Isenção de imposto em ganhos de capital por venda de imóvel
Tenho imovel rural a ser vendido em prestações ao longo de um ano. Quero saber à partir de que data começa a correr o prazo de 180 dias para que eu adquira novo imóvel e fique isento do imposto, (de quanto é esse imposto no caso de imóvel rural? Fiquei sabendo que não é a mesma alíquota de imóvel urbano: é verdade?) Grato de antemão à qule que puder me ajudar.
Boa noite Dr. Orlando,
O que eu me pergunto é o seguinte: dado que a pessoa do exemplo acima tem o interesse em efetivamente vender o apto e reter o capital, ela pode muito bem fazer o seguinte raciocínio:
- Apartamento declarado por R$ 500 mil.
- Venda por R$ 1 milhão.
- Triangulação com um terceiro comprador de imóvel (pode ser uma imobiliária por exemplo). A pessoa compra um novo apartamento por R$ 1 milhão e vende por, digamos, R$ 990 mil. Ela perdeu R$ 10 mil, porém isso é equivalente a 2% do lucro com o primeiro imóvel. Portanto, em vez de pagar a tabela do imposto de renda sobre os R$ 500 mil (aproximadamente R$ 137 mil), ela pagou apenas pela triangulação da operação, o que no exemplo foi R$ 2 mil.
Está correto esse raciocínio? Não existe um tempo mínimo entre a compra do imóvel e a venda (no caso da isenção fiscal)?
Desde já obrigado.
Bom dia Dr. Orlando, Ok, vamos retomar: Um investidor A tem um imovel "1" declarado por R$500 mil. Ele consegue um comprador B por R$1 milhão. Vendendo, teve um lucro de R$500 mil. Porém ele não quer comprar um novo imovel, preferindo investir o dinheiro, digamos, em renda fixa. Portanto, ele terá que pagar o imposto sobre o lucro de R$500 mil que ele teve (15% = R$75 mil).
Para evitar o pagamento desse imposto, ele então decide comprar um outro imovel "2" no valor de R$1 milhão, ficando assim livre de pagar o imposto sobre o ganho de capital. Logo em seguida ele vende o imovel "2" por R$ 995 mil para um comprador C, que já tinha interesse previo em adquirir o imovel "2" por R$1 milhao (nesse caso, o comprador C ainda economizou R$5 mil). Pelo que diz a lei, como o investidor A teve prejuízo nessa operação, não tem que recolher imposto.
Portanto, ao invés de ficar com R$ 925 mil (R$1 milhão - R$75 mil) para investir na renda fixa, ele ficou com R$ 995 mil, economizando R$70 mil.
As perguntas sao: isso procede? Não existe um prazo mínimo que o investidor A tenha que ficar com o imovel "2" para evitar que ele burle o pagamento do imposto?
Espero que tenha conseguido deixar claro desta vez.
Abraço.
A cada venda tem que haver um interstício de 5 anos para gozar da isenção...O alienante somente poderá usufruir do benefício 1(uma) vez a cada 5 anos...VEJA:
.O IMÓVEL-1(RESIDENCIAL) vendido com lucro e na compra de outro (RESIDENCIAL), IMÓVEL-2, aplicando o produto da venda do IMÓVEL-1 na compra do IMÓVEL-2, em até 180 dias.....desde que nos últimos 5 anos não tenha usufruído de tal benefício=isento;
.VENDA DO IMÓVEL-2, em seguida, em menos de 5 anos da transação anterior, com prejuízo, não há lucro ou ganho literalmente na interpretação da lei, apenas uma interpretação econômica em favor do alienante=prejuízo/isento;
.OUTRAS HIPÓTESES:Vendeu o imóvel-1 com lucro; não comprou outro residencial em 180 dias e em menos de 5 anos da venda anterior=pagar o imposto(15%);vendeu com prejuízo o imóvel-1 e comprou o imóvel-2=prejuízo/isento.
Penso que esgotamos o assunto, mas estamos às ordens para debatermos e aprendermos...só o debate constrói!!
Abraços,
Orlando([email protected]).
Tenho 02 imóveis (01 casa e 01 terreno), estou pensando vender a casa para construir no terreno, já tenho o projeto aprovado pelos órgãos competentes. Ocorre que com a venda terei um ganho de capital na ordem de R$ 100.000,00, como pretendo utilizar o valor da venda para construir, terei que pagar o imposto sobre o ganho de capital ou estaria isento? Por favor respondam para que eu possa tomar a decisão; construir ou comprar outro imóvel já pronto. Antonio
1 - Minha esposa do Lar recebeu por venda de um imóvel de herança uma determinada quantia - pergunta: ela tem que declarar, haverá isenção? ( [email protected]).
Bom dia.
Qual a data valida para inicio da contagem do prazo para compra de outro imóvel?
Vendemos um apartamento no valor de R$ 120mil e firmamos um contrato de compra em venda em dez/09 com o pagamento de R$ 20 mil à vista e o restante sendo financiados pela caixa.
Em março/2010 assinamos o contrato com a Caixa e recebemos o valor final.
Ficou a duvida de qual data a ser considerada para a venda.
a) Data da celebração do contrato de compra e venda?
b) Data do pagamento final?
Grata.
dúvida...tenho um imóvel, financiado, com valor de 68000, pretendo vende-lo ate o final do ano, por 150000. acontece que em fevereiro, dei entrada em novo apto, pagando um sinal, com entrega em agosto, qdo farei novo financiamento. Qdo vender o meu atual, usarei parte do valor pra abater o financiamento do novo...pagarei imposto sobre o lucro da venda do meu apto? tecnicamente desde fevereiro ele deixou de ser meu único imóvel?
Boa tarde,
Quanto a interpretação prevista na regra "vender com lucro o único imóvel (residencial ou não) em até 440 mil uma vez a cada 5 anos", dito de forma acertada pelo colega forista, fica uma dúvida de interpretação numa ordem mais prática:
São 05 anos literais ou seriam 60 meses?
Exemplo: Se em 01/06/2006, vendi um unico imóvel com isenção e, em em 01/09/2006 adquiri um novo (unico), posso aliená-lo (esse ultimo) em 02/09/2011 com o alcance da regra ou apenas em 01/01/2012 (5 anos inteiros sem alienação 2007/2008/2009/2010/2011)
A questão cinge-se no fato de que embora a interpretação literal favoreça 05 anos inteiros, a apuração do Ganho de Capital é mensal, o que gera a incerteza.
Minha pergunta é no sentido de evitar, que por causa de alguns meses (4 meses), o IR isento passe a ser devido.
Agradeço de antemão a quem puder responder
Att. Leonardo
PS: Embora saiba de outra hipotese de isenção, desconsidera-a, pois o alienante pretende adquirir terreno e não adquirir outro imovel residencial urbano.
Prof Orlando,
Imagine que uma pessoa "A" declarou ao IR uma casa por R$ 150 mil e vendeu essa casa a "B" por R$ 300 mil (operação 1).
Depois, a pessoa "B" obtém da pessoa "A" um empréstimo de R$ 300 mil e, com esse dinheiro, adquire um terreno por R$ 150 mil e constroi, nesse terreno, uma casa por R$ 150 mil (operação 2).
A seguir, antes dos 180 dias da primeira venda, "A" compra a segunda casa de "B" por R$ 300 mil (operação 3).
Pergunta: A "operação 1" terá isenção do IR por ganho de capital?
Grato,
Ronaldo
Dr. Orlando
Tenho 3 terrenos, em julho/13, dei um deles no valor de R$ 65.000,00 como entrada, na compra de um apartamento no valor de R$ 255.000,00. Informo tambem, que já tenho uma casa onde resido atualmente. Tenho a seguinte duvida:Posso aproveitar a isenção do IR no que se refere a venda do terreno e, ficar pelo tempo de 5 anos sem poder usar novamente esse beneficio, ou esse beneficio somente pode ser usado se forem envolvidos imoveis residenciais e não terrenos?
Desde ja, grato
Alcides de souza
Vamos lá Alcides,
As outras pessoas parece que abandonaram o debate, mas se voltarem poderemos continuar também.
.venda do único imóvel até 440 mil=isento, seja residencial ou não (até 440 mil), se nos últimos 5 anos não negociou com imóveis...
.venda de imóvel residencial com lucro(mesmo tendo outro imóvel) não pagará imposto se adquirir outro residencial com o lucro obtido(produto da venda) em 180 dias da data dessa venda e não tenha havido igual transação nos últimos 5 anos...
.venda de imóveis ou outros bens no mês até 35 mil=é isento, não paga imposto...
.venda de um imóvel com lucro que possuía desde de 1969=isento, não paga imposto...
.venda de imóveis, que possuía após 1969 até 1988=paga imposto reduzido sobre o ganho, que varia de 5 a 95% a redução tributária...
.a partir de 1995, quem, sem vendê-lo, permanecer por no mínimo 4 anos=pode conseguir em média 4% redução tributária...
Abraços,
orlando([email protected]).
Olá a todos!
DRº Orlando
Tenho uma grande dúvida sobre venda de imóvel e imposto de renda,meus sogros são falecidos e deixaram de herança um apartamento que foi comprado em nome de minha sogra em 1966, esse apartamento vai ser vendido antes do fim do inventário ,minha pergunta é esse imóvel por ser bem comprado antes de 1969 está isento de pagar imposto de renda do valor da venda, o valor ficará depositado em conta poupança judicial até o fim do inventário . Quando for feita a partilha o quinhão do herdeiro que ficar abaixo de 440.000,00 estará isento de pagar imposto ou o herdeiro tem que comprar imóvel no prazo de 180 dias para ficar livre do imposto? O imóvel ficou valorizado ao longo dos anos e, nunca fizeram imposto de renda desse inventario o que fazer agora? grata por sua atenção!
Aguardo resposta
Pois não,
Se o inventário ainda não terminou os bens existentes a ninguém pertencem, apenas são possuídores os herdeiros e estes só serão donos após a partilha e ficar estabelecida a cota-parte de cada um na herança, de cujo quinhão os herdeiros respondem até a esse limite por dívida do falecido.Então, os bens imóveis podem ser vendidos durante o inventário e o LUCRO OU GANHO DE CAPITAL DEVEM SER INCORPORADOS ao patrimônio de espólio; é como se fosse uma pessoa viva que recebe dinheiro, paga dívidas, aufere lucro imobiliário, restituição do IR, doa bens, paga imposto, movimenta conta em banco, adquire bens, paga outros impostos etc, tudo como se fosse uma pessoa física em vida, até o final do inventário, quando se apura o patrimônio líquido(bens + direitos - obrigações)= patrimônio a se dividir na partilha.Os lucros auferidos pelo espólio são contabilizados aos herdeiros na partilha, quando cada um paga seu imposto causa mortis(4%) sobre o que receberam da herança.No inventário nada fica pendente para herdeiro, a não ser créditos não recebidos pelo espólio que seriam pagos a longo prazo, que se enquadram como "direitos" na equação acima.O espólio tem que resolver tudo e repassar/dividir toda a massa patrimonial aos descendentes, ou se não os houver, aos ascendentes ou a outros mais próximos....Diga-se de passagem, a meação do cônjuge sobrevivo não se paga imposto causa mortis, porque ela já pertence preexistentemente ao outro cônjuge sobrevivo.Os bens que não foram alocados no inventário serão incluídos noutro processo chamado sobrepartilha e serão divididos aos herdeiros e cônjuge, como no inventário encerrado.Se não atendi às perguntas podem perguntar novamente, que estou às ordens.
Abraços,
Orlando, muito grato pela sua atenção, porem, me permita uma colocação. Tenho lido a MP do BEM, e a Lei 11.196/05 e, entendo que para poder se beneficiar da isenção do IR na venda de um bem, o valor dessa transação deve ser usado para a compra de outro bem e, em ambos os casos (venda e compra), devem ser IMOVEIS RESIDENCIAIS e, no meu entendimento não pode ser TERRENO. Entretanto, o que está me confundindo um pouco, é um edital do Dr. Eduardo no JUS NAVIGANDI onde lemos o seguinte: "Pela mesma Lei (11.196/05) tambem foi prevista a isenção do imposto sobre ganho de capital calculado sobre o valor recebido pelo contribuinte que for por ele utilizado para a compra de outro imovel. Assim, o contribuinte que havia adquirido um TERRENO por R$50 mil e o vendeu por R$ 200 mil fica isento se aplicar esses R$ 200 mil na aquisição de imovel RESIDENCIAL no prazo de 180 dias da data da venda. Mas esse beneficio de redução do imposto so pode ser utilizado pelo contribuinte uma vez a cada 5 anos" Convem informar que, existem mais participantes com a mesma duvida. Abraços e, novamente obrigado pela atenção Alcides de Souza
Prezado Alcides,
A literalidade da lei não traduz esse entendimento.....Terreno não é moradia ou prédio residencial, no entanto, pode-se vender o único imóvel, até 440 mil , com isenção, ou seja, desde que não tenha sido realizada qualquer outra alienação nos últimos 5 anos....(Lei 9.250/95, artigo 23)....A outra isenção é só para moradias(residencial)....em que você tem um imóvel residencial ou mais de um residencial, aplicar o valor da venda desse(s), na aquisição de mais residenciais, no prazo de 180 dias....desde que usufrua desse benefício 1(uma) vez a cada 5 anos(artigo 39, da lei 11.196/2005).Não entenda assim:"comprei um terreno por 50 mil e o vendi por 200, agora tendo que comprar um residencial com a venda do terreno para ficar isento", não é assim.... Se tinha só o terreno, já está isento porque vendeu o único imóvel por menos de 440 mil, assim se enquadrando na regra da lei 9.250, artigo 23, acima....Veja, a regra da Lei 11.196/2005 é só para imóveis residenciais, não entra terreno.....
Abraços,
Orlando,
Muito boa a sua explicação, parabens, acabou totalmente com a minha duvida. Estou contente pelo esclarecimento, porem, chateado, pois, terei que recolher o DARF no dia 30/08/2013 em virtude de ter dado um terreno como entrada na compra de um apartamento e, como tenho outros imoveis não tenho a isenção. Utilizei o programa GCAP e, já apurei o imposto devido.
Orlando, muito obrigado pela sua atenção.
Abraços
Alcides de Souza
Qual a melhor opção para o meu caso? Imovel adquirido em 07/2008 por R$150.000,00 e vendido em 08/2013 por R$515.000,00 com o dinheiro foi adquirido outro de R$295.000,00 Se for feito o GCAP(programa que calcula o ganho de capital da Receita Federal) tenho que pagar aproximadamente R$18.000,00 de imposto. No entanto R$200.000,00 foram doados para outro parente.
