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Ação de despejo comercial e suas características

Ação de despejo comercial e suas características

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Estuda-se os contratos de locação de imóveis urbanos comerciais, tendo como objetivo específico pesquisar as espécies de despejo. Para tanto, subdividiu-se o presente trabalho em três capítulos.

RESUMO: O presente trabalho tem por objetivo de estudo o contrato de locação de imóveis urbanos comerciais, e tendo como objetivo específico pesquisar as espécies de despejo. Para tanto, subdividiu-se o presente trabalho em três capítulos. O primeiro capitulo terá como tema: “Os Contratos”, parte histórica dos contratos, o alcance da lei do inquilinato, seguindo com o conceito de locação, suas modalidades, as locações não residenciais, o aluguel, os direitos e deveres do locador e locatário. O segundo capitulo terá como título “O Despejo”, ação de despejo, casos de retomada do imóvel, a extinção dos contratos. O ultimo capitulo, terá como titulo “Andamentos na ação de despejo”, tendo como assunto defesa na ação de despejo, reconvenção e pedido contraposto, ação declaratória, julgamento antecipado e parcial do mérito, por fim a sentença, cumprimento e os tipos de recursos.

Palavras-chave: Aluguel; Contrato; Despejo; Inquilinato; Locação;

INTRODUÇÃO

O presente trabalho analisará os tipos de ações de despejo existentes e seus conflitos judiciais à luz da Lei do Inquilinato e o Código Civil, das quais se destacam a negociação com o pagamento ou entrega do imóvel objeto da lide.

A criação da lei do inquilinato trouxe algumas mudanças, sendo a principal delas a possibilidade de ação judicial para desocupação do imóvel em 15 dias em caso de inadimplemento dos aluguéis, para contratos sem garantia. Podendo ser utilizado para despejo no prazo de 30 dias, tendo a opção de ser feita a substituição do fiador que tiver sendo ajuizado.

A criação da Lei do Inquilinato se tornou bem utilizada nas esferas jurídicas, devido à crise financeira que atingiu o Brasil em 2014, esta crise fez com que vários locatários e locadores deixassem de cumprir o que foi acordado em contrato assinado, e por esse motivo dando ênfase a abertura de ação judicial.

A nova legislação sobre o inquilinato facilitou e tornou mais rápida a solução de conflitos existentes entre as partes envolvidas no contrato de locação que podem incorrer ao Poder Judiciário para pleitear o descumprimento das cláusulas contratuais acordadas entre eles, utilizando-se das novas regras instituídas pela lei.

O objetivo deste trabalho é demonstrar a parte histórica dos contratos, os tipos de locações, os direitos e deveres dos locadores e locatários, citando os tipos de ações de despejo, as sentenças e seus recursos.

Quanto à metodologia aplicada, utilizada o elemento propósito com um elemento descritivo e explicativo. Uma abordagem quali-quantitativa tanto com intuição do pesquisador como conhecimentos parciais e limitados e assuntos já abordados. Os procedimentos foram retirados de livros e matérias existentes no âmbito jurídico. 

OS CONTRATOS

2.1 A HISTÓRIA DO DIREITO CONTRATUAL

Desde o aparecimento do homem, temos indícios de existência do contrato, da forma mais privativa possível, onde um grupo de tribos trocava suas mercadorias com outras tribos ou cidades vizinhas, podendo dizer que era uma regra de convivência para todos envolvidos.     

Para Rizzardo (2009, p. 7) “Desde os primeiros indícios do aparecimento do homem, existem indícios da história dos contratos, a sua forma mais antiga onde as relações comerciais eram realizadas sempre em forma de trocas, envolvendo direitos e deveres para os contratantes.”

Essas trocas ocorriam da forma mais simples possível, um morador possuía um certo produto e outro morador outro produto e essa troca era feita da forma mais fácil, não se era utilizado valor monetário.

Para Rizzardo (2009, p. 7)“as primeiras permutas, de objetos por objetos, frutas, animais, utensílios e tudo mais que o homem conseguiu realizar, remontam, na história do direito, a épocas muito distantes”

O contrato sofreu algumas transformações com o passar do tempo, adaptou-se a sociedade, onde o credor não tinha mais tanto poder, pois começou a sentir a intervenção do legislador e a revisão pelo Poder Judiciário.

Com o advento do Código de Defesa do Consumidor, a Lei nº 8.078 de 11 de setembro de 1990, foi criado um novo regime dos contratos, derivado da relação de consumo entre fornecedor e consumidor, aplicando a legislação de tutela aos consumidores.

2.2 A ABRANGÊNCIA DA LEI DO INQUILINATO

A atual Lei do Inquilinato, Lei 8.245/1991, dispõe no seu art. 1º caput que: “A locação de imóvel urbano regula-se pelo disposto nesta lei.”

Com esta lei, passou a abranger como locação de imóvel urbano tanto as locações residenciais quanto as não residenciais. Também incluso nesta lei que o imóvel locado para fins de comércio nos limites da cidade, como o locado na zona rural para a mesma finalidade; o locado para uma escola na cidade, como uma escola situada na zona rural, tanto para um centro de saúde na cidade como a zona rural e assim para todos os tipos de comercio.

2.3 O CONCEITO DE LOCAÇÃO

O conceito de locação não é encontrado a Lei do Inquilinato, somente no Código Civil de 2002, em seu artigo 565: “Na locação de coisa, uma das partes se obriga a ceder á outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa retribuição.”

No contrato de locação é colocado as clausulas citando quem cederá o que a outra parte, citando o tempo previsto de locação se pode ser prorrogado ou não, o que pode ser feito no decorrer do contrato.

O contrato de locação com base na doutrina é dita co mo sendo uma relação juridica por meio da qual uma pessoa, denominada “locadora”, cede por termpo determinado ou indeterminado, a outra pessoa, denominada de “locataria” certa coisa, mediante o pagamento de certa importancia em dinheiro, denominada “aluguel”.

O contrato de locação é um contrato não formal, podendo ser verbal ou escrito, tendo que contar nele o valor do aluguel convencionado entre as partes, porque sem esse valor de aluguel, temos aí um contrato de empréstimo ou comodato, pois neste contrato não existe valor descrito.

Os contratos de aluguel de forma verbal, na maioria das vezes são os que os valores são pequenos e as partes se conhecem dispensando o contrato escrito, mas não é uma forma garantida de se contratar, pois caso haja alguma eventualidade e seja necessário recorrer ao juridico, será necessário uma testemunha, mas já lembrando que essa prova testemunhal não é muito confiável.

Agora o contrato escrito tem todas a clausulas onde ambos acordam e aceitam e é amparado pelo Código Civil e pela Lei do Inquilinato, desde que se contenha nos limites da legalidade.

  • MODALIDADES DE LOCAÇÃO

Conforme GAGLIANO (2012, p. 360):

“O direito romano reunia na definição de locação (locatio conductio) três contratos de objetos distintos. O primeiro consistia na locação de coisa (locatio conductio rei); o segundo, na prestação pelo locador de um serviço ao locatário (locatio conductio operarum); o terceiro, por fim, na realização pelo locador de obra encomendada pelo locatário (locatio conductio operis)”

Os contratos de locação predial urbana se destacam em três modalidades:

  • Residencial;
  • Não residencial;
  • Por temporada ou para temporada.

Este trabalho é todo feito para imóveis não residenciais, onde compreende todas aquelas locações que não se destinam a residncia do locatário e sua família, como a destinada ao comércio, indústria, ensino, saúde, cultura, esportes, desde que sujeita a incidência da  Lei do Inquilinato, possuindo cada um as suas caracteristicas.

     O contrato de locação pode ser celebrado de algumas formas:

  • Quando é firmado por tempo certo, chamamos de contrato por tempo determinado.
  • Quando é firmado sem prazo para se terminar, chamamos de contrato por tempo indeterminado.

Alguns contratos, seguindo a determinação legal, só podem ser determinados por tempo determinado que é o caso da locação para temporada, que o prazo máximo são de 90 dias.

2.4 O ALUGUEL

O objetivo principal do contrato de locação é o gozo e a retribuição do uso do imóvel, com o valor monetário do aluguel. Na Lei do Inquilinato é disposto na Seção III do Capítulo I sobre o aluguel decorrente da locação.

Conforme disposto no art. 17 da Lei do Inquilinato, o valor do aluguel é livremente convencionado entre as partes, vigorando desta forma a lei da procura e da oferta, sempre levando em consideração a autonomia de vontade das partes. É importante frizar, que é lícito as partes de comum acordo fixarem um novo valor de aluguel e também podem inserir ou modificar a cláusula de reajuste como previsto no art. 18 da lei do Inquilinato.

Se tratando de fixação de aluguel, existem duas restrições: é proibida vinculação variação cambial ou ao salário mínimo e estipular o pagamento do aluguel em moeda estrangeira, conforme disposto no art. 17 da Lei do Inquilinato.

Quanto ao índice de reajuste do aluguel o Conselho Regional de Corretores de Imóveis de São Paulo (CRECI-SP) aponta como “índices de aluguel” os seguintes:

a) Índice de Custo de Vida - ICV/Dieese;

b) Índice Geral de Preço – Disponibilidade Interna - IGP-DI/FGV;

c) Índice Geral de Preço do Mercado - IGP-M/FGV;

d) Índice Nacional de Preços ao Consumidor – INPC/IBGE;

e) Índice de Preços ao Consumidor – IPC/FIPE;

f) Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo - IPCA (IBGE).

Cita-se que é nula a cláusula contratual que prevê reajuste de aluguel no prazo inferior 01 ano, conforme o art. 28 da Lei 9069/95 – Plano Real.

Não havendo acordo entre o locador e locatário em um período ha cada 03 anos da vigência do contrato, é autorizado à revisão judicial do aluguel, com o propósito de ajustá-lo ao preço atual do mercado, conforme descrito no art. 19.

3. OS DIREITOS E OS DEVERES DO LOCADOR ELOCATÁRIO

Ao ser firmado o contrato de locação de forma bilateral, com isso surgem às obrigações tanto do locador como do locatário, todos os direitos e deveres elencados no Código Civil e na Lei do Inquilinato.

            3.1 Os Direitos e os Deveres do Locador

Dentre os vários deveres do locador, localizamos o art. 566 do Código Civil, onde a principal obrigação é entregar e possibilitar o uso e fruição da coisa objeto de locação garantindo-lhe o uso pacifico da coisa.

A seguir serão discriminados os direitos e deveres do locador expostos no art. 22 da Lei do Inquilinato, em dez incisos:

I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;

II - garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;

III - manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;

IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;

V - fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;

VI - fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por estas pagas, vedada a quitação genérica;

VII - pagar as taxas de administração imobiliária se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;

VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;

IX - exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas;

X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio.

Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:

a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;

b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;

c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;

d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;

e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;

f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;

g) constituição de fundo de reserva.

Outras obrigações são encontradas na lei, como exemplo o direito a indenização ao locatário pelas benfeitorias feitas sendo elas necessárias e úteis. Caso o locatário faça benfeitorias voluptuárias, não serão indenizadas, conforme dispostos nos arts. 35 e 36 da Lei do Inquilinato. Vejamos:

Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.

Art. 36. As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.

Como ensina Rizzardo (2009, p. 503): “O locador deve indenizar às benfeitorias necessárias as úteis, se houverem sido realizadas com o consentimento, por escrito, do locador.

Em caso de promessa de venda, venda, promessa de cessão de direitos, cessão ou sação de pagamento, deve ser dada a preferência ao locatário, sempre em igualdade em terceiros, devendo ser dado o conhecimento mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência, de acordo com o art. 27 da Lei do Inquilinato.

3.2 Os Direitos e os Deveres doLocatário

Quanto ao locatário, as obrigações não são menos extensas. O art. 569 do Código Civil dispõe:

Art. 569. O locatário é obrigado:

I - a servir-se da coisa alugada para os usos convencionados ou presumidos, conforme a natureza dela e as circunstâncias, bem como tratá-la com o mesmo cuidado como se sua fosse;

II - a pagar pontualmente o aluguel nos prazos ajustados, e, em falta de ajuste, segundo o costume do lugar;

III - a levar ao conhecimento do locador as turbações de terceiros, que se pretendam fundadas em direito;

IV - a restituir a coisa, finda a locação, no estado em que a recebeu, salvas as deteriorações naturais ao uso regular.

Abaixo serão descritos os direitos e deveres do locatário, no art. 23 da Lei do Inquilinato, em doze incisos:

Art. 23. O locatário é obrigado a:

I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;

II - servir - se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá - lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;

III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;

IV - levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;

V - realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;

VI - não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador;

VII - entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário;

VIII - pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;

IX - permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27;

X - cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;

XI - pagar o prêmio do seguro de fiança;

XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio.

§ 1º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente:

a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;

b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;

c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;

d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso     comum;

e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;

f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;

g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;

h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;

i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.

§ 2º O locatário fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no parágrafo anterior, desde que comprovadas à previsão orçamentária e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo a comprovação das mesmas.

§ 3º No edifício constituído por unidades imobiliárias autônomas, de propriedade da mesma pessoa, os locatários ficam obrigados ao pagamento das despesas referidas no § 1º deste artigo, desde que comprovadas.

4. AÇÃO DE DESPEJO

Seja qual for o fundamento do término do contrato, a ação que o locador deve tomar para reaver seu imóvel é a ação de despejo, que vem disciplinada na Lei do Inquilinato em seu art. 5° “Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo.”

Na hipótese de desapropriação do imóvel por parte do locatário, que põe termo ao contrato de locação, não cabe a ação de despejo, pois esta locação termina devido ao ato expropriatório, caso em que o expropriante é imitido da posse do seu imóvel; caso não haja a entrega voluntária do imóvel, aí é cabível a imissão de posse, que é chamada de ação dominial, fundada na propriedade.

Mesmo que  o imóvel locado venha a ser desapropriado, o contrato não é atingido pela desapropriação, pois as partes devem cumprir as obrigações  que constam no contrato até o momento que ocorrer a rescisão do contrato; cabendo a ambas as partes prejudicadas ingressar com ação direta pela  reparação integral de seu direito.

4.1 Foro Competente

Utilizamos como foro competente para ingressar com ação de despejo em sentido amplo, inclusive a consignatória, renovatória de aluguel ou revisional de aluguel, é o foro do local do imóvel, salvo se no contrato constar outro especifico, conforma art. 58 II da Lei do Inquilinato. “Ressalvados os casos previstos no parágrafo único do art. 1º, nas ações de despejo, consignação em pagamento de aluguel e acessório da locação, revisionais de aluguel e renovatórias de locação...”

Conforme o Código de Processo Civil, quando a ação fundada no direito pessoal e a ação em direito real sobre bens móveis serão propostas no foro de domicilio do réu, conforme art.46, caput: “ A ação fundada em direito pessoal ou em direito real sobre bens móveis será proposta, em regra, no foro de domicílio do réu.”

Sendo que apenas nas ações fundadas em direito real sobre imóveis é competente o foro da situação da coisa, conforme art. 47, caput do Código de Processo Civil “Para as ações fundadas em direito real sobre imóveis é competente o foro de situação da coisa.”

Chamamos de foro contratual ou foro de contrato, quando as partes contratantes pactuam ou elegem o foro onde será proposta a ação, devido a conflitos surgidos durante a execução do contrato de locação, quando ocorre de ter mais de um juízo de foro, a competencia sempre será determinada pela distribuição da petição inicial, conforme Código de Processo Civil.

4.2 Casos de retomada do imóvel não residencial

O contrato de locação não-residencial, quando vencido, o prazo é prorrogado por tempo indeterminado, com isso não gera ao inquilino, qualquer direito inerente ao chamado ponto comercial. 

A qualquer momento é autorizado ao locador solicitar a desocupação do imóvel, devendo notificar o inquilino dando-lhe um prazo mínimo de 30 dias, sob pena de promover a ação de despejo após vencido este prazo, podendo ingressar com a ação de despejo imotivada ou com ação de denúncia vazia.

Quando acontece o contrário, isso não se aplica, quando o contrato for de cinco anos, ou contratos sucessivos, de ano em ano que quando somados, totalizem 5 anos, nestes casos não se aplica a ação de despejo por denúncia vazia, caso o locatário não consiga amigavelmente prorrogar o prazo o mesmo pode ingressar com a chamada Ação renovatória, pedindo a renovação de seu contrato pelo prazo de mais 5 anos.

4.2.1 Prática por infração contratual

O despejo por prática de infração contratual é autorizada no art. 9º II da Lei do Inquilinato.

Art. 9º A locação também poderá ser desfeita:

I - por mútuo acordo;

II - em decorrência da prática de infração legal ou contratual;

III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;

IV - para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti - las.

Para não ocorrer essa prática de infração contratual deve-se seguir os direitos e deveres do locador e locatário conforme ja descrito neste trabalho, e geralmente já vem previsto nas clausulas contratuais.

Embora o locatário possa desfazer o contrato caso o locador cometer alguma falta, algum dever legal a ação mais adequada para este ocorrido é a ação de rescisão de contrato, cabendo também a ação de perdas e danos se houver.

Sendo proposta esta ação de despejo por esse fundamento, o locatário tem o prazo de 15 dias para desocupar o imóvel conforme previsto na Lei do Inquilinato conforme descrito:

Art. 63.  Julgada procedente a ação de despejo, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, ressalvado o disposto nos parágrafos seguintes

§ 1º O prazo será de quinze dias se:

 a) entre a citação e a sentença de primeira instância houverem decorrido mais de quatro meses; ou

b) o despejo houver sido decretado com fundamento no art. 9o ou no § 2o do art. 46.

4.2.2 Falta de pagamento do aluguel e demais encargos

O valor do aluguel e seus encargos devem ser pagos ate o sexto dia util do mês seguinte ao vencido, exceto se a data constar estipulada no contrato, conforme art. 23 I da Lei do Inquilinato: [...] “pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato.”

Por isso é estabelecido no art. 9 III da Lei do Inquilinato:

Art. 9º A locação também poderá ser desfeita:

I - por mútuo acordo;

II - em decorrência da prática de infração legal ou contratual;

III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;

IV - para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti - las.

4.2.3 Denúncia vazia ou imotivada

Nas locações contratadas com prazo igual ou superior há 30 meses, a resolução do contrato ocorre no fim do prazo estipulado em contrato, independente de aviso ou notificação, conforme art. 46 caput Lei do Inquilinato: “Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.”

Durante este periodo contratado o locador tem direito ao reajuste do valor do aluguel adotando IGP-M (Indice Geral de Preços do Mercado), sendo calculado mensalmente pela Fundação Getúlio Vargas e divulgado no final de cada mês de referêencia.

Esse despejo consiste na intenção do locatário de encerrar a locação e não continuar com o contrato, simplesmente por não lhe convir mais, sem ser necessário fundamentação para esta vontade, ao qual o locatário não pode se opor por ser um direito potestativo.

Existe também a chamada denúncia cheia, onde o locatário quer reaver o imóvel, desde que tenha um fundamento para esta ação, conforme art 47 I a V da Lei do Inquilinato.

Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga - se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:

I - Nos casos do art. 9º;

II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu     emprego;

III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;

IV - se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado à exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento;

V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.         

Caso, chegue ao fim o prazo estipulado em contrato, e o locatário continuar na posse do imóvel por mais 30 dias, não havendo oposição do locador, é presumido a prorrogação por tempo indeterminado, sendo mantido as claúsulas e as condições do contrato ja assinado, conforme art. 46 parágrafo 1° da Lei do Inquilinato.

Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

§ 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir - se - á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.

4.2.4 Morte do locatário     

Quando ocorre a morte do locatário no curso da sua locação comercial, os seus direitos e obrigações ficão sub-rogados conforme Lei do Inquilinato art. 11 II, informa que nas locações com finalidade não residencial, o espólio, se for o caso o sucessor de seu negocio que responderá.

Como em alguns casos o locador não sabe se o locatário deixou sucessor, herdeiro ou não, caso queiram continuar devem dar ciencia ao locador, isso ocorre porque alguem deverá responder perante o locador pelas obrigações decorrentes do contrato de locação, especialmente na parte monetária, o pagamento de alugueis e encargos locaticios.

Caso o locatario não deixe sucessor  legitimo na locaçõa, ou até mesmo pessoa sub-rogada no direito de prosseguir na locação. Permanecendo pessoas não autorizadas no imovel, poderá o locador ingressar com ação ordinária de despejo, com direito a concessão de liminar para a desoocupação no prazo de 15 dias, independente da audiencia da parte contrária, e deve ser dado como caução o valor equivalente a 3 alugueis.

A EXTINÇÃO DOS CONTRATOS

A extinção dos contratos ocorre de diversas formas, sendo que o mais comum é com o cumprimento das obrigações geradas no contrato.

Mas em alguns casos o contrato atinge seu fim não através do cumprimento do mesmo. Existem situações que o contrato se extingue antes do final do contrato, classificando-se de acordo com a causa determinadora da extinção.

Conforme Gagliano e Pamplona Filho (2010, p. 267) esquematizam as formas de extinção do contrato da seguinte maneira:

Natural:

  • cumprimento do pactuado (causa esperada pelas partes).
  • Causa anterior ou contemporânea á celebração: nulidade, anulabilidade, clausula resolutória, direito de arrependimento e redibição.

Posterior:

  • Causa posterior a celebração: resilição, resolução, rescisão e morte do contratante.

A seguir constará a explicação das causas extintivas do contrato.

5.1 Extinção natural do contrato

A relação contratual se extingue pelo cumprimento do que estava previsto pelas partes ou razoavelmente esperada, através de fatores eficaciais, como observado a seguir.

5.1.1 Cumprimento do pactuado

Conforme os ensinamentos de Diniz (2006, p. 201) “Uma das formas de extinção do contrato é através do cumprimento do contrato, O contrato termina normalmente com o adimplemento da prestação, sendo executado pelas partes contratantes em todas as suas cláusulas, extinguindo-se, assim, todos os direitos e obrigações que originou.

Sendo assim este é o caminho mais normal para extinção do contrato.

  • Extinção posterior: anterior ou contemporânea à celebração do contrato

Há situações em que o contrato se extingue por motivos anteriores à sua forma, os quais serão a seguir abordados:

5.1.2.1 Nulidade/anulabilidade

Os ensinamentos de Diniz (2006, p. 2020 “Dentre os motivos de extinção de um contrato, o mesmo pode ser considerado nulo ou anulável, e para ser considerado válido é necessário observar as normas jurídicas existentes”

Para o contrato ser válido, é necessário ser preenchido os requisitos de validade do negócio jurídico, onde o sujeito tem que ser capaz, tem que conter o objeto lícito, objeto possível e determinado ou determinável e a forma prescrita ou não defesa em lei.

Dispõe o art. 104 do Código Civil acerca dos requisitos para que o contrato seja considerado válido:

Art. 104. A validade do negócio jurídico requer:

I - agente capaz;

II - objeto lícito, possível, determinado ou determinável;

III - forma prescrita ou não defesa em lei.

O contrato não pode conter defeitos, não pode ser realizado mediante dolo ou coação, contendo estado de perigo, em decorrência de lesão, com o objetivo de fraude contra credores, assim disposto no art. 171 do Código Civil.

Para Fábio Coelho (2007, p. 111) “o contrato realizado sem o atendimento dos requisitos citados acima, pode ser reconhecido como inválido, podendo ser declarado nulo ou decretado anulável, quando um dos contratantes deixar de ter interesse na execução do contrato, isto é, em sua eficácia.”

Analisando os ensinamentos de Coelho (2007, p. 111) acerca da nulidade ou anulabilidade:

Quanto aos efeitos da extinção, no caso de invalidação, varia segundo seja o contrato nulo ou anulável. A nulidade compromete todos os efeitos do negocio jurídico. Sua declaração pelo juiz retroage à data do contrato, para fulminá-los na origem. Respeitados os direitos de terceiros de boa-fé, todos os efeitos do contrato nulo devem ser desconstituídos, como se ele nunca tivesse existido. Já a anulabilidade do contrato não tem o mesmo alcance. Sua decretação judicial não compromete, em regra, efeitos pretéritos que o contrato produziu.

Partindo do pressuposto de que o contrato existiu, a extinção do mesmo só se dará através do reconhecimento judicial da nulidade ou anulabilidade, podendo entãi desfazer assim qualquer vínculo contratual entre as parte.

5.1.2.2 Cláusula resolutória

É escolhido entre às partes incluir uma cláusula resolutória que subordina a ineficácia da obrigação a um evento futuro e incerto, para que não haja problemas futuros.

Referente as cláusulas resolutórias, as alegações de Diniz (2006, p. 208) “ [...] é um pacto inserido no negócio jurídico para modificar o efeito da relação obrigacional, de forma que, enquanto a condição não se realizar, vigorará a obrigação, mas a sua verificação extinguirá, para todos os efeitos, o liame obrigacional. Enquanto pendente a obrigação condicional, o credor poderá exigir seu cumprimento; no entanto, advindo o acontecimento futuro e incerto, desfar-se-á o negócio retroativamente, como se nunca tivesse existido.           

As alegações de Gagliano e Pamplona Filho (2010, p.286) sobre a clasula resolutória:

A concepção da cláusula resolutória expressa deve ser aceita não pela idéia de que o contrato foi celebrado para não ser cumprido, mas, sim, justamente por uma questão de cautela, no caso de inadimplemento em função de eventuais situações supervenientes, o que se mostra mais evidente nos contratos de execução diferida ou de duração.

Sendo assim as partes podem incluir uma cláusula resolutória, não com a intenção de que não irão cumprir a obrigação pactuada, e sim utilizando-se de cautela, cabendo ao inadimplemento decorrente como evento futuro e incerto.

5.1.2.3 Direito de arrependimento

A regra geral é que as partes tenham convicção de que o contrato pactuado será cumprido por completo. Mas como é de conhecimento geral, existe a possibilidade de que as partes se arrependam da celebração do negócio feito, por isso podem estabelecer uma cláusula de arrependimento no contrato, na qual é permitido desfazer o contrato.

Sobre o tema, Gagliano e Pamplona Filho (2010, p. 273) dispõem: Todavia, como medida excepcional, é possível, em determinadas avenças que as partes pactuem, contemporaneamente à celebração do negócio, um direito de arrepender-se, como a estabelecer um “período de carência”, em que é possível desfazer o contrato, sem maiores ônus.

Conforme dito acima, as partes podem estabelecer a cláusula de arrependimento, mas devio esta clausula as partes podem estabelecer saidas à título de compensação da faculdade de arrependimento.

O exercício do direito de arrependimento deverá dar-se no prazo convencionado no contrato.

Também está presente o direito de arrependimento nas relações de consumo, conforme dispõe o art. 49 do CDC, no qual fica a opção do consumidor, independentemente de previsão contratual, o prazo de 7 dias para desistir da compra realizada fora do estabelecimento comercial, especialmente por domicilio ou telefone.

5.1.2.4 Redibição

A ocorrência de um vício redibitório pode acarretar na extinção do contrato, ou gerar uma revisão de suas prestações, cabendo o abatimento do preço correspondente, de acordo com o art. 442 do CC.

Gagliano e Pamplona Filho (2010, p. 272) conceitua a redibição: Defeito oculto que diminuiu o valor ou prejudica a utilização da coisa recebida por força de um contrato comutativo, de acordo com o art. 441 do CC-02.

Pereira (2010, p.71) complementa: Trata-se de um defeito oculto de que é portadora a coisa objeto do contrato comutativo, que a torna imprópria ao uso a que se destina, ou lhe prejudica sensivelmente o valor.

O vício redibitório quando decorre de um defeito oculto dá ao prejudicado o direito de requerer o abatimento do preço ou até mesmo a extinção do contrato.

5.1.3. Extinção posterior: causa posterior à celebração

Abaixo serão citadas as causas supervenientes à formação do contrato que poderão extinguir o contrato.

5.1.3.1 Resilição

Esta expressão se refere a extinção do contrato por iniciativa de uma das partes ou ambas as partes.

Rizzardo (2009, p.202) conceitua a resilição “Por resilição, que se apresenta no desfazimento da relação contratual por ajustes das partes, isto é, pela comum vontade dos contratantes, e por declaração unilateral dos sujeitos da relação.”

A possibilidade da resilição está prevista no art. 473  do CC: A resilição unilateral, nos casos em que a lei expressa ou implicitamente permita, opera mediante denúncia notificada à outra parte.

Sendo assim, a resilição pode ser por vontade das partes, de forma bilateral, denominada unilateral ou distrato.

Portanto, a resilição nasce unicamente da vontade das partes, que poderá ser bilateral, sendo denominada distrato, no qual as partes têm como objetivo por fim e extinguir o contrato celebrado ou de forma unilateral.

5.1.3.2 Resolução

Entende-se como resolução do contrato o descumprimento do mesmo.

Embora a legislação, por vezes, utilize a expressão resolução em outros sentidos, a teoria geral dos contratos reserva para o vocábulo resolução o significado de extinção contratual fundamentada no descumprimento do pactuado.

A resolução, devido seu inadimplemento tem as seguintes consequencias e formas abaixo, conforme Gonçalves (2007, p.161):

a) voluntária: quando ocorre um comportamento culposo de um dos contraentes, occorrendo prejuízo ao outro, cabendo ao inadimplente ao pagamento de perdas e danos e ao pagamento da cláusula penal, caso convencionado;

b) involuntária: caracteriza-se pela impossibilidade do cumprimento do contrato, devendo ser alheios à vontade dos contraentes, denominados como caso fortuito ou força maior, não ficando o inadimplente responsável pelo pagamento de perdas ou danos;

c) por onerosidade excessiva: as partes podem recorrer ao judiciário para alcancarem a alteração do contrato, buscando condições mais humanas, conforme os ensinamentos de Gonçalves.

A dissolução do contrato pode ocorrer em função de causas posteriores à sua criação, por meio de resolução face ao inadimplemento voluntário, involuntário ou por onerosidade excessiva.

5.1.3.3 Rescisão

Este termo rescisão é usado como sinônimo de resilição e resolução. Venosa(2003, p. 499) registra a confusão quanto ao termo rescisão:

Rescisão é a palavra que traz, entre nós, a noção de extinção da relação contratual por culpa. Originalmente, vinha ligada tão só ao instituto de lesão. No entanto, geralmente quando uma parte imputa à outra o descumprimento de um contrato, pede à rescisão em juízo e a sentença decrete-a. Os interessados, no entanto, usam com freqüência o termo com o mesmo sentido de resilir, isto é, terminar a avença de comum acordo, distratar o que foi contratado. Nada impede que assim se utilize, num costume arraigado em nossos negócios.

De acordo com Gagliano e Pamplona Filho (2010, p.293), “o próprio Código Civil utiliza a expressão rescisão em diversos contextos, sem um  elemento comum que os una. Ainda, constata-se que a Consolidação das Leis do Trabalho, que utiliza o vocábulo rescisão indistintamente em todas as modalidades de ruptura contratual trabalhista.”

Para Gonçalves (2007, p. 184) “o termo rescisão deve ser empregado nas hipóteses de determinados contratos, no qual estão presentes a lesão ou que foram celebrados em estado de perigo.”

O termo rescisão é empregado quando o contrato for considerado anulável ou nulo, decorrente de uma razão que veio a existir no meio da formação do contrato, podendo a parte solicitar a rescisão do contrato em juízo.

CAPÍTULO 3- ANDAMENTOS DA AÇÃO DE DESPEJO

  • PURGAÇÃO DA MORA

Analisando os termos do art. 394 do Código Civil: “Considera-se em  mora o devedor que não efetuar o pagamento, e o credor que não quiser recebê-lo, no tempo lugar e forma que a lei ou a convenção estabeler”; Indicando também neste artigo em seu caput: “O inadimplemento da obrigação, positiva e liquida, no seu termo, constitui de pleno direito em moora o devedor.”

A mora pode ser tanto do devedor quanto do credor, resultante do descumprimento da obrigação, no lugar, no tempo e forma ajustados, por fato ou omissão que lhe seja imputável. Sendo pelo devedor (mora debitoris ou mora solvendi) e pelo credor (mora creditoris ou mora accipiendi).

As ações de despejo fundadas pela falta de pagamento de aluguel provisório, falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, de alguma diferença do aluguel ou somnete de quaisquer acessórios da locações, observa-se o seguinte:

I – O pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado ao pedido de cobrança dos alugueis e acessórios da locaão; nesta hipotese, citar-se-a o locatario para responder ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança, devendo ser apresentado, com a inicial, calculo discriminado do valor do débito (LI: art. 62 I);

II – O locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação, efetuando, no prazo de quinze dias, contado da citação, o pagamento do débito atualizado, independentemente de calculo e mediante deposito judicial, incluidos:

  • Os alugueis e aceessorios da locação que venceram até a efetivação;
  • As multas ou penalidades contratuais, quando exigiveis;
  • Os juros de mora;
  • As custas e honorários do advogado do locador, fixados em dez por cento sobre o montante devido, se do contrato não constar disposição diversas (LI: art. 62, II) podendo chegar ate vinte por cento (CPC: art. 85 paragrafo 2°).

Os acessorios da locação compreendem todas as despesas que caibam ao locatário, por força de lei ou de contrato, como as despesas de telefone, de força, luz, agua e esgoto, o premio de seduro de fiança, as despesas ordinárias de condominio, estando estas despesas relacionadas no paragrafo 1º do artigo 23 da lei do inquilinato. O encargo mais usual, transferido pelo locador, por força de clausula contratual, são os impostos que incidem sobre o imovel, como o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU).

Nos termos do §3º do art. 59 da Lei do Inquilinato, no caso so inc. IX do §1º desse mesmo atigo – falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento -, poderá o locatário evitar a rescisão da locação e elidir a liminar de desocupação se, dentro dos 15 dias concedirdos para a desocupação do imovel e independentemente de calculo, efetuar deposito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos, na forma prevista no inc. II do art. 62 da retrocitada lei.

Havendo pedido de purga da mora pelo locatário ou pelo sublocatário consentido, se houver, será deferido pelo juiz, em razão dp caráter potestativo desse direito, e, após a efetivação do depósito da quantia correspondente ás parcelas que componham o debito, inclusve os honorários advocatícios do autor, este será ouvido, podendo adotar duas posturas em relação á demanda:

I – se concordar em receber a quantia depositada pelo réu, o juiz homolga esse pagamento, equivalendo a uma transição das partes, com o que o processo se extingue com resolução de mérito (CPC: art. 487, III, “b”), perdendo o seu objeto, que era pedido de despejo;

II – se não concordar em receber, alegando não ter o depósito sindo integral, poderá discordar do pagamento, caso em que é assegurado ao réu e devedor, complementá-lo no prazo de 10 dias, contado da intimação da discordancia do autor (LI: art. 62 III).

Se o objeto da purga da mora é evitar a rescisão do contrato de locação, pode purgar o terceiro interessado, que tem interesse na solução da divida do locatário (fiador, conjuge, companheiro, ascendente, descendente) e o não interessado, que é a pessoa que, não sendo obrigada pela divida, decide pagar para ajudar o devedor, ou até por espirito de filantropia, devendo nesse caso, fazê-lo em nome e á conta do devedor, salvo oposição deste (CC art. 304 paragrafo unico). Na verdade, também chamado terceiro não interessado, não deixa de ser um interessado, ainda que por filantropia,pois não tem interesse em pagar não paga nada.

Regra semelhante á do inc. III do art. 62 da Lei do Inquilinato, visto retro, vem prevista no art. 545, caput do CC, dispondo que: Alegada a insuficiencia do deposito, é licito ao autor completá-lo em 10 dias, salvo se corresponder a prestação cujo inadimplemento acarrete a rescisão do contrato”.

Se o deposito não for integralmente complementado por quem de direito, o pedido de rescisão do contrato prosseguirá pela diferença, podendo o locador levantar a quantia depositada, nos termos do inc. IV do art. 62 da Lei do Inquilinato, que repete a norma do §1º do art. 545 do CPC, relativamente á consignação em pagamento, dispondo que: “No caso do caput, poderá o réu levantar, desde logo, a quantia (...) depositada, com a parcela controvertida”. Essa é uma modalidade de tutela especifica liminar (parcial) em favor do réu, em que recebe de imediato, parte do seu crédito, ficando o restante para ser resolvido na sentença definitiva.

No calculo do débito, para fins de purga da mora, devem ser consideradas as parcelas vencidas e não pagas, acrescidas das que se vencerem entre o ajuizamento da ação e o efetivo depósito da quantia devida, corrigida monentariamente, acrescida de encargos moratórios, custas e honorários advocaticios. Se assim não fizer, o deposito não será integral, oportunizando a complementação, a qual, não sendo efetivada, determinará sentença de merito em favor do autor.

Em principio, o calculo do debito, de forma discriminada, para demonstrar a falta de pagamento justificador da ação de despejo, deve ser feita pelo autor da ação de despejo, pois o devedor deve ter plena compreensão do que deve e dos critérios para a atualização da divida, e, assim, fazer o pedido de purgação da mora, caso tenha condições de efetuar o pagamento para convalidar o contrato de locação.

A discriminação dos valores pode ser apresentada em planilha separada ou no corpo da petição inicial, mas, se não for apresentada dessa forma, ter-se-a mera irregularidade processual, corrigivel a qualquer tempo, não sendo caso de carencia nem de improcedencia da ação de despejo. Nesse caso, deve o juiz determinar que o autor complemente a petição inicial com o calculo elaborado por essa forma, para, depois de apresenatdo, determinar a citação do réu para oferecer defesa, oporunizando-lhe formular pedido para purgar a  mora.

Caso o locatario (e devedor) não concorde com o calculo do debito feito pelo locador (e credor), deve oferecer contestação, demonstrand os equivocos que contenha, e requerer, a risco seu, o deposito do que considera devido, até que venha a ser proferida a sentença de merito.

Se após a instrução do feito, o juiz concluir que o calculo formulado está correto, a ação será julgada procedente, com a decretação do despejo do réu, porquanto deposito a menor não traduz a purga da mora; e, se concluir o juiz que a razão está com o réu, deverá considerar purgada a mora, extingue-se o processo por perda de objeto.

Para requerer a purga da mora, não é necessário o patrocinio de advogado, podendo o proprio devedor, ou outro legitimado a pagar, peticionar pessoallmente ao juiz pedindo que lhe seja permitido fazer pagamento, não sendo justo nem équo sobrecarregar o requerente com honorários advocaticios de advogado, aumentando ainda mais os gastos para esse fim, por conta de quem sem sempre terá condições de suportá-los.

Defesa na ação de despejo

Em principio, o pedido de purga da mora afasta a possibilidade de constestar a ação, e vice-versa, a contestação afasta a possibilidade de purgar a mora, e razão da preclusão logica, ocorrente na especie, em que a formulação de um pedido neutraliza o outro.

A Lei do Inquilinato não trata do prazo para contestação, a não ser de forma indireta, quando, no inc. II do art. 62, estabelece que o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação, efetuando no prazo de quinze dias, contado da citação, o pagamento do debito atualizado, pelo que se aplica o disposto no art. 335 do CPC, dispondo que o réu poderá oferecer contestação, por petição, no prazo de 15 dias, cujo termo inicial será a data:

I – da audiencia de conciliação, ou de mediação, ou de ultima sessão de conciliação, quando qualquer parte não comparecer ou, comparecendo, não houver autocomposição;

II – do protocolo do pedido de cancelamento da audiencia de conciliação, ou de mediaçãi apresentado pelo réu, quando ocorrer a hipotese do art. 334 § 4º inciso I;

III – previstas  no art. 231, de acordo com o modo como foi feita a citação, nos demais casos; caso a ação siga o rito comum (CPC art. 59).

Como em qualquer processo, a defesa do réu pode consistir em:

I – alegações (questões) processuais de incompetencia absoluta ou relativa do juizo, o impedimento do juiz e a suspeição do juiz;

II – contestação, em que o réu deve alegar toda a matéria de defesa, expondo as razões de fato e de direito, com que impugna o pedido do autor e especificando as provas que pretende produzir, bem assim a matéria relacionada no art. 337 I a XIII do CPC, aplicando-se, também o disposto nos arts. 341 e 342 do CPC. Cabe ainda ao réu alegar na contestação eventuais exceções substanciais que tenha contra o autor (novação, compensação, direito de retenção, prescrição, descumprimento do contrato etc), conhecidas com o preliminares de mérito, e também questões prejudiciais (CPC art. 503), se houver (ter recebido o imovel em comodato, e não como locação).

A contestação deve conter os requisitos do art. 319 do CPC:

            I -  juízo a que é dirigida;

II – qualificação das partes;

III -  as provas que pretenda produzir;

            E se om réu formular pedido de contraposto, na ação de despejo para uso próprio, perante o Juizado Especial (Lei 9.099/1995: art. 31 segunda parte), atender também, aos incisos:

            III – o fato e os fundamentos juridicos do pedido;

            IV – o pedido com as suas especificações;

            V – o valor da causa;

            VI – a intimação do autor para responder ao pedido contraposto, todos do art. 319 do CPC.

            Se o réu, na contestação, alegar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, este será ouvido no prazo de 15 dias, permitindo-lhe o juiz a produção de prova (CPC art. 350).

Reconvenção e pedido contraposto

A partir do novo Código é licito ao réu propor reconvenção na própria contestação, para manifestar pretensão propria, conexa com a ação principal ou com o fundamento da defesa (CPC art. 343, caput), cumprindo ao juiz de oficio, mandar á respectiva anotação pelo distribuidor (CPC art 286, § unico).

Os pressupostos processuais e as condições da ação, na reconvenção, são os mesmos de qualquer processo ou ação, com as mesmas consequencias, mas a reconvenção exige um pressuposto especifico, consistente na relação de conexão com  a ação principal ou com o fundamento da defesa.

Para que seja oferecida a reconvenção, é preciso que o procedimento, são os mesmos para a ação e para a reconvenção. Assim, se o procedimento da ação for o sumarissimo do Juizado Especial, na ação de despejo para uso proprio, não tem cabimentto a reconvenção, fazendo-lhe as vezes o pedido contrapostto (Lei 9.099/95 art. 31).

Haverá conexão entre a reconvenção e a ação original, pelo pedido, na ação de despejo proposta pelo locador, qualquer que seja o seu fundamento, em que o locatário, reconvém, alegando o direito de retenção, em que o locatário reconvém, alegando o direito de retenção com base no art. 35 da Lei do Inquilinato – que garante ao locatário o direito de retenção pelas benfeitoras necessárias introduzidas pelo locatário (reparos no telhado), ain da que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis (grades na janela), desde que autorizadas, até que sejam indenizadas -, pedindo o reembolso do que gastou.

Também o art. 578 do CC garante ao locatário o direito de retenção, no caso de benfeitorias necessárias, ou no de benfeitorias uteis, se estas houverem sido feitas com expresso consentimento do locador. A ação do locador tem por objeto o mesmo bem da vida pretendido pelo locatário, que é o imóvel locado.

Se as benfeitorias forem voluptórias (estátias ornamentais no jardim). Não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação. Desde que sua retirada não afete a estrutura e a substancia do imovel (LI art. 36).

Pela causa de pedir (ou titulo de demanda), haverá conxão entre a reconvenção e a ação original, quando o locador pede a retomada do imóvel não residencial pelo termino do contrato por prazo determinado, em que o locatário reconvém, pedindo a renovação do contrato por igual periodo. A ação do locador tem por causaa de pedir o mesmo bem da vida pretendido pelo locatário que é o contrato de locação.

Na hipotese, por exemplo, de pedir o autor a retomada do imovel, pode o réu limitar-se a responder á demanda, alegando apenas que não faz a entrega porque o autor não pagou o valor das benfeitorias expressamente autorizadas no imovel locaado, com o unico proposito de obter a improcedencia da ação.

Mas, em vez de limitar-se a defender-se, pode o réu colocar esse fundamento da sua defesa (exceção de contrato não cumprido) como fundamento juridico de uma reconvenção, ou seja, de uma ação contra o autor, fundamento da sua defesa, caso em que o proposito é o de receber a quantia gasta com as benfeitorias realizadas no imovel com o consentimento do locador.

Se for oferecida recovenção, o autor reconvindo será intimado na pessoa do seu advogado, para apresentar resposta bo prazo de 15 dias; a desistencia da ação ou a ocorrencia de causa etintiva que impeça o exame de seu mérito, não obsta ao prosseguimento do processo quanto á reconvenção.

Julgamento antecipado do mérito

O julgamento antecipado do mérito, nada mais é do que o julgamento feito após a fase postulatória, em razão de ter sido conlhido, nessa fase, todo o material de prova necessário para formar a convicção do juiz.

O que motiva a antecipação do julgamento do mérito da causa é a desnecessidade de produção de prova, posterior a esse momento processual.

Estabelece o art. 335 do CPC duas hipóteses em que o juiz julgará antecipadamente o pedido, proferindo sentença com resolução de mérito, quando:

I – não houver necessidade de produção de outras provas;

II – o réu for revel, ocorrer o efeito previsto no art. 344 e não houver requerimento de prova, na forma do art. 349.

Essa rehta processual é compatível tanto com a Lei do Inquilinato quanto com a Lei dos Juizados Especiais, aplicando-se subsidiariamente a ambas.

Nos termos do inc. I do art. 355 do CPC, o juiz julgará antecipadamente o pedido quando não houver neneccidade de se produzir prova em audiencia.

Instrução probatória

A instrução probatória é aquela fase do processo em que as provas são produzidas, sendo que a prova documental é geralmente produzida com a petição inicial e com a contestação – e com a réplica, se for o caso -; a prova pericial deve ser produzida antes da audiencia de instrução e julgamento, e as provas de natureza oral geralmente na audiencia de instrução e julgamento; salvo se, por alguma razão, não deverem tais provas ser produzidas por antecipação, nos termos do art. 381 a 383 do CPC.

Tem tambem cabimento, na ação de despejo, a inspeção judicial, quando se faça necessário o juiz inspecionar o imovel, a fim de se esclarecer sobre o fato que interesse a decisão da causa (CPC art. 481), sendo essa prova de grande utilidade quando a retomada se funda na aleegação de estar havendo depredação do imovel.

SENTENÇA E CUMPRIMENTO

A sentença é o pronunciamento por mei do qual o juiz, com fundamento nos arts. 485 e 487 CPC, poe fim a fase cognitiva do procedimento comum, bem como extingue a execução; sendo que num caso o juiz resolve e no outro resolve o merito da causa.

A sentença, na ação de despejo, deverá atender aos requisitos do art. 489 do CPC:

I – o relatório, que conterá os nomes das partes, a identificação do caso, com a suma do pedido e da contestação e do registro das principais ocorrencias havidas no andamento do processo;

II – os fundamentos, em que o juiz analisará as questoes de fato e de direito;

III -  o dispositivo, em que o juiz resolverá as questões, que as partes lhe submeterem;

É na sentença de merito da ação de despejo que o juiz decide se o autor tem razão em despejar o rréu, bem assim  ao recebimento dos alugueis devidos, se tiver havido cumulação com a ação de cobrança.

Quando o juiz julga a ação de despejo procedente, decide que a razão está com o autor e contra o réu e, quando jullga a ação improcedente decide não ter o autor razão na sua postulação.

Se o juiz julgar procedente a ação de despejo, determinará a expedição de mandado de despjo, que conterá o prazo de 30 dias para a desocupação voluntária, com ressalva do disposto nos paragrafos que compoem o art. 63 da Lei do Inquilinato, cujos prazos variam, dependendo da natureza da retomada.

Antes da expedição do mandado de desocupação coercitiva, caso o réu não desocupe no prazo estipulado pelo juiz, o juiz deve verificar se houve apelação, por quanto, salvo nas hipóteses das ação fundadas no art. 9º, a execução provisóra do despejo dependerá de caução não inferior a seis meses da prestação da caução. Se não for interposta apelação, a execução do despejo será definitiva.

O prazo para desocupação compulsória do imovel, na Lei do Inquilinato, será de 15 dias:

  • Se, entre a citação e a sentença de primeita instancia houverem decorridos mais de 4 meses; o que será a regra, porque é simplesmente impossivel que uma ação de despejo seja julgada dentro deste prazo;
  • Se o despejo houver sido decretado com fundamento no art. 9° ou no § 2º do art. 46 (LI art. 63 § 1° “a” e “b”).

Se o locatário não desocupar voluntariamente o imovel no prazo estipulado de 30 dias, uma vez findo esse prazo, contado da notificação, será efetuado o despjo, se necessário com emprego de força, inclusive arrombamento.

Essa intimação deve ser pessoal, não podendo se feita na pessoa do advogado do locatário, que não tem o dever legal de lhe repassar essa comunicação.

Se houver desocupação compulsoria, os moveis e utensilios serão entregues á guarda de depositário, se não os quiser retirar o despejado.

CONSIDERAÇÕES FINAIS

O presente trabalho teve como objetivo estudar o despejo de imóveis comerciais junto a Lei do Inquilinato e o CPC, que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes.

Para seu desenvolvimento lógico o trabalho foi dividido em três capítulos.

No primeiro capítulo tratou-se acerca da parte histórica, o alcance da lei do inquilinato, em seguida o conceito de locação e suas modalidades, e o conceito de aluguel. Constando também no capitulo 1 os deveres e direitos do locador e locatário.

Durante o estudo deste capítulo foi possível identificar os como que foi criado o contrato no decorrer dos anos, nos explicando os conceitos de locações, conceito de aluguel e mostrando bem detalhado os deveres e direitos das partes envolvidas neste contrato.

O segundo capítulo refere-se sobre a ação de despejo, qual foro é competente, quais os casos de retomada do imóvel, em que momento podemos abrir esta ação de despejo, despejo por denuncia vazia e imotivada, quando ocorre à morte do locatário e quem se responsabiliza.

Neste capitulo também falamos sobre a extinção do contrato, quando ocorre e como ocorre, e quais os nomes que utilizamos para se extinguir o mesmo.

E, no terceiro e último capítulo, falamos sobre os andamentos da ação de despejo, quando ocorre a purgação da mora, os tipos de defesa nestes casos, os tipos de julgamento antecipado do mérito e o antecipado parcial e a sentença dada pelo juiz.

Analisando o projeto apresentado, existe tanto o despejo comercial com algum motivo aparente como a falta de pagamento do aluguel ou acessórios, com o também o simples motivo de não querer mais o locatário no local.

REFERÊNCIA DAS FONTES CITADAS

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 Lei nº 8.245 de 18 de outubro de 1991. Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos pertinentes. Disponível em: < http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/L8245.htm>.

 Lei nº 10.406 de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Disponível em: < http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/2002/L10406.htm>. Acesso em: 10 de julho de 2010.

  Lei nº 12.112 de nove de dezembro de 2009. Altera a Lei no 8.245, de 18 de outubro de 1991, para aperfeiçoar as regras e procedimentos sobre locação de imóvel urbano. Disponível em: < http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2007- 2010/2009/Lei/L12112.htm>. Acesso em: 30 de agosto de 2010.

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Lei do Inquilinato Comentada: doutrina e prática: Lei 8.245 de 18-10- 1991, 8. ed., 3. Reimpressão. São Paulo: Atlas, 2006.

Direito Civil: Contratos em Espécie. 9. ed. São Paulo: Atlas, 2009.

Lei do Inquilinato comentada: doutrina e prática: Lei 8.245, de 18-10- 1991. 10. ed. São Paulo: Atlas, 2010.

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