RESUMO: O presente trabalho tem por objetivo de estudo o contrato de locação de imóveis urbanos comerciais, e tendo como objetivo específico pesquisar as espécies de despejo. Para tanto, subdividiu-se o presente trabalho em três capítulos. O primeiro capitulo terá como tema: “Os Contratos”, parte histórica dos contratos, o alcance da lei do inquilinato, seguindo com o conceito de locação, suas modalidades, as locações não residenciais, o aluguel, os direitos e deveres do locador e locatário. O segundo capitulo terá como título “O Despejo”, ação de despejo, casos de retomada do imóvel, a extinção dos contratos. O ultimo capitulo, terá como titulo “Andamentos na ação de despejo”, tendo como assunto defesa na ação de despejo, reconvenção e pedido contraposto, ação declaratória, julgamento antecipado e parcial do mérito, por fim a sentença, cumprimento e os tipos de recursos.
Palavras-chave: Aluguel; Contrato; Despejo; Inquilinato; Locação;
INTRODUÇÃO
O presente trabalho analisará os tipos de ações de despejo existentes e seus conflitos judiciais à luz da Lei do Inquilinato e o Código Civil, das quais se destacam a negociação com o pagamento ou entrega do imóvel objeto da lide.
A criação da lei do inquilinato trouxe algumas mudanças, sendo a principal delas a possibilidade de ação judicial para desocupação do imóvel em 15 dias em caso de inadimplemento dos aluguéis, para contratos sem garantia. Podendo ser utilizado para despejo no prazo de 30 dias, tendo a opção de ser feita a substituição do fiador que tiver sendo ajuizado.
A criação da Lei do Inquilinato se tornou bem utilizada nas esferas jurídicas, devido à crise financeira que atingiu o Brasil em 2014, esta crise fez com que vários locatários e locadores deixassem de cumprir o que foi acordado em contrato assinado, e por esse motivo dando ênfase a abertura de ação judicial.
A nova legislação sobre o inquilinato facilitou e tornou mais rápida a solução de conflitos existentes entre as partes envolvidas no contrato de locação que podem incorrer ao Poder Judiciário para pleitear o descumprimento das cláusulas contratuais acordadas entre eles, utilizando-se das novas regras instituídas pela lei.
O objetivo deste trabalho é demonstrar a parte histórica dos contratos, os tipos de locações, os direitos e deveres dos locadores e locatários, citando os tipos de ações de despejo, as sentenças e seus recursos.
Quanto à metodologia aplicada, utilizada o elemento propósito com um elemento descritivo e explicativo. Uma abordagem quali-quantitativa tanto com intuição do pesquisador como conhecimentos parciais e limitados e assuntos já abordados. Os procedimentos foram retirados de livros e matérias existentes no âmbito jurídico.
OS CONTRATOS
2.1 A HISTÓRIA DO DIREITO CONTRATUAL
Desde o aparecimento do homem, temos indícios de existência do contrato, da forma mais privativa possível, onde um grupo de tribos trocava suas mercadorias com outras tribos ou cidades vizinhas, podendo dizer que era uma regra de convivência para todos envolvidos.
Para Rizzardo (2009, p. 7) “Desde os primeiros indícios do aparecimento do homem, existem indícios da história dos contratos, a sua forma mais antiga onde as relações comerciais eram realizadas sempre em forma de trocas, envolvendo direitos e deveres para os contratantes.”
Essas trocas ocorriam da forma mais simples possível, um morador possuía um certo produto e outro morador outro produto e essa troca era feita da forma mais fácil, não se era utilizado valor monetário.
Para Rizzardo (2009, p. 7)“as primeiras permutas, de objetos por objetos, frutas, animais, utensílios e tudo mais que o homem conseguiu realizar, remontam, na história do direito, a épocas muito distantes”
O contrato sofreu algumas transformações com o passar do tempo, adaptou-se a sociedade, onde o credor não tinha mais tanto poder, pois começou a sentir a intervenção do legislador e a revisão pelo Poder Judiciário.
Com o advento do Código de Defesa do Consumidor, a Lei nº 8.078 de 11 de setembro de 1990, foi criado um novo regime dos contratos, derivado da relação de consumo entre fornecedor e consumidor, aplicando a legislação de tutela aos consumidores.
2.2 A ABRANGÊNCIA DA LEI DO INQUILINATO
A atual Lei do Inquilinato, Lei 8.245/1991, dispõe no seu art. 1º caput que: “A locação de imóvel urbano regula-se pelo disposto nesta lei.”
Com esta lei, passou a abranger como locação de imóvel urbano tanto as locações residenciais quanto as não residenciais. Também incluso nesta lei que o imóvel locado para fins de comércio nos limites da cidade, como o locado na zona rural para a mesma finalidade; o locado para uma escola na cidade, como uma escola situada na zona rural, tanto para um centro de saúde na cidade como a zona rural e assim para todos os tipos de comercio.
2.3 O CONCEITO DE LOCAÇÃO
O conceito de locação não é encontrado a Lei do Inquilinato, somente no Código Civil de 2002, em seu artigo 565: “Na locação de coisa, uma das partes se obriga a ceder á outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa retribuição.”
No contrato de locação é colocado as clausulas citando quem cederá o que a outra parte, citando o tempo previsto de locação se pode ser prorrogado ou não, o que pode ser feito no decorrer do contrato.
O contrato de locação com base na doutrina é dita co mo sendo uma relação juridica por meio da qual uma pessoa, denominada “locadora”, cede por termpo determinado ou indeterminado, a outra pessoa, denominada de “locataria” certa coisa, mediante o pagamento de certa importancia em dinheiro, denominada “aluguel”.
O contrato de locação é um contrato não formal, podendo ser verbal ou escrito, tendo que contar nele o valor do aluguel convencionado entre as partes, porque sem esse valor de aluguel, temos aí um contrato de empréstimo ou comodato, pois neste contrato não existe valor descrito.
Os contratos de aluguel de forma verbal, na maioria das vezes são os que os valores são pequenos e as partes se conhecem dispensando o contrato escrito, mas não é uma forma garantida de se contratar, pois caso haja alguma eventualidade e seja necessário recorrer ao juridico, será necessário uma testemunha, mas já lembrando que essa prova testemunhal não é muito confiável.
Agora o contrato escrito tem todas a clausulas onde ambos acordam e aceitam e é amparado pelo Código Civil e pela Lei do Inquilinato, desde que se contenha nos limites da legalidade.
- MODALIDADES DE LOCAÇÃO
Conforme GAGLIANO (2012, p. 360):
“O direito romano reunia na definição de locação (locatio conductio) três contratos de objetos distintos. O primeiro consistia na locação de coisa (locatio conductio rei); o segundo, na prestação pelo locador de um serviço ao locatário (locatio conductio operarum); o terceiro, por fim, na realização pelo locador de obra encomendada pelo locatário (locatio conductio operis)”
Os contratos de locação predial urbana se destacam em três modalidades:
- Residencial;
- Não residencial;
- Por temporada ou para temporada.
Este trabalho é todo feito para imóveis não residenciais, onde compreende todas aquelas locações que não se destinam a residncia do locatário e sua família, como a destinada ao comércio, indústria, ensino, saúde, cultura, esportes, desde que sujeita a incidência da Lei do Inquilinato, possuindo cada um as suas caracteristicas.
O contrato de locação pode ser celebrado de algumas formas:
- Quando é firmado por tempo certo, chamamos de contrato por tempo determinado.
- Quando é firmado sem prazo para se terminar, chamamos de contrato por tempo indeterminado.
Alguns contratos, seguindo a determinação legal, só podem ser determinados por tempo determinado que é o caso da locação para temporada, que o prazo máximo são de 90 dias.
2.4 O ALUGUEL
O objetivo principal do contrato de locação é o gozo e a retribuição do uso do imóvel, com o valor monetário do aluguel. Na Lei do Inquilinato é disposto na Seção III do Capítulo I sobre o aluguel decorrente da locação.
Conforme disposto no art. 17 da Lei do Inquilinato, o valor do aluguel é livremente convencionado entre as partes, vigorando desta forma a lei da procura e da oferta, sempre levando em consideração a autonomia de vontade das partes. É importante frizar, que é lícito as partes de comum acordo fixarem um novo valor de aluguel e também podem inserir ou modificar a cláusula de reajuste como previsto no art. 18 da lei do Inquilinato.
Se tratando de fixação de aluguel, existem duas restrições: é proibida vinculação variação cambial ou ao salário mínimo e estipular o pagamento do aluguel em moeda estrangeira, conforme disposto no art. 17 da Lei do Inquilinato.
Quanto ao índice de reajuste do aluguel o Conselho Regional de Corretores de Imóveis de São Paulo (CRECI-SP) aponta como “índices de aluguel” os seguintes:
a) Índice de Custo de Vida - ICV/Dieese;
b) Índice Geral de Preço – Disponibilidade Interna - IGP-DI/FGV;
c) Índice Geral de Preço do Mercado - IGP-M/FGV;
d) Índice Nacional de Preços ao Consumidor – INPC/IBGE;
e) Índice de Preços ao Consumidor – IPC/FIPE;
f) Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo - IPCA (IBGE).
Cita-se que é nula a cláusula contratual que prevê reajuste de aluguel no prazo inferior 01 ano, conforme o art. 28 da Lei 9069/95 – Plano Real.
Não havendo acordo entre o locador e locatário em um período ha cada 03 anos da vigência do contrato, é autorizado à revisão judicial do aluguel, com o propósito de ajustá-lo ao preço atual do mercado, conforme descrito no art. 19.
3. OS DIREITOS E OS DEVERES DO LOCADOR ELOCATÁRIO
Ao ser firmado o contrato de locação de forma bilateral, com isso surgem às obrigações tanto do locador como do locatário, todos os direitos e deveres elencados no Código Civil e na Lei do Inquilinato.
3.1 Os Direitos e os Deveres do Locador
Dentre os vários deveres do locador, localizamos o art. 566 do Código Civil, onde a principal obrigação é entregar e possibilitar o uso e fruição da coisa objeto de locação garantindo-lhe o uso pacifico da coisa.
A seguir serão discriminados os direitos e deveres do locador expostos no art. 22 da Lei do Inquilinato, em dez incisos:
I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;
II - garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;
III - manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;
IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;
V - fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;
VI - fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por estas pagas, vedada a quitação genérica;
VII - pagar as taxas de administração imobiliária se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;
VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;
IX - exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas;
X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio.
Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:
a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;
c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;
d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;
e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;
f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
g) constituição de fundo de reserva.
Outras obrigações são encontradas na lei, como exemplo o direito a indenização ao locatário pelas benfeitorias feitas sendo elas necessárias e úteis. Caso o locatário faça benfeitorias voluptuárias, não serão indenizadas, conforme dispostos nos arts. 35 e 36 da Lei do Inquilinato. Vejamos:
Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.
Art. 36. As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.
Como ensina Rizzardo (2009, p. 503): “O locador deve indenizar às benfeitorias necessárias as úteis, se houverem sido realizadas com o consentimento, por escrito, do locador.
Em caso de promessa de venda, venda, promessa de cessão de direitos, cessão ou sação de pagamento, deve ser dada a preferência ao locatário, sempre em igualdade em terceiros, devendo ser dado o conhecimento mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência, de acordo com o art. 27 da Lei do Inquilinato.
3.2 Os Direitos e os Deveres doLocatário
Quanto ao locatário, as obrigações não são menos extensas. O art. 569 do Código Civil dispõe:
Art. 569. O locatário é obrigado:
I - a servir-se da coisa alugada para os usos convencionados ou presumidos, conforme a natureza dela e as circunstâncias, bem como tratá-la com o mesmo cuidado como se sua fosse;
II - a pagar pontualmente o aluguel nos prazos ajustados, e, em falta de ajuste, segundo o costume do lugar;
III - a levar ao conhecimento do locador as turbações de terceiros, que se pretendam fundadas em direito;
IV - a restituir a coisa, finda a locação, no estado em que a recebeu, salvas as deteriorações naturais ao uso regular.
Abaixo serão descritos os direitos e deveres do locatário, no art. 23 da Lei do Inquilinato, em doze incisos:
Art. 23. O locatário é obrigado a:
I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;
II - servir - se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá - lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;
III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;
IV - levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;
V - realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;
VI - não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador;
VII - entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário;
VIII - pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;
IX - permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27;
X - cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;
XI - pagar o prêmio do seguro de fiança;
XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio.
§ 1º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente:
a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;
b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;
c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;
d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum;
e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;
f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;
g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;
h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;
i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.
§ 2º O locatário fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no parágrafo anterior, desde que comprovadas à previsão orçamentária e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo a comprovação das mesmas.
§ 3º No edifício constituído por unidades imobiliárias autônomas, de propriedade da mesma pessoa, os locatários ficam obrigados ao pagamento das despesas referidas no § 1º deste artigo, desde que comprovadas.
