Resumo
O presente estudo trata do procedimento de ingresso das cartas de arrematação no Registro de Imóveis. A motivação para a pesquisa foi a verificação da dificuldade prática que muitos adquirentes de imóveis em hasta pública encontram ao buscar consolidar sua aquisição, registrando o seu título. O trabalho foi feito com base na legislação e na doutrina sobre o tema, com foco no princípio da legalidade e no instituto da qualificação registral, aplicados aos títulos judiciais. O objetivo de aprofundar o tema foi o de proporcionar, além de um melhor atendimento ao público nas serventias imobiliárias, a facilitação do trabalho dos profissionais que atuam diretamente nessa seara – juiz e registrador imobiliário -, bem como a prevenção de conflitos desnecessários e desgastantes para todos os envolvidos. Verificou-se que o conflito entre registradores e juízes tem solução, desde que haja uma harmonização entre as suas funções, visando sempre a facilitação do registro, tendo em vista a segurança que o mesmo proporciona e a necessidade de regularizar-se a aquisição do interessado.
Palavras-chave: qualificação registral, títulos judiciais, carta de arrematação
1 INTRODUÇÃO
Um dos principais problemas de quem adquire um imóvel em hasta pública é, sem dúvida, a dificuldade que encontra em registrar o título judicial de arrematação, consolidando, assim, sua aquisição. Tal situação enseja, além do desgaste do adquirente, uma série de conflitos entre, de um lado, o juiz que presidiu a causa e, portanto, emitiu o ato judicial e, de outro, o registrador de imóveis que, ao qualificar o título, rejeita-o, solicitando providências e, muitas vezes, suscitando o procedimento de dúvida.
Este estudo pretende aprofundar o tema da qualificação registral dos títulos judiciais, especialmente as cartas de arrematação. O tema proposto tem importância eminentemente prática, visto que nasceu da observação da freqüência com que os conflitos entre juízes e registradores imobiliários ocorrem no dia-a-dia, quando se trata da qualificação de títulos de arrematação judicial.
Assim, com base no princípio da legalidade e no instituto da qualificação registral, busca-se analisar o procedimento de registro das cartas de arrematação, visando facilitar o entendimento dos motivos que levam aos conflitos e apontar alternativas de solução para o problema, com base no estudo realizado.
2 O PRINCÍPIO DA LEGALIDADE E A QUALIFICAÇÃO REGISTRAL
Dentre os princípios que norteiam o ordenamento jurídico brasileiro como um todo, aplicando-se a todos os micro-sistemas jurídicos, públicos e privados, destaca-se o princípio da legalidade. Ele exprime da idéia básica de respeito à lei, fundamento de todo o Direito. Segundo DE BONA (1996),
o princípio da legalidade orienta o comportamento de todo o cidadão no meio social, no desempenho de suas atividades profissionais, na defesa de seus direitos, no cumprimento de suas obrigações e, principalmente, baliza a atuação da Administração Pública, com uma diferença em relação à administração privada: a esta é lícito fazer tudo o que a lei não proíbe; àquela é permitido apenas fazer o que é previamente autorizado pela lei (p. 65).
No ramo do Direito Registral, o princípio da legalidade tem um significado especial, pois dirige toda a atividade dos oficiais registradores, que são agentes públicos, seja quanto ao seu regime de serviço, seja quanto ao conteúdo da atividade que realizam. Neste segundo aspecto, destaca-se a sua função qualificadora, corolário desse princípio e fundamento de toda a atividade registral, pois tem por objetivo a análise prévia de todo e qualquer documento que vise ingressar no registro.
Conforme DE BONA (1996), trata-se da função "(...) mais importante e indispensável da etapa dinâmica da atuação da publicidade, por ser obrigatória, impostergável e pessoal do titular da serventia para cujo desempenho ele tem a mais completa autonomia." (p. 66).
Nesse sentido, todo título apresentado a registro deve passar por um controle de legalidade, feito pelo oficial registrador, denominado qualificação. DIP (2005), referindo-se especificamente ao registro de imóveis, aponta: "diz-se qualificação registral (imobiliária) o juízo prudencial, positivo ou negativo, da potência de um título em ordem a sua inscrição predial, importando no império de seu registro ou de sua irregistração" (p. 168).
Assim, ao protocolizar um título apresentado a registro, o oficial deve realizar uma análise dos requisitos legais necessários ao seu ingresso válido no registro imobiliário, não somente daqueles específicos da legislação registral, mas também dos exigidos pelas leis especiais que regem os diversos documentos com potencial de registrabilidade, "(...) salientando-se que a legalidade e a observância dos demais princípios devem ser exigidos nos títulos judiciais, sendo limite, a atividade jurisdicional (...)" TUTIKIAN (2008, p. 241-242).
Contudo, é importante salientar que a função qualificadora do registrador, baseada no princípio da legalidade, mesmo que incidente também sobre os títulos de origem judicial, é sempre uma atividade administrativa. Ainda que se pareça com a atividade jurisdicional de verificação de pressupostos processuais, por exemplo, difere da mesma por seu fundamento e pela natureza de sua seara. Conforme DIP (2005), há um
dúplice aspecto de fundo da função de qualificação registral: a) um, que põe à mostra a natureza jurisprudencial – não jurisdicional – da atuação do registrador, que é um operador jurídico, apto a decidir, a emitir um juízo sobre a inscrição, hic et nunc, de determinado título; b) outro, que revela a independência decisória do oficial registrador, no limite primário da apreciação e decisão acerca do registro de um título singularizado (p. 164).
Assim, o chamado juízo qualificador do oficial registrador pode resultar positivo, caso admita o título a registro, ou negativo, caso estabeleça a impossibilidade (provisória ou não) de ingresso do mesmo no registro imobiliário. Segundo DE BONA (1996),
o exame formal que precede à qualificação circunscreve-se, em linhas gerais, ao plano da legalidade das formas extrínsecas e intrínsecas dos títulos e documentos exibidos, ao plano da validade, próprio dos negócios jurídicos, e à concordância de seu conteúdo com os assentos registrais, se existirem (p. 68).
Sempre que o oficial registrador, no exercício de sua função qualificadora, verificar a ausência de requisitos legais nos títulos apresentados, ele deve negar o seu acesso a registro, formulando exigências ao apresentante (se for possível a sua regularização) ou suscitando o procedimento de dúvida, caso o apresentante discorde da recusa do registrador, ou não possa satisfazer as suas exigências. Neste caso, será o título encaminhado ao juiz competente, com a declaração de dúvida, para que seja decidida, administrativamente, a questão.
Segundo BALBINO FILHO (2004), "a dúvida é o caminho legal de submeter à apreciação judicial as exigências formuladas pelos oficiais, nos títulos apresentados a registro, quando o interessado se recusa ou se julga impossibilitado de satisfazê-las" (p. 36).
Ainda que se trate de procedimento administrativo, a dúvida é decidida por sentença, da qual podem o apresentante, o Ministério Público ou o terceiro prejudicado recorrer, através da apelação (artigo 202 da Lei dos Registros Públicos – 6015/73). Finalmente, deve-se destacar que sempre é possível ao apresentante utilizar-se das vias ordinárias para dirimir o conflito resultante da recusa ao registro.
3 A CARTA DE ARREMATAÇÃO COMO TÍTULO JUDICIAL REGISTRÁVEL
A Lei dos Registros Públicos prevê, em seu artigo 221, os títulos que são admitidos no Registro de Imóveis, como se pode ver em seu texto, in verbis:
Art. 221. Somente são admitidos a registro:
I – escrituras públicas, inclusive as lavradas em consulados brasileiros;
II – escritos particulares autorizados em lei, assinados pelas partes e testemunhas, com as firmas reconhecidas, dispensado o reconhecimento quando se tratar de atos praticados por entidades vinculadas ao Sistema Financeiro da Habitação;
III – atos autênticos de países estrangeiros, com força de instrumento público, legalizados e traduzidos na forma da lei, e registrados no Cartório do Registro de Títulos e Documentos, assim como sentenças proferidas por tribunais estrangeiros após homologação pelo Supremo Tribunal Federal;
IV – cartas de sentença, formais de partilha, certidões e mandados extraídos de autos do processo.
Título, segundo CENEVIVA (2002), "é o documento que instrumenta o direito real, apresentado ao registro imobiliário" (p. 446). Trata-se do documento (aspecto formal) que materializa uma operação relativa a um bem imóvel (aspecto material). Pode ter origem pública (escrituras públicas, títulos administrativos, cartas de sentença, etc.) ou particular.
Os chamados títulos judiciais são os previstos no inciso IV, dos quais se destaca, neste estudo, a carta de arrematação, espécie de carta de sentença. Este título origina-se de um procedimento executivo de cobrança, em que um bem imóvel do devedor é alienado para saldar sua dívida. Segundo SANTOS (1998), "arrematação é o ato pelo qual se aliena bem, através de oferta pública. A ela se costuma também chamar de venda em hasta pública" (p. 175). E segue o autor: "a arrematação deve constar de um auto. O auto é o retrato escrito do ato, isto é, a materialização gráfica daquilo que realmente aconteceu, em toda sua extensão" (p. 197). O auto de arrematação, assim que assinado pelo juiz, pelo escrivão, pelo arrematante e pelo serventuário da justiça, ou leiloeiro, estará perfeito e consolidará a arrematação, tornando-a irretratável (art. 694 do Código de Processo Civil).
De posse da carta de arrematação, o adquirente de bem imóvel em hasta pública deverá buscar o registro dessa operação no Registro de Imóveis, sob pena de não consolidar-se a sua aquisição. Em sendo devidamente registrada a carta de arrematação, o adquirente estará apto a imitir-se na posse do imóvel.
Apesar de sua origem judicial, a carta de arrematação, assim como os demais títulos dessa espécie, está sujeita ao juízo registral de qualificação, podendo igualmente ser objeto de nota devolutiva ou, se for o caso, de procedimento de dúvida, caso não contenha os requisitos legais dela exigidos por lei. Conforme DE BONA (1996), "(...) quanto à função qualificadora, o ordenamento jurídico não faz distinção entre títulos públicos, judiciais e extrajudiciais, e títulos particulares" (p. 71).
Nesse sentido, o artigo 703 do Código de Processo Civil estabelece que a carta de arrematação deve conter:
I – a descrição do imóvel, com remissão à sua matrícula e registros;
II – a cópia do auto de arrematação; e
III – a prova de quitação do imposto de transmissão.
Além disso, é necessário que o oficial registrador verifique alguns itens especiais, referentes aos títulos judiciais, conforme bem salienta Dip (2005): competência (absoluta) da autoridade judiciária; congruência da ordem judicial de registro com o processo respectivo; presença das formalidades documentais e requisitos registrais (prioridade, especialidade, continuidade, etc.).
4 O REGISTRO DOS IMÓVEIS ADQUIRIDOS EM LEILÃO: CONFLITOS ENTRE REGISTRADORES E JUÍZES
O juízo de qualificação do registrador imobiliário, no tocante às cartas de arrematação, pode resultar, e efetivamente resulta, muito freqüentemente, na prática, negativo. Os motivos são os mais diversos - ausência de atendimento ao princípio da especialidade, pela falta de determinação adequada do bem; não-atendimento da continuidade, pela quebra da cadeia de titularidade do imóvel; ausência de qualificação completa das partes e seus respectivos cônjuges; ausência de determinação de cancelamento dos ônus vigentes sobre o bem; falta de comprovação do pagamento do imposto de transmissão, dentre outros -, mas o resultado sempre é o mesmo: negativa de acesso do título ao Registro de Imóveis.
Tal situação leva, muitas vezes, a um conflito entre o juiz que expediu o título (que o considera perfeito) e o registrador imobiliário (que aponta defeitos a serem sanados, para que se efetive o registro). E, infelizmente, quem sofre os efeitos dessa problemática é o particular, o interessado em consolidar sua aquisição.
É interessante salientar, também, que muitas situações que geram a negativa de ingresso dos títulos de arrematação ao Registro de Imóveis decorrem da ausência de conhecimentos técnicos adequados dos servidores da justiça responsáveis pela extração dos respectivos instrumentos. Muitos conflitos poderiam ser evitados caso houvesse uma verificação, pelo juiz que expediu o ato, da correção do instrumento elaborado pelo servidor, antes que o mesmo fosse entregue à parte interessada.
Segundo Mezzari (2008), a luta que tem sido travada entre juízes e registradores deve ser melhor conhecida, analisada e solucionada, mas deve-se ter em vista que o consenso é muito difícil, talvez impossível, visto que cada operador do Direito, na sua área de atuação, decide e atua conforme os seus princípios formadores, que diferem significativamente, em determinados pontos.
No mesmo sentido, DE BONA (1996) afirma que
(...) cabe recordar que os órgãos judiciais e os da fé pública (registros) são regidos por normas endoconstitucionais e infraconstitucionais específicas, cabendo a cada um deles privativamente desempenhar um encargo peculiar e importantíssimo para o bem da coletividade, interagindo harmoniosamente entre si. (p. 63)
Além disso, é fundamental salientar que, caso o juiz, autor da carta de arrematação, negue-se a conformá-la às exigências do registrador, cabe ao apresentante solicitar ao oficial a suscitação de dúvida, que deverá ser decidida pelo juízo especial de Registros Públicos (numa espécie de segunda qualificação), e não pelo próprio juízo que expediu o título. E sempre será cabível o processo contencioso, caso não haja uma solução que atenda a todos os interesses, visto que a dúvida é procedimento meramente administrativo, não obstando a discussão judicial sobre o tema e não estabelecendo a coisa julgada. Trata-se de decisão que tem origem judicial, mas que não corresponde a exercício típico da função judicial (Ceneviva, 2002).
BALBINO FILHO (2004), com muita pertinência, comenta o tema:
Um princípio devem todos ter em vista, quer o Oficial do Registro, quer o próprio juiz: em matéria de Registro de Imóveis toda a interpretação deve tender para facilitar e não para dificultar o aceso dos títulos ao Registro, de modo que toda propriedade imobiliária e todos os direitos sobre ela recaídos fiquem sob o amparo de regime do Registro Imobiliário e participem dos seus benefícios. (p. 38)
Não há dúvidas de que o registrador, para bem cumprir o seu papel de fiscal dos títulos que ingressam no Registro Imobiliário, a zelar pelo cumprimento dos princípios registrais, especialmente o princípio da legalidade, deve apontar todo e qualquer óbice que verifique a impedir o registro das cartas de arrematação. Porém, é importante que se perceba que não há uma invasão de esferas, pois, caso o juiz entenda não procederem as exigências do oficial, determinando o registro, apesar dos defeitos apontados, sempre caberá à parte o acesso ao Judiciário, via processo judicial contencioso, para dirimir sua questão.
Nesse sentido, questiona Mezzari (2008) qual seria esse processo contencioso ao qual se refere a Lei dos Registros Públicos (Lei 6015/73), em seu artigo 204: seria a apelação, referida no artigo 202 da mesma lei? Seria uma ação própria? Seria a busca de uma nova decisão no próprio processo do qual emanou o título cujo registro foi negado? Ou então, seria qualquer uma dessas alternativas?
O autor citado entende que qualquer uma das alternativas apontadas seria adequada, na medida em que sua fonte é a mesma: o Poder Judiciário, instância prestadora da justiça. Dessa forma, estará atendido o princípio constitucional da inafastabilidade da jurisdição ou tutela jurisdicional, expresso na Constituição Federal, artigo 5º, XXXV, in verbis: "A lei não excluirá da apreciação do poder Judiciário lesão ou ameaça a direito."
Assim, cumpridas as etapas de apontamento dos óbices a registro pelo oficial e de decisão pelo juiz a respeito do conflito da registrabilidade, estariam satisfeitos os procedimentos exigidos pela Lei Registral, findando-se a etapa administrativa e abrindo-se a possibilidade de buscar uma outra espécie de decisão, que a lei não esclarece qual é, mas que necessariamente deve provir de um juiz, a quem cabe decidir conflitos de interesses que se estabelecem na seara judicial, baseado nos princípios e procedimentos processuais (e não mais somente registrários) e finalizado por sentença que, transitada em julgado, resolverá definitivamente a questão.
5 CONSIDERAÇÕES FINAIS
O presente estudo buscou aprofundar, com base no princípio da legalidade e no instituto da qualificação registral, o procedimento de ingresso dos títulos judiciais de arrematação no Registro de Imóveis.
Verificou-se que, apesar de sua origem pública e judicial, as cartas de arrematação ficam sujeitas ao juízo de qualificação – corolário do princípio da legalidade – do registrador imobiliário, sendo necessária a verificação de sua conformidade com todos os princípios e normas registrais para que possam ser registradas.
Concluiu-se que o conflito entre juízes e registradores imobiliários, no tocante ao registro das cartas de arrematação, tem solução, desde que haja uma harmonização entre os seus papéis: de um lado os oficiais, zelando pelo cumprimento dos princípios registrais; de outro, os juízes, decidindo com base no caso e na lei. E o interessado, para efetivar sua aquisição, registrando o título, sempre terá as alternativas de suscitação de dúvida (via registrador) ou, caso necessário, de processo judicial contencioso.
REFERÊNCIAS
BALBINO FILHO, Nicolau. Registro de imóveis: doutrina, prática e jurisprudência. 10. ed. São Paulo: Saraiva, 2004.
CENEVIVA, Walter. Lei dos Registros Públicos comentada. 15. ed. São Paulo: Saraiva, 2003.
DE ARAGÃO, Severiano Ignácio. Da arrematação e da execução. São Paulo: Livraria e Editora Universitária de Direito, 1998.
DE BONA, Avelino. Títulos judiciais no registro de imóveis. Porto Alegre: Sagra-DC, Luzzatto, 1996.
DINIZ, Maria Helena. Sistemas de Registros de Imóveis. 6. ed. rev. e atual. São Paulo: Saraiva, 2006.
DIP, Ricardo. Registro de Imóveis: vários estudos. Porto Alegre: IRIB: Sergio Antonio Frabris Ed., 2005.
MEZZARI, Mario Pazutti. Títulos judiciais: a qualificação registral imobiliária. Trabalho apresentado no II Encontro Estadual de Notários e Registradores, realizado nos dias 14 e 15 de março de 2008, em Capão da Canoa/RS.
PAIVA, João Pedro Lamana. Títulos judiciais e a sua repercussão registral. http://www.irib.org.br/print/biblio/lamana.asp, consultado em 18 de julho de 2007.
SANTOS, Ernane Fidélis dos. Manual de direito processual civil. v. 2. Execução e Processo cautelar. 6. ed. ver. e atual. São Paulo: Saraiva, 1998.
TUTIKIAN, C. F.; TIMM, L. B.; PAIVA, J.P.L. (coord.). Novo Direito Imobiliário e Registral. São Paulo: Quartier Latin, 2008.