Reconhecimento do condomínio de lotes e loteamento com acesso controlado

A Lei Federal nº 13.465/17 reconheceu a existência das figuras jurídicas denominadas “Condomínio de Lotes” e “Loteamento com Acesso Controlado”, refletindo grande avanço para o setor imobiliário.

---

I - Condomínio de Lotes:  Evolução Legislativa e Conceito

Iniciando pelo condomínio de lotes há que se observar que sua existência no ordenamento jurídico deu-se em 1967, através do Decreto-Lei nº 271/67, que regulou no seu artigo 3º: "aplica-se aos loteamentos a Lei 4.591/1964, equiparando-se o loteador ao incorporador, os compradores de lotes aos condôminos e as obras de infraestrutura à construção de edificação".

Com a edição da lei 6.766/79 instaurou-se grande discussão no sentido se o decreto retro citado ainda estaria em vigor ou se a citada lei o teria revogado parcial ou integralmente. A maioria da doutrina entendeu que o Decreto-Lei nº 271/67, especificamente seu artigo 3º perdera a vigência, restando instável a utilização da figura do Condomínio de Lotes na aprovação de empreendimentos futuros.

Apesar da grande discussão acerca do assunto, várias Prefeituras já possuíam leis municipais com tal regulamentação, o que inclusive fora aprovado por alguns Registro de Imóveis, a exemplo na cidade de Campos do Jordão-SP.

A margem de tal discussão, as Normas da Corregedoria do Estado de São Paulo, através do provimento CG 32/2013, em 28/11/2013, passaram a reconhecer a figura do Condomínio de Lotes, conforme itens 222.2 e 229 do Capítulo XX. Porém, tal entendimento fora alterado em 13/01/2016, com o provimento CG 02/2016, que suprimiu os itens retro citados excluindo a figura do Condomínio de Lotes.  

Agora com a edição da lei 13.465/17 passa a ser reconhecido oficialmente o Condomínio de Lotes.  

O conceito de Condomínio de Lotes fora introduzido nas disposições contidas no Capítulo do Código Civil que trata de Condomínio Edilício previsto na Lei 4.591/64 e a este último fora equiparado, no que couber.

Neste tipo de empreendimento a unidade autônoma será o lote e não a edificação sobre esse, ao contrário do que ocorre no condomínio edilício. Cada proprietário poderá construir sua casa da forma que lhe convier, desde que respeitadas as normas de ordem pública e as prévias condições previstas na Convenção de Condomínio. As construções aderirão ao lote, sem alterar a condição de unidade autônoma e as obras de infraestrutura equivalerão à construção erigida no condomínio edilício. No que se refere ao empreendedor este ficará responsável somente pela implantação de toda infraestrutura.

Certo é que há grande preocupação com a utilização do Condomínio de lotes de maneira desmedida em desrespeito à ordem urbanística e doação de áreas Públicas, tanto que no próprio artigo 1.358A do Código Civil, introduzido pela lei 13.465/17, consignou de forma assertiva que o mesmo deve ser aprovado em respeito à ordem urbanística.  

Importante ressaltar que mesmo a lei 13.465/17 não tendo classificado o condomínio de lotes como um tipo híbrido de empreendimento onde se aplicaria parte da lei 4.591/64 e parte da lei 6.766/79, esta alterou a própria lei 6.766/79 (artigo 78), introduzindo o parágrafo 4º no art.4º, critérios para utilização do Condomínio de lotes em respeito à ordem urbanística, veja-se: (...) No caso de lotes integrantes de condomínio de lotes, poderão ser instituídas limitações administrativas e direitos reais sobre coisa alheia em benefício do poder público, da população em geral e da proteção da paisagem urbana, tais como servidões de passagem, usufrutos e restrições à construção de muros” .

Referente à cobrança da quota condominial no Condomínio de Lotes, esta incidirá somente sobre o lote, independente da área edificada no mesmo. Logo, não existirá mudança no cálculo da quota-condominial de acordo com cada unidade construída nem tampouco o tamanho da edificação, o que na prática tornará desnecessária qualquer alteração nos cálculos, quadros de áreas, projetos etc a cada nova construção individual de casa nos lotes. 

---

II – Loteamento com Acesso Controlado

 O “Loteamento com Acesso Controlado” tem sua aprovação de acordo com as normas contidas na Lei 6.766/79 e o controle de acesso ao loteamento ocorre posteriormente à sua aprovação, através de regulamentação de ato municipal, onde as áreas públicas são cedidas à associação de moradores que administra o empreendimento. Este tipo de empreendimento também foi regulamentado pela Lei 13.465/17 que reconheceu sua legalidade, explicitando a vedação ao impedimento de acesso a pedestres ou condutores de veículos, não residentes, devidamente identificados ou cadastrados.

Quanto à cobrança da quota mensal de associação de moradores, a qual equivaleria ao condomínio, está é calculada pela quantidade de lotes pertencentes a cada proprietário, lembrando que a lei 13.465/17, de maneira tímida, equiparou tal atividade a de administração de imóveis, no seu artigo 78 (inclusão do artigo 36A na lei 6.766/79) o que fortalecerá o setor na cobrança das taxas mensais inadimplidas, podendo ser considerado título executivo extrajudicial, assim como previsto no art.784, VIII do novo Código de Processo Civil (lei 13.105/15).