CONCLUSÃO
O ITBI surge no ordenamento jurídico em momento conturbado da história brasileira, tendo como premissa de existência cobrir os gastos com a corte portuguesa, sem qualquer intenção de reversão para o bem comum. Era cobrado tanto sobre as compras e venda de bens, como na comercialização de escravos.
A adoção do sistema germânico de aquisição da propriedade, com mitigações, mesclado ao sistema francês, resultou em controvérsia quanto à celebração do negócio de compra e venda de imóveis e no tocante ao exato momento da transferência da propriedade imóvel, ainda que a previsão legislativa seja bastante precisa.
A análise da regra matriz da incidência tributária do ITBI apresenta profunda interdisciplinaridade com o direito civil, exigindo pleno conhecimento dos direitos reais, em especial do instituto da propriedade.
Na compra e venda de imóveis, o fato gerador da transmissão da propriedade somente ocorre com o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis competente, e a exigência do tributo em momento anterior, sob esse fundamento, não está de acordo com as normas vigentes.
O contrato de compromisso de compra e venda, largamente utilizado como contrato preliminar que permitirá futura celebração da compra e venda, por si só, não é hábil a permitir a tributação de ITBI, por gerar somente obrigação pessoal. Porém, ao ser registrado, ainda que em momento anterior à celebração efetiva do negócio de transmissão, permitirá a cobrança diante da transmissão de direitos reais sobre imóveis, nos exatos termos estabelecidos pela Constituição Federal.
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Notas
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