Estudo do contrato de corretagem imobiliária

 

INTRODUÇÃO

Uma das mais antigas práticas em sociedade, a corretagem, (incluindo-se a corretagem imobiliária), consiste no trabalho de aproximação de pessoas para a realização de um negócio jurídico, desenvolvida pela figura do corretor.

Através do contrato de corretagem, uma pessoa encarrega a outra de angariar-lhe negócios, mediante remuneração.

No caso específico da corretagem imobiliária, quem quer vender ou alugar seu imóvel pode contratar um corretor para localizar algum interessado, bem como aquele que deseja comprar ou locar um imóvel pode valer-se dos serviços do mesmo profissional para encontrar pessoa disposta a negociar.

O vocábulo corretagem tem sua origem do latim “courratiers”, “courretiers”, por derivação “courtiers”, do verbo “cursitare”, que significa correr de um lugar para outro. O nome corretor possivelmente se deve ao “modus operandi”, deslocando-se permanentemente a fim de manter os contatos necessários à promoção dos negócios.

Definido no Direito Romano como o “conciliador que leva as partes a concluírem um contrato”, atribui-se a Justiniano a substituição do termo “proxeneta” (usado pelos autores do Renascimento que passou a ter sentido pejorativo, de medianeiro de mulheres) para mediador^[1].

Destaca o autor que os romanos não tinham respeito por aqueles que se dedicavam ao comércio e, como consequência, à intermediação, sendo que só na segunda metade da Idade Média, com o avanço do comércio, passam a ter posição diversa e até importância, sendo estabelecida uma ação própria ao corretor, com vista na cobrança da comissão, sempre proporcional à qualidade e importância do negócio em que intervinham.

Definição clássica é dada por Ludwig Enneccerus e José Castán Tobeñas.

Para o primeiro: “contrato por cual uno se obliga a pagar a otro una remuneración por la mediación en un contrato” ^[2]. Para o segundo: “Se llama contrato de corretaje o mediación aquel por el cual una de las partes se compromete a indicar a la otra la oportunidad de concluir un negocio jurídico con un tercero”^[3].

O vocábulo corretagem é um termo análogo, pois apresenta mais de um sentido, conferindo nome ao contrato, designa a função do corretor e significa, também, a comissão ou retribuição do corretor.

É um dos contratos mais presentes em sociedade desde os tempos remotos e possivelmente continue a ser no futuro. Resistente a modismos e intervenções tecnológicas, a exemplo da corretagem imobiliária, sempre são necessários para a circulação de riquezas e o aperfeiçoamento de serviços.

O Código Comercial de 1850, nos seus arts. 36 a 67 tratavam da profissão de corretor. Sua disciplina, porém, era limitada aos atos do comércio, em razão da acessoriedade da atividade de intermediação, que procura estimular o interesse das partes, levando-as a um acordo útil. O Código Comercial se referia apenas à atividade dos corretores nos atos do comércio se voltadas para a conclusão de negócios mercantis. Os corretores emprestariam uma colaboração técnica à empresa, aproximando comerciante.

O Código Civil de 1916 não dispunha sobre o tema, de modo que, o contrato de corretagem, típico e nominado, passou a ser disciplinado apenas em 1978 com a edição da Lei 6.530, regulamentada pelo Dec. 81.871/ 78.

Somente o Código Civil de 2002 trouxe previsão específica sobre a corretagem, nos arts. 722 a 729, o que tornou a corretagem uma modalidade contratual codificada. De se observar que o Código Civil disciplina a corretagem em todas as modalidades, não visando disciplinar especificamente a profissão dos corretores.

O regime civil da corretagem baseia-se no princípio da autonomia da vontade, de modo que as relações entre comitente e corretor permitirão convenções contrárias às normas, que, em grande parte, têm caráter supletivo.

Conforme doutrina de PAULO NADER, além da codificação brasileira, os Códigos Civis da Alemanha, Itália e o das Obrigações da Suíça, notadamente, dão autonomia à corretagem. Na Espanha, o contrato possui substantividade própria, não se reduzindo a qualquer outro, graças à jurisprudência, pois seu Códex nada prevê.^[4]

O autor afirma, na mesma obra que:

“A atividade foi mais importante no passado longínquo, que não dispunha dos meios modernos de comunicação. Atualmente, divulga-se o interesse pessoal na prática de negócios também por classificados de jornais, avisos de internet, anúncios em emissoras de rádio e televisão, prospectos distribuídos, cartazes afixados na fachada de prédios, mensagens pelo correio”.

A corretagem pode ser profissional ou ocasional, não existindo diferença conceitual, tanto que parte da doutrina entende que a comissão é devida em virtude da mera indicação de interessados pelo corretor.

Nas palavras de Orlando Gomes:

“A corretagem é atividade que pode ser exercida ocasionalmente, não exigindo prática habitual. Sendo hoje, porém, função de grande utilidade prática, vem se exercendo profissionalmente, não se admitindo seu livre exercício para determinados negócios”^[5].

O referido autor classifica, ainda, esses meios como sendo de “alcance de massa” ao passo que o trabalho do corretor é “a localização in concreto dos interessados”.

Deste modo, desde os tempos mais remotos, uma pessoa não ligada a outra, obriga-se a obter para esta um ou mais negócios, conforme instruções recebidas. A isso se dá o nome de contrato de corretagem.

Na corretagem imobiliária, é o corretor de imóveis quem aproxima pessoas interessadas em negócios imobiliários, seguindo as instruções daquele que contratou seus serviços (comitente) e buscando um imóvel que se enquadre naquele perfil.

O objeto do contrato de corretagem imobiliária é o resultado útil do corretor de imóveis, desde a simples aproximação das partes até a eliminação de dificuldades na concretização do negócio visado.

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CORRETAGEM – MEDIAÇÃO - INTERMEDIAÇÃO

Entendemos oportuna breve abordagem acerca das expressões corretagem, mediação e intermediação e respectivas acepções jurídicas. O próprio Código Civil, por vezes, utiliza os termos corretagem e mediação como sinônimos, conforme se verifica nos arts. 725, 726 e 727^[6]. No campo doutrinário, porém, há divergência em relação à sinonímia dos institutos.

Para alguns juristas, corretagem e mediação são expressões sinônimas, podendo utilizar-se uma pela outra, sendo ambas consideradas como atividades de aproximação de duas ou mais partes com vistas à conclusão de um negócio.

Nesta corrente, destacamos o mestre ORLANDO GOMES, para quem mediação e corretagem traduzem uma mesma atividade:

“A relação jurídica entre as partes e o corretor não surge exclusivamente do negócio contratual da mediação, pois direitos e obrigações nascem também do simples fato de que o intermediário haja concorrido de modo eficaz para a aproximação das partes na conclusão do negócio. Trava-se a relação jurídica independentemente, nesse caso, de declaração de vontade emitida para a formação do contrato de corretagem, produzindo, entretanto, efeitos idênticos aos que se originam de contrato formal, pois a atividade do mediador se interpreta como se houvesse sido contratado para executá-la” ^[7].

Nesta mesma linha, Caio Mário da Silva Pereira define:

“Contrato de corretagem é aquele pelo qual uma pessoa se obriga, mediante remuneração, a agenciar negócio para outra, ou fornecer-lhe informações para celebração de contrato. É intermediação que o corretor realiza (...) se o negócio não for concluído, o mediador não tem direito à comissão, nem pode recobrar as despesas que tenha efetuado, porque, sendo aleatório o contrato, o corretor toma a si  os riscos de nada vir a receber”^[8].

Ao comentar a questão, PEDRO ELIAS AVVAD^[9] destaca a utilização das expressões mediador, corretor e intermediação aleatoriamente e sem distinção ao caracterizar a atividade, como intermediação e corretagem e referindo-se ao agente por corretor e mediador.

De outra banda, encontramos juristas como MARIA HELENA DINIZ, para quem, corretagem e mediação não se confundem, tendo como ponto chave de distinção a imparcialidade do agente. E é justamente a imparcialidade do agente a característica de maior destaque para esta corrente doutrinária. A citada jurista afirma que:

“O contrato de mediação, é, na verdade, aquele em que o mediador, com imparcialidade, por não estar vinculado àqueles que pretendem efetivar ente si contrato futuro, coloca-os em contato, aproximando-os, esclarecendo dúvidas, tendo direito a remuneração, a título de indenização pelo resultado. Já na corretagem, o corretor não tem aquela imparcialidade, uma vez que exerce sua função, atendendo um dos futuros contratantes ^[10]“.

Citado por PEDRO ELIAS AVVAD^[11] e JOSÉ MARIA TREPAT CASES^[12], Pontes de Miranda destaca que “no sistema jurídico, corretagem é um contrato nominado. O contrato de mediação inominado.”

E mais:

“A corretagem é atividade intermediatriz entre pessoas que desejam contratar ou praticar para outro algum ato; é intermediação em sentido largo, assalariada. O corretor é intermediário independente, que, com outorga de duas ou mais pessoas para adquirir ou alienar em nome delas, verifica que quiseram o mesmo negócio jurídico. Não representa, nem medeia, intermedeia e como que põe juntos os papéis. O mediador põe em contato pessoas que querem ou talvez queiram contratar sem estar vinculado a qualquer delas como outorgado, ou como dependente. Não está ligado a qualquer interessado o que faz presumir-se a sua imparcialidade. A intermediação é inconfundível com a mediação. O corretor é intermediário, não é mediador”.

Para parte da doutrina corretor também não é sinônimo de intermediário, porquanto não adquire o bem de um dos interessados no negócio para revendê-lo ao outro, apenas aproxima as partes (no caso em estudo, comprador e vendedor; locador e locatário) prestando serviços a uma delas.

Neste sentido, FÁBIO ULHOA COELHO menciona “alguma tecnologia civilista” que conceitua a corretagem como mediação, no entanto, entende que o corretor não é intermediário “porque não adquire o bem dos interessados no negócio para revendê-lo ao outro” ^[13].

Nesta linha, é indispensável à caracterização da intermediação que o objeto da negociação integre, pelo menos momentaneamente, a propriedade do intermediário.                    

Outra diferença significativa é que o intermediário não é remunerado pelas partes, pois ganha com a diferença entre o preço pago pelo bem ou serviço e o recebido na revenda. Já o corretor é remunerado pelo incumbente, geralmente, sobre o valor do negócio que ajudou a viabilizar.

Na mesma obra, Ulhoa também menciona o fato da lei, por vezes, chamar o contrato de corretagem de mediação, porém, observa que “não cabe tomar um pelo outro. No contrato de mediação, o prestador dos serviços (mediador) é contratado por duas partes interessadas em chegar a um acordo, com o objetivo de facilitar os entendimentos entre elas. Para cumprir suas obrigações, o mediador deve agir com total imparcialidade. (...) O corretor, por sua vez, não é imparcial. Ele presta serviços para o dono do negócio, e deve defender sempre os interesses de quem o contratou para os serviços de aproximação.”

Parece ser majoritário o entendimento de que não se deve tomar uma expressão pela outra. No contrato de mediação, o prestador de serviços, com imparcialidade, aproxima duas partes interessadas em chegar a um acordo. Para o mediador pouco importa se as partes chegarão a um consenso ou não.

Já o corretor não é imparcial. Ao contrário, presta serviços para a parte que o contratou e deve defender sempre seus interesses.

Portanto, o contrato de corretagem, objeto do presente estudo, possui características próprias que o diferencia dos institutos da mediação e da intermediação, ainda que se utilize um termo pelo outro, como se verifica no próprio texto do Código Civil.

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NATUREZA JURÍDICA E CLASSIFICAÇÃO

O contrato de corretagem tem natureza “sui generis”, porque não é todo e qualquer serviço prestado pelo corretor que dá a este o direito de exigir a corretagem, mas, somente o serviço que consegue estabelecer acordo entre os interessados.         

Para configurar corretagem, é necessário que entre o dono do negócio e a pessoa a quem ele incumbiu de encontrar interessados não exista vínculo empregatício, mandato ou contrato de prestação de serviços (CC, art. 722).

Trata-se de obrigação de fazer, que o corretor desenvolve mediante esforços empregados para a convergência de interesses opostos ou mesmo coincidentes de outras pessoas.

A corretagem tem como principais características ser um contrato:

Bilateral por gerar obrigações ao corretor e ao comitente^[14]. Enquanto o corretor se obriga a obter a aproximação de terceiro, com vista na realização do negócio (resultado útil), o comitente tem por dever pagar a comissão a tal correspondente. Implica, portanto, direitos e obrigações para ambos os contratantes.

Na opinião de ENNECCERUS, como se verá abaixo, o contrato pode tomar feição unilateral, caso o corretor não tenha se obrigado contratualmente, ou bilateral, na hipótese contrária.^[15]

De se registrar que alguns autores como ORLANDO GOMES entendem ser a corretagem contrato unilateral^[16].

Para PAULO NADER trata-se de uma “bilateralidade condicionada” ^[17], uma vez que o contratante se obriga sob a condição de êxito no trabalho de mediação.

Como pondera CAIO MÁRIO, ”segundo a regulação do nosso Código Civil, é patente a sua bilateralidade”.^[18]

Acessório, porque sua existência jurídica está ligada a outro contrato, o principal, que deverá ser concluído. A obrigação do comitente somente poderá ser exigida em função da concretização do negócio. A relação contratual depende da celebração do negócio jurídico objetivado, que é celebrado pelas partes, e não pelo corretor. Justamente em decorrência dessa característica, a nulidade do contrato principal deve impor a nulidade do contrato de corretagem, que não poderá produzir o efeito de ser devido o pagamento ao corretor.

Oneroso, uma vez que há ônus, vantagens e benefícios patrimoniais recíprocos. Nas palavras de PABLO STOLZE GAGLIANO E RODOLFO PAMPLONA FILHO:

“É um contrato necessariamente oneroso, embora a remuneração do corretor dependa sempre da concretização do negócio^[19]”.

De acordo com CESAR FIUZA, o contrato de corretagem pode ser oneroso ou gratuito, caso o corretor não cobre pelos seus serviços. Segundo o autor, “é presumivelmente oneroso (...) por natureza, sendo gratuito apenas excepcionalmente, na dependência de cláusula expressa”^[20].

Aleatório, porquanto o direito do corretor e a obrigação do comitente dependerão da conclusão do negócio principal, ou seja, de um evento futuro e incerto. Nisto está o risco da atividade. Não se tem certeza, a priori, se haverá pagamento, pois este se condiciona ao êxito da operação negocial. O corretor corre o risco de nada receber, nem obter reembolso das despesas da celebração.

Consensual, porque completa-se pelo simples consenso das partes, manifestado por qualquer forma, pois não há forma especial prevista em lei para a sua celebração ou validade, podendo ser provado por todos os meios admissíveis em direito, inclusive por testemunhas.

Informal, porquanto se concretiza com a simples declaração de vontade, podendo ser realizado até mesmo verbalmente^[21] e para qualquer tipo de negócio jurídico lícito.

Na prática imobiliária é muito comum a forma verbal, já que a porcentagem da comissão é, geralmente, regional. Caso as partes optarem por modalidade diferenciada de corretagem deverá ser adotada a forma escrita, em especial para fins de prova.

Utilizamos as palavras de WASHINGTON DE BARROS MONTEIRO, que observa ser possível a concretização do contrato de corretagem “por cartas, telefonemas, mensagens eletrônicas e qualquer outro tipo de comunicação, caracterizando-se pela informalidade.”^[22]

PAULO NADER inclui à classificação, tratar-se a corretagem de contrato preparatório ou subsidiário, pois, “não atende a interesses vitais, apenas a instrumentais, visando-se à celebração de futuros contratos. O contrato de corretagem, sem negócios jurídicos consequenciais, é convenção estéril, pois não produz resultados, salvo eventualmente os decorrentes de perdas e danos”^[23].

Esta não é a opinião de alguns doutrinadores, como PABLO STOLZE GAGLIANO E RODOLFO PAMPLONA FILHO, que afirmam “não trata-se de contrato preliminar, mas sim, definitivo, em relação às partes contratantes (corretor e comitente), mesmo tendo a sua produção de efeitos, para fins remuneratórios, condicionada ao contrato principal”^[24].

Ainda no campo das características, a corretagem classifica-se entre os contratos de resultado, pois regularmente, apresenta relevância jurídica quando o corretor alcança os objetivos que as partes almejam que é a realização do negócio. Por não consistir em contrato de meio é que o corretor não faz jus à remuneração quando não promove negócios^[25].

A prestação devida pelo corretor é o próprio resultado de sua atuação, motivo pelo qual o objeto do contrato de corretagem não é o serviço do corretor em si mesmo considerado, mas o resultado útil desse serviço. A obrigação do corretor, portanto, embora não se confunda com a contratação almejada, a cargo do vendedor e do comprador, tampouco pode ser confundida com a gestão que lhe é cometida no sentido de buscar possíveis compradores. 

Segundo Gustavo Tepedino, citado por Antonio Carlos Mathias Coltro^[26], “é possível que a intervenção do corretor seja de meio nas raríssimas avenças em que se determine o pagamento do corretor comutativamente, em razão do seu esforço, independente do resultado obtido. Estas hipóteses, todavia, dependerão de pactuação expressa, vez que discrepam dos usos contratuais”.

De acordo com VENOSA:

 “Se não for concretizada a operação, a comissão será indevida, por se tratar a intermediação de contrato de resultado. Persiste o direito à remuneração, em princípio, se o negócio não se realiza por desistência ou arrependimento do comitente”^[27].

Neste sentido, abaixo segue ementa de dois julgados do Tribunal de Justiça de São Paulo e que melhor ilustram a questão:

Corretagem – Corretor de Imóveis – Intermediário de negócio – Operação não concretizada – Comissão indevida, por se tratar a intermediação de contrato de resultado – Recurso não provido (Apelação Cível 6.436-4 – Rel. Des. Flávio Pinheiro, 25.11.97).

Mediação – Comissão de corretagem – Cobrança – Proposta aceita – Desistência do proponente – Pagamento da verba – Cláusula expressa neste sentido – Admissibilidade. A desistência imotivada do proponente, uma vez aceita a proposta, não o isenta do pagamento da comissão ajustada, máxime quando há cláusula expressa neste sentido (Apelação Cível 517.374 – Rel. Juiz Renato Sartorelli).

PAULO NADER destaca que “nada impede que se dê ambivalência ao contrato, ou seja, que se estipule alguma remuneração pelo trabalho, independentemente do resultado.”^[28]

ANTONIO CARLOS MATHIAS COLTRO, faz referência quanto à moralidade do contrato de corretagem, considerado imoral “aquilo que é contra os bons costumes”, e cita Serpa Lopes, para quem “não se pode pactuar nenhuma relação obrigatória cuja prestação consista num objetivo contrário aos bons costumes” ^[29].

Assim, ausentes a licitude e a moralidade, não terá o corretor direito a qualquer tipo de remuneração ou vantagem, já que se não é possível o negócio principal, igualmente não será válido o contrato de corretagem.

Finalmente, para a validade do contrato de corretagem, devem ser preenchidos os requisitos essenciais a todo contrato, previstos no art. 104 do Código Civil, além dos específicos à materialidade instrumental da autorização.^[30]

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O CORRETOR DE IMÓVEIS E O COMITENTE

O corretor de imóveis é o profissional formado em curso de nível médio (Técnico em Transações Imobiliárias) ou superior (Ciências e Gestão de Negócios Imobiliário) e devidamente inscrito no Conselho Regional de Corretores de Imóveis – CRECI.

No caso da compra, venda, permuta ou locação de imóveis, a corretagem deve ser realizada por corretor imobiliário inscrito no CRECI.

O Decreto 81.871/ 78, art. 1º^[31] (Lei 6.530/ 78), dispõe sobre a exclusividade do exercício da profissão de corretor de imóveis aos inscritos no CRECI.

Para obter a inscrição no CRECI, a pessoa física deve possuir diploma especializado de Técnico em Transações Imobiliárias, oferecido por escolas regularmente estabelecidas, reconhecidas pelo MEC ou curso superior de Ciências e Gestão de Negócios Imobiliários.

De se registrar que qualquer pessoa que tenha praticado uma intermediação imobiliária, que se tenha revelado proveitosa, faz jus à comissão, embora, não raras vezes, confunde-se o privilégio conferido, para o exercício da profissão, permitida apenas aos inscritos no CRECI, conforme acima mencionado.

Sobre o tema, PEDRO ELIAS AVVAD  vaticina que:

 “Há uma profunda distinção entre o exercício de atividade medianeira, como chamam a corretagem, isto é, a habitualidade na prática da intermediação imobiliária, com o desempenho eventual da mediação ou da realização de uma aproximação proveitosa.”^[32]

Pertinente a comentário de THEOTÔNIO NEGRÃO que vaticina:

“A despeito de não inscrito no Conselho Regional de Corretores de Imóveis, o intermediador faz jus ao recebimento da comissão de corretagem”^[33]

O corretor tem autonomia perante o dono do negócio, que o empregado não tem. Por outro lado, não o representa como mandatário; quer dizer, seus atos não vinculam em nada o comitente. Ademais, sua remuneração depende sempre do resultado positivo para o incumbente.

O corretor assume a obrigação apenas de envidar esforços para a obtenção dos negócios desejados por seu cliente.

Conforme observa PAULO NADER:

“A redação do art. 722^[34] é imprecisa, pois situa o corretor com a obrigação de conseguir negócios. Fora assim e o contrato seria de alto risco para o corretor, que ficaria inadimplente toda vez que não lograsse êxito em seu trabalho.^[35]”

E conclui que o corretor faz contatos, seguindo as instruções de seu cliente, sem representá-lo; age sem o poder de fechar negócio.

Em um primeiro momento, regra geral, o contrato de corretagem gera obrigações apenas ao corretor, o que se infere da minuciosa regra do art. 723 do Código Civil, que preceitua, in verbis:

Art. 723.  O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio.( Redação dada pela Lei nº 12.236/ 2010 )

Parágrafo único.  Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência.( Incluído pela Lei nº 12.236/ 2010 )

Tais obrigações se justificam pela característica peculiar da corretagem de estipulação de uma obrigação de resultado, em que todo o risco da atividade é do corretor, que deve buscar, de todas as formas, a realização do negócio.

Segundo PABLO STOLZE GAGLIANO E RODOLFO PAMPLONA FILHO:

 “A menção à diligência e prudência se refere justamente a esta assunção de riscos, o que orienta toda a interpretação do mencionado dispositivo, valendo destacar que o dever de prestar informações é, uma conseqüência direta do princípio maior da boa-fé objetiva”^[36].

O corretor de imóveis é a pessoa que se coloca entre duas outras para realizar um negócio, de maneira a obter o acordo de vontades entre elas, com vistas à conclusão negocial. Ao executar a sua obrigação deverá fazê-la com dedicação, valendo-se de todos os resultados habitualmente empregados em sua profissão.

Cumpre-lhe passar ao contratante as informações pertinentes, seja quanto aos valores praticados no mercado e suas oscilações, seja quanto à oportunidade da realização do negócio ou eventual risco na operação.

Bem define o Mestre CAIO MÁRIO, para quem:

”o corretor tem deveres fiduciários perante o comitente, sendo o principal o de informá-lo de todos os aspectos que envolvem as negociações e que possam ter influência na decisão de celebração ou não do contrato planejado”.^[37]

Nas palavras de LUDWIG ENNECCERUS:

“En todo contrato de corretaje, incluso en el unilateral, el corredor está obligado a ajustar su conducta (debida o no debida) a los dictados de la buena fé, especialmente a no influir a sabiendas contra el perfeccionamiento del contrato y a no influir en forma que pudiera hacer desventajosas las condiciones del mismo” ^[38].

Dentro desse contexto, podemos destacar como principais deveres do corretor, derivados do contrato de corretagem:

 a) Dever de lealdade. É o mais importante dos deveres dos corretores. Como prestador de serviços contratado pelo dono do negócio, o corretor deve exercer sua atividade dando sempre primazia aos interesses de quem o contratou.

Se perceber, no desenrolar das tratativas, que o dono do negócio está desatento, relativamente a um pormenor altamente desvantajoso, o dever do corretor é alertá-lo, mesmo que isso possa custar o sacrifício do contrato em negociação e de sua própria remuneração.

O corretor é seguramente um profissional experimentado no ramo de negócio em que atua. O dono, ao contrário, pode ser inexperiente. Ao procurar um corretor para ajudá-lo, a conclusão de negócio vantajoso dependerá muito da lealdade do profissional escolhido.

b) Dever de diligência. O corretor só tem direito à remuneração se o resultado desejado pelo dono do negócio se realizar. Para o comitente não interessa apenas o empenho na busca de potenciais interessados. Se negócio algum for fechado, o resultado da corretagem se frustra e não há remuneração devida.

Mas, não basta o resultado. Exige-se que para alcançá-lo tenha se esforçado o corretor. Tanto assim que a inércia ou ociosidade importa a perda do direito à comissão, mesmo na corretagem com exclusividade (CC, art. 726).

Para bem cumprir suas obrigações contratuais, deve o corretor empenhar-se na busca de potenciais interessados, contatá-los tantas vezes quantas forem recomendáveis, procurar convencê-los da oportunidade do negócio oferecido, construindo argumentos convincentes e os apresentando por ângulos diversos e criativos. O corretor que não atuar de modo diligente está inadimplindo suas obrigações. O contrato de corretagem, nesse caso, pode ser resolvido por sua culpa.

c) Dever de prudência. Também tem o corretor o dever de atuar com prudência. Ao iniciar os contatos com potencial interessado, deve administrar o fornecimento de informações como se fosse seu o negócio. Quer dizer, as informações sobre os interesses do comitente devem ser prestadas aos terceiros na medida em que evoluem as tratativas.

d) Dever de informar. O corretor deve dirigir ao incumbente constante fluxo de informações. Cabe-lhe, conforme disposto no art. 723 do Código Civil, prestar, “espontaneamente, todas as informações sobre o andamento dos negócios”, bem como “todos os esclarecimentos que estiver ao seu alcance, acerca da segurança ou risco do negócio, das alterações de valores e do mais que possa influir nos resultados da incumbência”.

Se por falta ou deficiência de informação que cabia ao corretor fornecer, o dono do negócio incorre em prejuízo, terá direito à resolução do contrato de corretagem e indenização.

e) Dever de obediência às instruções. O fato do corretor não ser empregado nem mandatário do dono do negócio, não significa que tenha plena autonomia relativamente ao negócio que está ajudando a viabilizar. Pelo contrário, ele deve obedecer às instruções dadas pelo comitente, sejam escritas ou verbais.

O atendimento ao dever de obediência às instruções do comitente não importa subordinação pessoal do corretor. Isso porque ele mantém sua responsabilidade profissional e independência econômica. O corretor está obrigado a obedecer às orientações emanadas de quem contratou seus serviços no tocante à extensão dos interesses negociáveis. São instruções que delimitam o interesse do comitente.

O corretor não tem nenhuma autonomia em relação às instruções recebidas. Não pode se afastar delas, sob pena de inadimplir suas obrigações contratuais e, eventualmente, responder por prejuízos que o dono vier a sofrer em razão da perda de tempo com negociações que a priori descartara.

Por sua vez, comitente é aquele que contrata os serviços do corretor, visando sua atividade para conclusão de um negócio. Deriva o vocábulo de “commitere” que significa confiar^[39].

Tal como o corretor, o comitente deve ter plena capacidade para a celebração do contrato de corretagem, de forma a estar apto a manifestar sua vontade.

É pela opção de venda que o comitente define as linhas básicas do negócio, seus limites ou contornos, balizando a ação do corretor, às quais lhe cabe ajustar o interesse do terceiro, para conclusão do negócio. É o instrumento e a prova da mediação.

Cabe ao comitente pagar a comissão ao corretor, uma vez obtida a aproximação dos interessados.

Normalmente, quem solicita a intervenção do corretor é o vendedor do imóvel, assumindo, por isso, a obrigação pelo pagamento da corretagem.

Outras vezes, é o interessado na compra a procurar o corretor, obrigando-se a responder pela comissão devida, se conseguir encontrar um imóvel conforme o solicitado ou se obtiver o acordo do proprietário para a venda de determinado imóvel e que é o do interesse  daquele que quer adquiri-lo.

Poderão ser responsáveis, ainda, ambos os contratantes, desde que haja expressa convenção neste sentido, o mesmo ocorrendo quanto a responder terceiro pelo pagamento da corretagem, devendo ele assentir no acordo para tanto estabelecido.

Deste modo, quem solicitou a intervenção do corretor, fica obrigado a pagá-lo.

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DA REMUNERAÇÃO

A remuneração a que tem direito o corretor, pelo sucesso de seu trabalho, denomina-se comissão ou corretagem, nomenclatura que se confunde com a denominação do próprio contrato.

Conforme já mencionado, o contrato de corretagem é necessariamente oneroso, mesmo levando-se em consideração a circunstância de que a remuneração do corretor depende sempre da concretização do negócio.

Não se vislumbra a possibilidade jurídica de estabelecimento de um contrato gratuito de corretagem, valendo destacar que o próprio texto legal preceitua que, na ausência de estipulação, deve ser arbitrada a justa remuneração do corretor.

É a regra eu se infere do art. 724 do Código Civil:

Art. 724. A remuneração do corretor, se não estiver fixada em lei, nem ajustada entre as partes, será arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais.

A remuneração devida é estipulada livremente pelas partes, seja quanto ao valor ou modalidade de pagamento. Se o contrato for omisso, o critério deve ser o previsto, eventualmente, em lei ou o estabelecido pelos usos da região.

Como dito anteriormente, o normal é que a remuneração seja efetuada pelo comitente, mas nada impede que na realização do negócio se cometa o encargo ao adquirente.^[40]

De acordo com ORLANDO GOMES:

“Percebe, com efeito, importância proporcional ao valor da operação, sendo irrelevante o esforço despendido no exercício do seu mister, mas somente faz jus à comissão se o negócio for realizado em virtude de sua intervenção, quando esta, por outras palavras, se tornar eficaz para sua conclusão.”^[41]

Nos termos do art. 725 do Código Civil, in verbis:

Art. 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.

Evidente que a parte final do artigo busca valorizar o trabalho do corretor que, tendo realizado adequadamente sua função, não pode ser prejudicado pela desistência injustificada de qualquer uma das partes, sem contar os casos de simulação de desinteresse pelo negócio, com posterior conclusão sem o conhecimento do corretor. Nesta hipótese, o corretor deverá demonstrar que de sua intervenção resultou a aproximação das partes, tendo elas, antes de consumado o negócio, simulado desinteresse, concretizando-o posteriormente.

A concepção do art. 725 (já se encontrava precedentes judiciais do STJ nesta linha) é bastante simples: celebrado o negócio jurídico, com a atuação do corretor, devida é a comissão, pois a obrigação de resultado se perfaz.  

Abaixo, ementa do julgado do STJ abordando a questão:

Civil. Contrato de corretagem. Venda de imóvel. Recibo do sinal e princípio de pagamento celebrado entre as partes, com vedação de arrependimento. CC, art. 1094. Intermediação. Resultado útil configurado. Distrato posterior. Comissão devida. I. O serviço de corretagem somente se tem como aperfeiçoado quando o negócio imobiliário se concretiza, posto que o risco é da sua essência. II. Celebrado entre vendedor e comprador recibo de sinal e princípio de pagamento, com cláusula vedatória de arrependimento, tem-se que, naquele momento, no que toca aos serviços de intermediação prestados pela empresa corretora, o negócio terminou, sendo devida a comissão respectiva, que não pode ser afastada ao argumento de que o comprador, a quem fora atribuído o ônus da corretagem, desistira da aquisição, celebrando distrato com o vendedor, que a aceitou. III. Recurso especial conhecido e provido. 9STJ, REsp. 71.708/ SP, DJ 13.12.1999, rel. Min. Aldir Passarinho Júnior.

PABLO STOLZE GAGLIANO E RODOLFO PAMPLONA FILHO, afirmam que:

“A idéia é, para nós, tão evidente que prevalece, inclusive, na hipótese de extinção do contrato de corretagem, mas com celebração posterior do negócio por efeito direto do trabalho do corretor”^[42].

O entendimento majoritário é no sentido de que a ocorrência de situações supervenientes como o distrato ou mesmo o exercício do direito de arrependimento não podem afetar o direito adquirido do corretor à sua retribuição^[43].

Fato de grande relevância é a desistência imotivada, em que pesem as decisões em sentido contrário, seja por parte do comprador ou do vendedor, não retira o direito à comissão pelo corretor, se tiver obtido o consenso de ambos quanto ao negócio e suas condições.

ORLANDO GOMES vaticina a questão:

”A comissão é devida, ainda se ocorrer arrependimento de qualquer dos interessados na conclusão do negócio e, até, se houver recusa arbitrária após a coordenação de todos os elementos necessários à perfeição do contrato”^[44].

E é neste sentido que tem firmado entendimento a jurisprudência, a exemplo do recente acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferido na Apelação n°. 992.04.021867-7, Rel. Andrade Neto, que negou provimento a apelo contra sentença que julgou procedente ação de cobrança de comissão pela mediação em negócio de compra e venda de imóvel com posterior desistência do comprador.

Abaixo, transcrevemos alguns trechos do julgado que demonstram a linha adotada atualmente:

“Restou incontroverso que a imobiliária apelada foi procurada pelo réu e sua noiva, ambos interessados na aquisição de um imóvel. Após visitas a alguns imóveis, o casal teria se interessado por uma casa, culminando com a proposta de compra formalizada em nome do réu. (...)

Não se ignora a existência de alguns posicionamentos doutrinários e jurisprudenciais entendendo ser devida a comissão somente quando a mediação alcançar resultado útil mediante a efetiva concretização do negócio. Esta não nos parece, contudo, a melhor interpretação jurídica da questão. (...)

Com efeito, uma vez comprovada a efetiva prestação do serviço de mediação com a aproximação das partes e obtenção de manifestação consensual sobre as condições do negócio, a desistência do vendedor, feita à última hora e por motivos internos não objetivamente justificáveis, não pode ensejar a isenção do pagamento da comissão pactuada. Entendimento diverso importaria em submeter o direito do comitente ao exclusivo arbítrio daquele que o contratou, fazendo com que sua justa retribuição pelos serviços prestados passasse a depender de recusas caprichosas e voluntariosas. Não pode o direito encorajar condutas desta natureza, incompatíveis com as exigências de seriedade e moralidade das relações obrigacionais. (...)

Relevante observar, por fim, que tal entendimento culminou por cristalizar-se em lei, conforme dispõe o art. 725 do atual Código Civil, fortalecendo em definitivo a convicção sobre sua exatidão.”^[45]

  No entanto, não se confundem desistência e arrependimento, uma vez que, este ocorre após a confluência de vontade das partes em relação ao negócio, ao passo que aquela se dá antes de conseguido o acerto entre o vendedor e algum interessado na compra (RT, 587/ 81).

Ao tecer comentários sobre o art. 725 supra, PAULO NADER pondera que:

 “Há fundamento para o critério legal”, pois, “a obrigação do corretor é localizar alguém em condições e vontade de realizar o negócio que lhe é oferecido; uma vez obtida a aproximação o seu trabalho apresenta o resultado esperado.”^[46]

Na mesma linha assinala SILVIO DE SALVO VENOSA^[47], para quem, “persiste o direito à remuneração, em princípio, se o negócio não se realiza por desistência ou arrependimento do comitente.”

Tão importante é para o corretor a obtenção do acordo de vontades entre as partes, que com isso nasce seu direito à corretagem, que a ulterior rescisão do negócio, pelos contratantes, não habilita a quem coube o pagamento da comissão a pretender que ela seja restituída.

Neste sentido, destacamos ementa do TJSP:

Compromisso de compra e venda – Rescisão – Acordo celebrado entre os autores e a incorporadora – Improcedência da ação em relação à corretora que intermediou a transação – Impossibilidade de devolução da quantia paga à corretora, a título de corretagem, por se tratar de importância correspondente a serviços o prestados – Inocorrência de ofensa ao Código de Defesa do Consumidor – Recurso não provido (Ap. Civ. 267.698-2, Rel. Toledo Cesar).

De acordo com RICARDO FIUZA:

“A doutrina e a jurisprudência consagraram o entendimento de ser a remuneração devida ao mediador, desde que tenha este logrado obter o acordo de vontades, pouco importando que o negócio não venha a efetivar-se. (...) Mais recentemente, todavia, o STJ tem adotado posicionamento oposto, no sentido de só ser devida a comissão se o negócio principal se realizar”^[48].

WASHINGTON DE BARROS MONTEIRO também alerta para este posicionamento ao citar Jones Figueiredo Alves para quem:

“O serviço de corretagem somente se tem como aperfeiçoado quando o negócio imobiliário se concretiza (...) indevida a comissão mesmo se, após a aceitação da proposta, se arrepende e desiste da venda”^[49].

Aliás, pelos recentes julgados do STJ, parece ser esta a posição majoritária adotada pela Corte, conforme abaixo destacamos:

CONTRATO DE CORRETAGEM. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. NÃO-REALIZAÇÃO DO NEGÓCIO. DESISTÊNCIA. COMISSÃO DE CORRETAGEM INDEVIDA. TRIBUNAL DE ORIGEM ALINHADO À JURISPRUDÊNCIA DO STJ. AGRAVO REGIMENTAL NÃO-PROVIDO.

1. Contrato de corretagem. Comissão: segundo o entendimento firmado no STJ, a comissão de corretagem apenas é devida quando se tem como aperfeiçoado o negócio imobiliário o que se dá com a efetiva venda do imóvel. 2. Agravo regimental não-provido.  - AgRg no Ag 719434 / RS AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO DE INSTRUMENTO-2005/0184836-5 T-4 –Min. Luis Felipe Salomão - DJe 20/04/2009.

CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE CORRETAGEM. ALIENAÇÃO DE EMPRESA. PROPOSTA ACEITA PELO COMPRADOR. DESISTÊNCIA POSTERIOR. RESULTADO ÚTIL NÃO CONFIGURADO. COMISSÃO INDEVIDA.  Nos termos do entendimento do STJ, a comissão de corretagem só é devida se ocorre a conclusão efetiva do negócio e não há desistência por parte dos contratantes. É indevida a comissão de corretagem se, mesmo após a aceitação da proposta, o comprador se arrepende e desiste da compra. Recurso especial provido. - REsp 753566 / RJ - RECURSO ESPECIAL 2005/0086166-0 – T-3 - Min. Nancy Andrighi  - DJ 05/03/2007.

CIVIL E PROCESSUAL. AÇÃO DE COBRANÇA. CORRETAGEM. DESISTÊNCIA DO NEGÓCIO. APROXIMAÇÃO PESSOAL. INEXISTÊNCIA DE RESULTADO ÚTIL. PROVA. REEXAME. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 7-STJ. I. (...) II. Para fazer jus à comissão de corretagem, é necessária a conclusão efetiva do negócio, sendo insuficiente a simples aproximação entre as partes interessadas. Precedentes do STJ. III. "Não se conhece do recurso especial pela divergência, quando a orientação do tribunal se firmou no mesmo sentido da decisão recorrida" - Súmula n. 83-STJ. IV. (...) V. Agravo regimental desprovido. - AgRg no Ag 543601 / RS - AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO DE INSTRUMENTO 2003/0141386-4 - Ministro Aldir Passarinho Junior – T-4 - DJ 12/04/2004 p.215.

Visto que, como dito alhures, o contrato de corretagem é de resultado, uma vez alcançado o resultado, qual seja, a aproximação útil das partes, que se verifica por meio da proposta de compra (com aceite do vendedor) ou pelo contrato de compra e venda, não estaria concluído o trabalho do corretor, ou seja, não teria o corretor cumprido o contrato de corretagem firmado com o comitente, ainda que houvesse desistência posterior por uma ou ambas as partes?

Como estabelecer a linha divisória entre o risco do negócio para o corretor e a falta de compromisso pelo comitente para com aquele?

Ainda com relação à comissão, sabemos que é do comitente o encargo de pagamento da mesma, obrigação que surgirá se o negócio jurídico pretendido for celebrado, não devendo atribuir esse dever a outrem, inclusive a quem não foi parte no contrato de corretagem, mas foi parte no contrato principal^[50].

Caso não se tenha estipulado, por escrito, sobre quem se obrigou a pagar a comissão, tendo sido estipulado verbalmente e havendo negativa no pagamento da comissão, poderá o corretor valer-se do ajuizamento de ação para receber o que lhe é devido, podendo provar quem o autorizou a intermediar a transação, podendo fazê-lo pelos meios de prova legalmente admitidos, inclusive por testemunhas, já que o que se prova é o fato e não o contrato.

Acontecendo que o corretor tenha atuado sem que qualquer das partes o autorizasse de forma expressa, mas não tendo uma ou outra se oposto a sua intervenção, admitindo-a tacitamente, e tendo o mesmo colaborado para a aproximação dos interessados, também terá direito à corretagem, cabendo apenas indagar quem será o responsável. Em tal caso, a regra é que seja o dono do imóvel negociado.

Sabendo do interesse de alguém em vender um imóvel, apresentando o corretor algum interessado e conseguindo êxito no acordo de vontades entre as partes, caberá ao vendedor o pagamento da corretagem, tanto por não se haver oposto a que o intermediário procurasse interessado no imóvel, quanto por haver ele contribuído, de forma eficaz, para que o negócio se ultimasse, disto nascendo seu direito.

Neste sentido, já decidiu o STJ: “Reconhecido o fato da intermediação, tem o corretor direito à comissão, ainda que não disponha de prova escrita sobre prévia autorização” (REsp. 177.455 – Rel. Min. Ruy Rosado de Aguiar).

Também há muito tem firmado entendimento neste sentido o Tribunal de Justiça de São Paulo:

“É devida a comissão ao mediador, quando o vendedor, embora não lhe tenha atribuído a incumbência, aceitou conscientemente a sua mediação e se beneficiou com seu trabalho, que resultou na realização do negócio nas bases desejadas” (TJSP, RT, 185/ 303).

ORLANDO GOMES observa que “a comissão do corretor é devida, em tese, pelas partes, visto que usufruem igualmente do trabalho por ele desenvolvido para a conclusão do negócio”, ressalvando, contudo, que caberá a um dos contratantes, quando tenha sido ele a solicitar seus serviços, e, ainda, no tocante ao caso de responsabilidade dos dois contratantes, inexistir solidariedade, pois entende que há duas relações distintas com as partes, obrigando-se cada qual por sua quota^[51].

Ressaltamos, novamente, que embora o corretor não esteja ligado à concretização do negócio - sua atividade limita-se a obter o acordo de vontades das partes – poderá o direito à corretagem estar subordinado, ainda, a que o negócio seja efetivamente concretizado pelos contratantes, ou seja, que ocorra a lavratura do documento que concretize o acordo de vontade das partes:

“Pode o contrato de corretagem conter cláusula em que se estipule estar o pagamento da comissão condicionado à efetiva consolidação do negócio” (TJSP, Ap. Civ. 266.962-2, Rel. Barbosa Pereira).

Importante observar-se que, existe o direito do corretor à corretagem múltipla, quando o negócio envolva a permuta de imóveis. Assim, se o intermediário obtém interessado na aquisição, que precisa, todavia, vender imóvel de sua propriedade, para poder realizar a transação e o corretor consegue convencer o comitente a aceitá-lo como parte do pagamento, acabando por concluir a transação, faz jus à corretagem concernente a cada uma das propriedades, já que foi graças a sua intervenção que ambas as partes conseguiram realizar a venda de seus imóveis^[52].

Por outro lado, a forma como é feito o pagamento ao corretor pode ser em dinheiro ou espécie; não perde a natureza de comissão, principal direito do corretor. Pode ser estabelecida, ainda, em valor certo ou determinado, como também, em percentual sobre a quantia referente ao negócio.

Assim é o entendimento de LUDWIG ENNECCERUS^[53], para quem:

“La ley nada díce sobre la natureza de la comisión y, por tanto, puede consistir no sólo en dinero sino también en cualquiera outra prestación”.

Podemos classificar a corretagem devida ao corretor, uma vez efetivado o contrato de corretagem em: a) fixa, se o quantum foi estipulado numa importância certa, seja qual for o sucesso obtido, independentemente do valor do negócio; b) variável, se conforme ao preço alcançado, sendo, então, proporcional ao valor da transação conseguida, respeitando-se, porém, o limite mínimo; c) mista, se se fixar uma percentagem certa até o desejado pelo comitente, estabelecendo-se que o que exceder esse limite seja do corretor, em sua totalidade, ou de ambos, em sociedade. Poderá haver um acordo estipulando a comissão com base em over price, caso em que o corretor será remunerado, com o quantum excedente a determinado valor, estabelecido pelo alienante, de modo que a remuneração devida corresponderá ao que superar aquele valor.

Como pondera MATHIAS COLTRO, ao citar Gustavo Tepedino:

“Parte da doutrina admite, como acima mencionado, a estipulação da corretagem com base em over price ou “sobrepreço”, hipótese em que se remunera o corretor com a quantia excedente a um certo valor, estabelecido pelo vendedor, de modo que, a quantia excedente a este valor serve a remunerar o corretor.”^[54]

Evidente que esta forma de remuneração deve ser fixada na opção, sob pena do corretor ter a possibilidade apenas de receber o percentual sobre o valor pretendido pelo comitente.

Não apenas. É importante estipular em contrato o over price, já que alguns consideram essa modalidade de pagamento não ética, por simbolizar, segundo entendem, um enriquecimento sem causa, embora não haja proibição legal.

 Constando em contrato e sendo em valor compatível, não haverá inconveniente, uma vez que muitos contratantes não demonstram muita disposição em pagar a comissão.

Conforme bem destaca PEDRO ELIAS AVVAD, “os tribunais costumam repelir essa modalidade de remuneração, especialmente quando estabelecida à revelia do vendedor e cumulada com a cobrança da comissão, constituindo-se, então, em locupletamento indevido”^[55].

Abaixo, decisão do TJSC que bem aborda a questão:

Cabe ao corretor diligenciar a execução fiel das ordens de seu comitente. Infringe esse dever o mediador que oferece imóvel por preço superior ao pretendido pelo proprietário, colimando maior remuneração. O over price (diferença obtida pelo corretor além do preço fixado) somente se legitima uma vez pactuado pelos contratantes. (TJSC, Ap. n°34.183, p.9).

Como bem comentado por ANTONIO CARLOS MATHIAS COLTRO^[56]:

 “Entendimento diverso, implicaria transformar o corretor em verdadeiro ‘sócio’ do comitente, sem que para tanto possua título correspondente.”

A Resolução nº145/ 82 do Conselho Federal de Corretores de Imóveis, veda, em sua art. 16, alínea c, a cobrança do over price, o que não implica considerar, entretanto, como incabível quando a comissão devida é estabelecida unicamente em correspondência ao que o intermediário lograr conseguir além do preço pedido pelo imóvel.

Deve-se, portanto, demonstrar a condição em que foi estipulado o over price, se como remuneração única ao corretor, por conta do êxito decorrente de seu trabalho ou mediante acordo mútuo entre ele e o comitente, o qual, por representar exercício da autonomia da vontade de cada um, não poderá ser tido como ilegítimo, ressalvada a hipótese em que se perceba a imoralidade ou ilicitude da conduta, ambas capazes de afastar o direito ao over price.

Ressalta, porém, JOSÉ MARIA TREPAT CASES que:

 “A jurisprudência vacila a esse respeito, prevalecendo o entendimento de que essa modalidade de remuneração é ilegítima, por conferir ao corretor todo o saldo que extrapolar o preço esperado pelo comitente”^[57].

Regra importantíssima, também, se refere ao estabelecimento eventual de cláusula de exclusividade na corretagem, é estabelecida no art. 726 do CC:

Art. 726. Iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes, nenhuma remuneração será devida ao corretor; mas se, por escrito, for ajustada a corretagem com exclusividade, terá o corretor direito à remuneração integral, ainda que realizado o negócio sem a sua mediação, salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade.

A exegese do dispositivo leva à afirmação de que o estabelecimento de cláusula de exclusividade faz pressupor a existência do direito do corretor à comissão, enquanto exigível o contrato, cabendo ao comitente o ônus da prova de que o corretor descumpriu a sua obrigação básica de atuar diligentemente e prudentemente.

De acordo com PABLO STOLZE GAGLIANO E RODOLFO PAMPLONA FILHO:

“...estabelecida uma cláusula de exclusividade na corretagem, o que demanda sempre previsão expressa e específica, a mesma deverá ser observada pelo comitente, sob pena de ter de arcar com o valor da remuneração, mesmo que o negócio tenha sido realizado sem a mediação do corretor exclusivo (salvo comprovação de  inércia ou ociosidade)”^[58].

RICARDO FIUZA entende que o art. 726 não frustra a remuneração do corretor na ocorrência do negócio diretamente pelas partes, sem a interferência daquele:

 “A ressalva é a de que, mesmo em casos que tais, dispondo o corretor de opção de venda, terá ele direito à remuneração, em face da exclusividade de negociação do bem objeto”^[59].

Nos casos de opção com exclusividade, ainda que vencido o prazo nela estipulado, e, concluído o negócio com pessoa pelo corretor indicada ainda no curso do prazo estabelecido e nas mesmas bases, fará ele jus à respectiva corretagem.^[60]

Por certo que a estipulação de prazo também obriga o comitente a fazer firme a oferta durante o tempo estipulado na opção, o que garante ao corretor a possibilidade de concluir o negócio nos termos propostos e receber a respectiva comissão.

Ausente a prazo de validade, a opção perde sua própria característica, pois se torna uma anuência momentânea e retratável a qualquer momento. Igualmente não se admite opção em que se dispôs sobre sua automática prorrogação, porque “ofende a natureza do pacto, considerado ser de mera intermediação e, portanto, aleatório (além de oneroso e consensual) o referido contrato” (TJRJ, Ap. Civ. 1998.001.266, Rel. Gustavo Kuhl Leite).

Importante, também, que, mesmo ocorrendo o fechamento do negócio após o prazo da opção, poderá o intermediário ter direito à corretagem, haja vista, muitas vezes, mesmo após o término do prazo fixado na opção, continue o corretor atuando sem oposição do vendedor, concluindo-se a venda graças a intermediação do corretor.

É o que se extrai do art. 727 do Código Civil:

Art. 727. Se, por não haver prazo determinado, o dono do negócio dispensar o corretor, e o negócio se realizar posteriormente, como fruto da sua mediação, a corretagem lhe será devida; igual solução se adotará se o negócio se realizar após a decorrência do prazo contratual, mas por efeito dos trabalhos do corretor.

Ao comentar o dispositivo supra, SILVO DE SALVO VENOSA observa que:

 “A mesma solução ocorrerá se, por exemplo, o dono do negócio concluir a transação com interposta pessoa ou testa de ferro, para fugir ao dever de pagar a comissão.”^[61]

De outra banda, não havendo autorização, seja tácita ou expressa, ou opondo-se o proprietário a nova intervenção do corretor, responde este pelo prejuízo que vier a causar ao vendedor ou a possível comprador pela falta de conclusão do negócio.

Dispositivo de grande polêmica da disciplina codificada da corretagem, o art. 728 do Código Civil assim dispõe, in verbis:

Art. 728. Se o negócio se concluir com a intermediação de mais de um corretor, a remuneração será paga a todos em partes iguais, salvo ajuste em contrário.

De fato, o trabalho de corretagem envolve a prática de uma série de atos, não sendo estranho verificar situações em que diversos profissionais possam ter atuado, notadamente quando se trata de corretagem prestada por uma equipe de corretores profissionais.

Assim, podem ocorrer situações em que um primeiro corretor tenha feito apenas o primeiro contato com o cliente e um segundo tenha feito todo o trabalho de aproximação e convencimento das partes, bem como a formalização do negócio.

Porém, o artigo supra estabelece que “...se o negócio se concluir...”, de modo que, é a efetiva participação na conclusão do negócio por mais de um corretor que gerará o direito de recebimento da corretagem em partes iguais.

PABLO STOLZE GAGLIANO E RODOLFO PAMPLONA FILHO afirmam que:

 “A expressão “salvo ajuste em contrário” deve ser interpretada de forma ampla para abranger também um ajuste tácito de proporcionalidade do pagamento pela atuação de cada corretor “^[62].

Segundo entendimento de ORLANDO GOMES:

“Na mediação conjunta, todos os corretores que intervierem fazem jus à remuneração, tendo direito cada qual a quota proporcional ao valor do serviço prestado se entrarem diretamente em contato com os interessados. (...) Em caso diverso, tratar-se-á de simples relação interna entre os corretores, a que se conservam estranhos os contratantes, devendo o pagamento fazer-se àqueles dos corretores que tratou com as partes interessadas na realização do negócio”^[63].

  Podemos afirmar, então, que o pagamento uniforme somente deve ser feito na impossibilidade de comprovação da divisão de tarefas.

Por outro lado, tendo havido atuação apenas parcial do corretor, que ingressou na negociação quando as partes já mantinham tratativas, prestando-se sua participação a afastar dificuldades, asseverou outra decisão do TJSP (RT 474/ 122), ser devida a comissão correspondente a apenas 50%, pois em tais casos, por princípio da justiça, a remuneração deve ser reduzida à metade da indicada pela praxe.

Segundo RICARDO FIUZA, quando finalizado o negócio por corretor diverso do início das negociações, entre as mesmas partes, opera-se o princípio da proporcionalização entre a participação de ambos: “Implica a figura da comissão parcial devida ao corretor que não concluir o negócio, mas atuou como uma concausa eficiente para a sua conclusão exitosa.”^[64]

Com relação ao momento em que a corretagem passa a ser devida, não havendo expressa referência na opção de venda, deve-se considerar oportuno o pagamento da comissão desde o instante em que se tenha obtido o acordo de vontades.

Se houver pagamento de sinal pelo comprador ou caso as partes pactuem que o comprador será responsável pelo pagamento da comissão, ocorrendo um ou outro evento, é devida a comissão ao corretor, salvo se a opção contiver cláusula submetendo o pagamento a alguma condição suspensiva, como exemplo dado por MATHIAS COLTRO, no sentido de “ser devida a retribuição pelo serviço só a partir do instante em que e se lavrada a escritura definitiva, caso em que só a partir da mesma poderá o corretor cobrar a comissão”^[65].

Quanto ao valor da comissão, em regra, nos casos em que exista opção ou documento equivalente em que o intermediário é incumbido da mediação no tocante a certo imóvel, é fixado o percentual a ele devido para a hipótese de obter sucesso em sua intervenção.

Por outro lado, a ausência do valor da remuneração do corretor não implica qualquer efeito negativo sobre a opção, caso em que, levar-se-á em conta a porcentagem usual para o negócio intermediado e estabelecido pelo Conselho Regional de Corretores de Imóveis, bem como se sujeitam os contratantes ao costume do lugar, levando-se em conta a natureza do serviço e o tempo de duração.

Abaixo, transcrevemos parte da Tabela atual expedida pelo CRECI/ SP, no que diz respeito à comissão devida em casos de venda e compra de imóveis^[66]:

TABELA DE HONORÁRIOS DE CORRETAGEM IMOBILIÁRIA

VENDA

1) Imóveis urbanos: .......................................................................... 6% a 8%

2) Imóveis rurais: ........................................................................... 6% a 10%

3) Imóveis industriais: ...................................................................... 6% a 8%

4) Venda judicial ....................................................................................... 5%

COMPRA

Autorização expressa da procura de imóveis:...................................6% a 8%

De se observar que há decisões que entenderam razoável fixar a taxa de 3% na ausência da própria opção ou quando nela não haja referência a porcentagem da remuneração (Ap. Civ. Nº6.922/2 TJSP, Rel. Des. Sabino Neto).

Possuindo o corretor documento em que se tenha fixado o valor a ser-lhe pago por seu trabalho, desde que subscrito por duas testemunhas, poderá utilizar-se do processo de execução, consoante disposição do art. 585, II do Código de Processo Civil.

É necessário, contudo, que em tal escrito conste a expressa afirmação de ter ele realizado seu trabalho, daí decorrendo a obrigação do comitente ao pagamento. Não terá valor, como título executivo, a opção ou documento em que o mediador seja autorizado ou incumbido de encontrar interessado no negócio, porquanto faltará, para a execução, a prova da prestação do serviço por ele.

Neste sentido:

O contrato particular de corretagem – pelo qual o corretor se obriga a aproximar as partes, desenvolvendo trabalho para a conclusão do negócio, e percebe pelo serviço prestado remuneração – não pode ser considerado título extrajudicial (art. 585, II, do CPC), pois depende da prova do serviço prestado (RT, 568/ 187).

Caso inexista título executivo extrajudicial, conforme acima descrito, o corretor poderá valer-se da ação de cobrança, processada pelo rito ordinário ou sumário, de acordo com a regra processual própria.

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EXTINÇÃO DO CONTRATO DE CORRETAGEM

A forma mais normal de extinção do contrato de corretagem imobiliária se dá pelo cumprimento da obrigação assumida pelo corretor, ou seja, alcançado o acordo de vontade entre as partes e realizado o pagamento da remuneração, extingue-se o contrato de corretagem, tanto do ponto de vista da obrigação assumida e cumprida pelo corretor e pelo comitente.

Segundo ENNECCERUS, o comitente poderia romper o contrato de corretagem unilateralmente, ainda que para desistir de um negócio e realizar outro, mesmo que por contra própria, ressalvando, apenas, o dever de indenizar o corretor, caso este demonstrasse que, pela sua mediação, o negócio preterido pelo comitente teria sido concretizado.^[67]

Assim, o contrato pode se extinguir por consenso entre corretor e comitente, o que leva à revogação da opção de venda, desfazendo-se o contrato de corretagem.

Também extingue o contrato a revogação da opção, pelo comitente, haja vista sua autonomia de vontade, bem como pela expiração do prazo da opção, sem que haja renovação, ainda que tacitamente.

Outra hipótese, é a renuncia pelo corretor antes de vencido o prazo da intervenção, deixando o comitente livre para efetuar o negócio diretamente ou por outro corretor.

Quando houver impossibilidade de execução do contrato, não sendo válida a mediação, quando, no exemplo dado por ANTÔNIO CARLOS MATHIAS COLTRO: “ocorra a perda da coisa a que o contrato se refira.”^[68]

  No caso de abandono do negócio principal pelos interessados sem que se  chegue a um consenso quanto ao negócio.

Quando ocorrer a morte do corretor sem ter atingido a aproximação útil. Se o mediador faleceu após ter exercido seu trabalho com sucesso, o direito à comissão transfere-se aos seus herdeiros.

Da mesma forma quando ocorrer o falecimento do comitente.

Também, na hipótese de incapacidade do comitente ou do corretor, extingue-se o contrato de mediação, salvo se houver designação por representante legal.

A falência do corretor ou do comitente, e caso o corretor já tiver cumprido sua obrigação sem recebimento da comissão, deverá habilitar seu crédito no processo falimentar.

Novamente nos reportamos ao Desembargador MATHIAS COLTRO, que menciona entendimento de Manuel J. G. Salvador, no sentido de que, a hipótese de desapropriação do imóvel também é causa de extinção do contrato de corretagem, “a não ser que ele (corretor) receba a tarefa de negociar as condições da expropriação, caso em que tem direito à retribuição” ^[69].

Finalmente, todos os meios comuns de dissolução dos contratos são perfeitamente aplicáveis ao contrato de corretagem.

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CONCLUSÃO

Através deste singelo estudo pretendemos, acima de tudo, destacar a importância, sempre atual, da corretagem imobiliária e do corretor de imóveis.

Contrato existente na sociedade brasileira muito anteriormente à sua codificação pela Lei Civil, o contrato de corretagem imobiliária reveste-se de características próprias que vêm ao encontro com seu peculiar dinamismo.

A compra e venda de imóveis é prática diária na sociedade, sendo grande propulsora da economia.

Para muitos, a aquisição da casa própria significa a realização de um sonho, na maioria das vezes, alcançado com muito trabalho e sacrifício.

Vivemos em uma época em que a premência de tempo é extrema, de modo que, mais e mais a intermediação por um profissional se faz necessária, para obtenção do bem desejado.

Por outro lado, a rapidez dos meios de comunicação, em especial, a internet, não substitui o conhecimento e o contato pessoal que só o corretor de imóveis pode propiciar às partes, enfocando o perfil e a necessidade de cada cliente ante a vasta oferta imobiliária.

Deste modo, é importante que as partes procurem a orientação de um corretor devidamente credenciado e que também possua histórico de competência e idoneidade para assessorá-las adequadamente nas negociações pretendidas.

De igual importância, é que a Lei e os Tribunais continuem a garantir ao corretor de imóveis o justo recebimento pelo seu trabalho, não raras vezes menosprezado pelas partes, após a aproximação útil. 

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REFERÊNCIAS

AVVAD, Pedro Elias. Direito Imobiliário. Teoria Geral e Negócios Imobiliários. 2. ed. Rio de Janeiro: Renovar, 2009.

CASES, José Maria Trepat. Código Civil Comentado: arts. 693 a 817, volume III, Álvaro Villaça Azevedo (Coordenador). São Paulo: Atlas, 2003.

COELHO, Fábio Ulhoa. Curso de Direito Civil. 4. ed. São Paulo: Saraiva, 2010.

COLTRO, Antônio Carlos Mathias. Contrato de Corretagem Imobiliária. São Paulo: Atlas, 2001.

DINIZ, Maria Helena. Código Civil Anotado. 9. ed. São Paulo: Saraiva, 2003.

DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro. 19.ed. São Paulo: Saraiva, 2003.

ENNECERUS, Ludwig. Tratado de Derecho Civil. Derecho de Obligaciones. 35. ed. Barcelona: Bosch/ Casa Editorial, 1935.

FIUZA, Ricardo. Novo Código Civil Comentado. 5. ed. atual. São Paulo: Saraiva, 2006.

FIUZA, Cesar. Direito Civil: Curso Completo. 10. ed. Belo Horizonte: Del Rey, 2007.

GAGLIANO, Pablo Stolze e Rodolfo Pamplona Filho. Novo Curso de Direito Civil. Contratos em Espécie. 3. ed. São Paulo: Saraiva, 2010.

GOMES, Orlando. Contratos. Rio de Janeiro: Forense, 1997.

MONTEIRO, Washington de Barros. Curso de Direito Civil. Direito das Obrigações. 36. ed. São Paulo: Saraiva, 2009.

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NOTAS

^[1] COLTRO, Antonio Carlos Mathias. Contrato de corretagem imobiliária, p. 13.

^[2] Tratado de Derecho Civil, p. 304.

^[3] Derecho Civil Español, p. 210.

^[4] Curso de Direito Civil, P. 361.

^[5] Contrato, p. 380.

^[6] Art. 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.- g.n.

Art. 726. Iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes, nenhuma remuneração será devida ao corretor; mas se, por escrito, for ajustada a corretagem com exclusividade, terá o corretor direito à remuneração integral, ainda que realizado o negócio sem a sua mediação, salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade. – g.n.

Art. 727. Se, por não haver prazo determinado, o dono do negócio dispensar o corretor, e o negócio se realizar posteriormente, com o fruto da sua mediação, a corretagem lhe será devida; igual solução se adotará se o negócio se realizar após a decorrência do prazo contratual, mas por efeito dos trabalhos do corretor. – g.n.

^[7] Contratos, p. 380.

^[8] Instituições de Direito Civil, p. 327.

^[9] Direito Imobiliário, p. 655.

^[10] Curso de Direito Civil Brasileiro, p. 418.

^[11] Direito Imobiliário, p. 656.

^[12] Código Civil Comentado.

^[13] Curso de Direito Civil, p. 315.

^[14] Para alguns, trata-se de contrato unilateral, pois o corretor não se obrigaria (Alberto Trabucchi, citado por Paulo Nader, p.365.

^[15]Ludwig Ennecerus em Tratado de Derecho Civil. Derecho de Obligaciones, p. 304, assim classifica o contrato de corretagem:

a) El contrato unilateral de corretaje o puro. El corredor no se obliga a la actividade, y su prestación es únicamente una condición de su derecho a recibir la comisión.

b) El contrato bilateral de corretaje, en el cual también el corredor asume una obligación dirigida a indicar la ocasión para concluir un contrato o a mediar en un contrato.

c) El contrato bilateral de corretaje (por cierto poco frecuente) por el qual el corredor promete el resultado mísmo, por ejemplo, obligándose a proporcionar una hipoteca de una determinada cuantía y bajo determinadas condiciones (intereses, etc).

^[16]Orlando Gomes entende que: “O contrato de corretagem é simplesmente unilateral porque não se obriga a cuidar do negócio e levá-lo a bom termo. Se ficasse a cargo do corretor, o contrato não seria de simples mediação. Admite-se, não obstante, que não se desfigura se houver estipulação condicionando o pagamento da retribuição à circunstância de se concluir o negócio. Obriga o corretor a praticar atos de execução de que se tenha incumbido. Nesta hipótese, o contrato é bilateral.” – Contratos, p. 381.

^[17] Curso de Direito Civil, p. 365.

^[18] Instituições de Direito Civil, p. 327.

^[19] Novo Curso de Direito Civil, p. 441.

^[20] Direito Civil: curso completo, p. 591.

^[21] Processual civil. Cobrança. Corretagem. Prestação de serviços. Intermediação. Contrato verbal. Prova. Testemunhas. Demonstração inequívoca. I. Ainda que não expressamente documentado por escrito, seria injusto deixar-se de remunerar um trabalho efetivamente acontecido apenas com base na interpretação hermética da norma. II. Recurso especial não conhecido. (STJ, REsp 713.073/ MT, DJ 9.5.2005, rel. Min. Aldir Passarinho Júnior.

^[22] Curso de Direito Civil, p.336.

^[23] Curso de Direito Civil, p. 365.

^[24] Curso de Direito Civil, p. 443.

^[25]Pablo Stolze Gagliano e Rodolfo Pamplona Filho em Novo Curso de Direito Civil, p. 443, entendem que “a corretagem é um contrato causal, cujos motivos determinantes podem impor o reconhecimento da sua invalidade, caso sejam considerados inexistentes, ilícitos ou imorais. Posto seja um contrato de atividade, uma vez que implica a prestação de uma conduta de fato, vincula-se à realização de uma finalidade proposta, podendo afirmar-se que gera obrigação de resultado”.

^[26] Contrato de Corretagem Imobiliária, 89.

^[27]Venosa, Silvio de Salvo Venosa. Direito Civil: Contratos em espécie, p. 567.

^[28] Curso de Direito Civil, p. 366.

^[29] Contrato de corretagem imobiliária, p. 44.

^[30] Para plena validade, a opção de venda deve ter prazo certo, em razão do caráter de exclusividade com relação ao corretor a quem conferida, mesmo porque, a ausência de prazo implicaria vincular o comitente indefinidamente, restringindo seu próprio direito de propriedade (RT, 165: 347).

^[31] Art. 1º O exercício da profissão de Corretor de Imóveis, em todo o território nacional somente será permitido:

        I - ao possuidor do título de Técnico em Transações Imobiliárias, inscrito no Conselho Regional de Corretores de Imóveis da jurisdição; ou II - ao Corretor de Imóveis inscrito nos termos da Lei nº 4.116, de 27 de agosto de 1962, desde que requeira a revalidação da sua inscrição.

^[32] Direito Imobiliário, p. 661.

^[33] Código Civil e legislação em vigor, p. 254.

^[34]Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.

^[35] Curso de Direito Civil, p. 363.

^[36] Novo Curso de Direito Civil, p. 444.

^[37] Instituições de Direito Civil, p. 328.

^[38] Tratado de Derecho Civil, p. 308.

^[39] Antonio Carlos Mathias Coltro, Contrato de Corretagem Imobiliária, p. 57.

^[40] “Corretagem de Imóvel. Contrato. Obrigação de Pagar a Comissão: Se do Adquirente ou do Vendedor. Matéria de Prova – Em princípio, quem responde pelo pagamento da comissão é aquele que contratou o corretor, ou seja, o comitente (...).” – STJ, Resp. nº188.324/ BA, rel. Min. Barros Monteiro – publ. 24.06.2002.

^[41] Contratos, p. 381.

^[42] É a regra do art. 727 do Código Civil: Art. 727. Se, por não haver prazo determinado, o dono do negócio dispensar o corretor, e o negócio se realizar posteriormente, como fruto da sua mediação, a corretagem lhe será devida; igual solução se adotará se o negócio se realizar após a decorrência do prazo contratual, mas por efeito dos trabalhos do corretor. Novo Curso de Direito Civil, p. 445.

^[43] Compra e venda. Arrependimento. Cláusula penal. Possível a retenção, pela promitente vendedora, de parte do preço pago, na rescisão do contrato por culpa ou arrependimento do adquirente, na interpretação do art. 924 do Código Civil. Os juros de mora contam a partir da citação. Responde pela comissão de corretagem o contratante arrependido, desde que prevista no contrato e provada a despesa. Apelação provida, em parte. (TJRS, Ap. Civ. N.598429298, rel. Ilton Carlos Dellandrea, j. 8.6.1999).

^[44] Contratos, p. 381.

^[45] Ementa - CORRETAGEM - COBRANÇA DE COMISSÃO - DESISTÊNCIA DO COMPRADOR - COMISSÃO DEVIDA. - PROCEDÊNCIA DA AÇÃO BEM DECRETADA - MANUTENÇÃO. Uma vez comprovada a efetiva prestação do serviço de mediação com a aproximação das partes e obtenção de manifestação consensual sobre as condições do negócio, a desistência do comprador, feita à última hora e por motivos internos não objetivamente justificáveis, não pode ensejar a isenção do pagamento da comissão pactuada. RECURSO DESPROVIDO. Apelação sem Revisão n°. 992.04.021867-7 - 30ª Câmara de Direito Privado - Data do Julgamento 24/11/2010.

^[46] Curso de Direito Civil, p. 367.

^[47] Direito Civil, p. 567.

^[48] Novo Código Civil Comentado, p. 593.

^[49] Curso de Direito Civil, p. 339.

^[50] Apelação cível. Ação de cobrança. Comissão de corretagem. Participando o autor do quadro de corretores habilitados a negociar os imóveis da construtora, e tendo realizado tratativas para o negócio que acabou se realizando, faz jus à comissão. A obrigação de pagar o corretor é do vendedor, salvo estipulação expressa em contrário. Caso em que não se justifica transferir o ônus ao adquirente, nem mesmo a divisão da responsabilidade. Sentença mantida pelos próprios fundamentos. Apelo improvido (TJRS, Ap. Civ. N. 70016116147, rel. Paulo Roberto Felix).

^[51] Contratos, p. 382.

^[52] Neste sentido, decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo: “Cobrança – Comissão – Corretagem – Hipótese em que houve permuta de imóveis – Comissão devida em relação a cada propriedade – Percentual estabelecido em 6% sobre o valor de cada imóvel – Admissibilidade – Recurso parcialmente provido”. (Ap. Civ. 226.165, Rel. Corrêa Vianna).

^[53] Tratado de Derecho Civil, p. 305.

^[54] Contrato de Corretagem Imobiliária, p. 66.

^[55] Direito Imobiliário, p. 661.

^[56] Contrato de Corretagem Imobiliária, 67.

^[57] Código Civil Comentado.

^[58] Novo Curso de Direito Civil, p. 444.

^[59] Novo Código Civil Comentado, p. 595

^[60] STJ, Resp. 29.286/ RJ

^[61] Direito Civil: Contratos em espécie, p. 567.

^[62] Novo Curso de Direito Civil, p. 447.

^[63] Contratos, p. 381.

^[64] Novo Código de Direito Civil Comentado, p. 596.

^[65] Contrato de Corretagem Imobiliária, 96.

^[66] Tabela completa: http://www.crecisp.gov.br

^[67] “Como quiera que la comisión solo ha de pagarse en caso de llegar a perfeccionarse el contrato propuesto y la conclusión del mismo depende de la voluntad del mandante, éste tiene libertad absoluta de decidir otra cosa y, en particular, de concluir el contrato por otro lado sin la ayuda de ese corredor o de revocar el contrato de corretaje (...) no obstante, concluya el contrato por otro lado estará obligado a indemnizar al corredor si êste demuestra que por su mediación se hubiera llegado a um contrato aceptable”, em Tratado de Derecho Civil, p. 311.

^[68] Contrato de Corretagem Imobiliária, p. 128.

^[69] Contrato de Corretagem Imobiliária, p. 129.