicial proferido no início do processo. Fabrício sustenta: "no sentido dos dicionários leigos, liminar é tudo aquilo que se situa no início, na porta, no limiar. Em linguagem processual, a palavra designa o provimento judicial emitido in limine litis, no momento
Desta feita, podemos concluir que a Medida denominada no Direito como sendo “LIMINAR”, é definida pelo seu momento de apreciação, e não pela sua natureza assecuratória, de tal forma que sua natureza jurídica é de antecipação de tutela.
Em relação às locações, foco do presente trabalho, o artigo 59 da Lei 8.245/1991, a qual teve sua redação alterada pela Lei 12.112/2009, e já foi exposta anteriormente nesse trabalho.
Demais disso, os casos com maior incidência no judiciário pátrio, são as relações locatícias, desprovidas de garantia real, sendo que, de acordo com o anteriormente exposto, os magistrados entendem que o estado de insolvência o qual se encontra acometido o locatário que for réu em ação de despejo por falta de pagamento de aluguéis, já caracteriza o “periculum in mora”.
4 – Tutelas de Urgência nas Ações de Despejo por falta de pagamento de aluguéis
Nos casos do ingresso com a ação de despejo por falta do pagamento de aluguéis, via de regra a ação seguirá o rito ordinário, sendo assim, o entendimento doutrinário de Venosa (2010:269) acerca da ação de despejo é na forma que segue:
A ação de despejo é específica do locador para reaver a coisa locada, embora possa ser deferida ao proprietário ou assemelhado, em algumas situações, como vimos. É o meio processual pelo qual se desfaz o vínculo contratual, obrigando o locatário a desocupar o imóvel. Lembre-se de que essa desocupação compulsória determinada na ação se dirige também a
No processo de despejo por falta de pagamento de aluguéis é incompatível a reconvenção, para expor o entendimento relacionado à matéria, o ilustre doutrinador supracitado cita o voto do Rel. Juiz Andrade de Noronha:
Não se pode admitir reconvenção para discussão sobre valores cobrados ou pagos em quantias diferentes daquelas acordadas, em ação que visa simplesmente a retomada do imóvel. Diversos são os fundamentos jurídicos de cada pretensão, inexistindo conexão entre elas (2º. TACSP, Ap. c/Ver. 237. 430 – 2º Câm., Rel. Juiz Andrade de Noronha)”.
Nesse sentido o entendimento de Gonçalves da Costa (2007:32), se faz:
A atual Lei do Inquilinato prevê em seu art. 59 a possibilidade da concessão liminar do despejo, ocorrendo uma das hipóteses enumeradas no referido dispositivo (I a V). Trata-se, como se vê, de uma forma de antecipação da tutela. Logo, nos casos em que a lei já permite a liminar do despejo, não será adequado o pedido de tutela antecipatória, por ser, à evidência, desnecessário, se na fatispécie a lei já admite a antecipação liminarmente.
Sanadas quaisquer dúvidas procedimentais acerca da ação de despejo ora estudada, outro ponto que deverá constar no presente trabalho, relaciona-se com a comprovação dos requisitos retro estudados, a fim de correlacioná-los com os entendimentos jurisprudenciais.
4.1 - Contratos com garantia real
Conforme exposto anteriormente, a satisfação de eventuais débitos inerentes ao contrato de locação está vinculada a uma garantia contratual.
Portanto para a caracterização do risco de dano irreparável, a fim de concessão da liminar ora estudada, não há como comprovar, se o contrato de locação, estiver garantido por fiador, pois, esta espécie de fiança é definida como real.
Sendo que a permanência do locatário no imóvel durante o trâmite processual, não acarretará prejuízo ao locador, de forma que o período em que o objeto da relação estiver ocupado será liquidado, e os alugueres e demais encargos, deverão ser pagos pelo fiador, o qual responde com seu patrimônio.
Outra forma de garantia entendida da mesma forma é o seguro fiança, já, que no caso de uma demanda judicial nos termos ora estudado, a companhia de seguros deverá adimplir com todos os encargos até a efetiva desocupação do imóvel, uma vez que assumiu o risco.
4.2 – Contratos sem garantia real
Com a promulgação da Lei 12.112/2009, este tipo de garantia, tornou-se bastante viável para os locadores, já que a caracterização do risco do dano irreparável fica evidente pelo o contrato ter apenas e tão somente o valor de 3 (três) aluguéis, que lhe garanta.
Desta forma a caução em dinheiro, antes praticamente “abandonada” pelas imobiliárias, e pelos locadores, ganhou força com o advento da Lei, já que a falta do pagamento dos aluguéis, leva ao entendimento do estado de insolvência do locatário, sendo, portanto todos os ônus inerentes à relação locatícia, tais como: aluguel, água, energia elétrica, gás, reparos no imóvel, etc. garantidos apenas e tão somente pelo depósito prestado no inicio do contrato.
Nesse ínterim, os Magistrados, tem deferido a liminar, para o despejo, sem maiores complicações, dessa forma não onerando o locador, ao prejuízo de ter seu imóvel ocupado sem perspectiva de recebimento dos aluguéis, uma vez que o inquilino encontra-se insolvente.
2- MATERIAL E MÉTODOS
O método de pesquisa utilizado no presente trabalho é o método de pesquisa básica pura, isto é, a finalidade principal do trabalho se baseia na teoria e com o objetivo de expandir e explicar o conhecimento sobre determinado assunto, no caso as tutelas de urgência nas ações de despejo por falta de pagamento de aluguel.
Este estudo adotou como estratégia metodológica, a revisão bibliográfica, utilizando-se de uma revisão narrativa das obras publicadas por autores gabaritados acerca do assunto principal do trabalho apresentado.
Para tanto, foram selecionados livros de autores renomados no campo jurídico do Direito Civil, como Maria Helena Diniz, Carlos Roberto Gonçalves, entre outros excelentíssimos autores.
Para esse fim, foram desenvolvidas as seguintes etapas para a conclusão do presente trabalho:
PRIMEIRA ETAPA
Foram utilizados nove livros para a conclusão do presente trabalho, bem como alguns artigos a respeito do assunto, artigos esses encontrados em revistas jurídicas.
Para a seleção e utilização das fontes, foi usado como critério de seleção, autores de renome no âmbito do Direito Civil brasileiro, bem como livros que tivesse uma ampla abordagem sobre o tema da presente obra.
SEGUNDA ETAPA
Posteriormente houve a coleta de dados relevantes para o presente trabalho, através de uma leitura e seleção objetiva das partes que realmente eram de interesse e imprescindíveis para a apresentação do trabalho, inclusive com citações diretas a autores e obras no decorrer do presente trabalho, buscando sempre incluir o que fosse importante e também relevante ao tema proposto.
TERCEIRA ETAPA
Após toda a coleta de informações imprescindíveis e relevantes para a finalização do presente trabalho, esses dados foram transformados em uma uma dissertação acerca do tema.
3- RESULTADOS
INAPLICABILIDADE DA AMPLA DEFESA E DO CONTRADITÓRIO NO INQUÉRITO POLICIAL
Conforme já foi mencionado anteriormente, o Inquérito Policial possui natureza jurídica de caráter inquisitório, sendo assim, não há que se falar em defesa do investigado em tal procedimento, ou seja, o referido procedimento não se trata de um procedimento acusatório, e sim investigatório, onde o investigado ou indiciado passa de sujeito processual a objeto do processo.
Assim não existe a possibilidade de defesa do investigado, a defesa existiria se o investigado fosse apontado como de fato o autor da ação criminosa, assim sendo ele passaria de investigado para acusado, passando assim a obter o direito de se manifestar, defendendo-se das acusações e alegações que são feitas contra ele.
Exatamente devido ao caráter inquisitivo, não se fala em defesa e nem em contraditório, dessa maneira apesar do artigo 5º inciso LV da Constituição Federal garantir a ampla defesa e o contraditório, tendo em vista que as atividades exercidas no Inquérito Policial não são atividades judiciais.
Sendo o Inquérito Policial um procedimento no qual não existe acusação, apenas uma autoridade exercendo atividades visando a busca de informações, não há que se falar em defesa.
O principal motivo para que não possa se falar em Princípio do Contraditório e da Ampla Defesa, além da natureza de caráter inquisitivo do procedimento Inquérito Policial, é que se tais princípios fossem acolhidos pelo Inquérito Policial, o andamento das investigações se prejudicaria muito.
Sabemos que isso algo que não poderia ocorrer, pois o prazo de duração do Inquérito Policial é curto, ainda mais nos casos em que o investigado está preso, sendo o prazo nessa ocasião de dez dias, dessa forma se ambos os princípios fossem acatados pelo procedimento do Inquérito Policial, seria quase impossível o término do referido procedimento se dar dentro dos prazos estipulados em lei.
Tendo tudo isso em vista, vemos ainda que no Inquérito Policial, exatamente pelo fato de ter uma natureza de procurar reunir indícios, provas, informações e elementos de todos os tipos para que o Ministério Público possa propor a ação penal, não se pode falar em momento algum em acusado mas sim em indiciado ou investigado, mais uma vez caracterizando o referido procedimento como não sendo um procedimento acusatório mas sim investigatório, dessa forma se não há qualquer tipo de acusação, também não deverá se falar em qualquer tipo de defesa seja ela por meio do contraditório ou não
Para estimular o interesse nos proprietários de imóveis em locá-los, para isso aumentando a garantia contratual, e consequentemente diminuindo os riscos de prejuízos, a legislação sofreu sensíveis alterações no decorrer dos anos, sendo que a mais sensível alteração se deu no ano de 2009.
Desta alteração, talvez, houve o maior reflexo no tema do presente trabalho acadêmico, qual seja: a concessão da liminar da antecipação de tutela para o despejo do locatário em caso de não pagamento de aluguel.
Nos casos acima mencionado, será concedida a liminar para a desocupação compulsória do imóvel (despejo), quando presentes os requisitos elencados no artigo 336 e ss, do Código de Processo Civil.
Por fim tal assunto foi pacificado, com o entendimento “equivocado”, dos magistrados, de que a caracterização do perigo da demora, está presente tão somente nos contratos desprovidos de garantia real, ou seja, o contrato de locação o qual foi prestado como garantia a caução em dinheiro.
Porém, todavia o direito líquido e certo do proprietário, em reaver seu imóvel, seja ou não em caso da falta do pagamento pactuado a título de aluguel, está suprimido, sob a alegação de que na relação em caso da demora para a desocupação o aval dos fiadores, que garantiram a locação muitas das vezes com seu único bem, acará com os ônus inerentes ao período em que o imóvel ficou sob a posse injusta do locatário.
Trazendo desta forma prejuízos de difícil reparação ao fiador, haja vista o locatário encontrar-se insolvente.
Portanto há que se reavaliar, a questão da concessão de liminar nas ações de despejo por falta de pagamento de aluguéis, tendo que se relevar o direito a propriedade em seu sentido amplo, bem como os prejuízos trazidos aos avalistas.
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