Aspectos jurídicos da outorga onerosa do direito de construir.

Resumo

O trabalho traz os aspectos jurídicos da Outorga Onerosa do Direito de Construir (Solo Criado), bem como a experiência de implementação em diversas capitais brasileiras e a inserção em Planos Diretores Municipais. O Solo Criado é toda área edificável além do coeficiente único de aproveitamento do lote, legalmente fixado, sendo sempre um acréscimo ao direito de construir além do coeficiente básico de aproveitamento estabelecido; acima desse coeficiente, o proprietário não terá o direito originário de construir, mas poderá adquiri-lo do Município, nas condições gerais que a lei dispuser. Os objetivos foram: (i) conceituação doutrinária e legal do instituto; (ii) história do solo criado; (iii) solo criado no Estatuto da Cidade; (iv) a comercialização dos índices construtivos; (v) a imprescindibilidade do Plano Diretor; (vi) coeficiente de aproveitamento básico; (vii) lei municipal específica; (viii) condições para a Outorga; (ix) fórmula de cálculo para a cobrança; (ix) hipóteses de isenção do pagamento; (x) a contrapartida do usuário; (xi) destinação dos recursos obtidos; (xii) aspectos a serem observados quanto ao instituto; (xiii) considerações a serem observadas na aplicação do instrumento; (xiv) trajetória de implementação em alguns municípios brasileiros; e, (xv) o instrumento jurídico do solo criado em Planos Diretores Municipais. A metodologia utilizada foi a teórico conceitual, com consulta a legislação, periódicos, etc. Conclui-se que o Solo Criado é um instrumento jurídico, que possibilita a redistribuição das mais-valias do processo de urbanização, devendo ser implementado de acordo com o estabelecido no Plano Diretor Municipal (com lei específica), observando o prescrito no Estatuto da Cidade.

Palavras-chaves: Solo Criado, Aspectos Jurídicos, Aplicação do Instituto.

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1. Introdução

O instituto da Outorga Onerosa do Direito de Construir (Solo Criado) vem sendo estudado e debatido em nosso país desde a década de 1970, culminando com a publicação da Carta de Embu, em 1976, onde grupo de estudiosos do Urbanismo e do Direito estabeleceram os parâmetros do instituto.

Várias cidades brasileiras já haviam implementado o instituto do Solo Criado, em suas legislações municipais, como o caso de Porto Alegre, Curitiba, Florianópolis, São Paulo, Natal, Brasília, muito antes da sua inserção em nosso ordenamento jurídico, que veio a ocorrer em 2001, através da sua positivação e delineamento no Estatuto da Cidade (Lei Federal 10.257/2001).

O presente trabalho traz a conceituação da Outorga Onerosa do Direito de Construir, a história do instituto, a questão de seu surgimento no nosso sistema jurídico através do Estatuto da Cidade, a necessidade do Plano Diretor na implementação do instituto pelos municípios, a conceituação do coeficiente de aproveitamento básico, a questão da necessidade de uma lei específica de acordo com o Plano Diretor municipal para a aplicação do instituto, a comercialização dos índices construtivos, as condições da Outorga Onerosa, a fórmula de cálculo para a cobrança, hipóteses de isenção do pagamento da Outorga, a contrapartida do usuário, a destinação dos recursos obtidos e aspectos a serem observados quanto ao instituto da Outorga Onerosa do Direito de Construir e as considerações a serem observadas na aplicação do mesmo.

Num segundo momento do trabalho, foi demonstrada a experiência de implementação do instituto da Outorga Onerosa do Direito de Construir (Solo Criado) em algumas cidades brasileiras, como Natal, Porto Alegre, Florianópolis, Brasília e São Paulo. Procurou-se demonstrar a inserção do instituto da Outorga Onerosa do Direito de Construir em Planos Diretores Municipais de importantes capitais brasileiras, como Porto Alegre, Florianópolis e São Paulo, através da inserção dos mesmos no corpo do trabalho.

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2. Conceituação

O instituto da Outorga Onerosa do Direito de Construir (Solo Criado) muito antes de ser positivado no nosso ordenamento jurídico, que veio a ocorrer com a Lei Federal nº10.257/2001, já possuía seus contornos e delimitações muito bem definidos pela doutrina, desde os idos da década de 1970, até o ponto culminante em 1976 com a formulação da Carta de Embu. Nesse sentido, prelecionava José Afonso da Silva ^[1] que o conceito e os contornos do instituto estão precisamente formulados pela doutrina. Resta ao legislador dar-lhe normatividade jurídico-positiva.

Segundo Ricardo Pereira Lira ^[2], em sentido genérico, pode-se definir Solo Criado como sendo a criação de áreas adicionais de piso utilizável não apoiadas diretamente sobre o solo. É a criação de piso artificial. Preleciona Lira que:

A idéia do Solo Criado pressupõe a adoção de um coeficiente único de aproveitamento do solo. É partindo-se dessa idéia que se pode chegar a uma concepção de Solo Criado "strictu sensu", quando se terá que Solo Criado é o excesso de construção (piso utilizável) superior ao limite estabelecido em função do coeficiente único de aproveitamento.

De acordo com Hely Lopes Meirelles ^[3], podemos definir o instituto do Solo Criado como:

"toda área edificável além do coeficiente único de aproveitamento do lote, legalmente fixado para o local. O Solo Criado será sempre um acréscimo ao direito de construir além do coeficiente básico de aproveitamento estabelecido pela lei; acima desse coeficiente, até o limite que as normas edilícias admitirem, o proprietário não terá o direito originário de construir, mas poderá adquiri-lo do Município, nas condições gerais que a lei local dispuser para a respectiva zona".

De acordo com José Afonso da Silva, o fenômeno do Solo Criado, germinou da evolução tecnológica, da realidade social, em última análise, mas só recentemente o mundo jurídico começou a descobri-lo, para enquadrá-lo no sistema normativo. O conteúdo do conceito deverá conjugar quatro mecanismos básicos, os quais são:

(i) coeficiente de aproveitamento único; (ii) vinculação a um sistema de zoneamento rigoroso; (iii) transferência do direito de construir; (iv) proporcionalidade entre solos públicos e solos privados ^[4].

Segundo Eros Roberto Grau ^[5], a noção de Solo Criado desenvolveu-se inicialmente a partir da observação da possibilidade de criação artificial de área horizontal, mediante a sua construção sobre ou sob o solo natural. Compreendia-se assim o Solo Criado como o resultado da criação de áreas adicionais utilizáveis, não apoiadas diretamente sobre o solo natural.

Após novos estudos urbanísticos a propósito do instituto, passou-se a entender como Solo Criado ^[6] o resultado de construção praticada em volume superior ao permitido nos limites do coeficiente único de aproveitamento ^[7]. Tudo quanto se construa, além do quantum convencionado em tal coeficiente, inclusive no andar térreo, é entendido, como Solo Criado ^[8].

Conclui Eros Roberto Grau ^[9] que a concepção de Solo Criado, de toda sorte, está naturalmente atrelada à fixação de um coeficiente de aproveitamento único para todos os terrenos em um município, região ou país.

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3. Histórico do Instituto

A Outorga Onerosa do Direito de Construir (Solo Criado) tem sua origem a partir de discussões realizadas em 1971, em Roma, quando um grupo de especialistas da Comissão Econômica para a Europa, ligada à Organização das Nações Unidas (ONU), concluiu pela necessidade em dissociar o direito de edificar do direito de propriedade, dada a suposição de que este último deve pertencer à coletividade, não podendo ser admitido, senão por concessão ou autorização do Poder Público ^[10].

Na França, desde 1975 existe o chamado Teto Legal de Densidade (Plafond Legal de Densité – PLD), embora a legislação não separe o direito de edificar do direito de propriedade. O Teto Legal de Densidade estabelece um limite legal para o direito de construir de coeficiente 1,5 para Paris e 1,0 no caso de outras cidades ^[11], sendo que além desse limite, o direito de edificar subordina-se ao interesse da coletividade e o proprietário que assim quiser proceder terá que adquiri-lo, mediante pagamento ao Poder Público.

Na Itália, a Lei nº10, de 28 de janeiro de 1977, estabeleceu a concessão onerosa para o direito de edificar, sendo que os recursos econômicos decorrentes dessa concessão são destinados para a realização das obras de urbanização, para a restauração do patrimônio cultural imobiliário e outros programas públicos ^[12].

Nos Estados Unidos, a experiência do Solo Criado decorreu do chamado Plano de Chicago. Com o nome de "Space Adrift" (Espaço Flutuante), o instituto tem sido aplicado, especialmente no seu mecanismo de transferência, para o fim de preservar patrimônio histórico. Por esse sistema, os proprietários de imóveis, que o Poder Público definir como interesse histórico, ficam autorizados a alienar o direito de construir que lhes couber no terreno onde se acham tais imóveis, e que não podem ser demolidos para erguerem-se no respectivo terreno construções modernas e elevadas. A transferência do direito de construir desse terreno para outro permite acrescer em outros imóveis áreas construídas que não seriam possíveis de outro modo ^[13].

O debate nacional sobre a Outorga Onerosa do Direito de Construir (Solo Criado) data da década de 70 ^[14], sendo que em janeiro de 1975, já se discutia que o direito de edificar acima de um coeficiente deveria estar sujeito ao pagamento de uma remuneração ao Poder Público, e que seria permitida a transferência do direito de construir ^[15].

Em setembro de 1975, o instituto do Solo Criado foi proposto publicamente por técnicos do Centro de Estudos e Pesquisas em Administração Municipal - CEPAM ^[16], órgão vinculado na época à Secretaria do Interior do Estado de São Paulo, sendo que o debate teórico e conceitual sobre o instituto da Outorga Onerosa do Direito de Construir (Solo Criado) teve seu ponto culminante na chamada Carta de Embu, documento originado na cidade de Embu, no mês de dezembro de 1976, onde foi realizado o seminário e onde a carta foi aprovada.

Na Carta de Embu ^[17], encontram-se todas as premissas e fundamentos do instituto, sendo que, o raciocínio jurídico e doutrinário que sustenta o instituto são registrados na Carta com os seguintes pressupostos:

(i) há no território urbano áreas favoráveis a diferentes tipos de atividades; (ii) a maior propensão a algumas atividades tende a incrementar o valor dos imóveis em algumas áreas, nas quais haverá forte pressão pro um maior aproveitamento – ensejado pelo avanço tecnológico nas técnicas construtivas – destes terrenos, levando a um maior adensamento nestas áreas; (iii) este processo sobrecarrega a infraestrutura urbana; (iv) a possibilidade de adensamento, trazida pelo avanço tecnológico, não é necessariamente inconveniente; (v) no entanto, as normas urbanísticas habitualmente limitam tal adensamento, gerando uma valorização desigual dos imóveis, favorecendo aqueles que podem ser mais aproveitados do ponto de vista de multiplicação da utilização de sua área pela ocupação do espaço aéreo ou do subsolo; (vi) o direito de propriedade é condicionado pelo principio da sua função social, o que permite a adstrição do seu uso e disposição a limites ou condições ditados por critérios de relevância social; (vii) exemplos desses condicionamentos são encontrados na legislação de parcelamentos do solo, pela qual se condiciona a divisão dos imóveis urbanos à doação de áreas para uso publico e social.

A Carta de Embu estabelecia que o criador de solo deveria oferecer a coletividade às compensações necessárias ao reequilíbrio urbano reclamado pela criação de solo adicional, sendo que através de lei municipal o Poder Público estabeleceria um coeficiente único de edificação, sendo que o que excedesse a esse coeficiente seria considerado solo criado. Quanto aos condicionamentos para a edificação dependente do solo criado preconizava que o Poder Público mediante lei municipal, condicionaria a criação de solo a entrega, pelo proprietário, de quantidade proporcional de áreas ao mesmo Poder, sendo que quando esta dação não fosse materialmente possível, poderia ser substituída pelo seu equivalente econômico. Previa-se também a possibilidade de o proprietário, impedido de explorar em seu imóvel a utilização, mesmo do coeficiente mínimo (v.g. caso de imóvel tombado), alienar a parcela entre o potencial e este coeficiente ^[18].

A positividade jurídica do instituto da Outorga Onerosa do Direito de Construir (Solo Criado), ou seja, a sua inserção no nosso ordenamento jurídico, adveio recentemente, com a Lei Federal 10.257/2001, Estatuto da Cidade, na Seção IX, do Capítulo II, artigos 28 ao 31, embora na prática administrativa de alguns municípios brasileiros o instituto já havia sido implementado e o poder judiciário já havia vindo apreciando a matéria há algum tempo.

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4. O Solo Criado no Estatuto da Cidade – Lei Federal 10.257/2001

O instituto do Solo Criado foi introduzido em nosso ordenamento jurídico através do Estatuto da Cidade (Lei Federal nº10.257/2001). Na referida Lei, está inserido no Artigo 4º, entre os instrumentos da Política Urbana, no inciso V, que trata dos instrumentos jurídicos e políticos, sob a alínea "n" – outorga onerosa do direito de construir e de alteração de uso.

O instituto da Outorga Onerosa é, portanto um instrumento jurídico, e não um instrumento tributário e financeiro, caso contrário estaria elencado no inciso IV do Artigo 4º do Estatuto da Cidade. É um dos instrumentos que a municipalidade pode implementar para a concretização da política de desenvolvimento urbano, concatenado com o preceito estabelecido no Artigo 182 da Constituição Federal, onde está prescrito que a propriedade deverá cumprir uma função social.

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5. A Comercialização dos Índices Construtivos

O direito de construir para além do coeficiente de aproveitamento básico permitido, ou seja, o Solo Criado, constitui-se em um ativo patrimonial destacado da propriedade do imóvel correspondente. Esse bem pode ser alienado pelo Poder Público Municipal ou pelos particulares que tiverem seu direito de construir até o limite do coeficiente básico interditado por outras medidas de sacrifício ou condicionamento urbanístico ^[19].

A comercialização dos índices construtivos deve ser analisada de forma criteriosa, pois o Poder Público Municipal não poderá sair vendendo potencial construtivo como uma fonte de capacitação de recursos, pois, o Solo Criado, sendo caracterizado como um bem público passível de alienação, mediante a outorga onerosa, não é um bem ilimitado, devendo atender aos fins consignados em um planejamento urbano municipal.

Em cada município haverá solo criável correspondente à diferença entre o coeficiente de aproveitamento básico estabelecido para cada área da zona urbana (artigo 28, & 2º) e o limite máximo passível de ser aproveitado (artigo 28, &3º), este último balizado pela disponibilidade de infra-estrutura e o incremento do adensamento alvitrado ^[20]. A comercialização dos índices construtivos deve ser feita de forma criteriosa e ponderada pelo Poder Público, a fim de não comprometer o planejamento urbano municipal delineado no Plano Diretor.

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6. A imprescindibilidade do Plano Diretor na Implementação do Instituto do Solo Criado

O Plano Diretor é o documento em sede do qual se definem os contornos da função social da propriedade urbana e também onde se define a política urbana municipal. Para a implementação do instituto da Outorga Onerosa do Direito de Construir (Solo Criado) faz-se imprescindível à elaboração e aprovação de um Plano Diretor Municipal ^[21].

O Plano Diretor deverá conter: (i) a definição do coeficiente de aproveitamento básico, que poderá ser único ou diferenciado para áreas específicas (artigo 28, & 2º); (ii) o estabelecimento das áreas da cidade em que seria admitida a edificação para alem do respectivo coeficiente básico (artigo 28, caput) e o estabelecimento de áreas em que será interditada a criação de solo; (iii) definição dos limites máximos a serem atingidos pelos coeficientes de aproveitamento, considerando a proporcionalidade entre a infra-estrutura existente e o aumento de densidade esperado em cada área (artigo 28, & 3º), (iv) fixação de áreas onde será admitida áreas onde será admitida a outorga onerosa do direito de alteração de uso (artigo 29) ^[22].

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7. O Coeficiente de Aproveitamento Básico

O coeficiente de aproveitamento básico pode ser definido como a relação entre a área edificável e a área do terreno (& 1º do artigo 28 do Estatuto da Cidade). De acordo com Eros Roberto Grau, ^[23]

"o coeficiente de aproveitamento expressa a relação entre a área construída (isto é, a soma das áreas dos pisos utilizáveis, cobertos ou não, de todos os pavimentos de uma edificação) e a área total do terreno em que a edificação se situa".

O coeficiente de aproveitamento básico é aquele potencialmente explorável pelo particular independentemente de outorga pelo Poder Público. O artigo 28 caput do Estatuto da Cidade refere-se a duas hipóteses de coeficiente de aproveitamento: o coeficiente de aproveitamento básico (artigo 28, caput) e os coeficientes de aproveitamento a serem decorrentes da outorga onerosa do direito de construir, até os limites máximos previstos no Plano Diretor municipal.

Os limites máximos dos coeficientes deverão ser fixados de forma integrada com as premissas do Plano Diretor. O teto máximo para a criação de solo em cara área da cidade deverá ser fixado tendo em vista a relação de proporcionalidade entre a infra-estrutura urbana existente e o adensamento prospectado, na respectiva área ^[24].

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8. Lei Municipal Específica para o Instituto do Solo Criado

Lei municipal específica deverá estabelecer as condições para a outorga do direito de construir ou de alteração o uso do solo urbano, de acordo com o artigo 30 do Estatuto. Essa lei é uma norma-procedimento ^[25], lei esta diversa do Plano Diretor, na qual estarão previstas as regras de cálculo, os critérios e os parâmetros da contrapartida.

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9. As Condições para a Outorga Onerosa

A lei especifica da Outorga Onerosa do Direito de Construir deverá prever o procedimento a ser observado, que no caso, deverá respeitar condições de isonomia entre os particulares interessados e a obtenção de maior vantagem para o Poder Público Municipal.

Este procedimento deverá ser um procedimento licitatório simplificado, na modalidade de leilão dos índices construtivos. No caso da legislação municipal estabelecer que o direito ao solo criado de um determinado imóvel só poderá ser outorgado ao respectivo titular, ou seja, ao proprietário ou possuidor, estaríamos em um caso de inexigibilidade do procedimento licitatório, de acordo com o artigo 25 da Lei 8.666/1993.

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10. Fórmula de Cálculo para a Cobrança

Vários critérios podem ser utilizados pelo Poder Público Municipal no estabelecimento para a fórmula da cobrança da outorga, sendo que o valor máximo exigível não poderá exceder, em valor unitário do metro quadrado de solo criado, o valor unitário do terreno, tendo como base que o valor do acessório (solo criado) não ultrapasse o valor total do principal (o próprio terreno).

Se a transferência do potencial construtivo for realizada por outros particulares, haverá um balizamento dos valores pelo mercado em cada município. No caso da outorga estiver subordinada ao procedimento licitatório, o valor do ônus a ser cobrado decorrerá da oferta que for vencedora.

A outorga onerosa poderá estar condicionada a um pagamento que não seja necessariamente em dinheiro, como a doação de áreas em outra região ou ao compromisso de efetivação de investimentos em outras áreas da cidade, aproximando o instituto da Outorga Onerosa ao das Operações Urbanas Consorciadas.

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11. Hipóteses de Isenção do Pagamento da Outorga

O artigo 30, inciso II do Estatuto da Cidade estabelece que a lei municipal deverá regrar as hipóteses de isenção do pagamento da Outorga.

Estas hipóteses podem configurar-se de duas maneiras: (i) hipótese objetiva – v.g. local onde a prefeitura estimule o adensamento, a fim de aproveitar a infra-estrutura disponível; (ii) hipótese subjetiva – v.g. caráter beneficente do proprietário que vai receber a isenção da outorga, ou a finalidade social da construção que utilizará o solo criado.

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12. A Contrapartida do Usuário

De acordo com o inciso III do artigo 30 do Estatuto da Cidade, temos que lei municipal específica estabelecerá a contrapartida do beneficiário, sendo que esta formulação abre o leque de possibilidades do pagamento do ônus do que apenas em dinheiro.

Desta forma, fica claro que o município através do instituto da Outorga Onerosa do Direito de Construir, através de lei específica, pode atrelar o pagamento do ônus pelo beneficiário em hipóteses que satisfaçam o interesse da municipalidade em consonância com o planejamento urbano municipal delineado no Plano Diretor, redistribuindo as mais valias decorrentes do processo de urbanização.

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13. A Destinação dos Recursos Obtidos

O Estatuto da Cidade prescreve, em seu artigo 31, que os recursos auferidos com a adoção da outorga onerosa do direito de construir e de alteração de uso serão aplicados com as finalidades previstas nos incisos I a IX do artigo 26 do Estatuto, as quais são:

(i) regularização fundiária; (ii) execução de programas e projetos habitacionais de interesse social; (iii) constituição de reserva fundiária; (iv) ordenamento e direcionamento da expansão urbana; (v) implementação de equipamentos urbanos e comunitários; (vi) criação de espaços públicos de lazer e áreas verdes; (vii) criação de unidades de conservação ou proteção de outras áreas verdes; (vii) criação de unidades de conservação ou proteção de outras áreas de interesse ambiental; e, (viii) proteção de áreas de interesse histórico, cultural ou paisagístico.

Salienta-se, entretanto que a destinação dos recursos não está direcionada exclusivamente às áreas onde se permite a outorga onerosa, o que, por outro lado, pode ser estabelecido na lei específica, a fim de garantir a capacidade da infra-estrutura instalada ^[26].

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14. Aspectos a serem observados quanto ao Instituto do Solo Criado

É preciso muito cuidado com a aplicação do solo criado, pois o mesmo pode servir a objetivos muito diferentes. Por esta razão é fundamental que este (e outros instrumentos de intervenção no uso e ocupação do solo) sejam trabalhados como instrumentalização dos objetivos da política urbana expressa no Plano Diretor.

O Solo Criado pode ser um instrumento de indução da implementação dos objetivos da política urbana, no sentido da redistribuição de oportunidades imobiliárias na cidade e os possíveis efeitos perversos que pode ter quando usado de forma a focalizar prioritariamente a geração de recursos adicionais para a receita municipal.

A geração de recursos para investimentos municipais pode ser um subproduto para a outorga onerosa, porem, este não deveria ser encarado como objetivo principal, uma vez que isto poderia acarretar ou uma flexibilização e – no limite- a destruição do controle do uso e ocupação do solo, ou um encarecimento tal dos produtos imobiliários que inviabilizaria ainda mais seu acesso por fatias amplas da população.

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15. Considerações a serem Observadas na Aplicação do Instrumento Jurídico do Solo Criado ^[27]

Muitas vezes, a aplicação do solo criado tem sido defendida como forma de adensar, o que significaria aumentar a densidade de ocupação de uma área, o que traria a otimização do uso da infra-estrutura urbana. Um dos primeiros casos de utilização do solo criado no Brasil, implementado em 1990 em Curitiba, tinha exatamente este sentido: ao longo da linha expressa do ônibus, a prefeitura aumentou o coeficiente de aproveitamento por meio do solo criado, visando o aproveitamento do sistema de transporte.

Entretanto, a idéia de que um aumento do coeficiente de aproveitamento traz necessariamente um aumento de densidade no Brasil não tem sido verdadeira: o aumento da densidade da área construída nem sempre significa o aumento da densidade populacional. Pelo contrario, bairros que se transformaram em centros de negócios tendem a expulsar a população, esvaziando-se à noite e desequilibrando ainda mais o uso da infra-estrutura. Mesmo nos casos em que propõe um adensamento construtivo em usos residenciais, este pode não corresponder a um adensamento demográfico.

Em São Paulo, bairros que passaram por um grande aumento de área construída, verticalizando-se na década de 1990, como Tatuapé e Vila Madalena, tiveram um decréscimo populacional, pois houve a troca do perfil econômico dos moradores, por um público de mais alta renda, que exige grande área construída por pessoas. A densidade nas cidades brasileiras é alta exatamente onde não há investimentos em infra-estrutura ou grande densidade construtiva, - as favelas e periferias de todas as grandes cidades. Desta forma, o puro aumento do coeficiente de aproveitamento pode levar ao menor e não ao maior aproveitamento de uma área da cidade.

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16. Trajetória de Implementação do Instrumento em Alguns Municípios Brasileiros

16.1. Natal ^[28]

O Plano Diretor de Natal – Lei Complementar nº07, de 05 de agosto de 1994 – definiu áreas adensáveis cujos índices construtivos poderiam ser aumentados em regime de outorga onerosa, permitindo assim a construção de área superior àquela permitida pela densidade ou coeficiente básico estabelecido pelo zoneamento. Para obter a outorga, em qualquer metragem até atingir-se a densidade construtiva máxima definida para cada bairro, paga-se um valor até atingir-se a densidade construtiva máxima definida para cada bairro, paga-se um valor correspondente a 1% do valor do empreendimento.

Os recursos arrecadados vão para um Fundo Municipal de Habitação. Pode-se também utilizar a outorga para a regularização de edificações existentes, mediante parecer favorável do conselho municipal de planejamento urbano. Nesses casos, o valor da outorga corresponde a aproximadamente a 4% do valor do empreendimento.

Uma avaliação de 1996 apontava que a maior parte dos casos de utilização da legislação de outorga onerosa tinha como objetivo a regularização. Na ocasião, o instrumento não havia sido muito utilizado para novos empreendimentos, pois cerca de 300 empreendimentos aproveitaram-se do estabelecimento de um período de transição para a nova legislação e aprovaram os empreendimentos sob as regras anteriores e mais permissivas.

Essa demora foi prejudicial para a arrecadação, retardando o inicio do período de retorno mais expressivo de recursos para o Fundo Municipal de Habitação. Desde então, houve um grande número de empreendimentos nas áreas adensáveis, embora não haja um monitoramento desses valores ou dos recursos gerados.

16.2. Curitiba ^[29]

Em Curitiba, a figura da outorga onerosa aprece como Solo Criado – Lei Ordinária nº7.420 de 16 de março de 1990 – cujo objetivo é gerar recursos para financiar a habitação de interesse social. O valor é pago para o Fundo Municipal de Habitação e empregado na compra de lotes ou na regularização fundiária.

Segundo dados da prefeitura, 720 empreendimentos habitacionais utilizaram-se do instrumento em 11 anos, arrecadando um total de R$ 18.036.387,04. A maioria dos imóveis onde foi aplicado o acréscimo de potencial construtivo localiza-se nas zonas residenciais 04, que são lindeiras ao sistema viário estrutural e às áreas no entorno do centro, embora ocorram também em outros pontos da cidade.

16.3. Porto Alegre ^[30]

Em Porto Alegre, a outorga onerosa funciona como forma de financiamento de obras viárias e de habitação de interesse social. Em 1975, essa legislação já aparecia em um decreto municipal que determinava que as áreas a serem extraídas ao proprietário em razão de ampliação do sistema viário ou da implementação de praças e escolas (medidas propostas no Plano Diretor) seriam trocadas pelo direito de construir na parte que permaneceu intacta, em operação alternativa à desapropriação.

O instrumento sofreu alterações em 1979 com a permissão de venda do potencial construtivo para terceiros, sendo permitida a negociação do potencial e sua utilização em outras áreas. O potencial que poderia ser disponibilizado para a venda correspondia ao adensamento permitido pelo zoneamento não praticado em determinadas áreas da zona em função da existência de parques, áreas públicas, bens tombados e áreas de preservação.

Desde 1994, a outorga onerosa é feita a partir do estabelecimento de um limite construtivo máximo por quarteirão, na área de ocupação intensiva, que varia de 08 a 30%. A possibilidade de compra de potencial construtivo adicional é ofertada ao conjunto de proprietários de um grupo de quarteirões em leilão. São realizados leiloes de três em três meses, ocasião em que são definidos os potenciais de construção a serem oferecidos e os preços mínimos em cada área. Além destes mecanismos de leilão de potencial adicional, é possível comprar até 100m2 como "ajuste do projeto" quando o projeto ultrapassa os parâmetros estabelecidos pelo zoneamento até este valor. Esta compra é feita através de guia paga na Secretaria da Fazenda e anexadas às plantas, quando da aprovação do projeto.

O instrumento foi sendo progressivamente apropriado pelo mercado da construção civil, que vem utilizando cerca de 40.000m2 por ano de potencial construtivo outorgado de forma onerosa – valor que representa em média 9% do total construído a cada ano na cidade.

16.4. Brasília - DF ^[31]

Em Brasília – DF ocorreu uma das únicas experiências de que temos notícias de legislação de outorga onerosa da Alteração de Uso que foi aprovada através da Lei nº294 de 27 de junho de 2000. Inicialmente, o governo do Distrito Federal, através de decreto, permitia a outorga onerosa de uso, principalmente para a instalação de postos de gasolina.

A Lei 1.170 da Outorga Onerosa do Direito de Construir foi aprovada em 24.07.96 e regulamentada em 16.07.98. Previa-se um desconto de 80% condicionado a toda alteração de gabarito ou adensamento. Este percentual genérico, inicialmente, estipulado deveria ser monitorado para que o instrumento tivesse um valor de planejamento e não simplesmente um valor tributário.

Foi elaborado em 1998 o Projeto de Lei de Outorga de Uso, mas não chegou a ser encaminhada à Câmara Distrital.

A Lei nº294 de 27 de junho de 2000 da Outorga Onerosa da Alteração do Uso no Distrito Federal regula que os recursos auferidos irão, em 95%, para o Fundo de Desenvolvimento Urbano do DF – FUNDURB (ainda não regulamentado).

As cidades que não tem Plano Diretor podem mesmo assim ser objeto de aplicação das Outorgas, mas neste caso somente após da realização de Estudo Prévio de Viabilidade Técnica. Tem sido aplicado este instrumento nas cidades de Sobradinho, Taquatinga, Águas Claras, Planaltina, Gama e Ceilândia.

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17. O Instrumento Jurídico do Solo Criado em Planos Diretores Municipais

17.1. Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano Ambiental (Porto Alegre – PDDUA ^[32]

CAPÍTULO III

Do Solo Criado

Art. 53. O Solo Criado é a permissão onerosa do Poder Público ao empreendedor para fins de edificação em Área de Ocupação Intensiva, utilizando-se de estoques construtivos públicos, e rege-se pelo disposto na Lei Complementar n° 315, de 6 de janeiro de 1994.

§ 1º As vendas de estoques construtivos serão imediatamente suspensas mediante decreto do Poder Executivo, em caso de se constatar impacto negativo na infra-estrutura decorrente da aplicação do Solo Criado, ou mesmo quando se verifique a inviabilidade de sua aplicação em face dos limites estabelecidos para as Unidades de Estruturação Urbana ou quarteirão, nos termos do art. 67.

§ 2º O Poder Executivo publicará, semestralmente, no Diário Oficial de Porto Alegre, a relação dos quarteirões que não receberão índices de aproveitamento através de Solo Criado, garantindo-se aos projetos protocolizados no prazo de 180 (cento e oitenta) dias após a data dessa publicação a análise, com vistas à aprovação, bem como a utilização dos índices adquiridos.

Artigo 53 - Em cada terreno, dependendo da zona, se pode construir um máximo em metros quadrados. Quando o proprietário quiser construir a mais poderá comprar do Município o direito de fazê-lo, desde que este aumento de construção não prejudique a infra-estrutura e os equipamentos urbanos. Assim, a quantidade de Solo Criado que pode ser comprada em cada zona é limitada e é o que chamamos de estoque. Os recursos arrecadados com a venda do direito de construir a mais são destinados para obras sociais.

17.2. Plano Diretor do Distrito Sede de Florianópolis (Lei Complementar nº001/97)

CAPÍTULO II: DO USO E OCUPAÇÃO DO SOLO

SEÇÃO I: DOS LIMITES DE OCUPAÇÃO DO SOLO

Art. 41 - Os limites de ocupação do solo são determinados pela aplicação simultânea do índice de aproveitamento, da taxa de ocupação, da altura máxima das edificações, do afastamento obrigatório e do número mínimo de vagas para estacionamento de veículos.

§ 1º - 0 índice de aproveitamento, a taxa de ocupação, a altura e o número máximo de pavimentos, bem como as áreas onde incidem, estão definidos no anexo IV desta Lei;

§ 2º - O número de vagas de estacionamento exigido varia segundo a natureza dos usos das edificações conforme as especificações do anexo V;

§ 3º - Os limites de ocupação do solo definidos nesta seção para quaisquer terrenos, não excluem a aplicação de outros constantes das normas específicas às áreas.

SUBSEÇÃO II: DO ÍNDICE DE APROVEITAMENTO

Art. 42 - Índice de aproveitamento é o quociente entre o total das áreas construídas e a área do terreno em que se implanta a edificação, segundo a seguinte fórmula:

AC (soma das áreas constr.) IA (índice de Aproveitamento)=AT (área do terreno).

Art. 43 - Não serão computados no cálculo do índice de Aproveitamento as seguintes áreas das edificações:

I - Sub-solos destinados a garagem, sobre-lojas, mezaninos, sótãos e pavimentos sob pilotis destinados a garagens ou área de lazer, quando abertos e livres no mínimo em 80% (oitenta por cento) de sua área;

II - Parque infantil, jardins e outros equipamentos de lazer ao ar livre, implantados no nível natural do terreno ou no terraço da edificação;

III - Dois pavimentos - garagem;

IV - helipontos, casas de máquinas e de bombas, caixas d''água e centrais de ar condicionado levantadas no plano da cobertura;

V - sacadas privativas de cada unidade autônoma, desde que não vinculadas às dependências de serviço, e com somatório de áreas inferior a 10% (dez por cento) da superfície do pavimento onde se situarem.

Parágrafo Único - O índice de Aproveitamento aplicado aos usos industriais será calculado em função da área do terreno, até o limite do lote industrial permitido na respectiva zona.

SUBSEÇÃO III: DA TAXA DE OCUPAÇÃO

Art. 44 - Taxa de Ocupação é a relação percentual entre a projeção horizontal da área construída e a área do terreno em que se implanta a edificação, segundo a fórmula seguinte:

PAC (projeção área constr.) x 100 TO(Taxa de Ocupação)=AT (Área do terreno).

Art. 45 - Não serão computados no cálculo da Taxa de Ocupação as projeções das seguintes áreas e dependências:

I - piscina, parque infantil, jardins e outros equipamentos de lazer ao ar livre, implantados no nível natural do terreno;

II - pérgolas com até 5,00m (cinco metros) de largura;

III - marquises;

IV - beirais com até 1,20m (um metro e vinte centímetros);

V - sacadas e balcões com até 2,00m (dois metros) de profundidade, e com somatório de áreas inferior a 10% (dez por cento) da superfície do pavimento onde se situarem;

VI - garagens construídas em sub-solo segundo as regras da subseção V deste Capítulo;

VII - jardins, praças ou pátios cobertos de uso comum, cobertos com cúpula e altura mínima de 10,80m (dez metros e oitenta centímetros), em edificações comerciais ou de serviços.

Art. 46 - Os sub-solos, os pavimentos-garagem e os dois primeiros pavimentos comerciais terão taxas de ocupação diferenciadas, nas seguintes condições:

I - Nas edificações situadas nas AMC do polígono central, definido no mapa 03 do anexo I, poderão ocupar até 100% (cem por cento) da área do terreno, vedada à ocupação das áreas destinadas aos alargamentos viários previstos no anexo VI;

II - Nas edificações situadas em zonas cujo índice de Aproveitamento seja superior a 1 (um), poderão ocupar até 80% (oitenta por cento) da área do terreno, vedada à ocupação do afastamento frontal e das áreas destinadas aos alargamentos viários previstos no anexo VI;

III - Nas edificações situadas em zonas com índice de Aproveitamento inferior ou igual a 1,0 (um), ou naquelas situadas em ARE, deverão ocupar somente a área da projeção horizontal da edificação.

Parágrafo Único - Quando, além dos pavimentos comerciais, houverem pavimentos-garagem acima do nível do logradouro, apenas os dois primeiros pavimentos poderão utilizar a taxa de ocupação referida neste artigo, independentemente de sua destinação, exceto o caso previsto no inciso III do artigo 180.

SUBSEÇÃO IV: DO SOLO CRIADO

Art. 82 - Considera-se adequada a infra-estrutura urbana e comunitária existente à data desta Lei, ou prevista pela Lei de Parcelamento do Solo, somente até o índice de aproveitamento igual ou inferior a 1,0 (um).

§ 1º - As edificações, utilizando índice de Aproveitamento superior a 1,0 (um), serão autorizadas mediante remuneração ao Município, incidente sobre a área excedente construída, calculada sobre o CUB médio - índice divulgado mensalmente pelo SINDUSCON - Sindicato da Construção Civil de Florianópolis, ou índice sucedâneo nas seguintes proporcionalidades:

Índice de Aproveitamento (IA)

Taxa de Remuneração (%) - acima de 1,0 até 2,00 - 1

acima de 2,0 até 3,00 - 2

acima de 3,0 até 4,00 - 3

acima de 4,0 - 4

§ 2^o – O Município recusará a edificação com índice de aproveitamento superior a 1,0 (um), ou obrigará a transferência do índice excedente, em área onde a infra-estrutura urbana e comunitária estiver sobrecarregada, a critério do Órgão Municipal de Planejamento, ouvidos os Órgãos Estadual competentes.

§ 3º - Os recursos da aplicação deste Artigo, formarão Fundo de Obras Urbanas, com prioridades estabelecidas no orçamento municipal aprovadas pela Câmara Municipal e administrado pelo Órgão Municipal de Planejamento, mediante aprovação dos planos de aplicação dos recursos pelo Conselho do Fundo Municipal de Integração social.

§ 4º - Para fins de aplicação do parágrafo primeiro deste artigo, não serão computadas as áreas dedutíveis do Índice de Aproveitamento, exceto os áticos, sobrelojas e sótãos.

§ 5º - Serão dispensadas do pagamento da remuneração prevista neste artigo as edificações de conjuntos habitacionais populares e as obras de restauro de edificações tombadas.

§ 6º - Os recursos oriundos do solo criado serão destinados em 50% (cinqüenta por cento) à obras de urbanização de interesse social, e 50% (cinqüenta por cento) à obras do sistema viário básico e implantação de equipamentos urbanos, com prioridade para a via PC-3.

17.3. Plano Diretor Estratégico do Município de São Paulo ^[33]

Título III

DO PLANO URBANÍSTICO-AMBIENTAL

Capítulo III

Dos Instrumentos de Gestão Urbana e Ambiental

CAPÍTULO III

Seção IV - Da outorga onerosa do direito de construir

Art. 209 - A Prefeitura poderá outorgar onerosamente o exercício do direito de construir, mediante contrapartida financeira a ser prestada pelo beneficiário, conforme disposições dos artigos 28, 29, 30 e 31 da Lei Federal n° 10.257, de 10 de julho de 2001 - Estatuto da Cidade e de acordo com os critérios e procedimentos definidos nesta lei.

Art. 210 - Áreas Passíveis de Outorga Onerosa de Potencial Construtivo Adicional são aquelas onde o direito de construir poderá ser exercido acima do permitido pela aplicação do Coeficiente de Aproveitamento Básico e até o limite estabelecido pelo uso do Coeficiente de Aproveitamento Máximo, mediante contrapartida financeira.

Parágrafo único - A Outorga Onerosa de Potencial Construtivo Adicional poderá ser aplicada na regularização de edificações na forma que for estabelecida pelas leis específicas.

Art. 211 - Fica delimitada a Macrozona de Qualificação e Estruturação Urbana, demarcada no Mapa nº 05 e Quadro 17, integrantes desta lei, como passível de aplicação da Outorga Onerosa de Potencial Construtivo Adicional, excetuadas as:

a)ZER, Z9, Z17, Z18, e corredores de uso especial Z8-CR a eles lindeiros, quando não contidas no perímetro de Operações Urbanas Consorciadas ou Áreas de Intervenção Urbana;

b)ZEPEC;

c) Zonas de Uso Z8 que não constam dos Quadros nº 18 e 19, integrantes desta lei.

Art. 212 - O potencial construtivo adicional passível de ser obtido mediante outorga onerosa será limitado

I - nos lotes, pelo Coeficiente de Aproveitamento Máximo definido para a zona, área de Operação Urbana ou Área de Intervenção Urbana;

II - nas zonas ou parte delas, distritos ou subperímetros destes, áreas de Operação Urbana Consorciada e de Projetos Estratégicos ou seus setores, pelo Estoque de Potencial Construtivo Adicional.

§ 1º - Os estoques de potencial construtivo adicional a serem concedidos através da outorga onerosa, deverão ser estabelecidos na Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo, calculados e periodicamente reavaliados, em função da capacidade do sistema de circulação, da infra-estrutura disponível, das limitações ambientais e das políticas de desenvolvimento urbano, podendo ser diferenciados por uso residencial e não-residencial.

§ 2º - Os estoques estabelecidos nos termos das disposições do parágrafo 1º deste artigo deverão valer para um período não inferior a dois anos.

§ 3º - O impacto na infra-estrutura e no meio ambiente da concessão de outorga onerosa de potencial construtivo adicional e da transferência do direito de construir deverá ser monitorado permanentemente pelo Executivo, que deverá periodicamente tornar públicos relatórios deste monitoramento, destacando as áreas críticas próximas da saturação.

§ 4º - Caso o monitoramento a que se refere o parágrafo 3º deste artigo, revele que a tendência de ocupação de determinada área da Cidade a levará à saturação no período de um ano, a concessão da outorga onerosa do potencial construtivo adicional e a transferência do direito de construir poderão ser suspensas 180 (cento e oitenta) dias após a publicação de ato do Executivo neste sentido.

§ 5º - Os estoques de potencial construtivo adicional serão determinados também nas leis de Operações Urbanas, Projetos Estratégicos e nos Planos Regionais, de acordo com critérios definidos no parágrafo 1º deste artigo.

Art. 213 - A contrapartida financeira, que corresponde à outorga onerosa de potencial construtivo adicional, será calculada segundo a seguinte equação: Ct = Fp x Fs x B

Onde: Ct = contrapartida financeira relativa a cada m² de área construída adicional.
Fp = fator de planejamento, entre 0,5 e 1,4.

Fs = fator de interesse social, entre 0 e 1,0.

B = benefício econômico agregado ao imóvel, calculado segundo a seguinte equação: vt ÷ CAb, sendo vt = valor do m² do terreno fixado na Planta Genérica de Valores - PGV e CAb = Coeficiente de Aproveitamento Básico.

§ 1º - Os fatores Fp e Fs da equação prevista no -caput- deste artigo poderão ser fixados para as zonas ou parte delas, distritos ou subperímetros destes, áreas de Operação Urbana Consorciada e de Projetos Estratégicos ou seus setores.

§ 2º - Os fatores mencionados no parágrafo 1º deverão variar em função dos objetivos de desenvolvimento urbano e das diretrizes de uso e ocupação do solo, estabelecidas neste Plano Diretor Estratégico.

§ 3º - Ficam mantidos os critérios de cálculo das contrapartidas financeiras estabelecidos nas leis de Operações Urbanas em vigor.

§ 4º - Em caso de não cumprimento da destinação que motivou a utilização do fator Fs, o Poder Executivo procederá à cassação ou ao cancelamento da isenção ou redução, bem como a sua cobrança com multa, juros e correção monetária.

§ 5º - Quando o coeficiente de aproveitamento básico puder ser acrescido nas condições estabelecidas nos artigos 166 e 297 desta lei, na fórmula de cálculo da contrapartida financeira definida no -caput- deste artigo, o coeficiente de aproveitamento básico deverá ser substituído pelo coeficiente de aproveitamento que resultou da redução da taxa de ocupação.

Art. 214 - Deverão ser utilizados para o cálculo da contrapartida financeira, que corresponde à outorga onerosa do direito de construir, segundo as disposições do artigo 213 desta lei, até sua revisão pela nova legislação de Uso e Ocupação do Solo ou por lei, os seguintes fatores Fp e Fs estabelecidos nos Quadros nº 15 e 16.

§ 1º - Os fatores mencionados no -caput- deste artigo não se aplicam nas áreas de Operações Urbanas Consorciadas em vigor.

§ 2º - Os fatores fixados nos Quadros nº 15 e 16 poderão ser revistos quando da revisão deste Plano Diretor Estratégico.

Art. 215 - Quando o Potencial Construtivo Adicional não for solicitado diretamente vinculado à aprovação de projeto de edificação, o Executivo poderá expedir Certidão de Outorga Onerosa de Potencial Construtivo Adicional vinculada a determinado lote ou lotes, que será convertida em direito de construir com a aprovação do respectivo projeto de edificação.

§ 1º - As certidões expedidas na forma que dispõe o -caput- deste artigo, que ainda não tiverem sido convertidas em direito de construir, poderão ser negociadas a critério da Prefeitura, desde que sejam atendidas todas as condições estabelecidas nesta Seção, para o lote que passará a receber o Potencial Construtivo Adicional.

§ 2º - Apresentada solicitação de transferência da certidão para outro lote, o Executivo:
a) verificará se o lote para o qual se pretende transferir a certidão localiza-se em áreas passíveis de aplicação de outorga onerosa e se há estoque disponível, não sendo possível a transferência para as áreas de Operações Urbanas e Áreas de Intervenção Urbana;
b) determinará o novo potencial construtivo adicional por meio da relação entre os valores dos lotes calculada, utilizando-se os valores que constam para o metro quadrado de terreno na Planta Genérica de Valores - PGV;

c) poderá expedir nova certidão cancelando a certidão original, com a anuência do titular desta, realizando os procedimentos necessários à atualização e ao controle de estoque.

Art. 216 - Os procedimentos para aplicação da Outorga Onerosa, bem como a taxa relativa a serviços administrativos, deverão ser fixados pelo Executivo no prazo máximo de 60 (sessenta) dias após a publicação desta lei.

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18. Considerações Finais

Através do estudo desenvolvido acerca do instituto da Outorga Onerosa do Direito de Construir (Solo Criado), obteve-se as seguintes conclusões:

a) O instituto da Outorga Onerosa do Direito de Construir (Solo Criado), é conceituado como toda área edificável além do coeficiente único de aproveitamento do lote, legalmente fixado para o local. O Solo Criado será sempre um acréscimo ao direito de construir além do coeficiente básico de aproveitamento estabelecido pela lei; acima desse coeficiente, até o limite que as normas edilícias admitirem, o proprietário não terá o direito originário de construir, mas poderá adquiri-lo do Município, nas condições gerais que a lei local dispuser para a respectiva zona.

b) A Outorga Onerosa do Direito de Construir (Solo Criado) tem sua origem a partir de discussões realizadas em 1971, em Roma, quando um grupo de especialistas da Comissão Econômica para a Europa, ligada à Organização das Nações Unidas (ONU), concluiu pela necessidade em dissociar o direito de edificar do direito de propriedade, dada a suposição de que este último deve pertencer à coletividade, não podendo ser admitido, senão por concessão ou autorização do Poder Público. Na França o instituto existe desde 1975, na Itália em 1977, sendo que nos Estados Unidos, a experiência do Solo Criado decorreu do chamado Plano de Chicago, com a denomináco de "Space Adrift" (Espaço Flutuante).

c) O debate nacional sobre a Outorga Onerosa do Direito de Construir (Solo Criado) data da década de 70, sendo que em janeiro de 1975, já se discutia que o direito de edificar acima de um coeficiente deveria estar sujeito ao pagamento de uma remuneração ao Poder Público, e que seria permitida a transferência do direito de construir. Em setembro de 1975, o instituto do Solo Criado foi proposto publicamente por técnicos do Centro de Estudos e Pesquisas em Administração Municipal - CEPAM, órgão vinculado na época à Secretaria do Interior do Estado de São Paulo, sendo que o debate teórico e conceitual sobre o instituto da Outorga Onerosa do Direito de Construir (Solo Criado) teve seu ponto culminante na chamada Carta de Embu, documento originado na cidade de Embu, no mês de dezembro de 1976, onde foi realizado o seminário e onde a carta foi aprovada.

d) A inserção do instituto da Outorga Onerosa do Direito de Construir (Solo Criado) deu-se em nosso ordenamento jurídico em 2001, através da Lei Federal 10.257/2001, denominada Estatuto da Cidade.

e) Cidades brasileiras mesmo antes da positivação do instituto em nosso ordenamento já haviam implementado a Outorga Onerosa do Direito de Construir através de legislação municipal específica, como o caso de Natal, Florianópolis, São Paulo, Curitiba e Porto Alegre.

f) Algumas das mais importantes capitais brasileiras já positivaram o instituto do Solo Criado em seus Planos Diretores municipais, como o caso de São Paulo, Porto Alegre e Florianópolis.

g) O instituto da Outorga Onerosa do Direito de Construir é um excelente instrumento jurídico, que possibilita a redistribuição das mais-valias do processo de urbanização das cidades, sendo que o Estatuto da Cidade prescreve, em seu artigo 31, que os recursos auferidos com a adoção da outorga onerosa do direito de construir e de alteração de uso serão aplicados com as finalidades previstas nos incisos I a IX do artigo 26 do Estatuto, as quais são: (i) regularização fundiária; (ii) execução de programas e projetos habitacionais de interesse social; (iii) constituição de reserva fundiária; (iv) ordenamento e direcionamento da expansão urbana; (v) implementação de equipamentos urbanos e comunitários; (vi) criação de espaços públicos de lazer e áreas verdes; (vii) criação de unidades de conservação ou proteção de outras áreas verdes; (vii) criação de unidades de conservação ou proteção de outras áreas de interesse ambiental; e, (viii) proteção de áreas de interesse histórico, cultural ou paisagístico.

h) A aplicação e implementação do instituto deverão estar em consonância com a lei específica municipal e de acordo com o estabelecido no Plano Diretor Municipal, na consecução de um planejamento urbano que possibilite a sustentabilidade das cidades, como a usufruição adequada dos equipamentos urbanos, o controle pelo Poder Público da densidade construtiva das diversas áreas da cidade, entre outros.

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19. Referências Bibliográficas

BENTES, Dulce. Aplicação de novos instrumentos urbanísticos no município de Natal. In: CÂMARA DOS DEPUTADOS. Estatuto da Cidade: Guia para implementação pelos municípios e cidadãos. Brasília: Câmara dos Deputados, Centro de Documentação e Informação, Coordenação de Publicações, 2001.

CÂMARA DOS DEPUTADOS. Estatuto da Cidade: Guia para implementação pelos municípios e cidadãos. Brasília: Câmara dos Deputados, Centro de Documentação e Informação, Coordenação de Publicações, 2001.

CÂMARA MUNICIPAL DE FLORIANÓPOLIS. Câmara Municipal de Florianópolis on line. www.cmf.sc.gov.br/textos.htm, capturado em 22 de abril de 2003, 16:40 horas.

GAIO, Daniel. A transferência do direito de construir e a efetiva proteção do patrimônio cultural e natural: alguns apontamentos sobre a experiência de Porto Alegre e Curitiba. In: Cidade, Memória e Legislação – a preservação do patrimônio na perspectiva do direito urbanístico. Belo Horizonte: IAB-MG, 2002.

GRANELLE, Jean-Jacques, "A experiência francesa do teto legal de densidade", In: Solo Criado: seu impacto na dinâmica urbana e os desafios para a sua operacionalização. Prefeitura da Cidade do Rio de Janeiro – Secretaria Municipal de Urbanismo e Meio Ambiente, mimeografado, novembro de 2002.

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GRECO, Marco Aurélio. O Solo Criado e a Questão Fundiária. In: Direito do Urbanismo: uma visão sócio-jurídica / Coordenação de Álvaro Pessoa. Rio de Janeiro: IBAM – Instituto de Administração Municipal, 1981.

LIMA, Fundação Prefeito Faria. Solo Criado como Instrumento de Planejamento Urbano. Revista Brasileira de Planejamento, Porto Alegre, agosto/1977.

LIRA, Ricardo Pereira. Elementos de Direito Urbanístico. Rio de Janeiro: Editora Renovar, 1997.

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PDUA- PORTO ALEGRE LEI COMPLEMENTAR Nº 434 - Dispõe sobre o desenvolvimento Urbano no Município de Porto Alegre, institui o Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano Ambiental de Porto Alegre e dá outras providências. Prefeitura Municipal de Porto Alegre, 01 de dezembro de 1999.

PLANO DIRETOR ESTRATÉGICO DO MUNICÍPIO DE SÃO PAULO, aprovado aos 13 de setembro de 2002, 449º da fundação de São Paulo. http://portal.prefeitura.sp.gov.br, capturado em 24/04/2003 às 15:00 horas.

PREFEITURA MUNICIPAL DE PORTO ALEGRE. http://www.portoalegre.rs.gov.br/, capturado em 22 de abril de 2003, 16:50 horas.

PREFEITURA MUNICIPAL DE SÃO PAULO. http://portal.prefeitura.sp.gov.br, capturado em 24/04/2003 às 15:00 horas.

SILVA, Jose Afonso da. Direito Urbanístico Brasileiro. São Paulo: Malheiros Editores, 2000.

SOUZA, Júnia Verna Ferreira de. Solo Criado: Um caminho para minorar os problemas urbanos. In: Temas de Direito Urbanístico 02 / Coordenadores Adilson Abreu Dallari e Lúcia Vale Figueiredo. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 1991.

SOUZA, Maria Regina Rau de. Solo Criado – a experiência de Porto Alegre. In: CÂMARA DOS DEPUTADOS. Estatuto da Cidade: Guia para implementação pelos municípios e cidadãos. Brasília: Câmara dos Deputados, Centro de Documentação e Informação, Coordenação de Publicações, 2001.

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Notas

01. SILVA, José Afonso da. Direito Urbanístico Brasileiro. São Paulo: Malheiros Editores, 2000. Pág. 319.

02. LIRA, Ricardo Pereira. Elementos de Direito Urbanístico. Rio de Janeiro: Editora Renovar, 1997. Pág. 180 e 181.

03. MEIRELLES, Hely Lopes. Estudos e Pareceres de Direito Público – Volume IX. São Paulo: Editora RT, 1986. Pág. 333.

04. SILVA, José Afonso da. Direito Urbanístico Brasileiro. São Paulo: Malheiros Editores, 2001. Pág. 233.

05. GRAU, Eros Roberto. Direito Urbano. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 1983. Pág. 57.

06. Segundo Marco Aurélio Greco, "a noção corrente de solo criado o considera uma figura jurídica mediante a qual limita-se a dimensão permitida de construção a um percentual da área do terreno, estabelecendo-se que a edificação acima do parâmetro somente será permitida desde que se dê a aquisição do respectivo direito de construir que seria alienado ao interessado por outro particular ou pelo Poder Público. GRECO, Marco Aurélio. O Solo Criado e a Questão Fundiária. In: Direito do Urbanismo: uma visão sócio-jurídica / Coordenação de Álvaro Pessoa. Rio de Janeiro: IBAM – Instituto de Administração Municipal, 1981 Pág. 01.

07. O coeficiente de aproveitamento é a relação existente entre a área total da construção e a área do lote. No caso de um terreno tiver área de 300,00m² e o coeficiente máximo de aproveitamento for "2", significa que nesse terreno poderá ser edificado um prédio com a área máxima de 600,00m², ou seja, o coeficiente de aproveitamento controla a densidade das edificações. SOUZA, Júnia Verna Ferreira de. Solo Criado: Um caminho para minorar os problemas urbanos. In: Temas de Direito Urbanístico 02 / Coordenadores Adilson Abreu Dallari e Lúcia Vale Figueiredo. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 1991. Pág. 161.

08. GRAU, Eros Roberto. Obra citada. Pág. 57.

09. GRAU, Eros Roberto. Obra citada. Pág. 57.

10. GRAU, Eros Roberto. Obra citada. Pág. 60.

11. A Lei 75-1.328, de 31 de dezembro de 1975, estipulou que ao proprietário corresponde o direito de construir correspondente em toda a França ao coeficiente 1,0 (igual à área do terreno) e para a região de Paris correspondente a 1,5. Para além desse patamar legal de densidade a possibilidade de construir ficaria subordinada ao pagamento, pelo beneficiário, de uma soma igual ao valor do terreno, de forma a ressarcir a coletividade, titular do direito de construir acima do patamar legal. Atualmente o coeficiente foi alterado para 2,0 para as cidades com mais de 50.000 habitantes e coeficiente 3,0 para Paris, conforme GRANELLE, Jean-Jacques, "A experiência francesa do teto legal de densidade", In: Solo Criado: seu impacto na dinâmica urbana e os desafios para a sua operacionalização. Prefeitura da Cidade do Rio de Janeiro – Secretaria Municipal de Urbanismo e Meio Ambiente, mimeografado, novembro de 2002, pág. 03.

12. GRAU, Eros Roberto.Obra citada.Pág. 60 e 61.

13. SILVA, José Afonso da. Direito Urbanístico Brasileiro. São Paulo: Malheiros Editores, 2001. Pág. 237 e 238.

14. Segundo Ricardo Pereira Lira, a questão do Solo Criado foi debatida em três seminários realizados em São Sebastião, São Paulo e Embu, respectivamente em 25/26 de junho de 1976, 28/29 de junho de 1976 e em 11/12 de dezembro de 1976, sob o patrocínio da Fundação Faria Lima, Centro de Estudos e Pesquisas de Administração Municipal, sendo o documento principal a Carta de Embu, datada de 11 de dezembro de 1976. LIRA, Ricardo Pereira. Elementos de Direito Urbanístico. Rio de Janeiro: Editora Renovar, 1997. Pág. 181.

15. GRAU, Eros Roberto. Obra citada.Pág. 60 a 62.

16. LIMA, Fundação Prefeito Faria. Solo Criado como Instrumento de Planejamento Urbano. Revista Brasileira de Planejamento, Porto Alegre, agosto/1977, pág. 05.

17. GRAU, Eros Roberto. Solo Criado/Carta de Embu (diversos autores), CEPAM – Fundação Prefeito Faria Lima, 1977.

18. NETO Floriano de Azevedo Marques. Outorga Onerosa do Direito de Construir (Solo Criado). In: Estatuto da Cidade (Comentários à Lei Federal 10.257/2001). São Paulo: Malheiros Editores, 2002. Pág. 226 e 227.

19. NETO Floriano de Azevedo Marques. Obra citada. Pág. 233.

20. NETO Floriano de Azevedo Marques. Obra citada. Pág. 233.

21. José Afonso da Silva, antes do Estatuto da Cidade, sustentava que a instituição do Solo Criado deveria ser estabelecida por lei municipal de uso e ocupação do solo, de preferência pelo Plano Diretor, visto que não se trata de regular relações civis sobre a propriedade. O que poderia aconselhar a sua adoção por lei federal seria a conveniência de estabelecer para todo o país um único coeficiente de aproveitamento, o que evitaria disparidades de município para município geradoras de tratamento desiguais de proprietários de uns para outros. SILVA, José Afonso da. Direito Urbanístico Brasileiro. São Paulo: Malheiros Editores, 2001. Pág. 236.

22. ESTATUTO DA CIDADE. Lei nº10.257, de 10 de julho de 2001. Presidência da República: Brasília, 2001.

23. GRAU, Eros Roberto. Obra citada. Pág. 56.

24. NETO Floriano de Azevedo Marques. Obra citada. Pág. 237.

25. NETO Floriano de Azevedo Marques. Obra citada. Pág. 239.

26. PINHO, Evangelina; FILHO, Fernando Guilherme Bruno. Da Outorga Onerosa do Direito de Construir. In: Estatuto da Cidade Comentado. Belo Horizonte: Editora Mandamentos, 2002. Pág. 217.

27. CÂMARA DOS DEPUTADOS. Estatuto da Cidade: Guia para implementação pelos municípios e cidadãos. Brasília: Câmara dos Deputados, Centro de Documentação e Informação, Coordenação de Publicações, 2001. Pág.73.

28. BENTES, Dulce. Aplicação de novos instrumentos urbanísticos no município de Natal. In: CÂMARA DOS DEPUTADOS. Estatuto da Cidade: Guia para implementação pelos municípios e cidadãos. Brasília: Câmara dos Deputados, Centro de Documentação e Informação, Coordenação de Publicações, 2001. Pág.74.

29. CÂMARA DOS DEPUTADOS. Estatuto da Cidade: Guia para implementação pelos municípios e cidadãos. Brasília: Câmara dos Deputados, Centro de Documentação e Informação, Coordenação de Publicações, 2001. Pág.74.

30. SOUZA, Maria Regina Rau de. Solo Criado – a experiência de Porto Alegre. In: CÂMARA DOS DEPUTADOS. Estatuto da Cidade: Guia para implementação pelos municípios e cidadãos. Brasília: Câmara dos Deputados, Centro de Documentação e Informação, Coordenação de Publicações, 2001. Pág.75

31. CÂMARA DOS DEPUTADOS. Estatuto da Cidade: Guia para implementação pelos municípios e cidadãos. Brasília: Câmara dos Deputados, Centro de Documentação e Informação, Coordenação de Publicações, 2001. Pág.75

32. Lei Complementar nº 434 - Dispõe sobre o desenvolvimento Urbano no Município de Porto Alegre, institui o Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano Ambiental de Porto Alegre e dá outras providências. Prefeitura Municipal de Porto Alegre, 01 de dezembro de 1999.

33. Plano Diretor Estratégico do Município de São Paulo, aprovado aos 13 de setembro de 2002, 449º da fundação de São Paulo. http://portal.prefeitura.sp.gov.br, capturado em 24/04/2003 às 15:00 horas.