As servidões prediais e pessoais no Direito Romano

I - AS SERVIDÕES PREDIAIS 

No direito romano, a servidão pessoal se opunha a servidão predial.

A servidão predial era um direito real estabelecido sobre um imóvel, o imóvel serviente em proveito de um outro imóvel, o imóvel dominante.

Havia várias formas de servidões prediais:  

Podemos falar em  servidões: 
Positivas X Negativas: As positivas implicam na prática de um ato pelo titular da servidão sobre o prédio serviente, como a servidão de tirar água; As negativas importam em abstenção, como exemplo, a servidão de não construir um muro acima de determinada altura.
Contínuas X Descontínuas: As contínuas são aquelas que, uma vez instituídas, não dependem de ato humano para o seu exercício, como, por exemplo, a servidão de aqueduto; instalados os condutos próprios para que a água flua, a passagem da água pelo duto não depende de atividade humana. As descontínuas, ao contrário, são aquelas cujo exercício depende de ato humano, como por exemplo a servidão de passagem. Ainda que, no solo, tenham-se realizado obras, no sentido tornar viável a passagem, só se poderá dizer que a servidão é exercida quando alguém transita pelo caminho.
Aparentes X Não Aparentes: As aparentes são aquelas que se revelam por sinais exteriores, podendo ser vistas pelo homem, como a de aqueduto, quando os condutos passam por sobre a superfície do terreno; As não aparentes são as que não possuem sinais exteriores, ou seja, não se pode afirmar que em determinado local há servidão, como por exemplo a servidão de aqueduto, quando os condutos são subterrâneos

As servidões prediais proporcionavam uma utilidade ao imóvel e não à pessoa; assim o direito de caçar no imóvel alheio não pode ser objeto de servidão. A servidão predial suponha a contiguidade ou, pelo menos, a vizinhança entre os imóveis, mas uma servidão de passagem e as servidões urbanas podiam constituir-se a despeito de se interpor, entre eles, um logradouro público ou um jardim.
As servidões prediais não podiam ser alienadas separadamente do imóvel dominante; vendia-se o imóvel com as servidões que o oneravam ou o beneficiaram. Justiniano permitia o penhor de servidões rústicas em favor do credor proprietário de um imóvel vizinho, sendo-lhe facultado vende-las a um outro vizinho se a divida não fosse paga.
As mais antigas servidões, como ensinou Ebert Chamoun(Instituições de direito romano, 1968, pág. 269), foram as servidões rústicas. Eram servidões de passagem e compreendiam a via, que autorizava o transporte de gado ou materiais por uma estrada construída no imóvel alheio, o iter que dava o direito de atravessar a pé ou a cavalo o imóvel alheio e o actus que consistia no direito de levar gado através do imóvel alheio; e as servidões relativas às águas, a servidão de aqueduto(aquae ductus) que era o direito de derivar água do imóvel alheio ou de conduzi-la através deste, a servidão aquae haustos, consistente no direito de retirar água do imóvel vizinho.
No direito romano, havia ainda a servitus pecoris ad aquam adpulsus que autorizava fazer o gado abeberar-se no imóvel vizinho Falava-se na servitus pecoris pascendi ou o direito de fazer pastar o gado no imóvel alheio. As servidões calcis coquendae, cretae exhimendae e arenae fodiendae ,   eram relativas, respectivamente, ao direito de preparar cal, extrair barro ou areia.
As servidões rústicas eram positivas.
As servidões urbanas podiam ser positivas ou negativas.
A doutrina considera que as mais frequentes eram a servitus tigni immittendi ou direito de travejar no muro do prédio vizinho, a servitus stllicidiii ou direito de deixar cair a água da chuva sobre o imóvel vizinho, a servitus fluminis que ocorria quando essa água fosse recolhida em canais, e servitus cloacae, relativas aos esgotos de casas, a servitus oneris ferendi ou o direito de apoiar o edifício em muro ou pilastras alheios, a servitus proiiciiendi ou direito de deitar, a servitus protegendi quando esse direito se exercesse em recinto fechado, a servitus altius non tollendi que acarretava o dever de não erguer construções, a servitus ne luminibus officatur, relativa ao dever de não tolher a luz ao imóvel dominante, a servitus ne prospectui offciatur quando esse dever se referisse à passagem, a servitus luminum ou direito de abrir janelas no muro comum ou no do vizinho.

II - SERVIDÕES PESSOAIS 

Fala-se nas servidões pessoais que eram: o usufruto, o uso, a habitação e o direito às operae de um escravo ou animal doméstico, no direito romano.
As operae desapareceram. 
O usufruto(ususfructus) era o direito de usar e gozar da coisa alheia sem destruir a sua substância. Sua função econômica, como explicou Ebert Chamoun(obra citada, pág. 271), consistia em assegurar a alguém os meios de subsistência: tinha uma finalidade alimentar.
O usufruto era um desdobramento do domínio. O titular do usufruto era o fructuarius; o proprietário da coisa sujeita ao usufruto era o nu proprietário.
Já se via no usufruto uma cessão das faculdades de uso e gozo e simples exercício deles. Era um direito real ao contrário da locação, onde havia uma cessão de faculdades de uso e de gozo, de natureza contratual. 
O usufruto podia se constituir sobre coisas inconsumíveis.
 O quase-usufruto envolvia o usufruto de coisas consumíveis. O quase-usufrutário tornou-se proprietário das coisas sujeitas a seu direito, mas presta caução de que as restituirá no fim do quase-usufruto. Permitia-se, por analogia, o usufruto de um crédito; se a dívida era paga, o quase – usufrutário percebia os juros do capital obrigando-se a restituí-lo no fim do quase-usufruto.
O usufrutário tinha o direito de usar e adquirir os frutos naturais e civis da coisa.
O usufrutário devia suportar todas as despesas necessárias à manutenção da coisa.
O usus era o direito de usar a coisa alheia na medida dos próprios interesses e da família. O usuário não podia perceber os frutos, sequer ceder o exercício de seu direito. À época de Justiniano, foi alargado o direito do usuário, admitindo que ele pudesse perceber os frutos para alimentar a si próprio e à sua família.
A habitação(habitatio) era o direito de uso de uma casa. O titular do direito de habitação devia morar pessoalmente na casa, admitindo-se a companhia da mulher, dos filhos, dos libertos. Até Justiniano proibia-se a locação.
O direito de usar dos serviços de escravos nascia de um testamento e podia ser objeto de locação.
A constituição direta de uma servidão podia dar-se mediante legado, o qual tornava dominante o imóvel de um dos herdeiros e serviente o outro ou instituía um usufruto; por mancipação, se era o caso de servidões rústicas, que eram res mancipi; por in iure cessio, efetuando o pretor a addictio da servidão, diante da passividade do réu ao qual o autor de forma fictícia reclamou a lesão de seu direito; pela adiudicatio quando, num iudicium in legitimum relativo a divisão de terras, o juiz atribuía a uma das partes uma servidão sobre o imóvel da outra; e, por usucapião, possivelmente para o caso das chamadas servidões rústicas até uma lei Scribonia de uma data ignorada.
A constituição indireta ocorria quando uma coisa fosse alienada, mas com reserva de usufruto ou quando fosse dividida e alienada uma de suas partes, mas onerada por servidão em proveito de outra.
Noticia-se que a mancipação e a in iure cessio não se aplicavam, porém, aos imóveis provinciais.
No direito justiniâneo, abolidas a mancipatio e a in iure cessio e extinta toda diferença ente imóveis itálicos e provinciais, a servidão podia se adquirir por simples convenção, independente de qualquer formalidade.
Na última fase do direito romano, o usufruto podia ser criado pela lei, como no caso do usufruto  do paterfamilias sobre o pecúlio adventício ou do cônjuge sobre os lucra nuptialia.
As servidões prediais eram extintas com a destruição do imóvel dominante ou serviente, ou mesmo pela diminuição do imóvel dominante. O usufruto desaparecia com a destruição da coisa.
As servidões cessavam pela renúncia.
As servidões desaparecem com o advento de termo ou condição extintiva, salvo, iure civile, as servidões prediais.
O não uso acarreta a extinção das servidões prediais, rurais, do usufruto e do uso, no direito clássico em dois anos e um ano conforme se tratasse de coisas móveis ou imóveis, no direito de Justiniano, em dez anos entre presentes e vinte anos entre ausentes.