Qualificação do síndico para uma gestão condominial...

O crescimento dos condomínios edilícios

O preço do solo urbano, a pressão populacional e as modernas técnicas de construção civil fazem com que na atualidade os edifícios em planos superpostos desenhem o perfil das cidades em todo o mundo. Sobre o instituto da copropriedade em planos horizontais, ou condomínio edilício, Tartuce (2018) nos diz que, de qualquer modo, foram a explosão demográfica, a necessidade de novas moradias e a crise habitacional especialmente após a I Guerra Mundial que geraram a necessidade de sua instituição jurídica e sua inclusão nas legislações privadas.

Para Diniz (2019), este tipo de condomínio surgiu após a I Guerra Mundial, ante a crise de habitação, quando, com o desenvolvimento das cidades e consequente valorização dos terrenos urbanos, houve a necessidade de melhor aproveitar o solo. A divisão da propriedade em planos horizontais teve por objetivo (1) aproveitar o espaço, tornando-o mais acessível, (2) deixar mais econômica a edificação, facilitando a obtenção da casa própria e (3) fixar seus proprietários nas regiões mais centrais, nas proximidades dos locais de trabalho.

A respeito do complexo instituto do condomínio, Venosa (2005) afirma que nenhuma outra modalidade de propriedade talvez tenha levantado maior riqueza de problemas jurídicos e sociais do que a denominada propriedade horizontal, propriedade em planos horizontais ou propriedade em edifícios. A começar pela sua denominação.

Em vista do exposto podemos afirmar que a propriedade em planos horizontais redimensionou o instituto dos condomínios, trazendo novos desafios para o tradicional instituto da propriedade. A começar pela coexistência da propriedade exclusiva com áreas necessariamente comuns, com as complicações sobre sua utilização pelos condôminos. Particularmente, o condomínio edilício é uma organização social única, com contornos e desafios próprios. Pressupõe o necessário convívio entre diversas famílias, demanda critérios para utilização das áreas comuns, depende do rateio das despesas ordinárias para a manutenção da propriedade comum, necessita de administração específica, requer órgãos próprios para seu funcionamento e não pode prescindir de regramento interno aplicável aos seus moradores.

A necessária combinação entre a propriedade individual exclusiva e a propriedade comum traz, de um lado, o melhor aproveitamento do espaço urbano, porém, de outro, tem como consequência problemas advindos da convivência próxima entre os moradores e decorrentes do compartilhamento de áreas necessariamente comuns. Os condomínios edilícios proliferaram em nosso país, sobretudo nas grandes capitais, pelas razões apontadas anteriormente.

Os condomínios especiais em edificações estimularam novas configurações ao tradicional instituto da propriedade, quer na utilização das partes exclusivas (apartamento, sala comercial, loja, sobreloja, cobertura, por exemplo) ou das partes comuns (áreas de lazer, corredores, fachadas, portaria e afins). Em seus aspectos jurídicos, temos o regramento interno de cada condomínio, composto pela convenção, regimento interno e decisões assembleares. Prosseguindo, temos os princípios da Constituição Federal e as normas do Código Civil que tratam do condomínio edilício (art. 1.331 a 1.358 do Código Civil) e direitos de vizinhança (art. 1.277 a 1.281). Ainda no campo do Direito, além dessas normas, temos ainda legislação especial que se aplica ao condomínio, como a Lei de condomínios e incorporações (Lei n.º 4.591/64), Estatuto da pessoa com deficiência (Lei nº 13.146/2015, Estatuto do Idoso (Lei n.º 10.741 e normas técnicas da ABNT (NBR 5.674 e 16.280, citando as mais relevantes).

A complexidade da gestão condominial: surge o gestor de condomínios

A par das questões jurídicas aplicáveis a todos os condomínios, temos questões administrativas que são próprias a cada tipo, inegáveis no plano prático. Não é exagero dizer que tais questões geram problemas que se multiplicam na proporção do tamanho e complexidade de cada condomínio. Com efeito, cada organização condominial traz em seu bojo questões administrativas únicas, que são diretamente proporcionais à sua estrutura, dimensão, finalidade e localidade.

Neste sentido, encontramos diferentes tipos de condomínios em edificações, que não existiam há um século. Novos em suas configurações cada vez mais complexas, trazem consigo desafios para a gestão condominial. Ousaremos fazer uma primeira classificação, trazendo um primeiro olhar de pesquisador para este instituto dotado de tamanha riqueza social. Para melhor ilustrar, podemos citar alguns tipos de condomínios, a saber:

pequenos condomínios, que se dividem entre as edificações mais antigas, geralmente sem áreas de lazer e elevador, ou prédios mais novos, com uma unidade por andar. Em ambos os casos residem poucas famílias;
os condomínios de casas térreas e assobradadas, em diferentes tamanhos;
os condomínios comerciais de salas, lojas e sobrelojas;
as edificações de uso misto;
os condomínios de porte médio, com um ou dois blocos, até 100 unidades;
condomínios para público específico, como os destinados a idosos;
condomínios de multipropriedade;
condomínios rurais;
condomínios de maior porte, com até 400 unidades, com muitos espaços de lazer e infraestrutura, necessitando de grande apoio de gestão ao síndico, com funcionários administrativos locais e participação efetiva do corpo diretivo condominial;
os condomínios de lotes;
os condomínios destinados aos programas de MCMV (Minha Casa Minha Vida), que têm um condão social, possuindo em torno de 500 unidades, alguns sequer com área de lazer;
as grandes edificações[1], que são aqueles condomínios compostos de diversas torres e áreas de lazer tais quais as de grandes clubes, que não raro apresentam dimensão comparável a de uma pequena cidade, necessitando de complexo aparato administrativo.

Em respeito à grandeza do instituto, imbuídos do interesse acadêmico de pesquisa, nos permitiremos fazer uma controversa comparação entre um condomínio e uma empresa, naturalmente respeitando as substanciais diferenças organizacionais entre ambos. Na esteira deste raciocínio, podemos dizer que a gestão condominial é tão complexa quanto a de uma pequena ou média empresa. No entanto, não cabe aplicar uma administração própria das organizações empresariais aos condomínios em edificações é necessário estudá-los com outras lentes, desenvolvendo uma administração específica. Afinal, os condomínios apresentam seus próprios aspectos financeiros, fiscais, trabalhistas, previdenciários, contábeis, administrativos e sociais. Não têm finalidade lucrativa, seu propósito é a manutenção da propriedade condominial, mantendo a harmonia social e elevado nível de bem-estar entre condôminos. Em assuntos de seu peculiar interesse, celebram contratos com prestadores de serviços, demandam e são demandados em juízo, possuem questões jurídicas peculiares decorrentes da relação de copropriedade, suscitam problemas de manutenção predial, lidam com conflitos entre os condôminos e com questões de segurança. Enfim, demandam uma necessária administração da coisa comum, estimulando a gestão com questões únicas.

Como cada condomínio demonstra suas particularidades, o legislador, não obstante disciplinar genericamente a propriedade horizontal, permitiu aos comunheiros a elaboração de suas próprias normas para sua administração, desde que não contrariem a lei e os preceitos de ordem pública. Os condomínios edilícios elaboram seu regramento por meio das normas da convenção condominial (art. 1.334 do C.C.) e do regimento interno para disciplinar as relações entre os moradores e visitantes, a utilização das áreas comuns, sua estrutura interna de poder, cargos e funções. Podem dispor sobre a elaboração de seu orçamento, estabelecer critério de rateio das despesas comuns, prever os quóruns para aprovação de obras dentro dos limites legais, instituir seus órgãos de gestão e sua forma de administração. Enfim, estabelecer condições básicas de sua administração, dentro dos limites permitidos pela legislação.

Como já foi abordado em trabalhos anteriores deste autor que lhes escreve, com efeito, verificamos que diante da complexidade crescente da administração de um condomínio, com suas múltiplas acepções administrativas, sociais, contábeis, financeiras, jurídicas, arquitetônicas, ambientais, tecnológicas e manutenções operacionais específicas, torna-se mais que necessário a formação de um profissional específico: o gestor de condomínios. A ciência da Administração deve lançar um olhar sobre o condomínio especial em edificações, com desenvolvimento de um campo próprio de estudo.

O condomínio é uma organização socialmente constituída, com recursos disponíveis para alcançar objetivos próprios, necessitando de administração que permita ao síndico ir além da mera gestão advinda da prática do cotidiano, mormente realizada por empirismo, com improvisação, de forma atécnica e sem crivo científico. Para desbravar essa organização social única, o condomínio edilício, se faz necessário promover a capacitação do síndico, o gestor condominial, o principal responsável por uma administração eficiente.

A preparação do gestor do condomínio: aprendizagem formal e aprendizagem informal

Como discorrido acima os condomínios edilícios necessitam de gestores preparados, aptos a lidarem com questões administrativas cada vez mais intrincadas. Em que pese o vulto do instituto condominial, podemos dizer que historicamente o processo de aprendizado dos gestores condominiais tem sido o da experiência prática, mesmo porque no passado os cursos no segmento condominial eram inexistentes ou raros. Atualmente encontramos muitas palestras, treinamentos, cursos regulares de capacitação profissional e até pós-graduação em gestão de condomínios, o que tem despertado uma consciência sobre a necessidade de aprendizado intencionalmente construído.

Segundo Antonello (2005, p.5), aprender, em termos individuais, significa adquirir competências de desempenho por envolvimento num processo contínuo de aprendizagem. Como tal, a aprendizagem não é apenas reprodução, mas também reformulação e renovação do conhecimento e das competências.

A aprendizagem em gestão não pode ser vista apenas como o resultado da transferência do conhecimento em situações planejadas, ou seja, a educação formal. A aprendizagem decorre de um processo contínuo que ocorre durante toda a trajetória profissional, proveniente e dependente de um contexto social específico[2]. A compreensão do processo de aprendizagem e desenvolvimento gerencial em condomínios envolve e exige a interlocução de diferentes áreas de conhecimento.

De modo simplificado, podemos dizer que a aprendizagem formal ocorre nos cursos de instrução regulares, de forma estruturada, planejada e intencional, realizada nas instituições de ensino, com a presença de um professor, que ensina e avalia. Ao passo que a aprendizagem informal é predominantemente experimental e não institucional, resultando de situações do cotidiano e do ambiente de trabalho. A aprendizagem formal vem de abordagens intencionalmente construídas. Já a aprendizagem informal pode ser planejada ou não planejada, mas normalmente envolve algum grau de consciência[3].

O condomínio é uma organização social, dotada de recursos (financeiros, humanos, espaciais, tecnológicos e informacionais), com tarefas e objetivos a serem alcançados. Diante de sua enorme riqueza social, administração peculiar e de sua natureza organizacional única, pode ser visto como um educandário para o aprendizado dos novos gestores. É um campo único de trabalho, possibilitando experiências únicas.

A interação social nas organizações é a base para o processo de aprendizagem gerencial, o que reforça a posição de Antonello (2005) de que os dois tipos de aprendizagem, formal e informal, estarão sempre se inter-relacionando e seu equilíbrio varia expressivamente de situação para situação, sendo vinculados diretamente ao contexto organizacional, social e cultural do ambiente onde a aprendizagem ocorre.

Com efeito, as aprendizagens formal e informal não devem ser apartadas, nem são excludentes ou entre si superiores uma à outra. Antonello (2011) argumenta que o importante é descobrir a interação entre a aprendizagem formal e informal. Para a autora, trata-se de uma atividade única, porém em duas dimensões: aprendizagem formal é aquela que ocorre individualmente dentro do estabelecimento de ensino, e aprendizagem informal ocorre por práticas presentes no cotidiano dos espaços educacionais.

A aprendizagem é um processo multifacetado que está sujeito a uma série de variáveis contextuais, econômicas, culturais, tecnológicas, as quais estão interligadas e que influenciam o modo como os indivíduos em geral veem o mundo e atribuem significados a determinados acontecimentos.

As competências gerenciais podem ser desenvolvidas consoante lição de Maximiano (2000, p.28): a administração é uma arte, no sentido de profissão ou ação humana. Toda arte depende de habilidades. O desempenho dos gerentes depende de suas competências, que incluem diversas habilidades gerenciais. As habilidades, assim como as competências, podem ser adquiridas ou aprimoradas por meio de experiência ou estudo.

Com efeito, o conhecimento pode ser adquirido pela vivência, pela atuação prática, como também pode ser obtido pelos estudos. Não raro vários gestores condominiais acreditam que o fato de terem enfrentado problemas complexos ou multifacetados em suas carreiras tenha sido uma fonte excelente de aprendizagem. Eles relatam que muito da aprendizagem requerida para atingir toda competência, na realidade, ocorre em seu ambiente de trabalho. Esta conclusão realça a importância crítica da aprendizagem informal. [4]

O desenvolvimento da profissão de gestor de condomínios precisará passar pelo processo de aprendizagem formal, em instituições de ensino regular, mas não poderá deixar de reconhecer a relevância do aprendizado informal de vários síndicos que atuam há tempos. O aprendizado informal em condomínios é fruto da vivência de cada síndico, em campo de trabalho específico, desenvolvido para na solução de problemas práticos. Esse conhecimento informal pode ser extraído, estruturado e formalizado, possibilitando a formação de novos síndicos mais capacitados para a gestão de condomínios.

Na mesma linha de raciocínio, porém sob outra perspectiva, podemos citar a espiral do conhecimento (Nonaka e Takeuchi, 1997) que engloba as dimensões epistemológica e ontológica. Os autores afirmam que o fundamento epistemológico é a distinção entre o conhecimento tácito e explícito, cuja chave para criação do conhecimento está na mobilização e conversão do conhecimento tácito.

O conhecimento tácito está relacionado à individualidade, às experiências adquiridas e está atrelado a fatores intangíveis do cotidiano, podendo ser classificado como único, cuja transmissão ocorre por meio de diálogos, narrativas e experiências guiadas (Lins, 2003; Leonard; Swap, 2005, apud Cribb et al. 2017). Já o conhecimento explícito é formal, fácil de ser transmitido, podendo ser codificado em fórmulas, especificações e regras (Leite; Costa, 2007, apud Cribb et al., 2017). O conhecimento explícito está mais próximo do conhecimento científico uma vez que é repassado através de um aprendizado didático.

A especialização

A decorrência da aprendizagem formal e informal em gestão de condomínios será a criação de um conhecimento único, fundado na técnica (téchnê) e na ciência (episteme), culminando na especialização da atividade. A especialização surge pelas aptidões individuais na execução de determinadas tarefas e em decorrência, também, de determinadas características do indivíduo. A complexidade progressiva das tarefas tornou o tempo de aprendizagem cada vez maior, de sorte que o indivíduo não podia dar-se ao luxo de desempenhar uma grande quantidade de trabalhos. As vantagens da especialização foram percebidas pela humanidade, de modo que a separação de atividades alcançou a política, a religião, a educação e a economia.

Bernardes (1988) afirma que com a especialização surgiram as várias profissões. Algumas englobaram serviços relativamente diversificados, a exemplo da advocacia, dentro da qual se encontram bacharéis, militantes, promotores, juízes, delegados de polícia, professores de Direito e consultores jurídicos.

A administração de condomínios vem adquirindo complexidade, exigindo um profissional com visão multifacetada, cuja formação tenha ênfase em processos gerenciais. Por conseguinte, é necessário um olhar multidisciplinar do gestor profissional, com ênfase na ciência da administração. Na condição de responsável pela administração do condomínio, deverá se capacitar em finanças, legislação, aspectos contábeis, manutenção, mediação de conflitos, envelhecimento da população, planejamento de obras, tecnologias, gestão de documentos, comunicação eficaz e outros conhecimentos aplicáveis. Por certo, além da legislação imobiliária e condominial, o síndico deverá estudar administração básica. Conforme já exposto anteriormente, o síndico, ainda que desconheça a ciência da administração, realiza em seu cotidiano as funções integrantes do processo administrativo, quais sejam, planejamento, organização, direção, controle.

O objetivo da administração de condomínio é gerir de forma profissional bens de terceiros, utilizando as técnicas de administração e seleção de pessoal, administração financeira, administração de material, administração mercadológica etc., para que os proprietários dos bens alcancem seus objetivos e a sociedade ganhe com a produção eficiente de serviços, empregos e a circulação de dinheiro e riqueza. [5]

Ao falar sobre a função de síndico profissional, Horcaio (2018, p.21) esclarece: hoje, infelizmente, não há uma certificação básica para a função, mas algumas entidades costumam oferecer cursos e capacitação para síndicos em geral, profissionais ou não, o que resulta que não há uma padronização na formação desse profissional. Mas isso pode ser sanado com o estudo continuado, a pesquisa e a constante evolução profissional.

Um condomínio mal administrado tem consequências para todos os condôminos, como comprometimento das instalações e sistemas prediais, perdas financeiras, desvalorização e depreciação do patrimônio em causa[6].

Considerações finais

A urbanização é um processo decorrente da industrialização, que em nosso país se deu de forma intensa e acelerada, gerando um crescimento sem precedentes das cidades. O agigantamento dos centros urbanos teve como um dos seus principais alicerces a utilização em larga escala da propriedade horizontal, em planos justapostos, permitindo que no mesmo terreno residissem, ao invés de uma, dezenas ou centenas de famílias. A propriedade em planos horizontais justapostos permitiu a otimização do espaço urbano, por meio de uma combinação entre as áreas privativas e as de uso comum, criando os condomínios especiais em edificações, que são organizações sociais inteiramente novas.

O síndico é o responsável pela administração do condomínio, contratando serviços de interesse dos condôminos, cumprindo uma agenda de pagamentos, gerindo a utilização das áreas comuns, planejando o orçamento, cobrando as contribuições mensais para custeio das despesas comuns, dirigindo a prestação dos serviços, respeitando e aplicando o regramento interno, cumprindo uma intricada rotina de manutenção predial, dentre muitas outras atribuições. Os condomínios vêm adquirindo complexidade crescente, por novos dimensionamentos das questões de ordem jurídica, financeira, contábil, predial e administrativa. Com efeito, requerem o desenvolvimento de uma administração específica que lhes seja aplicável, pois como toda organização dependem de gestores qualificados e eficazes que os conduzam ao atingimento de suas finalidades.

Por essas razões, entendemos ser imprescindível a criação de cursos de capacitação específicos para a formação e aprimoramento profissional para os síndicos atuarem na área de gestão de condomínios. O conteúdo programático deve conter formação multidisciplinar, que capacite o síndico na gestão de um condomínio. Algumas disciplinas como Direito e legislação condominial, processos gerenciais, teoria das organizações, manutenção predial, administração para condomínios, aspectos práticos da instalação de condomínios, gestão condominial aplicada, psicologia, liderança e motivação, gestão de conflitos, contabilidade gerencial e governança corporativa são necessárias para uma adequada formação curricular do síndico, o gestor condominial.

BIBLIOGRAFIA

ANTONELLO, Claudia Simone. Articulação da aprendizagem formal e informal: seu impacto no desenvolvimento de competências gerenciais. Revista Alcance, vol.12, n.2, maio-agosto, 2005, pp.83-209. Universidade do Vale do Itajaí Biguaçu, Brasil.

AVVAD, Pedro Elias. Direito Imobiliário: teoria geral e negócios imobiliários. Rio de Janeiro: Forense, 2012.

CRIBB, André; FILHO, Américo e NASCIMENTO, Alexandre. Gestão do conhecimento pessoal como potencializadora da geração de ideias: estudo sobre um programa de reconhecimento por geração de ideias em empresa de consultoria. Perspectivas em Gestão & Conhecimento, João Pessoa, vol.7, Número Especial, pp.18-34, mar. 2017.

DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro. V. 4: Direito das coisas. São Paulo: Saraiva Educação, 2019.

HORCAIO, Ivan. Manual prático do condomínio, síndico e condôminos. Leme: Cronus, 2018.

MAXIMIANO, Antônio. Introdução à administração. São Paulo: Atlas, 2000.

NONAKA, I.; TAKEUCHI, H. (1997). Criação de conhecimento na empresa. Rio de Janeiro: Campus.

TARTUCE, F. Direito Civil: direito das coisas. Rio de Janeiro: Forense, 2019.

[1] Avvad (2012, p.197) aponta a necessidade de atenção especial dos legisladores para as grandes edificações, que estão relegadas ao plano ordinário. Tais condomínios reclamam tratamento dentro de suas especificidades, entendendo como um absurdo que a lei trate, exatamente com as mesmas regras, de uma edificação com 10 unidades e de um complexo com 1.000 apartamentos. As normas e a forma como se compõem essas administrações, as relações entre a administração e os condôminos e a tomada de decisões (assembleias, votação e quórum) marcam a total diferença entre uma organização extremamente simples da outra que é exatamente o oposto. Urge dar tratamento e soluções compatíveis com a sua complexidade.

[2] Revista de secretariado e gestão GeSec, São Paulo, v.5, n.2, pp.72-96, mai./ago. 2014, p.94.

[3] Antonello, C. Articulação da aprendizagem formal e informal: seu Impacto no desenvolvimento de competências gerenciais. Revista Alcance, vol.12, n.2, maio-agosto, 2005, pp.183-209, Universidade do Vale do Itajaí Biguaçu, Brasil.

[4] Antonello, 2005, p.205.

[5] CRA, 2011.

[6] CRA, 2011.