Sentença em ação proposta por condomínio para proibir atividade de cursinho que teria se instalado desobecendo à convenção condominial.

VIGÉSIMA QUINTA VARA CÍVEL

Proc.99.001.077076-9 e 98.001.005447-8

Partes: CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO MÉXICO

ÊNFASE – SOCIEDADE PREPARATÓRIA PARA CONCURSOS LTDA.

Juiz: DR. ANDRÉ CÔRTES VIEIRA LOPES

VISTOS ETC...

O CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO MÉXICO propõe em face da sociedade ÊNFASE - SOCIEDADE PREPARATÓRIA PARA CONCURSOS LTDA a presente ação, de rito ordinário, pedindo seja esta condenada a abster-se de continuar a exercer a sua atividade de curso preparatório em unidades do prédio, sob pena de multa diária de R$ 5.000,00, bem assim obrigada a retirar a placa indicadora do curso fixada no 3º pavimento, em área comum.

Sustenta o condomínio-autor que a cláus. 9ª, inc. I, da Convenção do Condomínio, registrada no liv. 3A, sob n. 1844, do 7º Of. do RGI, veda a instalação no edifício de escolas, cursos, cursinhos e afins. Por outro lado, o inc.III, do art.10, da Lei 4591/64 dispõe ser defeso a qualquer condômino dar à sua unidade destinação diversa da finalidade do prédio, sendo certo que ao ocupante do imóvel se aplicam todas as obrigações referentes ao uso, fruição e destino da unidade, na forma do preceituado no art.20 da mesma Lei. Apesar disso, a sociedade-ré instalou um curso preparatório nas salas 306 a 313 do prédio, violando a norma condominial, e, para a obtenção do ALVARÁ junto à Municipalidade, disse que tinha sua sede social em todo o 3º pavimento do edifício, o que não é verdade. Alega o condomínio-autor que uma das razões básicas para a proibição reside justamente no fato de os elevadores, antigos e pequenos, não se encontrarem preparados para atender a demanda das pessoas que freqüentam o curso, tendo o condomínio de aumentar as despesas de manutenção e limpeza em conseqüência desse maior afluxo de pessoas transitando no prédio. E pede a antecipação da tutela.

Instruem a inicial os documentos de fls.08/32, estando as custas recolhidas consoante guias de fls. 33/34.

Respondendo à reivindicação do condomínio, a sociedade-ré relata que em data anterior à convenção (12/04/96) se comprometeu a adquirir o grupo de salas 306/313 situadas no condomínio-autor, com o propósito de transferir sua atividade para o local, havendo antes de assinar a promessa de compra-e-venda pesquisado sobre qualquer restrição jurídica à sua instalação no lugar, obtendo, à falta de óbices, ALVARÁ de localização, não podendo o condomínio-autor, através de convenção posterior, registrada em junho/96, restringir agora sua atividade. Destaca mais que não existia convenção anterior registrada no registro imobiliário e a exibida pelo condomínio-autor (de 15/05/96) fora aprovada em AGE instalada sem o quorum necessário. E, por fim, enfatiza que o prédio é estritamente comercial, de atividades variadas, e o horário das aulas que ministra não coincide com os momentos "de pico" dos prédios comerciais como o do autor, sendo que exigem mais dos elevadores o Sindicato, que funciona nos 6º e 7º pavimentos, e uma empresa de tickets-restaurantes que atua na sobre-loja do edifício. Junta documentos (fls.41/54).

Às fls.56, decisão indeferindo o pedido de antecipação da tutela.

Réplica às fls.58/64.

Conciliação frustrada (fls.137).

Saneador às fls.138.

AIJ conforme termo de fls. 245/246.


Em apenso,

ação, de rito ordinário, entre as mesmas partes, desta vez proposta pela sociedade ÊNFASE - SOCIEDADE PREPARATÓRIA PARA CONCURSOS LTDA em face do CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO MÉXICO, pedindo aquela seja este condenado, sob pena de multa diária de R$ 10.000,00 no caso de violação do preceito judicial:

(1) a abster-se de impedir o ingresso de alunos da sociedade-autora após as 19:00h e aos sábados de manhã, se dispondo a colocar empregado seu para identificar os alunos, se necessário;

(2) a proceder à convocação da autora, promitente-compradora das unidades 306/313, para qualquer assembléia do condomínio;

(3) a permitir a autora colocar sua identificação individual no quadro da Portaria do prédio, no andar térreo.

Alega que prometeu adquirir o grupo de salas 303/313 situadas no 3º pavimento do condomínio-réu, para o qual transferiu sua sede, e, no entanto, este vem impedindo a entrada de alunos ou pessoas ligadas à sociedade-autora a partir das 19:00h, não lhe favorecendo a Convenção de que se socorre, porque aprovada sem o quorum necessário, e, mesmo que aprovada regularmente tivesse sido dita Convenção, seria inoponível à autora por haver se comprometido a comprar as unidades em data anterior, quando nenhuma Convenção existia registrada no registro imobiliário. Informa ainda que o Síndico, abusivamente não permite que a autora proceda a identificação de suas unidades no quadro de avisos da Portaria do edifício e jamais a convocou para as assembléias. Pede a antecipação da tutela.

Instruíram a inicial os documentos de fls.08/42, estando as custas recolhidas consoante guias de fls.43/44.

Deferido parcialmente o pedido de antecipação da tutela (fls.46/46v), interpôs, inconformado, o condomínio recurso de agravo de instrumento.

Contestação às fls.66/74, onde o condomínio-réu se insurge contra a distribuição da presente ação por dependência à medida cautelar entre as mesmas partes, já julgada na instância singular, e, no mérito, se apega à Convenção do Condomínio, grifando que a anterior, do tempo de sua constituição, já proibia as atividades de ensino nas partes divisas, e só permite o ingresso de pessoas no edifício após as 19:00h acompanhadas do proprietário das unidades, não sendo a autora proprietária, devendo a Convenção atual ser obedecida pela autora que, para terceiros, somente adquiriu suas unidades em 20/08/96, quando reconheceu as firmas do documento particular que formalizou o compromisso de compra-e-venda. Quanto à colocação de placas de identificação da autora no prédio, acrescenta que esta colocou placas até em locais que não deveria, por se tratar de parte comum.

Às fls. 106, certidão dando notícia de exceção de suspeição oposta ao Juiz que antecipou a tutela requerida, exceção essa repelida pelo excepto.

Réplica às fls. 112/118.

Saneador às fls.134.

Tentativa de conciliação frustrada (fls.137)

Às fls. 148/149, cópia da decisão rejeitando a exceção.

Decisão mandando aguardar o prosseguimento da ação do Condomínio


É o relatório do necessário. DECIDO.

Rejeito, desde logo, a preliminar levantada pelo CONDOMÍNIO na ação proposta pelo ÊNFASE, porque prevento o Juízo, ao conhecer primeiro da medida cautelar conexa.

No mérito, todo o debate reside no exercício da atividade de ensino em unidades do condomínio-parte (CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO MÉXICO), pretendendo este impedir dito exercício, apoiado em vedação convencional, e a sociedade-condômina (ÊNFASE - SOCIEDADE PREPARATÓRIA PARA CONCURSOS LTDA) garantir a prática da atividade para a qual se constituiu, sustentando a invalidade da restrição que aquele lhe quer impor.

Enquanto o ÊNFASE sustenta a inoponibilidade das convenções do CONDOMÍNIO: a primeira, por não estar registrada no registro imobiliário, e a atual, por falta de quorum para a sua aprovação, que teria ocorrido após a aquisição de sua unidade autônoma; o CONDOMÍNIO se apega ao princípio de que é defeso ao condômino dar à sua unidade destinação diversa da finalidade do prédio, causando transtorno aos demais condôminos.

A inobservância da convenção do condomínio, de fato, constitui falta grave inescusável, a exigir pronta intervenção, até do Estado, de modo a fazer cessar a ilicitude odiosa, em particular sabendo-se que a convenção, como norma indispensável à própria vida das relações dos condôminos, vincula as partes contratantes e tem para elas, que a assinaram e as que recusaram a sua aprovação, e para seus sucessores, quer mortis causa quer inter vivos, sob pena de nada valer, força de lei.

Como nos ensina CAIO MARIO DA SILVA PEREIRA(1)

"O caráter normativo da convenção do condomínio é pacificamente reconhecido. Sua força cogente aos condôminos, seus sucessores e sub-rogados, e eventualmente às pessoas que penetram aquele vínculo fechado, representado pelo edifício, é aceita sem relutância(2)(...) A convenção, como direito de uma comunidade, aplica-se ainda, com força obrigatória, a quantos venham, posteriormente, integrá-la, como os adquirentes de direitos, ou sub-rogatários naqueles que pertenciam aos originários condôminos. Mais ainda: a convenção obriga a quaisquer ocupantes (...)(3)"

Não é dado, assim, ao condômino, ou ocupante, em se tratando de normas propter rem, ferir tais disposições interna corporis, respaldadas no Direito, que aos proprietários cabe organizar segundo suas conveniências, observados evidentemente os limites consagrados pelos princípios que informam o próprio instituto, sejam elas relativas ao seu comportamento no grupo ou mesmo referentes à destinação do prédio ou de sua unidade.

De todos sabido, os prédios têm destino. A destinação é a determinação de fim que se atribui ao bem. Por exemplo, constrói-se um prédio para hospital, para escola, casas de comércio, ou residência de seus proprietários... O certo é que todo imóvel tem sua destinação, repetindo enfaticamente, ainda que seja o mais vago possível.

A destinação não permanece no plano puramente contratual, apanha o bem em sua forma e entra como um dos elementos para determinação do conteúdo do direito de propriedade, nos assegura PONTES DE MIRANDA(4), que nos mostra a relevância da destinação nas relações dos condôminos, quando alcança as partes divisas. Se o ato constitutivo do condomínio proibe, implicita ou explicitamente, determinada atividade nas unidades autônomas, diz PONTES DE MIRANDA, somente com a reforma da convenção a atividade proibida poderá ser exercida(5). A proibição, nessa hipótese, ou é bis in idem com a lei, ou é restrição de poder. Como restrição de poder, entretanto, somente tem eficácia jurídica depois de levada ao registro imobiliário(6).

É que as restrições ao direito de propriedade não se confundem com as limitações decorrentes do Direito de Vizinhança, que algumas vezes os condôminos entendem ser de bom alvitre explicitar.

Na utilização de sua unidade, o condômino não pode sofrer restrição e/ou limitações, salvo quanto à destinação do imóvel e/ou às regras usuais de boa vizinhança, geralmente inspiradas pela jurisprudência, a qual, conciliando em cada caso os princípios de direito e as razões de equidade, vai deixando transparecer, na uniformidade de seus julgados, alguns critérios de decisão, de que a doutrina se aproveita para construir as suas sistematizações.

Na medida ordinária das obrigações de vizinhança está o limite do direito de propriedade(7).

A proibição de determinada atividade nas unidades autônomas é restrição ao próprio direito de propriedade, já a regulamentação do uso da coisa fica por conta dos direitos e deveres de vizinhança.

Fala o CONDOMÍNIO-PARTE que o ÊNFASE vem dando destino diverso às suas unidades autônomas e causando transtornos aos demais condôminos. Então, compete-me examinar a questão debatida à luz dos dois institutos.

Os títulos de que se socorre o CONDOMÍNIO são as convenções: a primitiva que teria sido aprovada quando de sua constituição e a atual, ratificando aquela, deliberada após a aquisição pelo ÊNFASE dos direitos relativos a algumas das unidades do terceiro pavimento, ambas proibindo a atividade de ensino no prédio.

À luz do direito de propriedade, a primeira convenção não pode ser oposta ao ÊNFASE por não ter sido levada ao registro imobiliário e a segunda, por haver sido aprovada, sem previsão de indenização para as situações constituídas, após o compromisso de compra-e-venda, irretratável e irrevogável assumido por este(8), e com flagrante vício de convocação da AGE que sobre ela deliberou, isso sem entrar na discussão a respeito do quorum necessário para a sua aprovação, à falta da escritura de discriminação das partes comuns e divisas, de modo a conferir o quorum impugnado. É que pela convenção primitiva (cláus. 24ª)(9) as convocações deveriam ser feitas através do Jornal do Brasil, e, pela prova produzida, a convocação se efetivou pelo Jornal O GLOBO (fls.71), dela não se dando ciência, por outro meio, aos novos adquirentes ou seus antecessores.

No campo obrigacional, penso que, enquanto não invalidada a deliberação dos condôminos em AGE, a proibição persiste, mas há de ser flexibilizada, dentro dos critérios da normal tolerabilidade, até porque nem toda violação de norma imperativa tem como sanção a nulidade, cumprindo distinguir as que se destinam a resguardar interesses gerais das que visam apenas à proteção de interesses especiais, sendo nulas aquelas e anuláveis estas, na lição de ORLANDO GOMES, em Introdução ao Direito Civil (10).

Repetidas são as decisões de nossos Tribunais exigindo o ajuizamento de ação específica para invalidar decisões tomadas em assembléias de condôminos, de que são exemplos as decisões a seguir:

Condomínio. Cobrança de custos de obra. Defesa centrada na nulidade da assembléia, que deliberou a respeito. Multa. Juros moratórios.

Argüição de nulidade da assembléia. A decisão da assembléia condominial é eficaz em relação a todos os condôminos, menos quando padece de algum vício (...) Tal matéria só será possível ser argüida em demanda própria (TARGS, AC. 197077183, 6ª CC, rel. Juiz Irineu Mariani, dec. unânime. TJARGS 104/306 (Idem julgados do TARGS 35/401 e 42/347)).

Nulidade. Anulabilidade. Prescrição. Convenção de condomínio. Alteração. Desatenção ao quorum previsto na convenção. Anulável o ato de alteração de convenção do condomínio aprovado sem requisito exigido na convenção, é prescritível a pretensão anulatória. Recurso conhecido e provido (STJ, RESP 196312-RJ, rel. Min. Ruy Rosado de Aguiar, 4ªT, DJU 29/03/99, pág. 189).

Condomínio. Assembléia Geral. Prescrição. Ratificação tácita.

Deliberação da assembléia geral tomada sem observância dos requisitos legais é anulável, submetendo-se ao prazo prescricional de dez anos. Atitudes inequívocas de quem tenha qualidade para atacar o ato, no sentido de atribuir-lhe validade, geram seu convalescimento, por ratificação tácita (TJRGS, AC 596229005, 5ªCC, rel. Des. Luiz Felipe Brasil Santos, dec.unânime, RJTJRGS 182/364).

A flexibilidade das cláusulas das convenções de condomínio impeditivas resulta da compreensão de que a ingerência do condomínio no direito de propriedade dos titulares das partes divisas cessa quando ultrapassa a receptividade do uso ordinário destas, dentro do critério valorativo da normal tolerabilidade, competindo ao julgador distinguir não só o tolerável do intolerável, como também o absolutamente intolerável do relativamente intolerável, para manter o impedimento nas situações do absolutamente intolerável, por comprometer o prédio em seu todo.

IHERING lembra que a lei lança mão do critério da normalidade, inúmeras vezes, para reconhecer ou negar efeitos jurídicos, citando as servidões como exemplo.

O prédio, na espécie, é "estritamente comercial", criado para esse fim. Assim, atividades nele desenvolvidas só devem ser contidas quando a nocividade delas decorrentes tornam imprestáveis as outras unidades da edificação, por expor ao perigo a vida ou a saúde de seus ocupantes. Fora daí os incômodos podem, e devem, ser tolerados.

Nesse sentido, cabem duas indagações:

O ÊNFASE conhecia a proibição antes de adquirir suas unidades? Conhecia (fls.211). Sabia igualmente que a proibição gravitava no campo do direito pessoal, com contornos próprios já expostos, por isso buscou evitar o conflito de interesses, com a modificação da cláusula, o que não conseguiu.

O incômodo resultante da atividade de ensino que exerce causa prejuízo aos demais condôminos, a ponto de comprometer o prédio em seu todo? Chego a conclusão que não, à falta de prova de qualquer incômodo aos demais condôminos. Pela prova produzida, à declaração de um dos empregados do condomínio, afirmando o aumento de acesso de pessoas ao prédio (fls. 78), o que é perfeitamente natural, se opõe a declaração de ex-aluna – nada mais havendo. Não quis o condomínio sobre quem recaía o ônus da prova sequer produzir uma avaliação pericial.

Registro por fim, porque relevante, que a atividade do ÊNFASE está licenciada pelo Poder Público competente, o que leva a presumir sua legitimidade de se estabelecer no local, circunstância que contribui para segurança da razão de demandar buscando garantir a sua atividade

Daí porque, convencido do direito da sociedade ÊNFASE – sociedade preparatória para concursos ltda de exercer a atividade para a qual fora constituída nas unidades autônomas do CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO MÉXICO, e que se encontra licenciada, devo dar-lhe igualmente garantias a esse exercício, como assegurando o ingresso de seus alunos no prédio, mesmo após às 19:00 horas e aos sábados de manhã, no horário das aulas, e a colocação de sua identificação individual no quadro da portaria do prédio, estabelecendo multa diária de R$1.000,00 em caso de descumprimento do preceito.

Quanto à obrigatoriedade de convocação da mencionada sociedade para as Assembléias-Gerais do condomínio, equiparados aos condôminos como estão os promitentes compradores, desde que imitidos na posse, é de rigor, por força da lei de regência.

ANTE O EXPOSTO, JULGO PROCEDENTE A PRETENSÃO AUTORAL DEDUZIDA POR ÊNFASE – SOCIEDADE PREPARATÓRIA PARA CONCURSOS LTDA PARA CONDENAR O CONDOMÍNIO-RÉU A ABSTER-SE DE IMPEDIR O INGRESSO DE ALUNOS DA SOCIEDADE-AUTORA APÓS AS 19:00H E AOS SÁBADOS DE MANHÃ, A PROCEDER À CONVOCAÇÃO DA AUTORA PARA QUALQUER ASSEMBLÉIA DO CONDOMÍNIO, E A PERMITIR A AUTORA COLOCAR SUA IDENTIFICAÇÃO INDIVIDUAL NO QUADRO DA PORTARIA DO PRÉDIO, NO ANDAR TÉRREO, estabelecendo multa diária de R$1.000,00 em caso de descumprimento do preceito. E, EM CONSEQÜÊNCIA, JULGO IMPROCEDENTE A PRETENSÃO DO CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO MÉXICO. PAGARÁ O CONDOMÍNIO AS CUSTAS PROCESSUAIS E HONORÁRIOS DE ADVOGADO DA PARTE CONTRÁRIA, QUE ARBITRO EM 10% SOBRE O VALOR DA CAUSA, EM AMBOS OS FEITOS.

P.R.I.

RIO DE JANEIRO, 29 DE MARÇO DE 2001

ANDRÉ CÔRTES VIEIRA LOPES

1.em Condomínios e Incorporações

2.ob.cit. n.60

3.ob.cit n.63

4.em Tratado de Direito Predial, vol. II, § 38

5.PONTES,ob.cit. § 40

6.PONTES, ob.cit § 78.2

7.SANTIAGO DANTAS, em O Conflito de Vizinhança e sua composição, Forense,2ª ed, pág.182.

8. Toda a dúvida a respeito da data do instrumento (12/04/96) ficou afastada com a declaração do Banco sacado, de que o cheque no instrumento referido e que serviu de base para pagamento de parcela do preço, fora apresentado no mesmo dia 12/04/96 pelo beneficiário/tomador, - não despontando, por outro lado, atos, fatos, indícios e circunstâncias contrários à anterioridade da formação do documento (fls.86 da cautelar em apenso).

9.fls.98/107 da cautelar, em apenso.

10. pág.53.


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Informações sobre o texto

Como citar este texto (NBR 6023:2002 ABNT)

Destinação de condomínio: cursinho pode funcionar em edifício comercial. Revista Jus Navigandi, ISSN 1518-4862, Teresina, ano 6, n. 51, 1 out. 2001. Disponível em: <https://jus.com.br/jurisprudencia/16393>. Acesso em: 21 maio 2018.

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