O contrato de compromisso de compra e venda devidamente registrado no registro imobiliário adquire o conteúdo de direito real, sendo nula a posterior venda do mesmo imóvel.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PAIUÍ

2ª CÂMRA ESPECIALIZADA CÍVEL

Apelação Cível: 2015.0001.000011-8 – Bom Jesus / Vara única

Apelante: VILSON VIEGAS DE SOUSA

Advogado: MAYARA CAMARÇO GOMES e Outro

Apelado: ZÉLIA MARTINS DA ROCHA e Outro 

Advogado(ª): Flávio Almeida Martins

Relator: Des. José James Gomes Pereira


EMENTA: CIVIL. APELAÇÃO. NULIDADE DE ATO JURÍDICO. CONTRATO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AVERBAÇÃO NO REGISTRO IMOBILIÁRIO. CELEBRAÇÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA POSTERIOR. RECURSO PROVIDO. 1. O compromisso de compra e venda possui a mesma força do contrato de compra e venda. Vincula as partes contratantes ao negócio entabulado. Não se trata de contrato preliminar, pois tem aptidão para produzir efeitos reais desde a assinatura pelas partes contratantes. 2. Com esse escólio as disposições contidas no art. 11 do Decreto-lei 58/37, o art. 26 da Lei 6.766/79, o § 5º do art. 61 da Lei 4.380/64 e o art. 38 da Lei 9.514/97, admitem a utilização do compromisso particular de compra e venda, atribuindo-lhe a natureza de direito real, assim como a regra do artigo 1.225, VII do Código Civil. 3. A promessa de compra e venda identificada como direito real ocorre quando o instrumento público ou particular é registrado no cartório de registro de imóveis, o que não significa que a ausência do registro retire a validade do contrato. 4. Pelo compromisso de compra e venda de imóvel, os poderes inerentes ao domínio são transferidos ao compromissário comprador, de modo que o compromissário vendedor perde o poder de disposição do bem alienado, sendo que a prática de atos outros sem a devida observação dessa condição importa em anulação do ato. 5.Tal postura decorre da boa-fé objetiva, prevista no Código Civil que deve estar presente no negócio realizado pelo apelante, devendo ser anulada qualquer alienação enquanto a primeira não for rescindida de pleno direito, como consequência do direito real atribuído ao compromisso de compra e venda averbado. 6. Recurso conhecido e provido para reformar in totum a sentença recorrida, anulando, em consequência o contrato de compra e venda celebrado entre as partes retornando os respectivos Registros Imobiliários ao status quo ante. 7. Decisão por votação unânime.


DECISÃO: Acordam os componentes da Egrégia 2ª Câmara Especializada Cível, do Tribunal de Justiça do Estado do Piauí, à unanimidade, em conhecer do recurso para dar-lhe provimento, reformando, in totum a sentença recorrida, anulando, em consequência o contrato de compra e venda celebrado entre as partes retornando os respectivos Registros Imobiliários ao status quo ante. O Ministério Público Superior deixou de opinar no feito por não vislumbrar interesse público a justificar sua intervenção.


Relatório

Cuida-se de Apelação Cível interposta por VILSON VIEGAS DE SOUSA, regularmente qualificado e representado, objetivando a reforma da sentença de fls. 302/306, proferida pelo MM. Juiz de Direito da Comarca de Cristino Castro - PI nos autos da Ação Declaratória de Nulidade de Ato Jurídico, com pedido de Antecipação de Tutela, promovida por ZÉLIA MARTINS DA ROCHA e Outros, também qualificados e representados, ora apelados.

A decisão recorrida foi conclusiva nos seguintes termos:

… ANTE AO EXPOSTO, JULGO IMPROCEDENTE a pretensão vestibular, por falta de embasamento fático-jurídico e, via de consequência, REJEITO TODOS OS PEDIDOS DO AUTOR, mantendo os atos atacados de nulo, com base no art. 269, I, da Lei de Ritos Cíveis.

Para efeito de cumprimento da decisão de fl. 234, oficie-se ao Cartório do 1º Ofício da Comarca de Cristino Castro/PI, para fins de tornar sem efeito os registros lançados naquela serventia sob os números AV.7-1.699, AV.8-1.700 e AV.8-1.701, no primeiro caso porque se trata do registro imobiliário sobre o qual versa o pedido do autor nestes autos, e no segundo e terceiro casos, pelo fato de não serem objeto desta ação.

CONDENO o requerente ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que, tendo em vista o disposto no art. 20, § 3º do CPC, fixo em 20% (vinte por cento) sobre o valor da causa atribuído por ocasião do feito de impugnação, devidamente corrigido.

ESTENDO OS EFEITOS DESSA DECISÃO ao Processo nº 184/09, “Ação de Embargos de Terceiro com pedido de liminar” ajuizada por pessoas que não são signatárias do contrato de fls. 156/160, destes autos, ALVINA MARIA ROCHA DA SILVA E OUTROS contra o autor deste feito, em virtude do ato judicial que gerou as averbações cartorárias n. AV.8-1.700 e AV.8-1.701, revistos e tornados sem efeito à fl. 234, autos de nº 069/08. Assim, CUMPRA-SE as respectivas baixas conforme determinado supra. Esta decisão induz à perda do objeto daquele feito, razão pela qual DETERMINO a extinção do processo nº 184/09, sem resolução do mérito na forma dos artigos 330, I e 267, VI, do CPC. DETERMINO, por conseguinte, a juntada da presente decisão naqueles autos para que produza seus efeitos legais com relação àquele feito...

Dessa decisão sobreveio o recurso de apelação, cujas razões repousam às fls. 352/377, nas quais o apelante alega que celebrou contrato de promessa de compra e venda dos imóveis descritos às fls. 45/48 e fls. 63/65, figurando como promitentes vendedores: Zélia Martins da Rocha e Zulmiro Ferreira de Sousa, Juraci Rocha da Silva, Alina Maria Rocha da Silva, Josina Adelaide da Rocha Lopes, Josyane Rocha da Silva, Lísia Rocha Silva, Paulo Henrique Benvindo da Rocha e Raimundo de Souza Santos, tendo como promitente comprador o Apelante VILSON VIEGAS DE SOUSA, cujo contrato foi averbado nas matrículas dos imóveis AV.2-1699, AV.2-1700 e AV.2-1701.

Sustenta, que em dezembro/2007, foi interpelado judicialmente pelos promitentes vendedores como se vê às fls. 189/233, autos nº 069/2009, perante o Juízo da Comarca de Bertolínia/PI.

Afirma que nessa ação foi determinado que o ora Recorrente, no prazo de 20 (vinte) dias, cumprisse integralmente a obrigação sob pena de ficar consolidada a mora, como prevê o art. 14 e seguintes do Decreto Lei nº 058/37.

Diz que tentou se manifestar acerca do requerimento, todavia, teve sua manifestação desconsiderada sob o argumento de que não se admite defesa ou contraprotesto nos próprios autos da interpelação, determinou o juiz de piso a intimação da parte autora para pagar as custas, após baixa na distribuição.

Afirma que antes do término do prazo do despacho na Ação de Interpelação, moveu Notificação Judicial (fls. 39/46) em face dos interpelados junto à Comarca de Teresina-PI, foro competente para dirimir as questões do contrato conforme estabelece a cláusula décima quarta (fl.19), requerendo o cumprimento do contrato particular firmado entre as partes no que tange a Cláusula Segunda (fl.14), que determina a apresentação dos seguintes documentos: a) Título aquisitivo do Imóvel, devidamente inscrito no competente Cartório de Registro de Imóveis; b) Certidão de propriedade com filiação vintenária perfeita e negativa de quaisquer ônus e alienações do imóvel, expedida pelo competente Registro Imobiliário; c) Certidão negativa de tributos, expedida pela Secretaria da Receita Federal, acompanhada do comprovante do pagamento do ITR e do CCIR, o que não foi providenciado pelos recorridos, quedando-se inertes os notificados.

Assegura que em nenhum momento poderia prosperar a Interpelação formulada pelos antigos proprietários dos imóveis, uma vez que deixaram de cumprir a CLÁUSULA SEGUNDA do contrato de compra e venda que determina a entrega da documentação, que ao tempo em que o Apelante aguardava a documentação, os antigos proprietários dos imóveis, PAULO HENRIQUE BENVINDO DA ROCHA e JURACI ROCHA DA SILVA (esta falecida e representada pelo Espólio), negociavam a venda das propriedades com uma terceira pessoa, qual seja: RONALDO LISBOA DE FREITAS, bem como ajuizando ação de Interpelação Judicial em comarca diversa da indicada na Cláusula Décima Quarta do contrato (fl. 19). 

Afirma que antes da celebração do contrato, já existia demanda judicial referente aos imóveis objeto do contrato de promessa de compra e venda ajuizada pela Cooperativa Habitacional e de Natureza Comercial dos Brasileiros Moradores e Não Moradores no Exterior LTDA,. Embargo de Terceiros, distribuídos por dependência aos autos de Demarcação e Divisão da Data Campo Alegre, demanda averbada em julho/2006, suspensa em setembro do mesmo ano. Assim, os promitentes vendedores tinham conhecimento de que o imóvel não era livre e desembaraçado de quaisquer ônus, fato que gerou uma insegurança jurídica no negócio efetivado, bem como a impossibilidade de entrega da documentação no prazo avençado.

Atesta que o Cartório do 1º Ofício da Comarca de Cristino Castro efetuou baixa na AV.2.1699, AV.2-1700 e Av.2-1701, sem qualquer decisão judicial que determinasse referida baixa. Diante disso, o imóvel de matrícula nº 1.699 foi vendido em março/2008, mediante contrato Particular de Compra e Venda ao Sr. Ricardo Ramos Soares, conforme AV.6-1699, e, os imóveis de matrículas 1.700 e 1.701, foram vendidos para o Sr. Ronaldo Lisboa de Freitas, sendo que os dois contratos foram registrados no Cartório do 1º Ofício da Comarca de Altos-PI, lavrado às fls. 127 1 128 do Livro nº 73, conforme R.6-1700 e R.6-1701.

Sustenta que os imóveis foram vendidos para o Sr. RONALDO LISBOA DE FREITAS, que já havia vendido para o Sr. PAULO ROBERTO DA ROSA, surgindo aí, um terceiro comprador num prazo de 03 meses; que os imóveis 1.700 e 1.701, conforme R.7-1700 e R.7-1701, também foram vendidos pelo Sr. Ronaldo para o Sr. Roberto, com contrato de Compra e Venda Registrado no Cartório de Gilbués-PI, razão porque fora ajuizada a Ação de Nulidade de Ato Jurídico com Pedido de Antecipação de Tutela pelo Recorrente, tendo o Juiz de piso julgado improcedente os pedidos do autor.

Ao final requer que seja conhecido e provido o presente recurso para que seja reformada a sentença, determinando que o Cartório do 1º Ofício de Cristino Castro-PI, junte no prazo de 15 (quinze) dias, decisão judicial ou outro documento nos moldes do art. 250 da Lei dos Registros Públicos que justifique a realização das AV.5-1699 e AV.6-1699 na matrícula do referido imóvel, o bloqueio do imóvel matricula nº 1.699 até completo esclarecimento acerca da efetivação das referidas averbações, julgando, por fim, a ação, declarando a nulidade do contrato de compra e venda efetuado pelos requeridos, com o consequente retorno dos imóveis ao status quo ante, reintegrando o Apelante na posse dos imóveis.

Os Apelados apresentaram contrarrazões às fls. 385/388, aduzindo que de acordo com a cláusula décima, o contrato de compra e venda será rescindível de pleno direito, total ou parcial, se ocorrer vício insanável na documentação a ser exibida pelos vendedores ou atraso no pagamento superior a 90 (noventa) dias, em qualquer uma das parcelas vencidas.

Asseguram que apesar de existir cláusula resolutiva, o apelante manteve-se inadimplente em todas as parcelas e jamais pagou um real aos recorridos; que existe apenas um contrato de compromisso de compara e venda e não de um contrato de compra e venda.

Requer por fim que seja mantida a sentença combatida, uma vez que se encontra em total consonância com a verdade dos fatos.

Notificado o representante legal do Ministério Público Superior, veio o parecer de fls. 394/397, opinando pelo conhecimento do presente recurso. No mérito, deixou de se manifestar, em face de não se ter configurado interesse público a justificar a sua intervenção.

É o relatório.

Passo ao voto. 

Juízo de Admissibilidade.

O recurso de apelação ora em análise se encontra regularmente processado e preenche os requisitos objetivos e subjetivos de admissibilidade, assim, apto ao julgamento.

Não havendo prejudicial a ser considerada, passa-se ao mérito recursal no qual o apelante alegou que em 12/02/2004 celebrou contrato particular de compromisso de compra e venda com os promitentes vendedores Zélia Martins da Rocha e Zulmiro Ferreira de Sousa, Juraci Rocha da Silva, Alina Maria Rocha da Silva, Josina Adelaide da Rocha Lopes, Josyane Rocha da Silva, Lisia Rocha da Silva, Paulo Henrique Benvindo da Rocha e Raimundo de Souza Santos, cujo imóvel objeto da avença está descritos às fls. 25/30 dos autos.

O instrumento contratual foi devidamente averbado nas matrículas dos imóveis, conforme AV.2-1.699, AV.2-1.700 e AV.2.1.701.

No ano de 2007, diz o apelante que foi interpelado judicialmente pelas promitentes vendedoras Alvina Maria Rocha da Silva, Josina Adelaide da Rocha Lopes, Josyane Rocha da Silva, Lisia Rocha da Silva (herdeiras de Juraci Rocha da Silva) e Paulo Henrique Benvindo da Rocha, conforme fls. 189/233. 

A apelada, em sede de contestação e contrarrazões e demais intervenções nos autos, reportou-se ao compromisso de compra e venda tendo como compromissário comprador o recorrente. Elencou o descumprimento de obrigações  e, por este motivo, pediu que fosse mantido o segundo contrato de compra e venda, este celebrado entre a apelada e o apelado e entre os embargantes que interpuseram os embargos de terceiro citado na sentença e RONALDO LISBOA DE FREITAS. 

Observa-se de imediato, que se trata de venda de imóvel em duplicidade. Os mesmos vendedores prometeram alienar os mesmos imóveis a pessoas distintas,  evidenciando-se ilícito civil, vez que o primeiro compromisso de compra e venda ainda estava em vigor.

Aqui não se indaga se o apelante cumpriu suas obrigações contratuais, mas a forma como os Apelados conduziram o compromisso de compra e venda dos imóveis.

O compromisso de compra e venda assinado pelo apelante não é objeto destes autos, muito embora a parte apelada tenha se referido a ele durante toda a instrução processual. A anulabilidade do segundo contrato de compra e venda, é o alvo da ação ordinária de nulidade de ato jurídico.

Caso a parte recorrida quisesse fazer o mesmo com o contrato celebrado pelo apelante, deveria buscar as vias próprias, uma vez que não houve pedido de Reconvenção. 

O compromisso de compra e venda celebrado pelo apelante, foi devidamente averbado nas matrículas dos imóveis alienados, conforme AV.2-1.699, da matrícula 1.699, fls. 77, do Livro de Registro Geral 2-G, fls. 29/30, AV.2-1.700, da matrícula 1.700, fls. 78, do Livro de Registro Geral 2-G, fls. 25/26 e AV.2-1.701, da matrícula 1.701, fls. 79, do Livro de Registro Geral 2-G, fls. 27/28, todas do Cartório de Registro de Imóveis de Cristino Castro – PI.

Consta nas mesmas matrículas uma segunda alienação dos imóveis, na AV.6-1699, adquirido por RICARDO SOARES RAMOS, R.6-1.700, vendido para RONALDO LISBOA DE FREITAS e R.6-1.701, também adquirido por RONALDO LISBOA DE FREITAS.

É de se destacar que o compromisso de compra e venda possui a mesma força do contrato de compra e venda. Vincula as partes contratantes ao negócio entabulado, sendo irretratável e irrevogável. Não se trata de contrato preliminar, pois tem aptidão para produzir efeitos reais desde a assinatura pelas partes contratantes. 

Nesse sentido são as disposições contidas no art. 11 do Decreto-lei 58/37, o art. 26 da Lei 6.766/79, o § 5º do art. 61 da Lei 4.380/64 e o art. 38 da Lei 9.514/97, que enfatizam a utilização do compromisso particular de compra e venda, atribuindo-lhe a natureza de direito real, assim como a regra do artigo 1.225, VII do Código Civil que assim expressa:

Art. 1.225. São direitos reais:

VII - o direito do promitente comprador do imóvel.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça – STJ tem entendimento, consolidando acerca do compromisso de compra e venda, na forma dos arestos.

EMENTA: RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. DIREITO REAL QUANDO REGISTRADO. ART. 1.225 DO CÓDIGO CIVIL. ARROLAMENTO DE DIREITOS. INVENTÁRIO. ART. 993, INCISO IV, ALÍNEA "G", DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL.1. Inexiste violação do art. 535 do Código de Processo Civil se todas as questões jurídicas relevantes para a solução da controvérsia são apreciadas, de forma fundamentada, sobrevindo, porém, conclusão em sentido contrário ao almejado pela parte. 2. A promessa de compra e venda identificada como direito real ocorre quando o instrumento público ou particular é registrado no cartório de registro de imóveis, o que não significa que a ausência do registro retire a validade do contrato. 3. A gradação do instituto da promessa de compra e venda fica explícita no art. 25 da Lei n. 6.766/1979, que prevê serem irretratáveis os compromissos de compra e venda, cessões e promessas de cessão, os que atribuem direito a adjudicação compulsória e, estando registrados, conferem direito real oponível a terceiros. 4. Portanto, no caso concreto, parece lógico admitir a inclusão dos direitos oriundos do contrato de promessa de compra e venda de lote em inventário, ainda que sem registro imobiliário. Na verdade, é facultado ao promitente comprador adjudicar compulsoriamente imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda não registrado, e a Lei n. 6.766/1979 admite a transmissão de propriedade de lote tão somente em decorrência de averbação da quitação do contrato preliminar, independentemente de celebração de contrato definitivo, por isso que deve ser inventariado o direito daí decorrente. 5. O compromisso de compra e venda de imóvel é suscetível de apreciação econômica e transmissível a título inter vivos ou causa mortis, independentemente de registro, porquanto o escopo deste é primordialmente resguardar o contratante em face de terceiros que almejem sobre o imóvel em questão direito incompatível com a sua pretensão aquisitiva, o que não é o caso dos autos. 6. Recurso especial provido. (REsp. 1185383/MG, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 08/04/2014, DJe 05/05/2014).

Na forma já indicada, o contrato de compromisso de compra e venda foi regularmente registrado no registro imobiliário, de modo que o compromisso adquiriu o conteúdo de direito real.

Segundo ROSA MARIA DE ANDRADE NERY1 , (2010:89), reconhece a natureza de direito real do compromisso de compra e venda, in verbis: 

O compromisso ou promessa de compra e venda vem a ser o contrato pelo qual o compromitente-vendedor obriga-se a vender determinado imóvel, pelo preço, condições, e modos avençados; por outro lado, o compromitente-comprador obriga-se a comprar tal imóvel, pagando para tanto o preço nas condições estipuladas. De se notar que sendo de natureza irretratável e irrevogável e, ainda, levado a registro, tal instrumento gera ao compromissário comprador, além de um direito real, a possibilidade de reclamar a escritura definitiva e valer-se da adjudicação compulsória.” “Como já dissemos no item precedente, a principal característica do compromisso de compra e venda irretratável, desde que devidamente inscrito no registro imobiliário, está na particular atribuição de um direito real ao compromissário comprador, daí a necessidade de se tratar desse tema com mais espaço.

Pelo compromisso de compra e venda de imóvel, os poderes inerentes ao domínio são transferidos ao compromissário comprador, de modo que o compromissário vendedor perde o poder de disposição do bem alienado, sendo que a prática de atos outros sem a devida observação dessa condição importa em anulação do ato. 

Com esse escólio ORLANDO GOMES2 , (1998:246), admite que:

O direito real sui generis do compromissário comprador reduz-se, verdadeiramente, à simples limitação do poder de disposição do proprietário que o constitui. Uma vez registrado proibido fica de alienar o bem e, se o fizer, o compromissário ou promitente-comprador, sendo titular de um direito com sequela, pode reivindicar a propriedade do imóvel, tanto que execute o compromisso, exigindo o cumprimento da obrigação contraída pelo promitente-vendedor.

Para gerar os efeitos do ato, como dito antes, é preciso, que o compromisso de compra e venda esteja devidamente averbado na matrícula do imóvel objeto da alienação.

No presente caso, o apelante, precavido, averbou o instrumento, conforme AV.2-1.699, da matrícula 1.699, fls. 77, do Livro de Registro Geral 2-G, fls. 29/30, AV.2-1.700, da matrícula 1.700, fls. 78, do Livro de Registro Geral 2-G, fls. 25/26 e AV.2-1.701, da matrícula 1.701, fls. 79, do Livro de Registro Geral 2-G, fls. 27/28, todas do Cartório de Registro de Imóveis de Cristino Castro – PI, o que lhe assegura o direito de preferência na aquisição dos bens. 

Desse modo, o direito de propriedade dos apelados esvaziou-se, lhes sendo vedado realizar nova alienação, enquanto pendente a averbação referida. 

Da leitura dos autos, fls. 25/30, denota-se que o mesmo imóvel foi alienado enquanto pendente a averbação feita a pedido do apelante, cuja comprovação está na AV.6-1699, R.6-1.700 e R.6-1.701. 

É de se acentuar que os atos notariais e de registro, como a averbação, tem caráter público, sendo a averbação de contratos de compromisso de compra e venda, recomendada para evitar que terceiro adquirente alegue boa-fé, diante do princípio da publicidade. Assim, uma vez averbado não milita em favor de terceiro adquirente a boa-fé, a justificar a manutenção e validade do negócio entabulado. 

A venda dos imóveis foi feita em duplicidade. A averbação do compromisso de compra e venda celebrado pelo apelante e seu efeito torna nulo e prevalece sobre segunda alienação, por aplicação dos princípios da prioridade e continuidade registral. 
Nesse sentido são os posicionamentos jurisprudenciais como mostra o julgado seguinte:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ORDINÁRIA. REGISTRO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA EM DUPLICIDADE. SEGUNDO CONTRATO FIRMADO COM DOLO. PREJUÍZO DE TERCEIROS. ANULAÇÃO. PRESERVAÇÃO DO AJUSTE FIRMADO COM BOA-FÉ. APELO IMPROVIDO. I. O conhecimento de anterior Promessa de Compra e Venda firmado com terceiro, demonstra o dolo daqueles que se beneficiaram de um segundo ajuste e registro de Promessa de Compra e Venda sobre o mesmo imóvel. II. Segundo o artigo 92 do Código Civil de 1916, aplicável por previsão do artigo 2.035, do Diploma Civil vigente, o negócio jurídico firmado com dolo deve ser anulado. III. Havendo vício no segundo ajuste firmado sobre um mesmo imóvel, apenas o primeiro negócio jurídico de Promessa de Compra e Venda do bem deve ser preservado, em razão da boa-fé objetiva que dele se presume. IV. Apelação improvida. (Apelação Cível nº 22153/2009 (92498/2010), 1ª Câmara Cível do TJMA, Rel. Maria das Graças de Castro Duarte Mendes. j. 10.06.2010, unânime, DJe 22.06.2010).

Diante da impossibilidade de alegar-se desconhecimento das averbações AV.2-1.699, AV.2-1.700 e AV.2-1.701, a má-fé e o dolo dos apelados fulminam de nulidade o segundo negócio jurídico, não podendo subsistir diante da flagrante ilegalidade, conforme art. 145, do Código Civil. Não há que se imputar aos apelados a boa-fé na realização do negócio, eis que as circunstancias evidenciam que sabiam do impedimento para a comercialização dos imóveis.

A alegada mora contratual do apelante, e as alegações deste quanto ao motivo de não ter realizado os pagamentos, são razões que podem, ou não, cancelar o primeiro compromisso de compra e venda, mas que não é o objeto alvo da discussão destes autos. Tais alegações, não se prestam a analisar a anulabilidade do negócio jurídico dos apelados, principalmente para a analisar da legalidade das averbações dúplices, pois as razões expendidas na inicial são outras, como visto alhures. 

Muito embora as averbações aqui ventiladas não sejam objeto da lide, não há como dissociá-las e deixar de apreciar a legalidade do ato registral, afinal o registro tem força para constituir direito real sobre a coisa imóvel, e somente permanece válido se o título que lhe ensejou permanecer válido, de modo que é natural que a anulação do título torne inválido o registro. 

É sabido que a nulidade de pleno direito, uma vez comprovada, torna inválido o registro, independentemente de ação direta. Prescinde de ajuizamento de ação direta para a declaração de nulidade. Pode o Juiz, de ofício, decretá-la, a teor do que dispõe o art. 214, da Lei nº 6.015/73.

Percebe-se que as averbações do compromisso de compra e venda celebrado com o apelante, AV.2-1.699, AV.2-1.700 e AV.2-1.701, foram canceladas, de ofício, pela Escrevente do Cartório do 1º Ofício da Comarca de Cristino Castro - PI, através da AV.5-1.699, AV.5-1.700 e AV.5-1.701. 

Como o registro do compromisso de compra e venda, adquire força de direito real à aquisição do imóvel, o cancelamento do ato registral, torna sem efeito o próprio direito nele encartado, não sendo válido antes que a parte interessada se manifeste. Neste caso, pois, violou-se o princípio do contraditório e da ampla defesa, não tendo sido ofertando ao apelante a oportunidade de opor sua insurgência na ocasião oportuna. 

Quanto ao ato de averbação que cancelou as averbações do primeiro contrato, onde o apelante figura como compromissário comprador, faltou a observância dos preceitos legais, sendo nula de pleno direito eis que descumpridas as regras dos arts. 248 e 250, da Lei de Registros Públicos, ao preceituarem que:

Art. 248. O cancelamento efetuar-se-á mediante averbação, assinada pelo oficial, seu substituto legal ou escrevente autorizado, e declarará o motivo que o determinou, bem como o título em virtude do qual foi feito.

Art. 250. Far-se-á o cancelamento:

I - em cumprimento de decisão judicial transitada em julgado;

II - a requerimento unânime das partes que tenham participado do ato registrado, se capazes, com as firmas reconhecidas por tabelião;

III - a requerimento do interessado, instruído com documento hábil.

IV - a requerimento da Fazenda Pública, instruído com certidão de conclusão de processo administrativo que declarou, na forma da lei, a rescisão do título de domínio ou de concessão de direito real de uso de imóvel rural, expedido para fins de regularização fundiária, e a reversão do imóvel ao patrimônio público.

No caso em apreço, carece de respaldo legal a sobredita averbação, devendo, pois, ser anulada.

Aliás, nos termos do que consta da decisão de fls. 108/109 dos autos em apenso, o magistrado a quo determinou ao cartório do 1º Ofício de Cristino Castro/PI que procedesse com a baixa nas averbações questionadas, restaurando “para estado anterior em nome de Vilson Viegas de Sousa”.

Tal postura decorre da boa-fé objetiva, prevista no Código Civil e na jurisprudência do STJ que deve estar presente no negócio realizado pelo apelante, devendo ser anulada qualquer alienação enquanto a primeira não for rescindida de pleno direito, como consequência do direito real atribuído ao compromisso de compra e venda averbado. 

Ante o exposto e considerando o que consta dos autos, conheço do recurso para dar-lhe provimento, reformando in totum a sentença recorrida, anulando, em consequência o contrato de compra e venda celebrado entre as partes retornando os respectivos Registros Imobiliários ao status quo ante.

Participaram do julgamento os Exmos. Srs. Deses.  Luiz Gonzaga Brandão de Carvalho e José Ribamar Oliveira e José James Gomes Pereira – Relator.

Impedido(s): Não houve.

Fez sustentação oral a Dra. Mayra Camaço Gomes – Advogada (OAB/PI nº 7320) do Apelante: VILSON VIEGAS DE SOUSA.

Presente o Exmo. Sr. Dr. José Ribamar da Costa Assunção – Procurador de Justiça.

O referido é verdade; dou fé.

SALA DAS SESSÕES DO EGRÉGIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO, em Teresina, 03 de maio de 2016. a) Bel. Godofredo C. F. de Carvalho Neto – Secretário.

Des. Luiz Gonzaga Brandão de Carvalho

Presidente

Des. José James Gomes Pereira

Relator


Notas

01.    NERY, Rosa Maria de Andrade. In: Direito Civil, Contratos, Ed. Revista dos Tribunais, p. 89.

02. ORLANDO GOMES. In: Contratos, 18ª ed., Rio de Janeiro: Forense, 1998, p. 246.


Autor

  • José James Gomes Pereira

    Bacharel em Direito pela Universidade Federal do Piauí. Curso de Formação de Oficiais pela APMPE em Paudalho, Pernambuco. Especialista em Direito Processual Penal pela Universidade Federal do Ceará. Desembargador no e. Tribunal de Justiça do Estado do Piauí. Especialista em História Política do Piauí pela Universidade Estadual do mesmo estado. Professor Universitário. Mestre pela Universidade Católica de Brasília – UCB. Doutor em Ciências Jurídicas e Sociais pela Universida del la Museo Argentino - UMSA e Pós-Doutorando em Direito Constitucional. Università deglí Studí Messína. Itália.

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Como citar este texto (NBR 6023:2002 ABNT)

PEREIRA, José James Gomes. Compromisso de compra e venda de imóvel averbado: nulidade da venda posterior. Revista Jus Navigandi, ISSN 1518-4862, Teresina, ano 21, n. 4700, 14 maio 2016. Disponível em: <https://jus.com.br/jurisprudencia/48828>. Acesso em: 21 nov. 2017.

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