A modernização da matrícula do Registro de Imóveis

Resumo: Este trabalho tem por objetivo propagar formas de modernizar a matrícula do registro de imóveis, com a utilização de elementos gráficos e outras ferramentas gratuitas disponíveis atualmente pelo atual estágio da informatização, que uma vez inseridas através de mecanismo simples, tornam a visualização dos dados da matrícula mais simples aos interessados.

Palavras-chave: Matrícula – Registro de Imóveis - Modernização

Summary: This paper aims to propagate ways to modernize the registration of property registration, using graphics and other free tools available today by the current stage of computerization, which once inserted through simple mechanism makes the visualization of data registration simpler to stakeholders.

Keywords: MATRÍCULA – REGISTER OF MOTIONLESS - MODERNIZATION

Sumário: 1. Introdução; 2. Momento histórico na elaboração da lei 6.015/73; 3. Conceito de matrícula; 4. Requisitos legais; 5. A evolução da informática; 6. Princípio da especialidade; 7. Publicidade registral; 8. Formas de modernizar os lançamentos na matrícula; 9. Considerações finais;  Bibliografia.

1. Introdução

A matrícula do registro de imóveis foi introduzida no sistema brasileiro há quase quatro décadas. O avanço tecnológico existente exige que esta nobre ferramenta se adéque ao referido estágio da informatização com o propósito de torná-la mais atrativa e de fácil interpretação e visualização dos seus dados.

Percebemos que é comum aos usuários ao lerem a descrição de um imóvel, principalmente o rural, não terem nenhuma noção da exata localização do imóvel, principalmente quando ele não tem nenhum ponto de amarração. Já me deparei com diversas hipóteses de hasta pública em que, com a publicação dos editais, os interessados em arrematar o imóvel comparecem ao balcão do registro de imóveis e perguntam onde fica este imóvel.

A forma de solucionar esta situação não é complicada. Basta que todas as vezes em que o imóvel for objeto de retificação de registro, de uma instituição de servidão de passagem, de um desmembramento, de uma averbação da reserva legal, seja apresentado um mapa da localização e que este mapa reflita a situação a ser registrada. Esta singela inserção de um quadro de localização na matrícula do imóvel facilitará a sua eventual localização.

Obviamente que o georreferenciamento facilitará a localização dos imóveis rurais. No entanto, como apenas os imóveis com mais de 500 hectares estão atualmente obrigados a fazê-lo e como não é descartada uma prorrogação do prazo para os imóveis com a área inferior, seria de bom alvitre a inserção dos quadros de localização, haja vista que não existe nenhum óbice legal para à prática do referido ato.

2. Momento histórico na elaboração da lei 6.015/73.

Antes de abordar o tema em questão, precisamos retornar na história do Brasil para entendermos qual o momento político vivenciado na edição da lei 6.015/73. Nesse período, estávamos iniciando a revolução das tecnologias de informação, e vivenciando um momento de ditadura militar, que perdurou até 1985, durante a elaboração da lei de registros públicos. O Presidente do Brasil era o General Emílio Garrastazu Médici, que nasceu em Bagé no Rio Grande do Sul, no dia 4 de dezembro de 1905.

Durante o período do governo Médici, entre 1969 e 1973, a economia brasileira registrou taxas de crescimento que variavam entre 7 e 13 por cento ao ano. O setor industrial se expandia e as exportações agrícolas aumentaram significativamente, gerando milhões de novos postos de trabalho. A oferta de emprego aumentou de tal modo que os setores industriais mais dinâmicos concorriam na contratação de trabalhadores assalariados.

É preciso destacar que as principais leis que os notários e registradores utilizam foram elaboradas na vigência de uma ditadura militar. Observe:

• Lei 4.380/64 - sistema brasileiro para aquisição de casa própria e criação do BNH – Banco Nacional da Habitação;
• Lei 4.494/64 - regula a locação de prédios urbanos;
• Lei 4.504/64 – Estatuto da Terra;
• Lei 4.591/64 – dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias;
• Lei 5.049/66 – introduziu modificações na legislação pertinente ao Plano Nacional de Habitação;
• Decreto-lei 167/67 - referente aos títulos de crédito rural;
• Lei 5.433/68 – regulamentou a microfilmagem de documentos oficiais;
• Decreto-lei 413/69 - dispôs sobre títulos de crédito industrial;
• Lei 6.015/73 - registros públicos; e
• Lei 6.690/79 – disciplina o cancelamento de protesto de títulos cambiais;
• Lei 6.766/79 – parcelamento de solo.

Apesar do momento conturbado do Brasil em virtude do período de ditadura militar, indiscutivelmente a seara registral e notarial tiveram a elaboração de diversas leis que até hoje estão em vigor.

3. Conceito de matrícula

Quando o legislador brasileiro modificou o sistema de registro imobiliário até a vigência da lei 6.015/73, ele optou pelo regime já existente em outros países, dentre os quais a Espanha e a Argentina, introduzido a matrícula como suporte para todos os atos registrários que devessem ser praticados em relação a um imóvel.

De acordo com José Mário Junqueira de Azevedo,

a matrícula tem por objetivo cadastrar e individualizar o imóvel e não a pessoa interessada, embora da matrícula deva constar o nome desta. Procede-se à matrícula uma só vez e as subsequentes alienações serão objeto de registro. Deve a matrícula ser efetuada no primeiro assentamento, lavrado na vigência da lei atual, com os elementos constantes do título apresentado e do registro anterior. Se o registro anterior foi efetuado em outra circunscrição, será aberta a matrícula com elementos constantes do título e certidão atualizada do registro anterior ^[01].

WALTER CENEVIVA doutrina que

A matrícula é o núcleo do novo registro imobiliário. Seu controle rigoroso e a exatidão das indicações que nela se contiverem acabarão dando ao assentamento da propriedade imobiliária brasileira uma feição cadastral. Cada imóvel (Parágrafo único, I) indica a individualidade rigorosa da unidade predial. Na sistemática da lei, "cada" é interpretado em sentido estrito indicando prédio matriculado, estremando-o de dúvida dos vizinhos. Tratando-se de imóveis autônomos, mesmo negociados em um só título, cada um terá matrícula individual. Traço assinalador da matrícula é o de referir-se exclusivamente ao imóvel, exigindo perfeita caracterização deste, distinguindo-o dos demais. Permite que prédios, lotes ou áreas contíguas, se assim o requerer o titular, sejam unificados sob matrícula única, formando um só todo. Distinto das unidades que o compuseram, individuado na área maior, provocando o cancelamento das matrículas de cada uma das partes originais. Ou ao contrário, pode ensejar desmembramento, limitado, no caso de áreas rurais, pelas restrições modulares da legislação agrária. O aspecto individuador da matrícula se reforça com o adjetivo "própria". Cada e própria são palavras nucleares para o intérprete compatíveis com a anotação sistemática dos arts. 195, 227 e 236 ^[02].

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A matrícula deve ser feita com muito esmero, pois salvo as hipóteses de encerramento, ela ficará eternizada. Entendo que a matrícula é o retrato de quem a elabora.

4. Requisitos legais.

Os requisitos legais da matrícula são os constantes no artigo 176 da lei 6.015/73. As pessoas que não conheciam o sistema de transcrições podem achar que o legislador foi excessivamente minucioso ao elencar todos os itens do referido artigo. Observe a enumeração dos requisitos:

I - cada imóvel terá matrícula própria, que será aberta por ocasião do primeiro registro a ser feito na vigência desta Lei;

II - são requisitos da matrícula:

1) o número de ordem, que seguirá ao infinito;

2) a data;

3) a identificação do imóvel, que será feita com indicação:

a - se rural, do código do imóvel, dos dados constantes do CCIR, da denominação e de suas características, confrontações, localização e área;

b - se urbano, de suas características e confrontações, localização, área, logradouro, número e de sua designação cadastral, se houver.

4) o nome, domicílio e nacionalidade do proprietário, bem como:

a) tratando-se de pessoa física, o estado civil, a profissão, o número de inscrição no Cadastro de Pessoas Físicas do Ministério da Fazenda ou do Registro Geral da cédula de identidade, ou à falta deste, sua filiação;

b) tratando-se de pessoa jurídica, a sede social e o número de inscrição no Cadastro Geral de Contribuintes do Ministério da Fazenda;

5) o número do registro anterior.

Os referidos requisitos são imprescindíveis, provavelmente motivados em virtude da falta de dados que eram lançados no sistema das transcrições, que na maioria dos casos exige a inserção de dados da qualificação pessoal dos titulares dos imóveis registrados. No entanto, entendo que os requisitos constantes no artigo 176 não são taxativos, podendo ser acrescentados dados com o propósito de tornar a matrícula mais versátil, ajustando à nova realidade existente.

5. A evolução da informática no Brasil.

O Brasil apresentou seu primeiro computador apenas em outubro de 1980. Quase trinta anos depois do norte-americano Univac e, em média, 20 anos atrasado em relação aos primeiros computadores projetados e fabricados nos outros principais países do mundo. O primeiro sistema de minicomputador com projeto inteiramente nacional. Ele foi denominado: "Cobra 530". Desenvolvido por Stephan Kovacs e Firmo Freire com o auxílio de uma equipe de engenheiros formados no Instituto Tecnológico da Aeronáutica (ITA), na Politécnica da USP ou na Engenharia da PUC-RJ ^[03].

O modelo acima era o que existia na época da entrada em vigor da lei 6.015/73. Ninguém na época poderia ter uma noção do enorme avanço tecnológico que tivemos. Por essa razão que o legislador não tinha como prever a inserção dos dados que estou sugerindo ^[04].

Atualmente o registro de imóveis vive uma nova realidade em virtude dos benefícios da informatização. Podemos destacar a penhora on-line e o ofício eletrônico criado pela ARISP - Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo, um serviço prestado em convênio com o Instituto de Registro Imobiliário do Brasil – IRIB que tem por objetivo viabilizar a emissão de certidões digitais ao Poder Público por meio de intercâmbio de informações eletrônicas entre as entidades solicitantes e o registro de imóveis, o que além de eficaz é ecologicamente correto, em virtude da diminuição da utilização de papéis.

O registro, de imóveis como qualquer outro segmento, deve aproveitar as ferramentas disponíveis pelo atual estágio da informática. Sempre que possível, devem os delegados informatizar suas bases de dados com o propósito de facilitar as buscas dos dados existentes em sua serventia.

6. Princípio da especialidade.

Antes de abordar os princípios da especialidade e publicidade, que não podemos deixar de ressaltar em virtude da sua importância ao direito imobiliário, preciso trazer à baila os ensinamentos de NARCISO ORLANDI NETO segundo o qual "o melhor método para a aprendizagem do Registro de Imóveis é o estudo de seus princípios, pois através deles podemos entender a finalidade do instituto e fixar sua importância jurídica" ^[05].

De origem doutrinária, o princípio da especialidade foi emprestado dos direitos reais de garantia na referência à especialização da hipoteca. Afrânio de Carvalho, afirma que "o princípio de especialidade significa que toda inscrição deve recair sobre um objeto precisamente individuado". ^[06]

Assim, o requisito registral da especialidade do imóvel, vertido no fraseado clássico do direito, significa a sua descrição como corpo certo, a sua representação escrita como individualidade autônoma, como o seu modo de ser físico, que o torna inconfundível e, portanto, heterogêneo em relação a qualquer outro. O corpo certo imobiliário ocupa um lugar determinado no espaço, que é o abrangido por seu contorno, dentro do qual se pode encontrar maior ou menor área, contanto que não sejam ultrapassadas as raias definidoras da entidade territorial. ^[07]

Diante da falta de especialidade objetiva dos imóveis transcritos antes da edição da lei 6.015/73, nosso legislador enumerou os requisitos de mínimos para uma real especialidade, exigindo a identificação do imóvel com todas as suas características e confrontações, localização, área e denominação, se rural, ou logradouro e número, se urbano, e sua designação cadastral, se houver.

Na minha ótica, o imóvel, a exemplo de um ser humano, é único e especial. Não poderão existir dois imóveis com as mesmas características e localização, o que ratifica a importância do princípio da especialidade para termos a segurança jurídica que é inerente aos registros públicos.

7. Publicidade Registral

Com muita propriedade, NICOLAU BALBINO FILHO define que: "a publicidade é a alma dos registros públicos. É a oportunidade que o legislador quer dar ao povo de conhecer tudo que lhe interessa a respeito de determinados atos. Deixa à par de todo o movimento de pessoas e bens" ^[08].

Precisamos destacar o artigo do ilustre registrador araçatubense Marcelo Augusto Santana de Melo ^[09], do qual tive o prazer de fazer parte da equipe de escreventes, que pesquisou e constatou no trabalho do registrador espanhol Luis Fernández Del Pozo ^[10], que desenvolveu interessante e inovador estudo sobre o a propriedade no Egito Faraônico, onde relata um artefato que é considerado a prova da origem da publicidade registral no mundo, uma peça encontrada em 1910 por Georges Steindorff perto do Templo do Vale da Pirâmide de Quéops, em Gizah, cuja data se aproxima da IV ou V Dinastia, Império Antigo (2.500 a.C).

O texto constante da pedra se refere a uma compra e venda imobiliária entre SEREFKA (adquirente) e TITY (vendedor), que possui declarações do comprador, vendedor, preço, imóvel objeto, testemunhas e expressões solenes.

Del Pozo conclui também que a pedra foi esculpida por um encarregado – o primeiro registrador - que tinha conhecimento de agrimensura, existindo indícios de historiadores que eram depositadas em um local amplo na mesma posição das propriedades que representam, inclusive com rigor de confrontantes.

Desenho extraído da obra La propiedad inmueble y el registro de la propiedad em el Egipto Farónico. Colégio de Registradores da Espanha. Madrid, 1993. A peça atualmente se encontra no Museu do Cairo, catalogada como IE 42.787.

Aproveitando esta oportunidade, ressalto mais uma forma de publicidade que existia na Grécia. Todas as inscrições de hipoteca eram lavradas em marcos de pedra no imóvel hipotecado. Assim, todos os que passassem por aquele local veriam o imóvel sobre o qual pesava o ônus ^[11].

Ambas as formas de publicidade utilizadas antigamente, são utilizadas ainda hoje no Brasil. As obras financiadas com recursos do BNDES e FGTS nos contratos de financiamentos contêm disposição contratual que obriga os devedores além de registrar os contratos de garantia, manter placa de publicidade informando sobre a origem dos recursos do financiamento.

8. Formas de modernizar os lançamentos na matrícula

A modernização da matrícula passa por um processo de exteriorizar dados que antes eram apenas escritos, com o propósito de facilitar a visualização de informações, principalmente para as pessoas que não são expert na seara registral. Os elementos gráficos lançados na matrícula que retratam como, por exemplo: a planta da localização do imóvel, a localização da viela sanitária, a localização de salas em empreendimentos comerciais, uma vez inseridas, tornam a matrícula mais atrativa e dinâmica.

Existe muita diferença entre ouvir um jogo pelo rádio e assistir o mesmo jogo por um aparelho de televisão. Quando o usuário se depara com um elemento gráfico lançado em sua matrícula, a princípio a reação é de estranheza. Mas quando ele observa a descrição de um imóvel e consegue observar a sua exata localização na planta, esta sensação muda completamente.

Observe a seguinte descrição:

Terreno que se inicia na esquina da Av. Orozimbo Maia e Rua Barata Ribeiro, medindo 119,50m de frente para a citada avenida; 17,00m em curva de concordância entre a Rua Sacramento e a citada avenida; do lado direito 34,00m, onde confronta com o terreno do prédio 610 pela Rua Sacramento; ao fundo deflete à esquerda 49,50 m; deflete à esquerda mais 3,65m, onde confrontam com os terrenos dos prédios 59, 87, 93, 109 e com parte dos terrenos dos prédios 41 e 125 todos pela rua 10 de setembro; deflete à direita 56,55m; deflete à direita 13,00m; deflete à esquerda 25,53m, onde confrontam com os terrenos dos prédios 195, 167, 147, 135 e com parte do 195, todos pela rua 10 de Setembro; deflete à esquerda 40,50, pela Rua Barata Ribeiro; 3,50m em curva de concordância entre a citada rua e a Av. Orozimbo Maia até atingir o ponto inicial da descrição, encerrando a área de 4.963,31m².

Diante da leitura da descrição do imóvel, a pessoa começa a imaginar como é o desenho do imóvel e sua localização, agora quando temos a descrição e a seguir um croqui fica evidentemente mais atrativo a leitura da descrição do imóvel. Tente ler a descrição acima localizando no mapa abaixo:

Se você gostou do croqui de localização de um imóvel urbano, agora observe a descrição constante de um registro de incorporação imobiliária de um empreendimento comercial. Sem o elemento gráfico e com o mesmo, são inegáveis os benefícios colocados à disposição dos usuários, além de valorização da matrícula do registro de imóveis, observe a descrição e visualize a sua exata localização.

Sala 01: de frente com sala 09; do lado direito com área de uso comum do empreendimento e sala 02; do lado esquerdo com área de uso comum do empreendimento e aos fundos com área de uso comum do empreendimento.

Sala 09: de frente com área de uso comum do empreendimento; do lado direito com sala 10 e área de uso comum do empreendimento; do lado esquerdo com área de uso comum do empreendimento e aos fundos com sala 01.

Sala 10: de frente com área de uso comum do empreendimento; do lado direito com sala 11; do lado esquerdo com sala 09 e aos fundos com área de uso comum do empreendimento.

Sala 19: de frente com área de uso comum do empreendimento; do lado direito com área de uso comum do empreendimento; do lado esquerdo com área de uso comum do empreendimento e sala 18 e aos fundos com sala 08.

Av-01- TOMBAMENTO – Nos termos do ofício nº. ____ da Secretaria de Cultura, Esportes e Turismo de Campinas/SP, subscrito pelo ________________________, Presidente do Conselho de Defesa do Patrimônio Cultural de Campinas – CONDEPACC, é feita a presente averbação para constar que o CONDEPACC através da resolução nº. 033 de 01/09/1999 decidiu tombar o imóvel matriculado, consistente no colégio Liceu Salesiano Nossa Senhora, situado à Rua Baronesa Geraldo de Resende nº 330, Bairro Guanabara, conforme registro nº ________ no livro nº 03 (Registro auxiliar), os dados inerentes ao processo de tombamento e elementos históricos do colégio estão disponíveis no site da Prefeitura Municipal de Campinas, através do link:

http://www.campinas.sp.gov.br/governo/cultura/patrimonio/bens-tombados/processo_006_94.php

Alberto Rodrigues Freire

Escrevente

O quadro abaixo é de um imóvel rural, objeto de um procedimento administrativo de retificação de registro, em que na ocasião da abertura da matrícula poderia perfeitamente ser inserido um quadro para facilitar a localização do imóvel.

Os imóveis urbanos não demandam muita dificuldade para sua localização, no entanto, não vejo nenhum óbice para que seja inseridos quadros de localização.

Agora o quadro abaixo é de um imóvel rural sobre o qual incide uma servidão de gasoduto em favor da Petrobrás, a inserção do elemento gráfico facilita a visualização da exata localização do referido gravame.

Atualmente, com as ferramentas que os registradores dispõem, não existe nenhum óbice para que sejam inseridos elementos gráficos na matrícula do imóvel. O artigo 176, ao elencar os requisitos da matrícula, constou como requisito obrigatório a sua localização, e o elemento gráfico simplesmente ajuda ao interessado saber a real localização do imóvel.

Como o filósofo grego Aristóteles muito bem definiu, o prazer no trabalho aperfeiçoa a obra. Cabe aos operadores do direito imobiliário aperfeiçoarem a nossa matrícula, tenho certeza que em breve muitos registradores aderirão às sugestões propostas neste singelo trabalho.

Acredito que as inovações valorizarão ainda mais a matrícula do registro de imóveis, além de contribuir para a segurança jurídica que é inerente ao registro de imóveis. Com esses elementos lançados na matrícula, ela tornará uma ferramenta dinâmica, cultural e moderna.

Bibliografia

Registro de Imóveis, Editora Saraiva, São Paulo, 1976, pag. 54.

Lei dos registros públicos comentada, Saraiva, São Paulo, 1986, p. 385.

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AZOLIN, Beatriz Ribeiro, o futuro da informática no Brasil – disponível emhttp://www-usr.inf.ufsm.br/~cacau/elc202/futuro.html. acesso em 07 abr. 2010

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Del POZO, Luis Fernández. La propiedad inmueble y el registro de la propiedad em el Egipto Farónico. Colégio de Registradores da Espanha. Madrid, 2003.

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ORLANDI NETO, Narciso. Retificação do Registro de Imóveis, Editora Oliveira Mendes;

Notas

1. Registro de Imóveis, Editora Saraiva, São Paulo, 1976, pag. 54.
2. Lei dos registros públicos comentada, Saraiva, São Paulo, 1986, p. 385.
3. AZOLIN, Beatriz Ribeiro, o futuro da informática no Brasil – disponível emhttp://www-usr.inf.ufsm.br/~cacau/elc202/futuro.html
4. Museu do computador, disponível em http://www.museudocomputador.com.br/fotos. Acesso em: 07.04.2010.
5. Retificação do Registro de Imóveis", Editora Oliveira Mendes, 1997, pág. 54.
6. Registro de Imóveis. Rio de Janeiro, Editora Forense, 1976, pág. 219;
7. Ob. cit., pág. 224.
8. Registro de Imóveis, Ed. Saraiva, 9ª edição, 1999, pág. 9;
9. MELO, Marcelo Augusto Santana de. Registro de Imóveis no Egito Faraônico. Disponível em: http://fm.registroaracatuba.com.br/plugins/filemanager/files/Registro_de_Imoveis_no_Egito_Faraonico.pdf. Acesso em: 07 abr. 2010.
10. Del POZO, Luis Fernández. La propiedad inmueble y el registro de la propiedad em el Egipto Farónico. Colégio de Registradores da Espanha. Madrid, 2003.
11. Comentários à Lei de Registros Públicos, Editora Javoli, Bauru/SP, 1977, p. 44