Associação de moradores como administradora de condomínio, pode?

Em conformidade com o que prescreve o art. 1.347 do Código Civil de 2002, cabe ao síndico a administração do condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.

A par do Código Civil, o art. 22 da Lei 4.591/64, que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias, apresenta a  mesma leitura da norma geral.

Ocorre que se tornou prática comum a criação de associações de proprietários para administrar o condomínio com as atribuições elencadas no art. 1.348 do Código Civil, que são àquelas próprias do síndico. Dentre essas competências está a de cobrar do condôminos as contribuições para manutenção do condomínio.

Ocorre que, para que um condômino seja compelido a pagar a taxa condominial, acaso a administração seja operada por uma associação, faz-se necessário que seja associado, ou seja, as taxas de manutenção criadas por associação de moradores, não pode ser imposta a proprietário de imóvel que não seja associado.

As disposições gerais afetas às associações são reguladas pelo Capítulo II do Título II do Código Civil, onde dispõe o paragrafo único do art. 53, verbis:

Art. 53. Constituem-se as associações pela união de pessoas que se organizem para fins não econômicos.

Parágrafo único. Não há, entre os associados, direitos e obrigações recíprocos.

Desta forma, depreende-se que não existe obrigações reciprocas entre os associados, até porque a Constituição de 1988 estabelece que ninguém poderá ser compelido a associar-se ou a permanecer associado – art. 5o, XX.

Além disso, por disposição legal, compete ao sindico representar ativa e passivamente o condomínio, em juízo ou fora dele – art. 22, § 1o, “a”, Lei 4.591/64 - disposição que não se encontra quanto às associações.

Com base nesse entendimento, o STJ já se pronunciou sobre a ilegalidade na cobrança no REsp 636358:

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. DOCUMENTO NOVO. JUNTADA E ANÁLISE EM SEDE DE RECURSO ESPECIAL. IMPOSSIBILIDADE. BEM OU DIREITO LITIGIOSO. ALIENAÇÃO. SENTENÇA. EFEITOS. LIMITES. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. CONTRIBUIÇÃO PARA MANUTENÇÃO DE LOTEAMENTO. INEXISTÊNCIA DE CONDOMÍNIO REGULARMENTE CONSTITUÍDO. OBRIGAÇÃO AUTÔNOMA, QUE NÃO ACOMPANHA A TRANSFERÊNCIA DA PROPRIEDADE. IMPOSIÇÃO A NÃO ASSOCIADO. IMPOSSIBILIDADE. – (...) O dever de pagar ou não contribuições a associação que administra e mantém determinado loteamento, sem a efetiva constituição de condomínio nos termos da Lei nº 4.591/64, constitui obrigação autônoma, que não acompanha a transferência da propriedade sobre terreno participante de tal loteamento, tornando inaplicável o art. 42, § 3º, do CPC. - “As taxas de manutenção criadas por associação de moradores, não podem ser impostas a proprietário de imóvel que não é associado, nem aderiu ao ato que instituiu o encargo” (EREsp 444.931/SP, Rel. Min. Fernando Gonçalves, Rel. p/ acórdão Min. Humberto Gomes de Barros, DJ de 01.02.2006). - Na hipótese, tendo sido reconhecida a adesão do réu à associação autora, há o dever de pagar as contribuições. Recurso especial conhecido e provido.

(STJ - REsp: 636358 SP 2004/0006289-0, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 25/03/2008, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJ 11.04.2008 p. 1)

Ocorre que esse fato caracteriza uma nítida afronta aos direitos isonômicos, tendo em vista que aqueles que se encontram na mesma edificação devem suportar os mesmo direitos, não se descaracterizando essa igualdade o simples fato de que o não associado poderia se eximir de suas obrigações para com os demais condôminos.

A obrigação em contribuir para com o condomínio encontra-se expressa no Código Civil quando prescreve:

Art. 1.315. O condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a que estiver sujeita.

Parágrafo único. Presumem-se iguais as partes ideais dos condôminos.

Desta forma, utilizando-se do dispositivo colacionado, nada impede o manejo de uma ação judicial por parte do condomínio, até em respeito ao principio de que aqueles que se encontram na mesma situação jurídica devem suportar as mesmas obrigações de direitos.