Compra de imóveis nos Estados Unidos: sonho ou pesadelo?

A crise do mercado imobiliário norte-americano, em razão dos efeitos da bolha de especulação imobiliária (US housing Bubble, Subprime morgage crisis), resultou numa inadimplência recorde dos compradores de imóveis nos EUA e gerou um aumento significativo da retomada de casas pelos bancos norte-americanos. Além disso, a construção desenfreada de novos empreendimentos imobiliários no período que antecedeu a crise gerou uma oferta elevada de imóveis nos EUA, que não foi absorvida pela demanda. Como resultado, os preços dos imóveis nos Estados Unidos caíram vertiginosamente. Paralelamente a esse quadro, o Brasil experimentou um período de aumento da renda e relativa prosperidade, o que possibilitou que muitos brasileiros passassem a considerar o sonho da aquisição de imóveis residenciais e comerciais no exterior, principalmente nos Estados Unidos, como uma forma de investimento ou lazer.^{[1], [2], [3], [4], [5]}

Inicialmente, no que concerne à compra de imóveis por brasileiro no exterior, cumpre destacar que o proprietário de imóveis no exterior tem a obrigação de fazer a Declaração de Capitais Brasileiros no Exterior do Banco Central do Brasil. Dessa maneira, é oportuna uma breve leitura das principais normas relacionadas à declaração de bens, dinheiros ou valores existentes no exterior. Sobre o tema, cumpre mencionar o Decreto-Lei nº 1.060, de 21 de outubro de 1969, que assim dispõe, in verbis: ^[6]

“Art. 1º Sem prejuízo das obrigações previstas na legislação do imposto de renda, as pessoas físicas ou jurídicas ficam obrigadas, na forma, limites e condições estabelecidas pelo Conselho Monetário Nacional, a declarar ao Banco Central do Brasil, os bens e valores que possuírem no exterior, podendo ser exigida a justificação dos recursos empregados na sua aquisição.

Parágrafo único. A declaração deverá ser atualizada sempre que houver aumento ou diminuição dos bens, dinheiros ou valores, com a justificação do acréscimo ou da redução.

Art. 2º Incluem-se entre as relações de qualquer natureza, de que trata o artigo 1º do Ato Complementar nº 42, de 27 de janeiro de 1969, as obrigações de caráter tributário, e as consistentes no recolhimento à Fazenda Pública de valores arrecadados de terceiros, para esse fim, e na declaração ao Banco Central do Brasil de bens, dinheiro ou valores a que se refere o artigo anterior.

Parágrafo único. Consideram-se produto de enriquecimento ilícito os bens não declarados ou omitidos na declaração ao Banco Central do Brasil na forma do artigo anterior.”

Além disso, a Medida Provisória nº 2.224, de 04 de setembro de 2001, veio a estabelecer uma multa, que pode chegar até R$ 250.000,00 (duzentos e cinqüenta mil reais) relativa ao não-fornecimento de informações ou pela prestação de informações falsas sobre os imóveis no exterior. Cita-se trecho da referida norma, in verbis: ^[7]

“Art. 1º O não-fornecimento de informações regulamentares exigidas pelo Banco Central do Brasil relativas a capitais brasileiros no exterior, bem como a prestação de informações falsas, incompletas, incorretas ou fora dos prazos e das condições previstas na regulamentação em vigor constituem infrações sujeitas à multa de até R$ 250.000,00 (duzentos e cinqüenta mil reais).

Parágrafo único. São considerados capitais brasileiros no exterior os valores de qualquer natureza, os ativos em moeda e os bens e direitos detidos fora do território nacional por pessoas físicas ou jurídicas residentes, domiciliadas ou com sede no País, assim conceituadas na legislação tributária.

Art. 2º A multa prevista, a ser recolhida ao Banco Central do Brasil, aplica-se às pessoas físicas ou jurídicas residentes, domiciliadas ou com sede no País que detenham, a partir de 5 de setembro de 2001, capitais brasileiros no exterior.

Parágrafo único. Aplica-se a multa, inclusive, às situações em que as pessoas referidas no caput não mais detenham posição de capitais brasileiros no exterior na data da requisição ou exigência da informação.

Art. 3º O valor máximo da multa prevista no art. 58 da Lei no 4.131, de 3 de setembro de 1962, e no art. 67 da Lei no 9.069, de 29 de junho de 1995, passa a ser de R$ 250.000,00 (duzentos e cinqüenta mil reais). (...)

Art. 5º O Conselho Monetário Nacional baixará as normas necessárias ao cumprimento desta Medida Provisória”

Ademais, a Resolução do Conselho Monetário Nacional nº 3.854, de 27 de maio de 2010, veio a dispor sobre a necessidade da declaração de imóveis possuídos no exterior por pessoas físicas ou jurídicas que tenham o valor igual ou superior a US$ 100.000,00 (cem mil dólares), ao estabelecer que: ^[8]

Art. 1º As pessoas físicas ou jurídicas residentes, domiciliadas ou com sede no País, assim conceituadas na legislação tributária, devem prestar ao Banco Central do Brasil, na forma, limites e condições estabelecidos nesta Resolução, declaração de bens e valores que possuírem fora do território nacional.

Parágrafo único. A divulgação dos dados relativos às declarações prestadas na forma do caput deste artigo dar-se-á de maneira a não identificar situações individuais.

Art. 2º A declaração de que trata o art. 1º, inclusive suas retificações, deve ser prestada anualmente, por meio eletrônico, na data-base de 31 de dezembro de cada ano, quando os bens e valores do declarante no exterior totalizarem, nessa data, quantia igual ou superior a US$100.000,00 (cem mil dólares dos Estados Unidos da América), ou seu equivalente em outras moedas.

§ 1º Sem prejuízo do disposto no caput deste artigo, as pessoas a que se refere o art. 1º ficam obrigadas a prestar declaração nas datas-base de 31 de março, 30 de junho e 30 de setembro de cada ano, quando os bens e valores do declarante no exterior totalizarem, nessas datas, quantia igual ou superior a US$100.000.000,00 (cem milhões de dólares dos Estados Unidos da América), ou seu equivalente em outras moedas.

§ 2º O Banco Central do Brasil estabelecerá os períodos de entrega da declaração.

§ 3º Estão dispensadas de prestar a declaração de que trata esta Resolução as pessoas que, nas datas referidas no caput e no § 1º deste artigo, possuírem bens e valores em montantes inferiores aos ali indicados.

§ 4º Caso os bens e valores sejam mantidos em conta conjunta de depósitos ou, por qualquer outra forma, pertençam em condomínio a duas ou mais pessoas físicas ou jurídicas, os limites referidos no caput e no § 1º deste artigo devem ser apurados em vista do valor integral dos ativos detidos nessas situações, independentemente da quantidade de titulares da conta ou de condôminos, considerando-se cada um deles responsável pela declaração de que trata esta Resolução.

Art. 3º A declaração de bens e valores de que trata esta Resolução compreenderá informações relacionadas às seguintes modalidades:

I - depósito;

II - empréstimo em moeda;

III - financiamento;

IV - arrendamento mercantil financeiro;

V - investimento direto;

VI - investimento em portfólio;

VII - aplicação em instrumentos financeiros derivativos; e

VIII - outros investimentos, incluindo imóveis e outros

bens.

Art. 4º As informações referentes a aplicações em Brazilian Depositary Receipts (BDR) devem ser declaradas pelas instituições depositárias, de forma totalizada por programa

Art. 5º Os fundos de investimento, por meio de seus administradores, devem informar o total de suas aplicações, discriminando tipo e características.

Art. 6º A declaração de bens e valores na hipótese de que trata o § 1º do art. 2º desta Resolução será obrigatória a partir da posição de 31 de março de 2011.

Art. 7º Os responsáveis pela prestação de informações nos termos desta Resolução devem manter, pelo prazo de cinco anos contados a partir da data-base da declaração, a documentação comprobatória das informações prestadas, para apresentação ao Banco Central do Brasil, quando solicitada.

Art. 8º O descumprimento das normas referentes à declaração de que trata esta Resolução sujeita os responsáveis a multas, aplicadas pelo Banco Central do Brasil, de acordo com os percentuais abaixo fixados, em razão das seguintes ocorrências:

I - prestação de declaração fora do prazo: 10% (dez por cento) do valor previsto no art. 1º da Medida Provisória nº 2.224, de 2001, ou 1% (um por cento) do valor sujeito a declaração, o que for menor;

II - prestação de declaração contendo informação incorreta ou incompleta: 20% (vinte por cento) do valor previsto no art. 1º da Medida Provisória nº 2.224, de 2001, ou 2% (dois por cento) do valor sujeito a declaração, o que for menor;

III - não prestação da declaração ou não apresentação da documentação comprobatória ao Banco Central do Brasil das informações fornecidas: 50% (cinqüenta por cento) do valor previsto no art. 1º da Medida Provisória nº 2.224, de 2001, ou 5% (cinco por cento) do valor sujeito a declaração, o que for menor;

IV - prestação de declaração falsa ou de informação falsa sobre os valores sujeitos à declaração: 100% (cem por cento) do valor previsto no art. 1º da Medida Provisória nº 2.224, de 2001, ou 10%

(dez por cento) do valor sujeito a declaração, o que for menor.

§ 1º A multa a que se refere o inciso I deste artigo será reduzida nas seguintes situações:

I - atraso de 1 a 30 dias na prestação da declaração, hipótese em que corresponderá a 10% (dez por cento) do valor previsto.

II - atraso de 31 a 60 dias na prestação da declaração, hipótese em que corresponderá a 50% (cinqüenta por cento) do valor previsto;

§ 2º A redução prevista no § 1º deste artigo aplica-se inclusive aos processos administrativos punitivos pendentes de decisão na data de publicação desta Resolução.

No que se refere aos normativos existentes sobre as declarações de imóveis no exterior, cumpre mencionar, ainda, a Circular 3.574, de 25 de janeiro de 2012, que estabelece os prazos em que as declarações de Capitais Brasileiros no Exterior (CBE) deverão ser prestadas por meio eletrônico no sítio do BACEN na internet. Eis o teor da referida norma: ^[9]

Art. 1º As declarações de bens e valores de que tratam o caput e o § 1º do art. 2º da Resolução nº 3.854, de 27 de maio de 2010, deverão ser prestadas ao Banco Central do Brasil, por meio do formulário de declaração de Capitais Brasileiros no Exterior (CBE), disponível no sítio do Banco Central do Brasil na internet, no endereço http://www.bcb.gov.br, nos seguintes períodos:

I - a declaração anual referente à data-base de 31 de dezembro de 2011, no período compreendido entre as 9 horas de 6 de fevereiro de 2012 e as 20 horas de 5 de abril de 2012;

II - a declaração trimestral referente à data-base de 31 de março de 2012, no período compreendido entre as 9 horas de 30 de abril de 2012 e as 20 horas de 6 de junho de 2012;

III - a declaração trimestral referente à data-base de 30 de junho de 2012, no período compreendido entre as 9 horas de 30 de julho de 2012 e as 20 horas de 6 de setembro de 2012;

IV - a declaração trimestral referente à data-base de 30 de setembro de 2012, no período compreendido entre as 9 horas de 29 de outubro de 2012 e as 20 horas de 7 de dezembro de 2012.

Art. 2º Fica o Departamento Econômico (Depec) autorizado a divulgar o Manual do Declarante e a adotar as demais medidas necessárias ao cumprimento desta Circular.

Art. 3º Esta Circular entra em vigor na data de sua publicação.

Também é importante destacar que a declaração da saída de moeda do país para a compra de imóvel no exterior é obrigatória, sob pena do proprietário incidir na prática do crime disposto no art. 22, parágrafo único, 2ª parte, da Lei nº 7.492/86, que assim dispõe, in verbis: ^[10]

“Art. 22. Efetuar operação de câmbio não autorizada, com o fim de promover evasão de divisas do País:

Pena - Reclusão, de 2 (dois) a 6 (seis) anos, e multa.

Parágrafo único. Incorre na mesma pena quem, a qualquer título, promove, sem autorização legal, a saída de moeda ou divisa para o exterior, ou nele mantiver depósitos não declarados à repartição federal competente.

Outro ponto que merece cuidado se refere à declaração de imposto de renda no Brasil do imóvel adquirido no exterior. A declaração, obviamente, será feita pela conversão do valor pago em dólares em reais, no câmbio da data da transação, e não se pode alterar mais o valor do imóvel. Quando vender o imóvel no exterior, o brasileiro ou sua empresa constituída no exterior deverá pagar o imposto de renda sobre o ganho de capital nos Estados Unidos, geralmente de 15%. Além disso, caso o brasileiro resolva trazer os recursos de volta para o Brasil para sua pessoa física, deverá pagar 27,5% de imposto de renda (carnê leão).^[11]

Após um breve resumo das principais normas relacionadas à compra de imóveis no exterior, é importante destacar que o brasileiro interessado em comprar um imóvel no exterior deverá estar muito bem informado sobre os aspectos legais e os encargos do país em que pretende comprar o imóvel. Por exemplo, no Estado da Flórida/EUA, ao contrário do que ocorre no Brasil, o pagamento do condomínio do imóvel em Miami é de responsabilidade do proprietário, assim como do “IPTU” e de outros encargos. Além disso, as imobiliárias cobram de 8 a 10% do valor do aluguel para administrar o imóvel. ^[12]

Outro ponto importante é que o Imposto de transmissão do imóvel em caso de morte do proprietário na Flórida pode chegar ao valor de 47% do valor de mercado do imóvel. Dessa maneira, é altamente desaconselhável que uma pessoa física compre um imóvel em seu nome em Miami, por exemplo, sob pena de perder quase a metade de seu investimento em caso de morte do proprietário. Com a finalidade de driblar o pagamento do imposto de transmissão de bens imóveis na Flórida, poderia se pensar em constituir uma pessoa jurídica em um paraíso fiscal (custo mais barato) com a finalidade exclusiva de adquirir o imóvel. Deve-se ter em mente que não há crime na compra de imóvel por intermédio de pessoa jurídica. No entanto, se a compra de imóvel por meio de pessoa jurídica no exterior tiver o intuito de sonegar impostos pode caracterizar, dependendo de certas condições, o crime de lavagem de dinheiro. ^[13]

No que concerne ao risco de financiamento em dólar para a compra de imóveis no exterior, o comprador brasileiro deve ter bastante cuidado. O ambiente atual de relativa estabilidade na cotação do real frente ao dólar nos últimos anos tem levado as pessoas a deixar de levar em conta os riscos do financiamento em moeda estrangeira. No entanto, não se pode esquecer, por exemplo, o drama vivido pelos compradores de carros importados no Brasil no ano de 1999, quando o súbito aumento da cotação do dólar frente ao real causou enormes prejuízos para os consumidores brasileiros que compraram carros por meio de contratos de leasing atrelados ao dólar. ^[14]

Dessa forma, quem financia um imóvel no exterior está sujeito aos efeitos da variação cambial. Por exemplo, um comprador brasileiro pode pagar US$ 100.000,00 de entrada e financia US$ 200.000,00 em prestações mensais de US$ 1.000,00 para comprar um apartamento em Miami/Fl. Se o dólar estiver cotado a R$ 2,00 no momento da celebração do contrato, o preço da prestação será de R$ 2.000,00 e o saldo devedor será de R$ 400.000,00. No entanto, se houver uma crise cambial e o dólar aumentar para R$ 4,00, o preço da prestação em reais saltará para R$ 4.000,00 e o saldo devedor do imóvel atingirá o valor de R$ 800.000,00.

Se, de um lado, existe o risco de endividamento excessivo do consumidor brasileiro na realização de financiamento em dólar para a compra de imóveis no exterior; por outro lado, o comprador brasileiro que adquirir um imóvel à vista no exterior poderá ter um ganho de capital significativo, em caso de depreciação significativa do real frente ao dólar. Por exemplo, caso um comprador brasileiro venha a adquirir um apartamento à vista por US$ 300.000,00 em Miami/Fl, com o dólar cotado a R$ 2,00, terá gasto R$ 600.000,00 pela compra do imóvel. Contudo, se o dólar aumentar para R$ 4,00, em virtude de uma depreciação do valor do real frente ao dólar, o preço do imóvel em reais saltará para R$ 1.200.000,00.

Por todo o exposto, entende-se, salvo melhor juízo, que o estouro da bolha imobiliária norte-americana abriu uma oportunidade única para que brasileiros venham a adquirir imóveis a preços baratos nos Estados Unidos. No entanto, a compra de imóveis nos Estados Unidos exige um conhecimento profundo da legislação brasileira e norte-americana aplicada. Por fim, o comprador brasileiro de imóveis nos Estados Unidos deve optar por compras à vista, sendo desaconselhável, apesar das taxas de juros atrativas, o financiamento de imóvel no exterior em dólar, em razão dos riscos da variação cambial. Em relação a esse risco, cumpre lembrar a crise cambial de 1999 e os malfadados contratos de compra e venda de veículos por meio de leasing atrelados ao dólar, que causaram enorme prejuízo aos consumidores brasileiros.

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REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS:

1.            BAJAS, Vikas & STORY, Louise. Mortgage Crisis Spreads Past Subprime Loans. NY Times. Disponível em: <http://www.nytimes.com/2008/02/12/business/12credit.html?pagewanted=all>. Acesso em: 22 abr. 2012.

2.            BRASIL. Banco Central do Brasil. Circular 3.574, de 25 de janeiro de 2012. Disponível em: <https://www3.bcb.gov.br/normativo/detalharNormativo.do?method=detalharNormativo&N=112005185>. Acesso em: 04 abr. 2012.

3.            BRASIL. Banco Central do Brasil. Resolução do Conselho Monetário Nacional nº 3.854, de 27 de maio de 2010. Disponível em: <https://www3.bcb.gov.br/normativo/detalharNormativo.do?N=110046666&method=detalharNormativo>. Acesso em: 08 abr. 2012.

4.            BRASIL. Presidência da República. Lei nº 7.492, de 16 de junho de 1986. Define os crimes contra o sistema financeiro nacional, e dá outras providências. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L7492.htm>. Acesso em: 03 abr. 2012.

5.            BRASIL. Senado Federal. Decreto-Lei nº 1.060, de 21 de outubro de 1969. Disponível em: <http://www6.senado.gov.br/legislacao/ListaPublicacoes.action?id=119522>. Acesso em: 20 mar. 2012.

6.            BRASIL. Senado Federal. Medida Provisória nº 2.224, de 04 de setembro de 2001. Disponível em: <http://www6.senado.gov.br/legislacao/ListaPublicacoes.action?id=233470>. Acesso em: 27 mar. 2012.

7.            MACHADO, Andréa & SOUZA, Thaís. Aumento da renda faz nova classe média crescer no país. Disponível em: <http://extra.globo.com/noticias/economia/aumento-da-renda-faz-nova-classe-media-crescer-no-pais-1381935.html>. Acesso em: 20 mar. 2012.

8.            MONTEIRO, Luciana. Armadilhas da febre de Miami. Valor Econômico. Disponível em: <http://ademi.webtexto.com.br/article.php3?id_article=45817>. Acesso em: 20 mar. 2012.

9.            MULLIGAN, Casey. B. What it really a bubble? Disponível em: <http://economix.blogs.nytimes.com/2010/05/05/what-it-really-a-bubble/>. Acesso em: 16 abr. 2012.

10.         RITHOLTZ, Barry. Mapping the US Credit/Housing Bubble. Disponível em: <http://www.ritholtz.com/blog/2011/04/mapping-the-us-credithousing-bubble/>. Acesso em: 16 abr. 2012.

11.         SHILLER, Robert. J. Housing Bubbles are few and far between. NY TIMES. Disponível em: <http://www.nytimes.com/2011/02/06/business/06view.html>. Acesso em: 16 abr. 2012.

12.         S. THIAGO NETO, Ernesto de Oliveira. A indexação do contrato de leasing ao dólar deve atender a três pressupostos. Disponível em: <http://jus.com.br/revista/texto/647>. Acesso em: 16 abr. 2012.

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NOTAS:

^[1] BAJAS, Vikas & STORY, Louise. Mortgage Crisis Spreads Past Subprime Loans. NY Times. Disponível em: <http://www.nytimes.com/2008/02/12/business/12credit.html?pagewanted=all >. Acesso em: 22 abr. 2012.

^[2] SHILLER, Robert. J. Housing Bubbles are few and far between. NY TIMES. Disponível em: <http://www.nytimes.com/2011/02/06/business/06view.html>. Acesso em: 16 abr. 2012.

^[3] MULLIGAN, Casey. B. What it really a bubble? Disponível em: <http://economix.blogs.nytimes.com/2010/05/05/what-it-really-a-bubble/>. Acesso em: 16 abr. 2012.

^[4] RITHOLTZ, Barry. Mapping the US Credit/Housing Bubble. Disponível em: <http://www.ritholtz.com/blog/2011/04/mapping-the-us-credithousing-bubble/>. Acesso em: 16 abr. 2012.

^[5] MACHADO, Andréa & SOUZA, Thaís. Aumento da renda faz nova classe média crescer no país. Disponível em: <http://extra.globo.com/noticias/economia/aumento-da-renda-faz-nova-classe-media-crescer-no-pais-1381935.html>. Acesso em: 20 mar. 2012.

[6] BRASIL. Senado Federal. Decreto-Lei nº 1.060, de 21 de outubro de 1969. Disponível em: <http://www6.senado.gov.br/legislacao/ListaPublicacoes.action?id=119522>. Acesso em: 20 mar. 2012.

^[7] BRASIL. Senado Federal. Medida Provisória nº 2.224, de 04 de setembro de 2001. Disponível em: <http://www6.senado.gov.br/legislacao/ListaPublicacoes.action?id=233470>. Acesso em: 27 mar. 2012.

^[8] BRASIL. Banco Central do Brasil. Resolução do Conselho Monetário Nacional nº 3.854, de 27 de maio de 2010. Disponível em: <https://www3.bcb.gov.br/normativo/detalharNormativo.do?N=110046666&method=detalharNormativo>. Acesso em: 08 abr. 2012.

^[9] BRASIL. Banco Central do Brasil. Circular 3.574, de 25 de janeiro de 2012. Disponível em: <https://www3.bcb.gov.br/normativo/detalharNormativo.do?method=detalharNormativo&N=112005185>. Acesso em: 04 abr. 2012.

^[10] BRASIL. Presidência da República. Lei nº 7.492, de 16 de junho de 1986. Define os crimes contra o sistema financeiro nacional, e dá outras providências. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L7492.htm>. Acesso em: 03 abr. 2012.

^[11] MONTEIRO, Luciana. Armadilhas da febre de Miami. Valor Econômico. Disponível em: <http://ademi.webtexto.com.br/article.php3?id_article=45817>. Acesso em: 20 mar. 2012.

^[12] MONTEIRO, Luciana. Armadilhas da febre de Miami. Valor Econômico. Disponível em: <http://ademi.webtexto.com.br/article.php3?id_article=45817>. Acesso em: 20 mar. 2012.

^[13] MONTEIRO, Luciana. Armadilhas da febre de Miami. Valor Econômico. Disponível em: <http://ademi.webtexto.com.br/article.php3?id_article=45817>. Acesso em: 20 mar. 2012.

^[14] S. THIAGO NETO, Ernesto de Oliveira. A indexação do contrato de leasing ao dólar deve atender a três pressupostos. Disponível em: <http://jus.com.br/revista/texto/647>. Acesso em: 16 abr. 2012.