A alteração de fachada em condomínios horizontais é tema polêmico que gera inúmeras discussões na esfera judicial e fora dela.

Como ocorre nos condomínios verticais, os critérios para alterações nas fachadas das casas edificadas em condomínios horizontais são definidos pela convenção, que deve guardar consonância com o Código Civil. O Artigo 1.336 do Código Civil preconiza que é dever do condômino não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas. A jurisprudência abre exceção para as hipóteses em que tais alterações visem proteger os moradores, como é o exemplo das telas de segurança indispensáveis  à segurança nas unidades em que residem crianças, ou ainda casos que envolvam necessidades específicas e questões de saúde como obesidade mórbida, por exemplo, hipótese em que é imprescindível a troca da porta para viabilizar a locomoção do morador.

Nessas situações ainda que haja vedação quanto a alteração da fachada, por razões óbvias a manutenção do projeto arquitetônico embora de interesse coletivo jamais irá se sobrepor. Isto porque a discussão tutela interesses constitucionais como Direito a vida, a liberdade de locomoção e a segurança, que se revelam bem mais relevantes do que o direito a inalterabilidade da fachada, embora alguns juristas mais ortodoxos possam arguir que a propriedade também constitui um direito constitucional ele está adstrito a  função social da propriedade.

Um problema comum em discussões que envolvam alteração de fachada consiste justamente em encontrar um denominador comum acerca do conceito de fachada. O conceito que melhor se adéqua é aquele que a define como toda parte visível do exterior da unidade, qualquer que seja o ângulo de visão. Isso significa que não somente a parte frontal das casas pode ser considerado fachada, aliás, é por esta razão que a engenharia e arquitetura denominaram todas as faces de uma edificação. Além da fachada frontal, que também é conhecida como fachada principal existe a fachada posterior e as fachadas laterais, vale ressaltar que a fachada frontal inclui também calçadas e jardins. Outro conceito importante que deve se ter em mente é o de alteração, que é o ato ou efeito de alterar algo, que pode ocorrer por fatores naturais ou por ação humana, de modo voluntário ou não. 

Perguntas como: Posso alterar o tipo de piso da calçada da minha unidade? Posso substituir a janela por uma janela maior de blindex? Posso substituir a porta de entrada por porta pivotante? Posso revestir as paredes externas da minha fachada com revestimento? Posso pintar a fachada da minha casa de outra cor? Posso cercar a frente ou as laterais de minha residência? Posso aumentar minha área de garagem? Posso concretar a área permeável na frente da minha unidade? São muito comuns e em regra para todas elas a resposta será a mesma. Não! A exceção é claro são para casos excepcionais como as que foram aqui tratadas, situações que envolvam decisões judiciais, ou ainda na hipótese de anuência expressa de TODOS os condôminos. Ou seja, somente poderão ser promovidas alterações de fachada independentemente da proporção, se mediante convocação regular de assembleia com finalidade específica de deliberar sobre tal questão todos os condôminos comparecerem, e a aprovarem em sua totalidade, oportunidade em que também serão estabelecidos novos parâmetros e padrão a ser seguido.

Importante ressaltar ainda que, mesmo que haja aprovação unânime dos condôminos toda obra em condomínio deve atender as especificações das normas da (ABNT 16.280) que exige a contratação de um arquiteto ou engenheiro que deverá emitir uma ART (Anotação de Responsabilidade Técnica), além disso, alguns municípios possuem procedimento específico para emissão de alvará de obra, o melhor caminho é sempre buscar consultoria de um profissional especializado.

É indiscutível que um dos aspectos que mais influenciam a valorização de imóveis em condomínios é o fator estético do condomínio, por isso quanto mais harmônico e uniforme o condomínio for mais valorizado seu patrimônio será e estabelecer um padrão é fundamental para garantir a harmonia do conjunto arquitetônico. O condômino que altera a fachada a seu bel prazer sem anuência dos demais fica sujeito ao pagamento de multa por descumprimento das normas condominiais e ainda a, desfazimento às suas expensas de tudo o que foi realizado, devolvendo a unidade ao status quo.

Por isso, para evitar desgastes e prejuízos desnecessários, o melhor caminho é sempre buscar o diálogo usando do bom senso, argumentos coerentes e a consultoria de profissionais especializados. 


Autor

  • Danubia Santos

    Advogada inscrita na seccional de Minas Gerais especialista em Direito Imobiliário e Condominial. É membro da comissão de Direito Imobiliário da OAB 13ª Subseção. Atuante em Direito Condominial nos estados de Minas Gerais e Goiás, fornece assessoria jurídica completa para inúmeros condomínios residenciais verticais e horizontais, associações de moradores, construtores e empresários do ramo imobiliário através de consultoria preventiva ou judicial.

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Como citar este texto (NBR 6023:2002 ABNT)

SANTOS, Danubia. Alteração de fachada nos condomínios horizontais. Revista Jus Navigandi, ISSN 1518-4862, Teresina, ano 21, n. 4872, 2 nov. 2016. Disponível em: <https://jus.com.br/pareceres/53439>. Acesso em: 20 nov. 2017.

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