No caso analisado, houve atraso de um ano e meio na entrega de casa e a incorporadora foi condenada à devolução integral de todos os valores pagos, além da restituição de aluguéis.

Processo nº 1021814-23.2015.8.26.0100

Um casal de compradores de imóvel na planta no empreendimento Bosques da Vila, na Cidade de Cotia, perante a incorporadora TECNISA, ingressou com ação de rescisão contratual na Justiça de São Paulo com pedido de quebra de contrato por ato da vendedora, que não foi capaz de entregar o imóvel dentro do prazo limite previsto.

Os adquirentes compraram uma casa na planta, 3ª fase do empreendimento, em janeiro de 2011, nas dependências de um estande de vendas com a marca da incorporadora, sendo certo que o prazo previsto para a entrega do imóvel era até o mês de julho de 2013, já inclusa a tolerância de 180 dias.

Ao tentar um distrato amigável com a incorporadora Tecnisa, os compradores foram informados que isso até seria possível, porém, aplicar-se-ia a penalidade prevista em Contrato, revelando nítido intuito de reter parte considerável dos valores então pagos.

Fora isso, os compradores tiveram que continuar a residir de aluguel durante o período do atraso gerado por ato exclusivo da incorporadora, a qual ainda se recusou a restituí-los.

Inconformados, os compradores decidiram procurar o Poder Judiciário.

Foi  ajuizada ação de rescisão contratual cumulada com indenização por danos materiais efetivos, por culpa exclusiva da incorporadora, que não foi capaz de entregar o imóvel nem mesmo no prazo de tolerância previsto em Contrato, objetivando a restituição integral das quantias pagas pelos adquirentes, inclusive a título de comissão de corretagem, bem como restituição dos aluguéis pagos durante o período de atraso.

A defesa da incorporadora foi a mais previsível possível para o assunto. Basicamente alegou que não teve culpa pelo atraso – confessando-o claramente –, tentando atribuir a culpa aos órgãos públicos (Prefeitura, CETESB, CONTRU, concessionárias de energia elétrica e de água etc.) e, no tocante à restituição das comissões de corretagem, a incorporadora arguiu suposta ilegitimidade passiva para responder pelos valores.

Analisando os argumentos de ambas as partes, a Juíza de Direito, Dra. Anna Paula Dias Costa, da 44ª Vara Cível do Foro Central de São Paulo, rejeitou a preliminar de ilegitimidade passiva maliciosamente arguida pela incorporadora, fundamentando sua decisão no fato de que: “em relação aos serviços de corretagem, independentemente de o valor não ter sido pago à requerida, a discussão que se coloca é a de que é a construtora que deve arcar com o preço do serviço de corretagem. Ora, se a discussão posta é a quem incumbe a obrigação de pagamento da comissão de corretagem, pleiteando, os autores, o ressarcimento dos valores dispendidos a esse título, verifica-se que, de fato, a ré possui legitimidade para responder a esse pedido. Ademais, em se tratando de relação de consumo, há solidariedade entre todos os fornecedores em relação aos serviços prestados de forma conjunta, como é o caso dos autos (CPC, art. 14, caput).”.

Quanto ao mérito do atraso em si, a incorporadora TECNISA informou, em contestação, que o atraso realmente ocorreu após o prazo de tolerância dos 180 dias, porém afirmou que tal atraso não foi gerado por culpa da vendedora, e, sim, por problemas no mercado imobiliário, como se isso fosse suficiente para atenuar problemas administrativos e logísticos da própria incorporadora, lembrando que ela já tinha a seu favor largo prazo de tolerância para eventuais problemas dessa ordem. Evidentemente, a Juíza do caso não admitiu a argumentação padrão da incorporadora, e assim determinou na sentença:

“Em relação à rescisão, de rigor o seu reconhecimento, quer pela manifestação de vontade dos compradores, devidamente externada através da notificação extrajudicial de fls. 86/91, quer pelo inadimplemento manifesto, exposto na preambular e na notificação.

No tocante à devolução de quantias pagas, entendo que estas devem ser devolvidas aos autores em sua integralidade.

É certo que o consumidor está autorizado pelo ordenamento jurídico pátrio a pleitear a rescisão contratual e a devolução imediata dos valores pagos, considerando-se abusiva e, portanto, nula, toda e qualquer cláusula que exclua o direito à devolução das parcelas pagas, que imponha dedução de elevado percentual ou, ainda, que condicione a forma de devolução, já que evidentemente colocam o consumidor em situação de desvantagem exagerada (CDC, art. 51, IV).

No caso, a inadimplência da construtora está caracterizada, uma vez que o contrato foi firmado em 2011, com previsão de entrega para fevereiro de 2013 e obtenção do "habite-se parcial" apenas em agosto de 2014 (fls. 225), o que ensejou aos autores ao pedido de rescisão do contrato.

Assim, a ré não demonstrou nos autos que edificou a obra em prazo razoável e adequado, tratando-se de contrato em que os desembolsos foram motivados pelo interesse na aquisição de imóvel para moradia, o que indica, senão a urgência, uma expectativa de evolução do empreendimento que não foi atendida nos autos.

Logo, na hipótese dos autos, caracterizado o inadimplemento por parte da alienante, justifica-se a rescisão do contrato e a consequente devolução integral das parcelas pagas (CDC, art. 53).”.

Sobre os aluguéis efetivamente pagos pelos adquirentes durante o período de atraso na entrega do imóvel, a Juíza assim se pronunciou: “O atraso ensejou gastos aos demandantes, que continuaram a locar imóvel apontado a fls. 106/111, pelo período de 18 meses, computados os meses de março de 2013 (data prevista para entrega do imóvel) a agosto de 2014 (data da obtenção do habite-se parcial), cujos valores devem ser ressarcidos aos demandantes.”.

Ao final, a Juíza de Direito CONDENOU A TECNISA pela rescisão do “Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra de unidade autônoma”, condenando-a na restituição integral de TODOS os valores pagos pelos compradores, incluindo as comissões de corretagem, além dos aluguéis efetivamente pagos durante o período de atraso, tudo com correção monetária desde cada pagamento, e juros de 1% ao mês até o momento do pagamento.


Autor

  • Ivan Mercadante Boscardin

    OAB/SP 228.082Advogado especialista em Direito Imobiliário e Consumidor • São Paulo (SP). Advogado atuante há mais de dez anos no Estado de São Paulo Formado pela Universidade São Judas Tadeu Especialista em: Direito Civil com ênfase em Direito Empresarial (IASP) Direito Processual Civil (PUC SP) Direito Imobiliário e Registral (EPD) Arbitragem nacional e estrangeira (USA/UK) Autor do livro: Aspectos Gerais da Lei de Arbitragem no Brasil Idiomas: Português e Inglês. E-mail: mercadante@mercadanteadvocacia.comSite: www.mercadanteadvocacia.com - Telefones: 11-4123-0337 e 11-9.4190-3774 (cel. Vivo) - perfil também visualizado em: ivanmercadante.jusbrasil.com.br

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BOSCARDIN, Ivan Mercadante. Distrato/rescisão contratual: TECNISA é condenada por atraso na entrega a devolver 100% dos valores pagos por compradores + devolução de aluguéis. Revista Jus Navigandi, ISSN 1518-4862, Teresina, ano 21, n. 4732, 15 jun. 2016. Disponível em: <https://jus.com.br/jurisprudencia/38549>. Acesso em: 17 ago. 2018.

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