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Alterações da Lei nº 4.591/64 pela Lei nº 14.382/22 – Parte 2

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É considerada incorporação, nos termos da nova lei, a alienação de lotes de desmembramento ou de loteamento se vinculada à construção de casas isoladas ou geminadas.

O presente artigo analisa as principais alterações da Lei nº 4.591/64 com a edição da Lei nº 14.382, de 27 de junho de 2022, decorrente da Conversão da Medida Provisória nº 1.085, de 27 de dezembro de 2022.

Esta é a segunda parte, referente às alterações dos artigos 43, 44, 50 e 68 da referida lei, em continuidade ao anterior, a respeito das alterações até o artigo 33.

QUADRO COMPARATIVO

Redação após a Lei Federal nº 14.382, de 27 de junho de 2022 (conversão em lei da MP nº 1.085/21)

Redação anterior

Alteração da Lei nº 4.591, de 1964

Art. 10. A Lei nº 4.591, de 1964, passa a vigorar com as seguintes alterações:

Art.43 (...)

Sem alteração

I - encaminhar à comissão de representantes:

I - informar obrigatòriamente aos adquirentes, por escrito, no mínimo de seis em seis meses, o estado da obra;

a) a cada 3 (três) meses, o demonstrativo do estado da obra e de sua correspondência com o prazo pactuado para entrega do conjunto imobiliário; e

Sem correspondente

A redação proposta originalmente pela Medida Provisória nº 1.085/21 era a seguinte:

I - encaminhar aos adquirentes e à comissão de representantes dos adquirentes a cada três meses: a) o demonstrativo do estado da obra e de sua correspondência com o prazo pactuado para entrega do conjunto imobiliário; e b) a relação dos adquirentes com os seus endereços residenciais e eletrônicos;

Vê-se, pois, a redação original previa o encaminhamento a cada 3 meses do demonstrativo para as duas alíneas e, após as alterações pelo Congresso Nacional, apenas para a alínea a.

Outrossim, em relação à redação original, a previsão vai além de apenas informar o estado da obra: abrange agora o demonstrativo mais a correspondência com o que fora anteriormente pactuado.

Trata-se do dever de informação, previsto não apenas no art. 422, do CC/02, mas também no art. 6, inciso III, do CDC, dever esse reforçado pela Lei do Superendividamento, como se verifica do § 1º do art. 54-G.

b) quando solicitada, a relação dos adquirentes com os seus endereços residenciais e eletrônicos, devendo os integrantes da comissão de representantes, no tratamento de tais dados, atender ao disposto na Lei nº 13.709, de 14 de agosto de 2018 (Lei Geral de Proteção de Dados Pessoais), no que for aplicável;

Sem correspondente

A teor da proposta original de Medida Provisória nº 1.085/21 era a seguinte:

b) a relação dos adquirentes com os seus endereços residenciais e eletrônicos;

O Congresso Nacional, além de retirar a obrigatoriedade trimestral e substituir pelo encaminhamento mediante solicitação, inseriu a observação quanto ao respeito à Lei Geral de Proteção de Dados Pessoais, considerando o fornecimento da relação de nomes, endereços residenciais e eletrônicos dos adquirentes.

Entre os fundamentos da proteção de dados, estão o respeito à privacidade, a inviolabilidade da intimação e da honra e da imagem, nos termos do art. 2º, da referida Lei, com objetivo de proteger os direitos fundamentais de liberdade e de privacidade e o livre desenvolvimento da personalidade da pessoa natural (art. 1º).

§ 1º Deliberada a destituição de que tratam os incisos VI e VII do caput, o incorporador será notificado extrajudicialmente pelo oficial do registro de imóveis da circunscrição em que estiver localizado o empreendimento para que, no prazo de quinze dias, contado da data da entrega da notificação na sede do incorporador ou no seu endereço eletrônico:

Sem correspondente

I - imita a comissão de representantes na posse do empreendimento e lhe entregue:

Sem correspondente

a) os documentos correspondentes à incorporação; e

Sem correspondente

b) os comprovantes de quitação das quotas de construção de sua responsabilidade a que se referem o § 5º do art. 31-A e o § 6º do art. 35; ou

Sem correspondente

II - efetive o pagamento das quotas que estiverem pendentes, de modo a viabilizar a realização da auditoria a que se refere o art. 31-C.

Sem correspondente

A proposta original contida na Medida Provisória nº 1.085/21 foi integralmente acolhida, sem modificações, neste § 1º e seus incisos e alíneas.

Os incisos VI e VII contêm a seguinte redação:

VI - se o incorporador, sem justa causa devidamente comprovada, paralisar as obras por mais de 30 dias, ou retardar-lhes excessivamente o andamento, poderá o Juiz notificá-lo para que no prazo mínimo de 30 dias as reinicie ou torne a dar-lhes o andamento normal. Desatendida a notificação, poderá o incorporador ser destituído pela maioria absoluta dos votos dos adquirentes, sem prejuízo da responsabilidade civil ou penal que couber, sujeito à cobrança executiva das importâncias comprovadamente devidas, facultando-se aos interessados prosseguir na obra (VETADO).

VII - em caso de insolvência do incorporador que tiver optado pelo regime da afetação e não sendo possível à maioria prosseguir na construção, a assembléia geral poderá, pelo voto de 2/3 (dois terços) dos adquirentes, deliberar pela venda do terreno, das acessões e demais bens e direitos integrantes do patrimônio de afetação, mediante leilão ou outra forma que estabelecer, distribuindo entre si, na proporção dos recursos que comprovadamente tiverem aportado, o resultado líquido da venda, depois de pagas as dívidas do patrimônio de afetação e deduzido e entregue ao proprietário do terreno a quantia que lhe couber, nos termos do art. 40; não se obtendo, na venda, a reposição dos aportes efetivados pelos adquirentes, reajustada na forma da lei e de acordo com os critérios do contrato celebrado com o incorporador, os adquirentes serão credores privilegiados pelos valores da diferença não reembolsada, respondendo subsidiariamente os bens pessoais do incorporador. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

Trata-se de assunção, pela comissão de representantes dos adquirentes, da gestão do empreendimento, observando-se, além dos dispositivos acima, o art. 31-F, § 1º.

Ademais, previu-se procedimento extrajudicial, perante o Registro de Imóveis, para notificação ao incorporador e prazo de 15 dias para, alternativamente: a) imissão da comissão na posse do imóvel, com documentos referentes à incorporação e comprovante de quitação das quotas de construção; ou b) efetivação das quotas pendentes para fins de procedimento de auditoria.

As referências legais do novo dispositivo são as seguintes:

Art. 31-A, § 5º As quotas de construção correspondentes a acessões vinculadas a frações ideais serão pagas pelo incorporador até que a responsabilidade pela sua construção tenha sido assumida por terceiros, nos termos da parte final do § 6º do art. 35.

Art. 35, § 6º Ressalvado o disposto no artigo 43, do contrato de construção deverá constar expressamente a menção dos responsáveis pelo pagamento da construção de cada uma das unidades. O incorporador responde, em igualdade de condições, com os demais contratantes, pelo pagamento da construção das unidades que não tenham tido a responsabilidade pela sua construção assumida por terceiros e até que o tenham.

Art. 31-C. A Comissão de Representantes e a instituição financiadora da construção poderão nomear, às suas expensas, pessoa física ou jurídica para fiscalizar e acompanhar o patrimônio de afetação. (...)

§ 2º Na ata da assembleia geral que deliberar a destituição do incorporador deverão constar os nomes dos adquirentes presentes, incluídos:

Sem correspondente

I - a qualificação;

Sem correspondente

II - o documento de identidade;

Sem correspondente

III - as inscrições no Cadastro de Pessoas Físicas - CPF ou no Cadastro Nacional de Pessoas Jurídicas - CNPJ da Secretaria Especial da Receita Federal do Brasil do Ministério da Economia;

Sem correspondente

IV - os endereços residenciais ou comerciais completos; e

Sem correspondente

V - as respectivas frações ideais e acessões a que se vincularão as suas futuras unidades imobiliárias, com a indicação dos correspondentes títulos aquisitivos, públicos ou particulares, ainda que não registrados no registro de imóveis.

Sem correspondente

A redação original da Medida Provisória nº 1.085/21 não sofreu alteração no Congresso Nacional.

A deliberação da assembleia geral dos adquirentes que deliberar a respeito da destituição deverá conter, obrigatoriamente, os elementos acima indicados, objeto de qualificação registral pelo Oficial de Registro de Títulos e Documentos, em especial as frações ideais, acessões e indicação dos títulos aquisitivos, ainda que não registrados.

Outrossim, deverá ser registrada perante o Registro de Títulos e Documentos, nos termos do art. 50, § 1º:

Art. 50. Será designada no contrato de construção ou eleita em assembleia geral a ser realizada por iniciativa do incorporador no prazo de até 6 (seis) meses, contado da data do registro do memorial de incorporação, uma comissão de representantes composta por, no mínimo, 3 (três) membros escolhidos entre os adquirentes para representá-los perante o construtor ou, no caso previsto no art. 43 desta Lei, o incorporador, em tudo o que interessar ao bom andamento da incorporação e, em especial, perante terceiros, para praticar os atos resultantes da aplicação do disposto nos art. 31-A a art. 31-F desta Lei. (Redação dada pela Lei nº 14.382, de 2022)

§ 1º Uma vez eleita a Comissão, cuja constituição se comprovará com a ata da assembléia, devidamente inscrita no Registro de Títulos e Documentos, esta ficará de pleno direito investida dos podêres necessários para exercer tôdas as atribuições e praticar todos os atos que esta Lei e o contrato de construção lhe deferirem, sem necessidade de instrumento especial outorgado pelos contratantes ou se fôr caso, pelos que se sub-rogarem nos direitos e obrigações dêstes.

§ 3º A ata de que trata o § 2º, registrada no registro de títulos e documentos, constituirá documento hábil para:

Sem correspondente

I - averbação da destituição do incorporador na matrícula do registro de imóveis da circunscrição em que estiver registrado o memorial de incorporação; e

Sem correspondente

II - implementação das medidas judiciais ou extrajudiciais necessárias:

Sem correspondente

a) à imissão da comissão de representantes na posse do empreendimento;

Sem correspondente

b) à investidura da comissão de representantes na administração e nos poderes para a prática dos atos de disposição que lhe são conferidos pelos art. 31-F e art. 63;

Sem correspondente

c) à inscrição do respectivo condomínio da construção no CNPJ; e

Sem correspondente

d) quaisquer outros atos necessários à efetividade da norma instituída no caput, inclusive para prosseguimento da obra ou liquidação do patrimônio da incorporação.

Sem correspondente

O teor do dispositivo na Medida Provisória nº 1.085/21 não sofreu modificação.

A ata da assembleia dos adquirentes constitui título hábil para a promoção de diversas medidas, inclusive atos de disposição, classificando-se como título para fins de ingresso no fólio real, nos termos do art. 221, da Lei nº 6.015/73.

Note-se que a atribuição de CNPJ para o condomínio da construção não tem o condão de atribuir-lhe personalidade jurídica, mas tão somente permitir a prática de diversos atos em seu nome com segregação patrimonial, nos termos da jurisprudência do colendo STJ:

RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E COMPENSAÇÃO DE DANO MORAL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. AUSÊNCIA. LEGITIMIDADE ATIVA DO CONDOMÍNIO. PRETENSÃO EXERCIDA PARA DEFENDER INTERESSE PRÓPRIO. NATUREZA JURÍDICA DO CONDOMÍNIO. ENTE DESPERSONALIZADO. VIOLAÇÃO DA HONRA OBJETIVA. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. JULGAMENTO: CPC/15.

(...)

5. No âmbito das Turmas que compõem a Segunda Seção do STJ, prevalece a corrente de que os condomínios são entes despersonalizados, pois não são titulares das unidades autônomas, tampouco das partes comuns, além de não haver, entre os condôminos, a affectio societatis, tendo em vista a ausência de intenção dos condôminos de estabelecerem, entre si, uma relação jurídica, sendo o vínculo entre eles decorrente do direito exercido sobre a coisa e que é necessário à administração da propriedade comum.

6. Caracterizado o condomínio como uma massa patrimonial, não há como reconhecer que seja ele próprio dotado de honra objetiva, senão admitir que qualquer ofensa ao conceito que possui perante a comunidade representa, em verdade, uma ofensa individualmente dirigida a cada um dos condôminos, pois quem goza de reputação são os condôminos e não o condomínio, ainda que o ato lesivo seja a este endereçado.

7. Diferentemente do que ocorre com as pessoas jurídicas, qualquer repercussão econômica negativa será suportada, ao fim e ao cabo, pelos próprios condôminos, a quem incumbe contribuir para todas as despesas condominiais, e/ou pelos respectivos proprietários, no caso de eventual desvalorização dos imóveis no mercado imobiliário.

8. Hipótese em que se afasta o dano moral do condomínio, ressaltando que, a par da possibilidade de cada interessado ajuizar ação para a reparação dos danos que eventualmente tenha suportado, o ordenamento jurídico autoriza o condomínio a impor sanções administrativas para o condômino nocivo e/ou antissocial, defendendo a doutrina, inclusive, a possibilidade de interdição temporária ou até definitiva do uso da unidade imobiliária.

9. Recurso especial conhecido e provido.

(REsp 1736593/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 11/02/2020, DJe 13/02/2020)

As referências legais da alínea b são as seguintes:

Art. 31-F. Os efeitos da decretação da falência ou da insolvência civil do incorporador não atingem os patrimônios de afetação constituídos, não integrando a massa concursal o terreno, as acessões e demais bens, direitos creditórios, obrigações e encargos objeto da incorporação. (...)

Art. 63. É lícito estipular no contrato, sem prejuízo de outras sanções, que a falta de pagamento, por parte do adquirente ou contratante, de 3 prestações do preço da construção, quer estabelecidas inicialmente, quer alteradas ou criadas posteriormente, quando fôr o caso, depois de prévia notificação com o prazo de 10 dias para purgação da mora, implique na rescisão do contrato, conforme nêle se fixar, ou que, na falta de pagamento, pelo débito respondem os direitos à respectiva fração ideal de terreno e à parte construída adicionada, na forma abaixo estabelecida, se outra forma não fixar o contrato.

§ 1º Se o débito não fôr liquidado no prazo de 10 dias, após solicitação da Comissão de Representantes, esta ficará, desde logo, de pleno direito, autorizada a efetuar, no prazo que fixar, em público leilão anunciado pela forma que o contrato previr, a venda, promessa de venda ou de cessão, ou a cessão da quota de terreno e correspondente parte construída e direitos, bem como a sub-rogação do contrato de construção. (...)

§ 4º As unidades não negociadas pelo incorporador e vinculadas ao pagamento das correspondentes quotas de construção nos termos do disposto no § 6º do art. 35 ficam indisponíveis e insuscetíveis de constrição por dívidas estranhas à respectiva incorporação até que o incorporador comprove a regularidade do pagamento.

Sem correspondente

A redação original da Medida Provisória nº 1.085/21 não sofreu alteração no Congresso Nacional.

Trata-se de unidades não negociadas e vinculadas ao pagamento de quotas de construção nos termos do art. 35, § 6º, já reproduzido acima. O referido dispositivo busca segregar o patrimônio da incorporação de dívidas alheias àquela massa patrimonial, até a comprovação da regularidade dos pagamentos.

§ 5º Fica autorizada a comissão de representantes a promover a venda, com fundamento no § 14 do art. 31-F e no art. 63 das unidades de que trata o § 4º, expirado o prazo da notificação a que se refere o § 1º, com aplicação do produto obtido no pagamento do débito correspondente.

Sem correspondente

A proposta da Medida Provisória n 1.085/21 não foi alterada no Congresso Nacional.

Trata-se da possibilidade de alienação das unidades referidas no § 4º acima pela comissão de representantes com finalidade específica: aplicação do produto no pagamento do débito.

O § 14 do art. 31-F contém a seguinte redação:

Art. 31-F, § 14. Para assegurar as medidas necessárias ao prosseguimento das obras ou à liquidação do patrimônio de afetação, a Comissão de Representantes, no prazo de sessenta dias, a contar da data de realização da assembléia geral de que trata o § 1o, promoverá, em leilão público, com observância dos critérios estabelecidos pelo art. 63, a venda das frações ideais e respectivas acessões que, até a data da decretação da falência ou insolvência não tiverem sido alienadas pelo incorporador.

São as unidades do estoque do incorporador ou de adquirentes inadimplentes, também denominadas de unidades vagas.

Art. 44. Após a concessão do habite-se pela autoridade administrativa, incumbe ao incorporador a averbação da construção em correspondência às frações ideais discriminadas na matrícula do terreno, respondendo perante os adquirentes pelas perdas e danos que resultem da demora no cumprimento dessa obrigação.

Art. 44. Após a concessão do "habite-se" pela autoridade administrativa, o incorporador deverá requerer, (VETADO) a averbação da construção das edificações, para efeito de individualização e discriminação das unidades, respondendo perante os adquirentes pelas perdas e danos que resultem da demora no cumprimento dessa obrigação.

Não houve alteração da redação da Medida Provisória nº 1.085/21 na tramitação congressual.

Trata-se de ajuste redacional para fazer referência expressa à averbação da construção correspondente às frações ideais discriminadas na matrícula do terreno (denominada de matrícula-matriz ou matrícula-mãe), após a concessão da autorização municipal para ocupação do imóvel.

Art. 50. Será designada, no contrato de construção ou eleita em assembleia geral, a ser realizada por iniciativa do incorporador, no prazo de até seis meses, contado da data do registro do memorial de incorporação, uma comissão de representantes composta por, no mínimo, três membros escolhidos dentre os adquirentes para representá-los perante o construtor ou, no caso previsto no art. 43, o incorporador, em tudo o que interessar ao bom andamento da incorporação e, em especial, perante terceiros, para praticar os atos resultantes da aplicação do disposto nos art. 31-A a art. 31-F.

Art. 50. Será designada no contrato de construção ou eleita em assembléia geral uma Comissão de Representantes composta de três membros, pelo menos, escolhidos entre os adquirentes, para representá-los perante o construtor ou, no caso do art. 43, ao incorporador, em tudo o que interessar ao bom andamento da incorporação, e, em especial, perante terceiros, para praticar os atos resultantes da aplicação dos arts. 31-A a 31-F.

Sem alterações na redação da Medida Provisória nº 1.085/21 no Congresso Nacional.

Além do ajuste redacional, o dispositivo determina o prazo de 6 meses para a eleição da assembleia geral dos adquirentes, por iniciativa do incorporador, caso não designada no contrato de construção, contado do registro do memorial de incorporação.

Os artigos 31-A a 31-F estão inseridos no capítulo referente ao Patrimônio de Afetação e incluem amplos poderes para assembleia e a comissão de representantes, no caso de assunção da gestão do empreendimento, nos termos acima já referidos.

Art. 68. A atividade de alienação de lotes integrantes de desmembramento ou loteamento, quando vinculada à construção de casas isoladas ou geminadas, promovida por uma das pessoas indicadas no art. 31 desta lei ou no art. 2-A da Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979, caracteriza incorporação imobiliária sujeita ao regime jurídico instituído por esta lei e às demais normas legais a ele aplicáveis.

Art. 68. Os proprietários ou titulares de direito aquisitivo, sôbre as terras rurais ou os terrenos onde pretendam constituir ou mandar construir habitações isoladas para aliená-las antes de concluídas, mediante pagamento do preço a prazo, deverão, previamente, satisfazer às exigências constantes no art. 32, ficando sujeitos ao regime instituído nesta Lei para os incorporadores, no que lhes fôr aplicável.

O texto original da Medida Provisória nº 1.085/21 não continha qualquer modificação do referido dispositivo.

O dispositivo foi integralmente modificação por iniciativa do Congresso Nacional.

É considerada incorporação, nos termos do novel dispositivo, a alienação de lotes de desmembramento ou de loteamento se vinculada à construção de casas isoladas ou geminadas.

A referência ao art. 2ª-A da Lei n 6.766/79, com redação dada pela Lei nº 14.118/21, é a seguinte:

Art. 2º-A. Considera-se empreendedor, para fins de parcelamento do solo urbano, o responsável pela implantação do parcelamento, o qual, além daqueles indicados em regulamento, poderá ser:

a) o proprietário do imóvel a ser parcelado;

b) o compromissário comprador, cessionário ou promitente cessionário, ou o foreiro, desde que o proprietário expresse sua anuência em relação ao empreendimento e sub-rogue-se nas obrigações do compromissário comprador, cessionário ou promitente cessionário, ou do foreiro, em caso de extinção do contrato;

c) o ente da administração pública direta ou indireta habilitado a promover a desapropriação com a finalidade de implantação de parcelamento habitacional ou de realização de regularização fundiária de interesse social, desde que tenha ocorrido a regular imissão na posse;

d) a pessoa física ou jurídica contratada pelo proprietário do imóvel a ser parcelado ou pelo poder público para executar o parcelamento ou a regularização fundiária, em forma de parceria, sob regime de obrigação solidária, devendo o contrato ser averbado na matrícula do imóvel no competente registro de imóveis;

e) a cooperativa habitacional ou associação de moradores, quando autorizada pelo titular do domínio, ou associação de proprietários ou compradores que assuma a responsabilidade pela implantação do parcelamento.

Além do regime jurídico das incorporações imobiliárias, ao desmembramento ou loteamento de casas isoladas ou geminadas aplicam-se outros dispositivos legais, como os referentes ao Patrimônio de Afetação e, consequentemente, os benefícios da Lei nº 10.931/04.

§ 1º A modalidade de incorporação de que trata este artigo poderá abranger a totalidade ou apenas parte dos lotes integrantes do parcelamento, ainda que sem área comum, e não sujeita o conjunto imobiliário dela resultante ao regime do condomínio edilício, permanecendo as vias e áreas por ele abrangidas sob domínio público.

Sem correspondente

O dispositivo esclarece que a modalidade de incorporação do caput pode ser apenas parcial e não sujeita o empreendimento ao regime de condomínio edilício.

Por consequência, as vias e demais áreas previstas no memorial permanecem sob domínio público, em decorrência dos termos da Lei nº 6.766/79, que busca integrar as novas áreas ao planejamento urbano.

§ 2º O memorial de incorporação do empreendimento indicará a metragem de cada lote e da área de construção de cada casa, dispensada a apresentação dos documentos referidos nas alíneas e, i, "j", "l" e "n" do art. 32.

Sem correspondente

Considerando o regime híbrido de aplicação da Lei nº 4.591/64 e da Lei nº 6.766/79, o dispositivo dispensou a apresentação dos seguintes requisitos do art. 32:

e) cálculo das áreas das edificações, discriminando, além da global, a das partes comuns, e indicando, para cada tipo de unidade a respectiva metragern de área construída;

i) instrumento de divisão do terreno em frações ideais autônomas que contenham a sua discriminação e a descrição, a caracterização e a destinação das futuras unidades e partes comuns que a elas acederão; (Redação dada pela Lei nº 14.382, de 2022)

j) minuta de convenção de condomínio que disciplinará o uso das futuras unidades e partes comuns do conjunto imobiliário; (Redação dada pela Lei nº 14.382, de 2022)

l) declaração em que se defina a parcela do preço de que trata o inciso II, do art. 39;

n) declaração expressa em que se fixe, se houver, o prazo de carência (art. 34);

§ 3º A incorporação será registrada na matrícula de origem em que tiver sido registrado o parcelamento, na qual serão também assentados o respectivo termo de afetação de que tratam o art. 31-A e o art. 2º da Lei nº 10.931, de 2 de agosto de 2004, e os demais atos correspondentes à incorporação.

Sem correspondente

Segundo a doutrina, para fins registrais, o registro da incorporação é feito na matrícula do terreno (matrícula-matriz) e as unidades resultantes recebem matrícula própria, em que serão praticados os demais atos de registro e averbação, inclusive eventuais lançamentos das acessões.

Os dispositivos legais mencionados referem-se ao Patrimônio de Afetação, inclusive quanto ao regime especial de tributação. O art. 2º, da Lei nº 10.931/04, contém a seguinte redação:

Art. 2º A opção pelo regime especial de tributação de que trata o art. 1º será efetivada quando atendidos os seguintes requisitos:

I - entrega do termo de opção ao regime especial de tributação na unidade competente da Secretaria da Receita Federal, conforme regulamentação a ser estabelecida; e

II - afetação do terreno e das acessões objeto da incorporação imobiliária, conforme disposto nos arts. 31-A a 31-E da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964.

§ 4º Após o registro do memorial de incorporação, e até a emissão da carta de habite-se do conjunto imobiliário, as averbações e os registros correspondentes aos atos e negócios relativos ao empreendimento sujeitam-se normas do art. 237-A e seus parágrafos da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973.

Sem correspondente

O artigo 237-A, da Lei nº 6.015/73, teve a redação alterada pela Lei nº 14.382/22, e contém o seguinte teor:

Art. 237-A. Após o registro do parcelamento do solo, na modalidade loteamento ou na modalidade desmembramento, e da incorporação imobiliária, de condomínio edilício ou de condomínio de lotes, até que tenha sido averbada a conclusão das obras de infraestrutura ou da construção, as averbações e os registros relativos à pessoa do loteador ou do incorporador ou referentes a quaisquer direitos reais, inclusive de garantias, cessões ou demais negócios jurídicos que envolvam o empreendimento e suas unidades, bem como a própria averbação da conclusão do empreendimento, serão realizados na matrícula de origem do imóvel a ele destinado e replicados, sem custo adicional, em cada uma das matrículas recipiendárias dos lotes ou das unidades autônomas eventualmente abertas.

§ 1º Para efeito de cobrança de custas e emolumentos, as averbações e os registros relativos ao mesmo ato jurídico ou negócio jurídico e realizados com base no caput deste artigo serão considerados ato de registro único, não importando a quantidade de lotes ou de unidades autônomas envolvidas ou de atos intermediários existentes.

§ 2º Nos registros decorrentes de processo de parcelamento do solo ou de incorporação imobiliária, o registrador deverá observar o prazo máximo de 15 (quinze) dias para o fornecimento do número do registro ao interessado ou a indicação das pendências a serem satisfeitas para sua efetivação.

§ 3º O registro da instituição de condomínio ou da especificação do empreendimento constituirá ato único para fins de cobrança de custas e emolumentos.

§ 4º É facultada a abertura de matrícula para cada lote ou fração ideal que corresponderá a determinada unidade autônoma, após o registro do loteamento ou da incorporação imobiliária.

§ 5º Na hipótese do § 4º deste artigo, se a abertura da matrícula ocorrer no interesse do serviço, fica vedado o repasse das despesas dela decorrentes ao interessado, mas se a abertura da matrícula ocorrer por requerimento do interessado, o emolumento pelo ato praticado será devido por ele.

Trata-se de previsão de incidência de emolumentos por atos de registro e averbação como ato único.

Embora não referida no dispositivo, por se tratar de tributo na modalidade taxa pela prestação do serviço, o dispositivo concede isenção tributária, nos termos dos artigos 176 e seguintes do CTN.

Não é indene de questionamento a possibilidade de lei federal realizar tratamento detalhado da incidência tributária de taxa de competência estadual e distrital, ainda mais considerando os termos da Lei n 10.169/00, que fica normas gerais para a fixação de emolumentos:

Art. 2º Para a fixação do valor dos emolumentos, a Lei dos Estados e do Distrito Federal levará em conta a natureza pública e o caráter social dos serviços notariais e de registro, atendidas ainda as seguintes regras:

I os valores dos emolumentos constarão de tabelas e serão expressos em moeda corrente do País;

II os atos comuns aos vários tipos de serviços notariais e de registro serão remunerados por emolumentos específicos, fixados para cada espécie de ato;

III os atos específicos de cada serviço serão classificados em:

a) atos relativos a situações jurídicas, sem conteúdo financeiro, cujos emolumentos atenderão às peculiaridades socioeconômicas de cada região;

b) atos relativos a situações jurídicas, com conteúdo financeiro, cujos emolumentos serão fixados mediante a observância de faixas que estabeleçam valores mínimos e máximos, nas quais enquadrar-se-á o valor constante do documento apresentado aos serviços notariais e de registro. (...)


Bibliografia:

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Sobre o autor
Carlos Eduardo Almeida Martins de Andrade

Mestre em Direito pela Universidade de Sevilha.

Como citar este texto (NBR 6023:2018 ABNT)

ANDRADE, Carlos Eduardo Almeida Martins. Alterações da Lei nº 4.591/64 pela Lei nº 14.382/22 – Parte 2. Revista Jus Navigandi, ISSN 1518-4862, Teresina, ano 27, n. 6967, 29 jul. 2022. Disponível em: https://jus.com.br/artigos/99209. Acesso em: 20 abr. 2024.

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