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Nulidade de cláusulas de contrato de loteamento

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01/07/2002 às 00:00
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Nota Única

SÚMULA DE ESTUDOS CENACON Nº 16

            RESOLUÇÃO CONTRATUAL - CLÁUSULA DE DECAIMENTO - ART. 53 DO CÓDIGO DO CONSUMIDOR - INCORPORAÇÕES DE IMÓVEIS, LOTEAMENTOS E ALIENAÇÕES FIDUCIÁRIAS

            "Ao dispor que ´nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada de produto alienado´, o art. 53 do CDC nada mais fez do que sintetizar, em matéria de resolução contratual por inadimplemento ou desistência do consumidor na aquisição de bens imóveis ou móveis por alienação fiduciária, os princípios da ética, boa-fé, eqüidade e equilíbrio que presidem as relações obrigacionais, de molde a garantir-se a compensação ao fornecedor que àquela não deu causa, como também impedir-se seu enriquecimento ilícito, caso se permitisse perda total das prestações pagas. Desta forma: a) no que tange à compra e venda de imóveis incorporados, ao par da possibilidade da venda em leilão dos haveres do inadimplente para pagamento dos débitos incorridos, com devolução de eventual saldo ou sub-rogação de dívida ainda persistente pelo arrematante, quando os prejudicados forem os próprios condôminos, eventual previsão de antecipação de perdas e danos em contrato firmado com empresa incorporadora, à guisa de cláusula penal, não poderá exceder a 10% do total já pago pelo compromissário-comprador, com as devidas atualizações, sendo que eventuais prejuízos, além da referida antecipação, dependerão de prova cabal e em feito próprio que propicie ampla defesa; b) (....)" (Maio/93 - atualizada em janeiro/97).

            Fundamento

            a) FICHA R nº 344/92-CENACON com parecer, jurisprudência e artigo "Resolução Contratual e o Artigo 53 do Código do Consumidor", de JOSÉ GERALDO BRITO FILOMENO, na Revista "Direito-FMU", nº 8, págs. 109 a 154 e no volume especial "Uma Vida Dedicada ao Direito - Homenagem a Carlos Henrique de Carvalho", R.T., 1995, págs. 351 a 396

            b) inteligência dos arts. 918, 924, 1056, 1059, 1092, 1536, do CC, em conjunto com o Decreto nº 22.626/33 e arts. 52 e 53 CDC;

            c) Lei nº 4.591/65 (incorporações de imóveis) - doutrina e jurisprudência;

            d) Decreto-Lei nº 911/69 (alienação fiduciária) - "idem";

            e) Lei nº 6.766/79 (lei dos loteamentos) - "ibidem";

            f) JURISPRUDÊNCIA (atualização em 20.01.97):

            f.1 "No compromisso de compra e venda, existindo cláusula que prevê não tenha direito o promitente comprador à devolução das importâncias pagas, tal cláusula deve ser considerada como de natureza penal compensatória, podendo ser reduzido o seu valor com base no art. 924 do Código Civil: (Resp. nº 31.954-0-RS).

            (....).

            f.7 "I - Estipulada, em compromisso de compra e venda de imóveis, pena convencional de perda de todas as prestações pagas pelos compromissários-compradores, o juiz, declarando resolvido o ajuste, pode, autorizado pelo disposto no art. 924, CC, reduzi-la a patamar que entenda justo. II - De tal redução, contudo, não pode resultar condenação dos promissários adquirentes a quantia insuficientes a fazer face, pelo menos, às efetivas perdas e danos experimentadas pela promitente vendedora, sob pena de placitar-se enriquecimento sem causa. III - Hipótese em que, determinada a devolução das prestações (exceto as arras) ao compromissários-compradores, a estes incumbe arcar com o pagamento dos aluguéis relativos ao período de ocupação, devidos desde a imissão na posse até a entrega do imóvel."

            (....).

            f.12 "COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - INADIMPLÊNCIA - DEVOLUÇÃO DA QUANTIA PAGA - Há que se devolver o valor pago pelo comprador inadimplente, descontando, a título de indenização por perdas e danos, o valor locatício no período de inadimplência em que o imóvel ficou desocupado" (TJSP - 12ª Câm. Cível - Ap. Cível nº 262.183-2/3 - Bragança Paulista - Rel. Des. CARLOS ORTIZ - j. de 8.8.1995, v.u.)

            Fonte: "Boletim AASP nº 1941, 6 a 12.3.96, págs. 74/77-"

            f.13 Cfr. também Resp. nº 45.511-1-SP, Rel. Min. RUY ROSADO DE AGUIAR - entendeu-se que a cláusula de decaimento á válida, mas há impossibilidade de utilização imediata do art. 53 do CDC, cabendo ao juiz, na forma do art. 924 do Código Civil, fazer a devida adequação à regra contratual de perda da totalidade das prestações já pagas, a fim de evitar o enriquecimento ilícito, fixando, na hipótese em julgamento, o percentual de 10% para a retenção do preço pago, com restituição do restante, devidamente atualizado. O mesmo Tribunal, no Recurso Especial nº 57.974-0-RS, também relatado pelo Ministro Ruy Rosado de Aguiar, consignou que a limitação de cláusula penal em 10% já era do nosso sistema (Decreto nº 22.626/33), e tem sido usada pela jurisprudência quando da aplicação da regra do art. 924 do Código Civil, o que mostra o acerto da regra do art. 52, § 1º, do Código de Defesa do Consumidor, que se aplica aos casos de mora, nos contratos bancários.

            f.14 "Tendo sido afirmado pelo acórdão tratar-se de imóvel em construção, fato não questionado em declaratórios, inviável averiguar-se a real situação, a demandar incursão no campo fático-probatório, defeso nos termos do enunciado nº 7 da súmula/STJ. II - Partindo da premissa de estar em obra o imóvel, possível é a pactuação de correção pelo índice setorial da construção civil. III - Acordado pelas partes a correção com base no índice do ‘sinduscon’, descabe falar em cláusula potestativa, sendo válida tal estipulação. IV - Mesmo celebrado o contrato antes da vigência do Código de Defesa do Consumidor, o que impunha considerar eficaz, previsão contratual de perda das quantias pagas pelo promissário-adquirente, pode o juiz, autorizado pelo disposto no art. 924, CC, reduzi-la a patamar justo, com o fito de evitar enriquecimento sem causa que de sua imposição integral adviria à promitente vendedora. Circunstâncias específicas do caso impõem a perda de 10% (dez por cento) do que foi pago pelo comprador."

            S.T.J. - Resp. nº 45.333-SP - Rel. Ministro SÁLVIO DE FIGUEIREDO TEIXEIRA - j. de 24.10.95

            f.15 Agravo de Instrumento nº 97.896-MG

            "Vistos etc.

            Em ação de rescisão contratual c/c a devolução das quantias pagas proposta por compromissárias compradoras, a sentença acolheu o pedido, rescindindo o contrato e condenando a compromitente vendedora a devolver todas as parcelas recebidas, acrescidas de correção monetária e juros moratórios, a partir de 25 de janeiro de 1994, data em que houve a acareação entre as partes junto ao PROCON/BH. As autoras apelaram e ao seu recurso aderiu a ré, tendo a eg. 7ª Câmara do Tribunal de Alçada do Estado de Minas Gerais, dado provimento ao recurso principal e provido parcialmente ao adesivo, em acórdão assim ementado:

            ‘Compromisso de Compra e Venda - Frustração do contrato porque as promissárias não conseguiram financiamento bancário previsto ao contrato - Inocorrência de culpa - Impossibilidade de continuar os pagamentos - Restituição das parcelas pagas, com juros e correção monetária - Arts. 51 e 53 do Código de Defesa do Consumidor - Cláusulas Abusivas - Nulidade absoluta. Se as promissárias compradoras não conseguiram financiamento bancário, previsto no compromisso de compra e venda, tornando-se impossível o pagamento das parcelas restantes e não havendo culpa das devedoras, rescinde-se o contrato e retorna-se ao status quo ante, com a restituição das parcelas pagas, devidamente atualizadas a partir do dia em que se fez o pagamento de cada parcela. ‘Nulidade da cláusula segundo a qual as compromissárias perdem, em favor da compromitente, parte das quantias pagas.’" (fl. 28)

            Rejeitados os embargos de declaração por protelatórios e aplicada a multa prevista no artigo 538, parágrafo único, do CPC, ingressou a ré com recurso especial por ambas as alíneas, alegando violação ao citado artigo, aos artigos 49, 51 e 53 do Código de Defesa do Consumidor e divergência jurisprudencial.

            Inadmitido o apelo, adveio o agravo de instrumento ora examinado, previsto no artigo 538, parágrafo único do CPC, o v. aresto bem andou ao aplicá-la. verbis:... não havendo a omissão alegada, rejeitam-se os embargos, de cunho meramente protelatório, na medida em que visam retardar o ressarcimento às embargadas daquilo que lhes é devido. (fl. 40). No tocante à devolução das importâncias pagas, acrescidas da correção monetária a partir do dia em que se fez o pagamento, o aresto recorrido está em harmonia com a jurisprudência deste eg. STF.

            ‘ Compra e venda. Não aperfeiçoamento do negócio contratado, sem culpa dos compradores, imperiosa se faz a restituição das importâncias pagas, com correção monetária que será devida desde o desembolso das quantias, a fim de evitar-se o enriquecimento sem causa, eis que a correção nada acresce ao montante a ser devolvido, apenas preserva seu valor real. Recurso não conhecido’ (Resp. nº 35. 697/SP, 3ª Turma, rela. o em. Min. Cláudio Santos, DJU de 15.5.95).

            ‘Promessa de venda e compra, impossibilidade de aperfeiçoar-se o negócio jurídico. Devolução das quantias pagas, corrigidas desde o desembolso. A restituição das importâncias pagas pelos compromissários compradores deve operar-se de modo integral, com correção monetária desde a data do desembolso, sob pena de enriquecimento sem causa. Agravo regimental improvido.’ (AGA nº 10.601/SP, 4ª Turma, rel., o em. Min. Barros Monteiro, DJU de 04.11.91.

            ‘Processual Civil - Agravo Regimental - Promessa de Compra e Venda - Ação de restituição de prestações - Correção monetária - O Dissídio Jurisprudencial - Não caracterização. I - A restituição das importâncias pagas desde o efetivo pagamento das prestações pagas pelos compromissários-compradores sofre correção monetária desde o efetivo pagamento das prestações precedentes. II - Ausência de caracterização da divergência. III - Regimental improvido’ (AGA nº 68.254/MG, 3ª Turma, rel. o em. Min. Waldemar Zveiter, DJU 11.12.95)

            Quanto ao dissídio, não foi comprovado nos termos regimentais (RSTJ, artigo 255 e §§). Ante o exposto, nego provimento ao agravo. Intimem-se. Publique-se. Brasília-DF, 26 de março de 1996. MINISTRO RUY ROSADO DE AGUIAR. FONTE: Diário da Justiça, Seção I, de 12 de abril de 1996, nº 71, pág. 11.231

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            f.16 "Imóvel - Promessa de Compra e Venda. Restituição das importâncias pagas. Cláusula de decaimento de 90%. Modificação Judicial. Na vigência do C.D.C.. É abusiva cláusula de decaimento de 90% das importâncias pagas pela promissória compradora do imóvel. cabe ao juiz alterar a disposição contratual, para adequá-la aos princípios do Direito da Obrigações e às circunstâncias do contrato. Ação proposta pela promissória compradora inadimplente. Art. 51 e 53 do CODECON. Art. 924 do Cível. Recurso conhecido e provido, para permitir a redução - pela promitente vendedora a 10% das prestações pagas"

            (S.T.J. 4ª Turma, Resp. nº 94.640-DF, j. de 13.3.96, v.u., Relator Min. Ruy Rosado de Aguiar).

            No mesmo sentido, (J.D.C., ACv 25405-1, de Salvador, v.u., de 19.5.96, Rel. Des. Walter Brandão, in (i.v. Reg. de Acórdãos/CJDC, nº 15. p, pp.302-304, TJSP, 14ª Ccv, ACv, 254.295.2/0, v.u., Rel. Ruiter Oliva, j. 2.2.95, in IOB/95 nº 10753, TAMG, 4ª Ccv, ACv, 168.636.2, Rel. Juiz Ferreira Esteves, j. 28.9.94, in IOB/95, nº 10476.

            f.17 "Imóvel - Cláusula de Decaimento - CASA PRÓPRIA - CLÁUSULA DE COMISSÃO DE VENDA E PROPAGANDA - NULIDADE. "... nos contratos de compra e venda de imóveis poderá o consumidor inadimplente pleitear a resolução contratual e devolução das quantias pagas corrigidas monetariamente, nos termos do art. 53, do C.D.C.... Não é licita a dedução de comissão de venda e propaganda, pois, à luz da legislação pertinente, os serviços prestados pelo corretor e editores de propaganda comercial são de inteira responsabilidade do apelante, uma vez que os apelados não participaram da transação, não podendo lhes ser transferidos tais encargos"

            T.J.B.A. - (JDC, ACv. 25.405-1, de Salvador, j. 19.5.96).

            f.18 CONSUMIDOR - Compra e venda de direitos de uso de propriedade - Desistência do comprador - Pedido de devolução das parcelas pagas - Competência - Complexidade - Legitimidade - Cláusula penal.

            COMPETÊNCIA - Nos contratos de adesão não é válida a cláusula de eleição do foro quando fixada em desfavor do consumidor - É competente o foro da realização do negócio ou de domicílio do consumidor.

            COMPLEXIDADE - Não registra complexidade o pedido de devolução de parcelas pagas em contrato de uso de imóvel, até porque, de fato, com a desistência do comprador, o contrato já está rescindido.

            LEGITIMIDADE PASSIVA - A empresa que dá nome e participa da venda dos imóveis, integrando o contrato e recebendo valores, é parte legítima para responder ação rescisória do contrato.

            CLÁUSULA PENAL - É aceita a cláusula penal ao redutor válido para a retenção de parte dos valores recebidos em contratos de compra e venda de imóveis em prestações, desde que em percentual não superior a 10%, limite imposto pelo CDC. - Recurso improvido.

            JUIZADO DE DIREITO - 1ª TURMA RECURSAL - RS - Processo nº 11968.7592.4 - j. 18/09/96."

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Sobre o autor
Amilton Plácido da Rosa

Procurador de Justiça do Estado do Mato Grosso do Sul.

Como citar este texto (NBR 6023:2018 ABNT)

ROSA, Amilton Plácido. Nulidade de cláusulas de contrato de loteamento. Revista Jus Navigandi, ISSN 1518-4862, Teresina, ano 7, n. 57, 1 jul. 2002. Disponível em: https://jus.com.br/peticoes/16493. Acesso em: 29 mar. 2024.

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