Muitos leigos e até juízes, advogados, engenheiros e principalmente corretores de imóveis confundem quando um condomínio é do tipo "horizontal" ou "vertical", dizendo ser aquele (o horizontal) o de casas construídas no mesmo plano, ou seja, uma ao lado da outra ou com pouca distância entre elas, mas dentro de um mesmo terreno, enquanto este (o vertical) seria o de edifícios ou prédios de apartamentos ou salas comerciais, pois as unidades estão construídas uma sobre as outras (alguns o denominam "condomínio por andares").

            Ledo engano, pois a palavra "condomínio", quando usada para indicar o tipo de edificação (portanto "condomínio especial"), se foi construída para cima (prédio) ou uma casa ao lado da outra, tem por objeto identificar qual o elemento que separa as unidades habitacionais. Se a parede que as separa for horizontal, o condomínio é HORIZONTAL; se a parede for vertical, o condomínio será VERTICAL, pois o que importa é saber qual plano é dividida a edificação: se horizontal, é HORIZONTAL o condomínio; se vertical, é VERTICAL o condomínio.

            Comum vermos propagandas de construtoras oferecendo, por exemplo, "condomínio horizontal de 10 casas", o que é absolutamente equivocado, pois o condomínio de 10 casas, construídas dentro de um mesmo terreno, é vertical, vez que o plano que as separa é vertical. Normal também se ver Imobiliárias ofertarem à venda apartamentos em um "condomínio vertical", ou seja, em um edifício de diversos andares, o que também é errado, pois o plano que os separa é horizontal.

            Muitas decisões judiciais cometem o mesmo equívoco, como se pode ver, dentre centenas de outros, o seguinte aresto:

            DÚVIDA. REGISTRO DE IMÓVEIS. CONDOMÍNIO HORIZONTAL. INAPLICABILIDADE DO ART. 44, DA LEI 4591/64. IMPROCEDÊNCIA. DECISÃO CONFIRMADA. "Estando o Condomínio devidamente incorporado e registrado, e em se tratando de condomínio horizontal, onde cada proprietário adquire área determinada e delimitada de terreno para nela edificar residência, não existe óbice à averbação da construção autônoma, não sendo necessário que se edifiquem todas as residências constantes da Incorporação do Condomínio. Tal exigência não se restringe pelo artigo 44 da Lei nº 4.591/64, podendo fazê-lo o interessado".

            APELAÇÃO CÍVEL N° 306.502-9, DO FORO REGIONAL DE ALMIRANTE TAMANDARÉ DA COMARCA DA REGIÃO METROPOLITANA DE CURITIBA, VARA CÍVEL E ANEXOS. RELATOR : Des. ACCÁCIO CAMBI).

            Outra decisão, cujo conteúdo também é distorcido da realidade, reza:

            APELAÇÃO CÍVEL - DÚVIDA - REGISTRO DE IMÓVEIS - CONDOMÍNIO HORIZONTAL - UNIDADE AUTÔNOMA - AVERBAÇÃO - POSSIBILIDADE - Normas Genéricas a respeito dos Condomínios que devem ser interpretadas de acordo com as peculiaridades dos Condomínios Horizontais - Exigência do término de todas as construções da incorporação para o registro que só se justifica nos Condomínios Verticais - Dúvida Julgada Improcedente - Recurso do Ministério Público desprovido. (APELAÇÃO CÍVEL Nº 306508-1, DO FORO REGIONAL DE ALMIRANTE TAMANDARÉ DA COMARCA DA REGIÃO METROPOLITANA DE CURITIBA - VARA CÍVEL E ANEXOS - RELATOR : DES. CELSO ROTOLI DE MACEDO)

            Portanto, o formato geométrico da construção não tem o mesmo significado jurídico para identificar o tipo de obra, sendo este mais um dos casos onde a acepção de uma palavra para o Direito é distinta da utilizada no português coloquial.


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Como citar este texto (NBR 6023:2002 ABNT)

BRAGA, Jorge Luiz. Condomínio horizontal e vertical: diferenças. Revista Jus Navigandi, ISSN 1518-4862, Teresina, ano 11, n. 1172, 16 set. 2006. Disponível em: <https://jus.com.br/artigos/8931>. Acesso em: 21 jun. 2018.

Comentários

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    Alberto Nakamae

    Concordo o Araújo.
    Nenhum dos textos legais (D5481/28, D5234/43, L4591/64, L4864/65) faz qualquer referência aos termos vertical ou horizontal.
    A idéia de que nas casas há o limite dos muros ou paredes verticais e de que nos apartamentos há as lajes horizontais desconsidera que os apartamentos também têm seus limites horizontais estabelecidos pelas paredes entre esses e o apartamento do lado.
    Para mim, o que define o tipo de condomínio, vertical ou horizontal, é a diferença predominante na forma de estabelecimento dos limites da propriedade individualizada. Quando você tem uma casa, você tanto pode cavar vinte metros pra baixo para fazer um poço, quanto colocar uma antena de rádio vinte metros pra cima. Já em um apartamento, a sua área de atuação estará limitada entre as lajes do seu andar. Assim, no caso da casa, sua principal limitação é horizontal e no caso do apartamento, essa é vertical.
    Então casas compõem condomínios HORIZONTAIS e apartamentos compõem os VERTICAIS.

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