Exoneração de despesas condominiais de unidade localizada no térreo

III – DOS REQUERIMENTOS

          ANTE O EXPOSTO, REQUER, se digne Vossa Excelência determinar :

          I - a citação do réu Condomínio Edifício Monalisa, devendo se proceder na pessoa de seu representante legal, o Síndico, o Sr. Delamar C. Pinheiro Ribeiro no endereço constante no preâmbulo para, querendo, contestar a presente ação nos termos e prazos de lei, sob pena de confissão e revelia;

          II - a concessão da tutela antecipada ‘inaudita altera parts’, para os efeitos de autorizar liminarmente O REQUERENTE A PAGAR O VALOR DE 02 (DUAS) COTAS CONDOMINIAIS, a título de taxa condominial no que se referem as despesas ordinárias que efetivamente não tenham qualquer vinculação com a loja térrea, e no que se referem as despesas extraordinárias, seja mantida a proporção de 7 cotas condominiais excluídas aquelas que não hajam qualquer vinculação com loja térrea ;

          III - A procedência integral da presente ação, declarando a inexistência de obrigação do requerente pagar as despesas condominiais de sua unidade daquelas definidas no laudo de vistoria, ora, anexado e aquelas a serem definidas em perícia técnica, a ser definida por Vossa Excelência, e condenando o réu nos seguintes termos :

          III.A - A devolução dos valores pagos a maior, a título de taxa condominial, corrigidos monetariamente, a contar da primeira taxa condominial paga até o trânsito em julgado da presente ação;

          III.B - O pagamento de custas judiciais, despesas processuais e honorários advocatícios;

          IV - A declaração de nulidade da 2^ª Convenção Condominial do Edifício Condomínio Monalisa, tendo, em vista o não atendimento das prerrogativas legais da Lei 4.591/64;

          V - OU ALTERNATIVAMENTE, que este MM. Juízo, FIXE em definitivo, que a loja térrea de propriedade do autor, pague a título de taxa condominial o EQUIVALENTE A DUAS COTAS CONDOMINIAIS, com a finalidade de tornar mais simples e menos oneroso, para o Condomínio e sua Administradora, o cálculo da taxa condominial, restabelecendo-se assim, o CRITÉRIO DE IGUALDADE ESTABELECIDO, na Convenção de 10.02.95.

          REQUER, outrossim, o deferimento da realização das provas em direito admitidas, em especial a documental, testemunhal, cujo rol será apresentado no momento próprio, bem como o depoimento pessoal do representante legal do Condomínio.

          Juntam-se os documentos arrolados em folha anexa e dá-se à causa, para os efeitos fiscais, o valor inicial de R$ 600,00 (seiscentos reais).

          Nestes Termos,

          Pede Deferimento.

          São Leopoldo, 30 de setembro de 1999.

          pp. DENISE BALLARDIN

          OAB-RS 47.784

NOTAS

1. JORNAL DO COMÉRCIO DE 31.10.1989, NA COLUNA ESPAÇO VITAL, em reportagem por MARCO ANTÔNIO BIRNFELD

R O L  D E  D O C U M E N T O S :

          1 – Procuração ‘ad juditia’;

          2 – Cópia autenticada do Contrato de Compra e venda da Loja Térrea;

          3 – Cópia do Memorial de Incorporação do Edifício Residencial e Comercial Monalisa;

          4 – Laudo de Vistoria;

          5 – Cópia da Escritura Particular de Convenção de Condomínio do Edíficio Monalisa datada de 10.02.1995;

          6 – Cópia da Ata da Assembléia Geral Extraordinária de 16.06.99;

          7 – Cópia da Ata da Assembléia Geral Extraordinária de 16.08.99;

          8 – Cópia da Ata da Assembléia Geral Extraordinária de 31.08.99;

          9 – Relação de despesas do condomínio Mês de junho de 1999;

          10 – Relação de despesas do condomínio Mês de julho de 1999;

          11 – Relação de despesas do condomínio Mês de agosto de 1999;

          12 – Cópia reportagem Jornal do Comércio de 31.10.89;

          13 – Cópia reportagem Jornal do Comércio de 16.08.99;

          14 – Cópia da 2^ª Convenção do Condomínio Edifício Monalisa;

          15 – Cópia dos recibos de pagamento meses, 06,07 e 08 de 1999.

APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO. EXONERAÇÃO DE QUOTAS CONDOMINIAIS. NULIDADE DE ASSEMBLÉIA-GERAL PARA APROVAÇÃO DE NOVA CONVENÇÃO CONDOMINIAL. AUSÊNCIA DE QUORUM  MÍNIMO. RETORNO DAS PARTES AO  STATUS QUO ANTE.

            Não há falar em sentença "extra petita", tendo em vista pedido de declaração de nulidade da nova convenção condominial, aprovada em Assembléia-Geral, em que não havia a presença do quorum mínimo de 2/3 dos condôminos, ensejando na nulidade da própria solenidade, por não atender a disposições constantes no § 2º, do art. 9º, da Lei 4.591/64. Decretada a nulidade da Assembléia Geral Extraordinária que aprovou a nova Convenção Condominial, a mesma resta sem eficácia, devendo as partes retornarem ao "status quo ante".

            Rateio das despesas condominiais que deve ser realizado na forma como estabelecida no art. 34, § 1º, da Convenção Condominial original.

            Devolução ao autor, dos valores cobrados a maior pelo Condomínio (art. 158, do Código Civil/1916), valores que devem ser acrescidos de correção monetária, desde o efetivo desembolso e juros de mora desde a citação.

            DERAM PROVIMENTO AO APELO DO AUTOR E NEGARAM PROVIMENTO AO APELO DO RÉU.

ACÓRDÃO

            Vistos, relatados e discutidos os autos.

            Acordam os Desembargadores integrantes da Décima Sétima Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado, à unanimidade, em dar provimento ao apelo do autor e negar provimento ao apelo do réu.

            Custas na forma da lei.

            Participaram do julgamento, além do signatário, os eminentes Senhores Desa. Elaine Harzheim Macedo (Presidente) e Des. Alzir Felippe Schmitz.

            Porto Alegre, 22 de junho de 2006.

            DES. ALEXANDRE MUSSOI MOREIRA,

            Relator.

RELATÓRIO

            Des. Alexandre Mussoi Moreira (RELATOR)

            Trata-se de recursos de apelação interpostos pelo CONDOMÍNIO EDIFÍCIO MONALISA e C. E. B., nos autos da ação de exoneração de despesas condominiais não utilizadas, que o segundo move contra o primeiro, da sentença de fls. 392/399, que julgou parcialmente procedente a demanda, para declarar nula a Assembléia Geral Extraordinária do dia 16/08/199, que, de forma irregular, aprovou a Convenção e o Regulamento Interno, tendo em vista não ter sido observado o quorum mínimo de 2/3, nos termos do art. 9º, § 2º, da Lei 4.591, de 16/12/64. Tendo fixado o valor da quota condominial que o autor deverá pagar, face ao pedido alternativo, na quantia equivalente a cinco vezes o valor relativo à taxa de condomínio de um apartamento de um quarto, de final cinco, para as despesas ordinárias, e, para as despesas extraordinárias, ficando o que já estava estabelecido na proporção de sete quotas condominiais. Devendo o demandado proceder a devolução das parcelas pagas a maior, bem como o autor, devendo proceder ao pagamento das diferenças das quotas condominiais fixadas, que poderá ocorrer através de liquidação de sentença por mero cálculo, devidamente corrigido a partir do ajuizamento da ação, sendo os juros legais a partir da citação, podendo, ainda, ser efetuado novo cálculo de rateio relativamente aos valores que deverão ser suportados pelo autor, para compensação. Revogada a liminar deferida. Condenando, ainda, o requerido, ao pagamento de 80% das custas processuais e honorários advocatícios ao patrono do autor, fixados em R$ 600,00, bem como na devolução de 80% das despesas periciais suportadas pelo autor.

            O condomínio demandado, em suas razões de apelo (fls. 404/407), aduz que somente cobrou as quotas condominiais a que o autor estava obrigado a pagar, com fulcro na Convenção do Condomínio, não havendo o que devolver, motivo pelo qual não há falar em sucumbência do condomínio ré. Diz, ainda, ser "extra petita" a sentença, uma vez que não há pedido de anulação da assembléia realizada no dias 16/08/1999. Pugna pela procedência da ação, devendo a parte demandante suportar os ônus sucumbenciais.

            O autor, em suas razões de apelo (fls. 417/450), alega, em preliminar, que tendo sido decretada a nulidade da segunda convenção condominial, deve ser restabelecido o "status quo ante", voltando a vigorar as disposições da convenção condominial anterior, impondo-se a adoção do critério de igualdade no rateio das despesas condominiais, através de mera divisão por unidade condominial, conseqüentemente, deve ser determinada a devolução dos valores pagos a maior a título de taxa condominial, devidamente corrigido monetariamente, a contar da primeira parcela paga até o trânsito em julgado. No mérito, em não sendo acolhida a preliminar, entende que não é justa a fixação de cinco quotas referentes a um apartamento de um quarto, tendo em vista que, com base na perícia produzida, restou evidenciado que não utiliza vários equipamentos e serviços existentes no condomínio, portanto, assevera que deve a sua obrigação condominial ser fixada em, no máximo, duas quotas condominiais, a fim de que seja estabelecido um critério de proporcionalidade entre os serviços de uso comum utilizados pelo autor e a sua contribuição condominial. Requer, ainda, a majoração da verba honorária arbitrada em favor de seu procurador.

            Recebidos os recursos, intimadas as partes e apresentadas as contra-razões.

            Após, subiram os autos para julgamento.

            É o relatório.

VOTOS

            Des. Alexandre Mussoi Moreira (RELATOR)

            Tem-se apelo da sentença de fls. 392/399, que julgou parcialmente procedente o pedido de exoneração de despesas condominiais não utilizadas, para declarar nula a Assembléia Geral Extraordinária do dia 16/08/199, que aprovou a Convenção e o Regulamento Interno, de forma irregular, por não observar o quorum de 2/3, com fundamento no art. 9º, § 2º, da Lei 4.591, de 16/12/64. Tendo fixado o valor da quota condominial que o autor deverá pagar, face ao pedido alternativo, na quantia equivalente a 05 vezes o valor relativo à taxa de condomínio de um apartamento de um quarto, de final cinco, para as despesas ordinárias, e, para as despesas extraordinárias, ficando o que já estava estabelecido, na proporção de sete quotas condominiais. Devendo o demandado proceder a devolução das parcelas pagas a maior, bem como o autor, devendo proceder ao pagamento das diferenças das quotas condominiais fixadas, que poderá ocorrer através de liquidação de sentença por mero cálculo, devidamente corrigido a partir do ajuizamento da ação, sendo os juros legais a partir da citação, podendo, ainda, ser efetuado novo cálculo de rateio relativamente aos valores que deverão ser suportados pelo autor, para compensação. Revogada a liminar deferida. Condenando, ainda, o requerido ao pagamento de 80% das custas processuais e honorários advocatícios ao patrono do autor, fixados em R$ 600,00, bem como na devolução de 80% das despesas periciais suportadas pelo autor.

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            Examina-se, por primeiro, a alegação do condomínio demandado de que a sentença foi "extra petita", tendo em vista que não há pedido de anulação da assembléia realizada no dia 16/08/1999.

            Requereu o autor, em sua petição inicial (fl. 26), a "declaração de nulidade da 2ª Convenção Condominial do Edifício Condomínio Monalisa, tendo em vista o não atendimento das prerrogativas legais da Lei 4.591/64".

            A Assembléia-Geral Extraordinária realizada no dia 16/08/1999 foi convocada com a seguinte ordem do dia: 1º) Aprovação da Convenção e Regulamento Interno; 2º) Temas de interesse interno.

            Assim, para que fosse aprovado primeiro item da ordem do dia, era necessária a participação de 2/3 dos condôminos, nos termos do § 2º, do art. 9º, da Lei 4.591/64. Não tendo sido atingido o quorum especial, para alterar o critério de rateio das contribuições e atender às despesas condominiais, por certo a Assembléia não poderia ter sido realizada, ou, ao menos, não deveria ter sido objeto de votação o item 1º da ordem do dia. Uma vez realizada, bem como aprovada a convenção e o regulamento, sem a observância da imposição legal, há que se ter como nula a solenidade, conseqüentemente ineficaz Convenção aprovada na mesma.

            Tendo sido aprovado nova Convenção de Condomínio, adotando-se critérios diversos para o rateio das despesas condominiais, sem o quorum qualificado, mostra-se correta a decisão guerreada que declarou nula Assembléia realizada no dia 16/08/1999.

            Resta, assim, afastada a preliminar argüida pelo demandado. No que diz respeito à preliminar argüida pelo autor, esta se confunde com o mérito da demanda.

            Com efeito, consoante disciplina o § 2º, do art. 9º, da Lei 4.591/64, é exigida a aprovação de 2/3 dos condôminos para alteração da convenção, até mesmo porque disposição em contrário não consta na Convenção de fls. 47/52.

            No caso em tela, restou evidenciada a presença de menos de 2/3 dos condôminos na Assembléia-Geral Extraordinária realizada em 16/08/1999, na qual foi aprovada a nova Convenção, restando demonstrado que não se atendeu à exigência da Lei 4.591/64. Motivo pelo qual impõe-se o reconhecimento da nulidade e a conseqüente ineficácia das deliberações.

            À vista disso, a Assembléia-Geral Extraordinária do dia 16/08/1999, assim como a nova convenção, não podem ser chanceladas, impondo-se a manutenção da sentença no ponto que declarou a nulidade da Assembléia-Geral Extraordinária, convocada para aprovação da nova Convenção do Condomínio.

            Por essas razões, não há como se ter válida a Convenção aprovada na Assembléia do dia 18/08/1999, que efetivamente gerou prejuízo ao autor.

            Nesse sentido se manifesta a jurisprudência, do que são exemplos as ementas a seguir transcritas, algumas a contrario senso:

            Apelação parcialmente provida."

            (APC nº 599424108, 2ª Câmara de Férias Cível, TJRS, Rel.: Des. Jorge Luís Dall’Agnoll, julgado em 27/10/1999).

            "CONDOMíNIO. Reconhecida a soberania da assembléia geral para votar questões que digam com a constituição da convenção. Mas, nesse caso, indispensável o quórum qualificado previsto no art. 9º, par. 2º, em combinação com o art. 25, par. único, ambos da lei nº 4591/64, para deliberação que contrarie a norma geral estabelecida em lei. Ilegalidade da decisão assemblear que delibera por cobrança de cota condominial diferenciada para determinadas unidades com base em decisão colhida pela maioria simples dos presentes. Inexistindo convenção condominial regularmente votada, tampouco deliberação válida da assembléia geral, prevalecem as disposições contidas no art.12, par-1, da lei n.4591/64 no tocante ao rateio das despesas condominiais. Apelo improvido."

            (APC nº 599105525, 20ª Câmara Cível, TJRS, Rel.: Des. José Aquino Flores de Camargo, julgado em 30/03/1999).

            "CONDOMÍNIO. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ASSEMBLÉIA. Assembléia de condomínio convocada ao arrepio da convenção. Modificação desta. Quorum necessário. Art. 25, Lei nº 4591/64. Nulidade da assembléia e ineficácia das deliberações. Deram provimento."

            (APC nº 70007393440, 19ª Câmara Cível, TJRS, Rel.: Carlos Rafael dos Santos Júnior, julgado em 16/12/2003)

            A Lei nº 4.591/64, art. 25, parágrafo único, estabelece, como regra, para fins de modificação da convenção, a deliberação de condôminos que correspondam a 2/3 do total das frações ideais. Admite, todavia, que a própria convenção defina em contrário, abrandando o número aludido.

            No caso dos autos, a Convenção original (fls. 47/52) não traz qualquer disposição estabelecendo quorum mínimo para alteração da mesma, deve, assim, prevalecer o disposto no § 2º, do art. 9º, da Lei 4.591/64, o seja, quorum mínimo de 2/3 dos condôminos.

            Desta forma, tendo a nova Convenção do Condomínio, sido aprovada na assembléia realizada e, 16/08/1999, da qual não participaram 2/3 dos condôminos, como mencionado alhures, a mesma é nula, o que implica no retorno das partes ao "status quo ante".

            Diante da nulidade da Assembléia-Geral Extraordinária, da ineficácia das deliberações tomadas na mesma, em especial, aprovação de nova Convenção de Condomínio e o retorno das partes ao "status quo ante", impõe-se a manutenção da forma de rateio das despesas condominiais em consonância com o previsto na Convenção original (fl. 34), § 1º, do art. 34, que dispõe:

            Impõe-se, ainda, ante o retorno das partes ao "status quo ante", com fulcro no art. 158, do Código Civil/1916 (art. 182, do Código Civil vigente) a condenação da parte demandada na devolução dos valores pagos pelo autor, a título de quotas condominiais, que superem o montante efetivamente devido, levando-se em consideração o critério estabelecido pelo art. 34, § 1º (fl. 50v.), da Convenção original, valores estes que devem ser apurados em liquidação de sentença, acrescidos de correção monetária, pelo IGP-M, a contar do desembolso da primeira parcela paga pelo autor, após a alteração levada a efeito pelo réu, bem como juros de mora de 6% ao ano, desde a citação, passando a ser de 12% ao ano, a partir da entrada em vigor do Código Civil vigente.

            Diante do voto proferido, não merecem guarida as razões do apelo do Condomínio demandado, sendo, inclusive, despiciendo o enfrentamento, uma a uma, das teses argüidas.

            Sendo assim, é o voto para dar provimento ao apelo do autor, bem como negar provimento ao apelo do demandado, redimensionando os ônus sucumbenciais, devendo a parte ré arcar, com exclusividade, com o pagamento das custas e dos honorários advocatícios, estes fixados em 15% sobre a vantagem auferida pelo autor, com fulcro no art. 20, § 3º, do CPC.

            Des. Alzir Felippe Schmitz (REVISOR) - De acordo.

            Desa. Elaine Harzheim Macedo (PRESIDENTE) - De acordo.

            DESA. ELAINE HARZHEIM MACEDO - Presidente - Apelação Cível nº 70013262076, Comarca de São Leopoldo: "DERAM PROVIMENTO AO APELO DO AUTOR E NEGARAM PROVIMENTO AO APELO DO RÉU. UNÂNIME."

            Julgador(a) de 1º Grau: JOIAFARD LUIZ WEINGARTNER