Condomínios, inadimplência e o futuro.

            O Novo Código Civil trouxe uma esperança para os proprietários de apartamentos que são pontuais e zelosos de suas obrigações perante a comunidade em que vivem, no sentido de aliviar as taxas de rateio de despesas de condomínio as quais sobem diretamente proporcional à inadimplência.

            Ocorreu, entretanto, que os administradores de condomínios não entenderam plenamente a intenção do legislador do Novo Código que trouxe ferramentas para estancar a sangria financeira no caixa do condomínio, causada pela inadimplência estimulada pela Lei 4.591/64. Nesta lei, que foi editada em uma época em que não havia inflação, (40 anos atrás) consta uma multa de 20% ao inadimplente.

            Com o advento da inflação no Brasil, este percentual de multa tornou-se ineficaz e ao contrário de inibir a inadimplência, estimulou o calote no condomínio, pois o condômino inadimplente paga sua dívida com a taxa única de multa de 20%, seja um dia após o vencimento ou 365 dias depois. A multa é fixa, não cumulativa e nem pro-rata dia. Este fator retro-alimenta a crescente taxa de rateio das despesas condominiais entre os condôminos adimplentes, tornando-se um financiamento a custo baixo para o inadimplente, cujo ônus é exclusivo dos condôminos pontuais.

            O Novo Código Civil veio com o objetivo de restabelecer as finanças condominiais, pois as taxas condominiais no Brasil hoje já atingem 50% do valor do aluguel e a projeção futura, pela AABIC - Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo - é de que em 10 anos a taxa condominial deverá superar o valor do aluguel. Ocorre que a aplicação da Lei 4.591/64 continua sendo sustentada por alguns operadores do direito, iludidos com esta cifra de 20% prevista em algumas Convenções de Condomínio. A alegação é que a Convenção é ato jurídico perfeito, embora a jurisprudência tenha já pacificado contrariamente esse entendimento. A continuar esse pensamento, estaremos diante da falência, a curto prazo, de um grande negócio no Brasil: o mercado imobiliário condominial. O vilão deste triste episódio tem nome e endereço: inadimplência, e endereço é o seu condomínio.

            Outra interpretação errônea foi a aplicação parcial do Novo Código Civil, com o § 1o do Art. 1336, que reduziu a multa ao inadimplente de 20% para 2%, e ato contínuo, o desprezo do artigo 1.337 seguinte, que cria justamente mecanismos de equilíbrio financeiro aos condomínios, proporcionando ao administrador ferramentas para neutralizar a inadimplência e manter a saúde financeira do caixa.

            A mudança de paradigma que trouxe o Novo Código Civil – da liberdade e o exercício pleno da cidadania – não foi assimilado pelo administrador e pelo operador do direito, como deveria; e não foi transmitida para o condômino, que paga o preço da desinformação. Urge a conscientização que o inadimplente reiterado não pode ter mais a complacência da lei antiga que estimulava a inadimplência, como ocorreu durante toda a vigência da Lei 4.591/64. A ilusória multa de 20%, ao inadimplente, em muito contribuiu para este fato, pois é aplicada integralmente em atrasos no pagamento da taxa de qualquer período de inadimplência. E nesses casos o juro fixo é de 1% ao mês. Esta matemática redunda em uma correção média anual da dívida em cerca de 1,5% ao mês; o que em uma economia inflacionária funciona de forma desastrosa no caixa do condomínio e bastante favorável ao bolso do inadimplente.

            O Novo Código Civil eliminou esta defasagem. A Convenção de Condomínio recebeu poderes para estabelecer juros reais, por exemplo: 0,33% ao dia para o inadimplente. Pode a Convenção do Condomínio ainda estabelecer multas de 1 a 5 taxas de condomínio ao inadimplente reiterado, conforme ficar convencionado e aprovado na Convenção de condôminos.

            O legislador proporcionou aos co-proprietários de um Condomínio o poder de administrar o patrimônio comum, defendendo-o de ataques dos inadimplêntes, e isso pode ter assustado quem não estava acostumado a exercer plenamente seu direito de cidadania. Porém não há outra alternativa, a omissão poderá custar muito caro.

            Resta unicamente que seja aplicado o estatuto que devolveu ao povo o poder de decidir sobre seu patrimônio imobiliário – O Novo Código Civil.

            A alternativa para sanar a inadimplência e o aumento das taxas é adequar a convenção do condomínio ao atual Código Civil em vigor.

            A adequação da Convenção do Condomínio ao Código Civil torna-se necessária visando o estabelecimento do equilíbrio financeiro de caixa do condomínio, pelo recebimento de juros e multas, referente taxas de condomínios pagas com atraso, cujos valores deverão ser atualizados à realidade financeira vigente no país.

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A atualização da convenção do condomínio permite ainda:

            - Reduzir a inadimplência, pela a aplicação das regras dos Arts. 1.336 e 1.337, da Lei nº 10.406, de 10/01/2002 – Código Civil vigente;

            - Minimizar o aumento das taxas de rateio; seja pela defasagem financeira proporcionada pela lei antiga; seja pelo rateio dos valores da inadimplência aos condôminos pontuais, para fazer face às despesas mensais;

            - Evitar a perda de receita do condomínio, com recebimento de valores defasados (pela aplicação da lei 4.591/64, ora modificada);

            - Evitar a utilização irregular do Fundo de Reserva para cobrir as despesas ordinárias em face à defasagem de caixa causado pela inadimplência;

            - Preservar a valorização do imóvel, impedindo o crescimento da taxa de condomínio, que poderá dificultar a comercialização e/ou aluguel do imóvel;

            - Impedir o uso, locação ou alienação de garagens por terceiros não moradores, visando a proteção e segurança imprescindível ao condomínio, fazendo valer o disposto nos artigos 1.338 e 1.339 do Código Civil em vigor.

            Tabela 01:

            PLANILHA COM A APLICAÇÃO PARCIAL DO NOVO CÓDIGO CIVIL, COM MULTA DE 2% E JUROS DE 1%

            (amplamente divulgado pela midia como a alteração do Novo Código Civil 2003)

Juros			1,00%
Multa			2,00%
Taxa de condomínio			100,00
MÊS	jan/04	fev/04		mar/04	abr/04	mai/04	jun/04	jul/04	ago/04	set/04	out/04	nov/04	dez/04
cond. + juros	100,00	201,00		303,01	406,04	510,10	615,20	721,35	828,57	936,85	1.046,22	1.156,68	1.268,25
com multa	-	205,02		309,07	414,16	520,30	627,51	735,78	845,14	955,59	1.067,15	1.179,82	1.293,62

            Tabela 02:

            Planilha com a Aplicação Plena do Novo Código Civil com Multa ao Inadimplente Reiterado

            (ou seja: Multa de 10% ao mês por atraso e multa de 1 a 5 taxas para atrasos reiterados até o limite de 5 taxas)

Juros			10,00%
Multa			2,00%
Taxa de condomínio			100,00
MÊS	jan/04	fev/04		mar/04	abr/04	mai/04	jun/04	jul/04	ago/04	set/04	out/04	nov/04	dez/04
Multa do Art. 1.337 N.C.C.				100,00			200,00			400,00			500,00
cond. + juros	100,00	210,00		431,00	574,10	731,51	1.104,66	1.315,13	1.546,64	2.201,30	2.521,43	2.873,58	3.760,94
com multa	-	214,20		439,62	585,58	746,14	1.126,75	1.341,43	1.577,57	2.245,33	2.571,86	2.931,05	3.836,15

            Tabela 03:

            PLANILHA COM A FORMA DE COBRANÇA DE 1964, ALTERADA PELO NOVO CÓDIGO CIVIL.

            LEI 4.591/64 - Lei de Condomínios ALTERADA pelo Novo Código Civil

Juros			10,00%
Multa			20,00%
Taxa de condomínio			100,00
MÊS	jan/04	fev/04		mar/04	abr/04	mai/04	jun/04	jul/04	ago/04	set/04	out/04	nov/04	dez/04
cond. + juros	100,00	201,00		303,01	406,04	510,10	615,20	721,35	828,57	936,85	1.046,22	1.156,68	1.268,25
com multa	-	241,20		363,61	487,25	612,12	738,24	865,62	994,28	1.124,22	1.255,47	1.388,02	1.521,90