Comissão de Corretagem: aspectos legais

A Profissão regulamentada na lei 6.530/78, bem como, a partir do artigo 722, do Código Civil, prevê que tais profissionais, contratados com o objetivo de intermediar compra, venda, locação e permuta de imóveis, atue a fim de alcançar o que seu mandante lhe solicitou. 

Destarte, o corretor de imóveis é contratado para que, após as devidas instruções, atue em busca de alcançar o melhor negócio ao seu cliente, nascendo assim a chamada "autêntica corretagem", como vem sendo apresentada pelos tribunais.  
 
             Entretanto, a divergência presente neste caso, carece em virtude das intermediações corriqueiras em "stands" de vendas de imóveis na planta. Isto porque, vem entendendo a corrente majoritária de que tal conduta, difere da prevista na legislação, não havendo o efetivo trabalho de corretagem, o qual gera o recebimento da remuneração prevista nos artigos 725 e 726, ambos do Código Civil, pagas pelo comprador. 
 
             A configuração da abusiva cobrança da remuneração do corretor ao comprador, ocorre em virtude da ausência de contratação dos serviços acima expostos, pois atuaria tais profissionais em favor única e exclusivamente da construtora, sem que houvesse efetiva contratação de intermediação dos compradores, senão, vejamos alguns entendimentos: 

                 " (...) Na  hipótese  dos  autos,  está  claro  que  não  foi  o  réu  que  
                   contratou os serviços de corretagem. 
                   O réu, por sua iniciativa, foi quem buscou o imóvel, sem  qualquer  
                   intermediação da autora. 
                   A autora montou um stand  de vendas  para  comercialização  dos 
                   imóvel, sendo de responsabilidade da  construtora (vendedora)  o 
                   pagamento dos serviços de corretagem(...) 
                   (Sentença  proferida  pelo Doutor Juiz  de Direito Ricardo Venturini 
                   Brosco. 36º Vara Cível do  Foro Central da  Comarca de  São Paulo 
                   Processo nº 0170658-34.2012.8.26.0100 )". 
 
                   "(...) Na  prática, imóveis comprados na planta, como no  caso  dos  

        autos, são  vendidos em "stands" de  vendas  das  incorporadoras, 
                     instalados no  próprio  local  do  empreendimento, e  nos  quais  o  
                     potencial comprador dirige-se diretamente aos representantes da  
                     empresa   que   ali   se   encontram   para   venda   de   unidades  e  
                     celebração dos respectivos contratos. 
                     Essa  prática,  no  entanto,  não se confunde com a contratação de 
                     um  corretor  de  imóveis -  pessoa física  jurídica -  para  realização   
                     da função específica à atividade  consistente na aproximação entre 
                     um vendedor e um comprador, que  lhe delegam esta tarefa e que, 
                     por   isso,   o  remuneram  por  meio  da  comissão  de  corretagem, 
                     prevista no artigo 725, do Código Civil (...) 
                     (Acórdão  nº    0045487-28.2011.8.26.0577,  Relator  Miguel  Brandi,  
                     7º  Câmara  de  Direito  Privado do Tribunal de  Justiça do Estado de  
                     São Paulo, Publicado no DJE: 06/03/2015)". 
 

Desta forma, entendendo os magistrados ter o marco inicial da prestação de serviço de corretagem nos "stands" de vendas das incorporadoras, a atuação do corretor de imóveis apresenta-se como mero acessório ao contrato firmado, pois, o potencial comprador dirigiu-se diretamente ao local e ali, sem que houvesse delegação, contratação efetiva de qualquer prestação de serviço, acaba por pagar serviço de responsabilidade do vendedor (construtora), real interessado e aquirente do serviço apresentado (corretagem). 

Em contra partida, atualmente, a corrente que ganha espaço perante nossa corte defende a possibilidade do "pacto sunt servanda", respaldada no que prevê o artigo 490 do Código Civil, in verbis: 

 
                     " Artigo 490 - Salvo cláusula em  contrário, ficarão  as  despesas  de 
                      escritura e  registro  a  cargo do comprador; e a cargo do vendedor 
                      as da tradição". 
 

Isto posto, a letra da lei não deixa dúvida quanto a possibilita de que os encargos referentes a tradição podem ser derrogadas pelas partes, ou seja, venham ser estipulados e cumpridos conforme estabelecido entre os envolvidos no negócio jurídico. Senão vejamos alguns entendimentos da corte nacional: 
 

         " (...)  De  fato, no  artigo   490,   Código   Civil,  existe  regra  a  qual   
                      aponta  ser  encargo  do  vendedor  o  pagamento  da  comissão de 
                      corretagem. 
                      Todavia, comentada regra não é cogente,  podendo  ser  derrogada 
                                  

         pelas partes, tal como no caso se fez, na cláusula 18,"f", do contrato    
                      celebrado pelas partes (fls.30/31). 
                      A pratica revelada  na  contratação,  inclusive,  é  corriqueira  nestes  
                      negócios imobiliários, sendo que somente poderia vir  a ser  coibida 
                      com a edição de norma expressa que a proibisse, pois, persistindo a  
                      atual   conjuntura  legislativa,  é  apenas  faculdade  do  proprietário 
                      vendedor   negociar   seu   imóvel   arcando   com   os   encargos   da  
                      corretagem, por não estar obrigado a fazer diferente. 
                      Esclareça-se,   ainda,   que  a  regra   do  artigo  490, do  Código  Civil,  
                      somente   se   aplicaria   em   seus   termos   quando  fosse  silente  o  
                      contrato de venda e compra (...) 
                      (Apelação  nº    0025820-67.2012.8.26.0562,   Relator   João   Batista  
                      Vilhena,  10º  Câmara  de  Direito  Privado  do  Tribunal de Justiça do 
                      Estado de São Paulo, Publicado no DJE: 30/04/2013)". 
 
                      "(...)   Nenhum   desacerto   se   verifica   na   cobrança   de   taxa   de  
                      corretagem  em  negócios  envolvendo  a  compra  e  venda  de  bem 
                      imóvel. As partes podem livremente pactuar  quem  ficará   obrigado 
                      pelo pagamento destas verbas, ainda mais quando a informação não 
                      deixa dúvida acerca dessa obrigação e qual o valor a ser despendido. 
                     (...) (Apelação   nº   1000920-23.2014.8.26.0565,   Relator   Rosangela  
                      Telles, 2º Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado 
                      de São Paulo, Publicado no DJE: 15/12/2014)".  

  
             Vistos, cabe salientar a importância de que com base no princípio da boa-fé e da transparência, basilares do direito do consumidor, os prominentes compradores se assegura total e amplo esclarecimento acerca da referida prestação de serviço de corretagem, o qual a partir de seu conhecimento e anuência, assumem o encargo. 

Assim sendo, apesar da breve explanação quanto aos principais questionamentos acerca da corretagem ainda não pacificado em nossos tribunais, torna-se importante destacar a particularidade de cada situação fática que envolve a aquisição de imóveis na planta. Não podendo ser de ante mão tido como abusiva ou não a cobrança de tais serviços ao comprador. Devendo para tanto, análise dos documentos existentes na relação jurídica e demais aspectos que contribuem para elucidação do caso em concreto.