Condomínio indivisível. Direito de preferência. Escritura pública de compra e venda.

2)Na hipótese de o tabelião de notas lavrar a escritura, ela terá ingresso no registro imobiliário. Como há de proceder o Oficial de Registro em tal circunstância?

            Dispõe o artigo 172 da lei 6.015/73, que "no Registro de Imóveis serão feitos, nos termos desta Lei, o registro e a averbação dos títulos ou atos constitutivos, declaratórios, translativos e extintivos de direitos reais sobre imóveis reconhecidos em lei, inter vivos ou mortis causa, quer para sua constituição, transferência e extinção, quer para sua validade em relação a terceiros, quer para a sua disponibilidade".

            Entendemos que o Cartório do Registro de Imóveis deve registrar a escritura de compra e venda de fração ideal de bem indivisível, mesmo não ocorrendo a oferta do bem aos demais condôminos, pois o negócio jurídico realizado por meio de escritura pública não é nulo de imediato, mas sim resolúvel, dependendo da ação do condômino preterido.

            Antes de efetuar o registro deverá o Oficial analisá-lo em todos os seus aspectos, principalmente quanto à disponibilidade do bem pelo alienante, averiguando se o bem vendido confere em quantidade e qualidade com os registros existentes na serventia, tanto em relação às escrituras públicas como também nos títulos judiciais, eis que pode constar no título a venda de área superior àquela que o alienante poderia dispor, o poderia ferir o princípio da disponibilidade. Este princípio significa que ninguém pode dispor de mais direitos do que tem.

            Ainda segundo o princípio da disponibilidade, há que se averiguar se o alienante do bem constante da escritura pública é o verdadeiro proprietário do mesmo, mediante confronto com a matrícula existente na serventia.

            O artigo 222 da Lei de Registros Públicos é taxativo ao determinar que em todas as escrituras e em todos os atos relativos a imóveis, bem como nas cartas de sentença e formais de partilha, o tabelião ou escrivão deve fazer referência à matrícula ou ao registro anterior, seu número e cartório. Tal determinação encontra sua razão de ser no principio da continuidade dos registros públicos, o qual é averiguado pelo notário no ato de se lavrar a escritura pública, bem como pelo Oficial do registro de imóveis no ato do registro.

            Ao receber o título para registro, antes mesmo de examiná-lo sob a luz dos princípios da disponibilidade e da continuidade, deverá o registrador proceder à análise do mesmo quanto à possibilidade jurídica, isto é, à luz do princípio da legalidade, assim entendido como sendo aquele que obriga o registrador a examinar o título que lhe é apresentado, quanto à sua validade e ao seu efetivo registro em conformidade com a lei.

            Na verificação da legalidade dos títulos que lhe são apresentados, não poderá o Oficial ir além dos limites estabelecidos em lei, em razão da função pública que exerce. Estando o título revestido das formalidades legais exigidas por lei, deverá o Oficial proceder ao registro.

            O tema é controvertido, entendendo alguns julgadores que via de regra, deve o Oficial do Registro de Imóveis analisar os títulos tão-somente no que pertine aos requisitos formais, mas, por exceção, cabe-lhe também proceder a exame de mérito e recusar o registro de atos que a lei proíbe, situação em que obstará o registro, fará exigências e provavelmente suscitará dúvida.

            Outros entendem que o registro deverá ser prontamente efetuado, cabendo ao terceiro interessado provocar a justiça para obter a declaração de nulidade do negócio jurídico e, consequentemente, do registro. Filiamo-nos à segunda corrente.

CONCLUSÃO

            Ressalvados entendimentos divergentes, entendemos que a escritura pública é ato em que as partes comparecem perante o tabelião de notas, na presença das testemunhas instrumentárias, relatam o seu propósito e requerem a lavratura da mesma, sendo que todo o ocorrido é relatado pelo tabelião em livro próprio. Uma vez assinado o ato, pelas partes e testemunhas, o tabelião encerra o instrumento, portando por fé que tudo ali relatado representa a verdade. Como ele goza de fé pública, presume-se que o conteúdo do documento seja verdadeiro.

            Não se pode falar, no caso de venda de bem em condomínio sem a oferta aos demais condôminos, em nulidade do negócio jurídico constante da escritura pública de compra e venda, cuja presunção de veracidade só pode ser desconstituída através de prova efetiva, a cargo exclusivo do condômino preterido, quanto a ser ilícito, ou impossível o seu objeto, for preterida alguma solenidade que a lei considere essencial para a sua validade, ou quando a lei taxativamente o declarar nulo, ou proibir-lhe a prática, sem cominar sanção.

            Pelo mesmo raciocínio, deverá o Oficial do Registro de Imóveis proceder ao registro da escritura, após a análise da disponibilidade do bem pelo alienante, da continuidade do registro e da legalidade, ressalvando que eventual juízo de valor do registrador quanto à ilegalidade do negócio jurídico constante do título, não o obriga a suscitar dúvida. Entendemos que nenhuma responsabilidade poderá ser atribuída ao notário ou mesmo ao registrador na presente hipótese, desde que obedecidas as demais exigências da Lei de Registros Públicos.

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BIBLIOGRAFIA

            BRASIL, Lei nº 6.015, de 31 dez. 1973. LEI DE REGISTROS PÚBLICOS. Júris Síntese nº 60. Agosto/2006.

            BRASIL, Lei nº 10.406, de 10 jan. 2002. CÓDIGO CIVIL BRASILEIRO. Júris Síntese nº 60. Agosto/2006.

            Brasil, Lei nº 8.935, de 18 nov.1994. LEI DOS SERVIÇOS NOTARIAIS E DE REGISTRO. Júris Síntese nº 60. Agosto/2006.

            Brasil, Lei 8.245, de 18 out. 1991. LEI DO INQUILINATO. Júris Síntese nº 60. Agosto/2006.

            Brasil, Lei 4.50, de 30 nov. 1964. ESTATUTO DA TERRA. Júris Síntese nº 60. Agosto/2006.

            Brasil, Lei 6.404, de 15 dez. 1976. LEI DAS SOCIEDADES POR AÇÕES. Júris Síntese nº 60. Agosto/2006.

            MINAS GERAIS, CGJ, Provimento 54, de 24 dez. 1978. Estabelece normas relativas à função de Tabelião, à prática de atos notariais e à escrituração de livros de notas.

Notas