Sentença de rescisão de contrato de compromisso de compra e venda, por aumento abusivo em suas prestações, por defeito da publicidade das cláusulas contratuais.

Proc. n. 596/97.

Vistos etc...

ARNON RUFINO BATISTA, qualificado, ingressou com ação de rescisão contratual de compromisso de venda e compra cumulada com ressarcimento de valores pagos contra SISPAR EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A e HAUSCO ENGENHARIA E CONSTRUÇÕES LTDA aduzindo, em síntese, ter firmado com as requeridas o compromisso de compra e venda visando a aquisição de imóvel junto ao Condomínio Residencial Villa D'Itália o que ocorreu em 3 de agosto de 1994; que contrataram o valor correspondente a R$ 22.000,00, equivalente a época a 69.56741 sinduscon's, com pagamento na forma apontada as fls. 3; que o requerente cumpriu com as obrigações assumidas até 10 de maio de 1995 quando, em 23 de maio recebeu correspondência solicitando o seu comparecimento junto ao escritório das requeridas - rua Padre Anchieta n. 1.888, 2º andar, sala 22 - para assinar o contrato de venda e compra; que ao fazer a leitura do documento apresentado, não entendendo algumas cláusulas e discordando de outras, pediu autorização para levar o compromisso para casa para leitura mais atenta o que resultou negado, oportunidade, diante fatos ocorridos, resolveu não assinar o documento; cumpriu, entretanto, com as obrigações até 10 de setembro de 1995 quando observou aumentado acentuado nas prestações exigidas, passando de R$ 220,00 para R$ 304,28; que sem condições de cumprir com tais prestações, procurou pelas requeridas visando rescindir o compromisso, ainda não assinado, pois se achava vítima de propaganda enganosa, esperando a devolução da quantia paga; aceitaram a condição - rescisão - porém com a restituição de R$ 1.800,00 o que, diante valor ínfimo, não foi aceito pelo requerente; ao depois, tentou novamente a solução, inclusive notificando as requeridas; porém, a oferta resultou idêntica; que diante irregularidade da contratação pondo em erro o comprador, juntando documentos de fls. 10/84, pediu a citação das requeridas para responderem aos termos da ação até final procedência.

Citadas, as requeridas apresentaram contestação - fls. 88/93 - negando condições apontadas pelo requerente e prevalência compromisso existente, insistindo na improcedência da lide.

Juntou documentos de fls. 94/134.

As fls. 135/140, as requeridas apresentaram reconvenção visando, sob mesmos argumentos trazidos na contestação, o reconhecimento do direito de retenção dos valores apontados no compromisso - 90% da entrega e 50% das demais parcelas entregues -, bem como perdas e danos.

Impugnação a reconvenção trazida as fls. 146/152 e réplica a contestação as fls. 153/158 com documentos de fls.158/167.

Manifestação das requeridas as fls. 169/170.

As fls. 171 facultada a produção de eventual prova documental, resultando omissas as partes. Designada audiência de conciliação - fls. 171-verso - prejudicada a composição e sem outras provas - fls. 180 - vieram conclusos os autos.

Relatado,
DECIDO.

Julgo o feito no estado em que se encontra e por dispensável maior dilação probatória.

Consta, segundos documentos juntados, que o requerente-reconvindo adquiriu, mediante compromisso e com pagamento parcelado, unidade em condomínio descrito na inicial junto as requeridas.

Cuidou do pagamento da denominada "entrada", também parcelada e, ao depois, dos demais valores exigidos mensalmente.

Chamado ao escritório das requeridas para assinatura contrato final e definitivo, sem entender suas cláusulas pediu cópia para, em casa, motivar serena e adequada análise.

Tal não foi permitido e, por isso, deixou o requerente-reconvindo, de assinar tal documento apresentado.

Continuou, entretanto, conforme apontou, a efetuar os pagamentos, apurando nessa seqüência, que os acréscimos surgiam de forma diversa da ampla divulgação realizada, em início, inclusive junto a mídia e que foi o fator principal a motivar a aquisição da unidade.

Com os constantes aumentos, sem condições de honrar com os valores pois fora do projeto inicial e divulgado como fator motivador de venda, pretendendo a rescisão do compromisso e a restituição dos valores.

As requeridas-reconvintes, embora negando os fatos apontados pelo requerente-reconvindo, aceitaram a rescisão do compromisso; entretanto, pretenderam devolução de valor menor - percentuais apontados no relatório - cuidando ainda, em reconvenção, da declaração dessa perda e indenização por danos causados.

Cumpre, desde logo, apontar que se trata de uma relação de venda e compra de unidade residencial e, portanto, relação de consumo, resultando sob a égide da Lei n. 8.078, de 11 de setembro de 1990 - o denominado Código de Defesa do Consumidor - que impõe, visando a fiel observância do princípio da igualdade na relação, uma série de alterações sobre a forma de constituição dos contratados, inclusive, invertendo o ônus da prova.

No artigo 6º, entre vários direitos proclamados e, portanto, reconhecidos, encontramos condições que sustentam a posição adotada pelo requerente-reconvindo conforme abaixo:

São direitos básicos do consumidor:
(...)
III - a informação adequada e clara sobre os diferentes produtos e serviços, com especificação correta de quantidade, características, composição, qualidade e preço, bem como sobre os riscos que apresentem;
IV - a proteção contra a publicidade enganosa e abusiva, métodos comerciais coercitivos ou desleais, bem como contra práticas e cláusulas abusivas ou impostas no fornecimento de produtos e serviços;
V - a modificação de cláusulas contratuais que estabeleçam prestações desproporcionais ou sua revisão em razão de fatos supervenientes que as tornem excessivamente onerosas.


Condições, portanto, que apresentam respaldo no questionamento motivado pelo requerente-reconvindo pois, sua base de argumentação, é que as requeridas, como fornecedoras, não divulgaram os fatos conseqüentes e constantes do final contrato quando então os valores passaram a sofrer correção fora daquela prevista e divulgada pela mídia.

Esse fator, inclusive - a condição do preço, forma de pagamento e correção - amplamente apresentado na propaganda é que motivou o interesse do requerente-reconvindo na aquisição que, a final, se deu.

Ao depois de vários pagamentos - entradas e parcelas de amortização - é que se deu conta da situação diversa e diante apontamento dos novos valores nos recibos encaminhados para quitação.

Tanto que, segundo argumentou, estranhando a realidade apontada, pediu esclarecimentos sobre o contrato bem como cópia para leitura e compreensão em sua casa, havendo discordância das requeridas reconvintes.

Tanto que o Código de Defesa do Consumidor, visando o equilíbrio na relação, aponta na Seção II, que cuida da Oferta:

Artigo 30 - Toda informação ou publicidade, suficientemente precisa, veiculada por qualquer forma ou meio de comunicação, com relação a produtos e serviços oferecidos ou apresentados, obriga o fornecedor que a fizer veicular ou dela se utilizar e integra o contrato que vier a ser declarado.

Portanto, cuidando-se de relação de consumo, todas as condições apresentadas junto aos meios de comunicação vinculam o fornecedor, não se havendo falar, portanto, em rigidez do contrato no tocante a condição ali não inserida ou ainda, na existência de um contrato depositado onde, na regra geral civil, se pressupõe, que o depósito transforma de conhecimento pleno e para todos os envolvidos, todas as condições.

No caso dos contratos que envolvam consumo, o simples depósito não tem o condão de sustentar esse conhecimento pleno, prévio e eficaz das condições impostas e decorrentes do contrato de adesão - onde o consumidor apenas adere e não discute as cláusulas - sendo inseridas também toda forma e condição utilizada na divulgação mesmo, conforme vem sustentando os Tribunais, pela manifestação de prepostos -, no caso da venda e compra, os corretores que, nesse entendimento, agem em nome dos fornecedores.

Tanto que, ainda na Seção II, consta:

Artigo 34 - O fornecedor do produto ou serviço é solidariamente responsável pelos atos de seus prepostos ou representantes autônomos.

Na Seção III, tratando especificamente da publicidade, o Código de Defesa do Consumidor, consagra:

Artigo 36: A publicidade deve ser veiculada de tal forma que o consumidor, fácil e imediatamente, a identifique como tal.

No parágrafo único, visando o resguardo do próprio direito do fornecedor, traz:

O fornecedor, na publicidade de seus produtos ou serviços, manterá, em seu poder, para informação dos legítimos interessados, os dados fáticos, técnicos e científicos que dão sustentação à mensagem.

Também:

Artigo 37 - É proibida toda publicidade enganosa ou abusiva.
§ 1º - É enganosa qualquer modalidade de informação ou comunicação de caráter publicitário, inteira ou parcialmente falsa, ou, por qualquer outro modo, mesmo por omissão, capaz de induzir em erro o consumidor a respeito da natureza, características, qualidade, quantidade, propriedades, origem, preço e quaisquer outros dados sobre produtos e serviços.


§ 3º - Para os efeitos deste Código, a publicidade é enganosa por omissão, quando deixar de informar sobre dado essencial do produto ou serviço.

E, conforme já apontamos, a publicidade, a informação deve ser completa e ainda mais, de fácil compreensão diante incidência do princípio da transparência que deve existir em todas as relações de consumo.

No caso em análise, apontou o requerente-reconvindo, que as condições de divulgação, apresentação e que motivaram sua adesão ao compromisso de venda e compra, não atendida aos requisitos explicitados, pecando pela omissão pois, em contrário, informasse a realidade dos preços e, por sem condições, não teria aderido.

Outro tópico importante a salientar na relação fornecedor/consumidor é que o ônus da prova, ao contrário do que prevê a legislação civil, pertence a quem fornece e não a quem consome.

Os fatos foram apontados com segurança pelo requerente-reconvindo.

As requeridas-reconvintes apenas negaram os fatos.

Deixaram, embora todas as oportunidades apontadas, de fazer qualquer prova segura dos fatos e no sentido de desconstituir os apresentados pelo requerente-reconvindo.

E fácil seria mesmo porque bastaria demonstrar, toda a divulgação, a propaganda utilizada e realizada por ocasião das vendas.

Resultou omissa na apresentação de tais provas.

E cumpre também apontar que, segundo o artigo 47, "As cláusulas contratuais serão interpretadas de maneira mais favorável ao consumidor".

A mesma legislação veda e considera como abusiva, cláusula que impossibilita a restituição das quantias pagas pelo consumidor.

Ora, pelo histórico constante da inicial e os dados documentos inseridos, apura-se que, efetivamente, as requeridas-reconvintes deixaram de observar, na relação de consumo motivada junto ao requerente-reconvindo, as regras essenciais previstas pelo Código de Defesa do Consumidor, ferindo os princípios da Transparência e, inclusive, o da Boa Fé.

Diante tais circunstâncias, razão integral assiste ao requerente-reconvindo.

Os fatores que motivam o acolhimento da inicial afastam aqueles apontados na reconvenção.

Assim, diante infringência dispositivos asseguradores do direito do consumidor e também em razão da ausência de provas desconstitutivas por parte dos fornecedores, tenho que a ação procedente integralmente.

POSTO ISSO e considerando o mais que dos autos consta, JULGO PROCEDENTE a inicial e, em conseqüência, declarando, por ineficácia decorrente de vícios na relação de consumo, a rescisão do compromisso existente entre as partes, condeno SISPAR EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A e HAUSCO ENGENHARIA E CONSTRUÇÕES LTDA, qualificadas, a restituição em prol de ARNON RUFINO BATISTA, também qualificado, de todos os valores pagos devidamente atualizados e corrigidos, a contar de cada desembolso, pelos índices das TRs, incidindo também juros de mora e a contar da citação, apurando-se valores em liquidação por contador. Em decorrência, IMPROCEDENTE a reconvenção. Pagarão os requeridos também, custas, emolumentos e honorária do patrono que arbitro em 15% sobre o montante da liquidação.

P. R. e Intimem-se.
Franca, 19 de setembro de 1997.

ELCIO TRUJILLO
Juiz de Direito


Autores


Informações sobre o texto

Como citar este texto (NBR 6023:2002 ABNT)

Rescisão de contrato por falta de publicidade das cláusulas. Revista Jus Navigandi, ISSN 1518-4862, Teresina, ano 2, n. 21, 19 nov. 1997. Disponível em: <https://jus.com.br/jurisprudencia/16309>. Acesso em: 15 ago. 2018.

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