Resumo: Inexorável concluir pelo não cabimento da propalada dúvida inversa, diante da disciplina específica relativa ao procedimento de dúvida descrito no art. 198 usque 207, da Lei Registrária, além de a própria Lei dos Notários e Registradores (Lei n.º 8.935/94) vedar implicitamente tal procedimento.
I. Considerações Iniciais
No Brasil é indiscutível a existência de um certo vácuo ou descompasso entre o registro imobiliário e a população, que, muitas vezes, desconhece sua importância, sua finalidade, suas nuances etc, expondo-se, inclusive, a riscos desnecessários ao celebrar certos negócios jurídicos nessa área.
O art. 236, da Magna Carta, dispõe que os serviços notariais e de registro são exercidos em caráter privado, por delegação do Poder Público. É no art. 3º, da Lei n.º 8.935/94 (Lei dos Notários e Registradores), que regulamentou referido dispositivo constitucional, que se tem a definição de notário, ou tabelião, e de oficial de registro, ou registrador, como profissionais do direito, dotados de fé pública, a quem é delegado o exercício da atividade notarial e de registro. Já o seu art. 5º estabelece quais são os titulares de serviços notariais e de registro: I - tabeliães de notas; II - tabeliães e oficiais de registro de contratos marítimos; III - tabeliães de protesto de títulos; IV - oficiais de registro de imóveis; V - oficiais de registro de títulos e documentos e civis das pessoas jurídicas; VI - oficiais de registro civis das pessoas naturais e de interdições e tutelas; e VII - oficiais de registro de distribuição.
Logo, as atividades dos notários são delegadas pelo Poder Público incumbindo ao Poder Judiciário – Corregedoria Geral de Justiça e Diretoria do Foro – sua fiscalização.
Para nós, que exercemos há mais de oito anos as funções inerentes ao cargo de juiz diretor do foro – a porta de entrada da administração da justiça no primeiro grau de jurisdição do Judiciário nacional –, é patente que, não raras vezes, ainda, batem às portas da Diretoria do Foro judiciário petições suscitando a chamada dúvida inversa, mesmo com quase quatro décadas de vigência da Lei n.º 6.015/73 (Lei de Registros Públicos – LRP), afigurando-se, a nosso ver, um procedimento equivocado a justificar o expender de algumas considerações neste momento.
II. Análise do Tema
De proêmio, se faz mister registrar nossa afinidade com esse tema e que não são poucos os juristas a tratar com profundidade e propriedade do registro imobiliário no Brasil, tais como Afrânio de Carvalho, Ademar Fioranelli, Miguel Maria Serpa Lopes, Nicolau Balbino, Eduardo Sócrates Sarmento, além de Maria Helena Diniz e Walter Ceneviva, os quais propiciam um substancioso repositório doutrinário.
Numa conceituação ampla, registro, no dizer de Serpa Lopes, trata-se de:
Menção de certos atos ou fatos, exarada em registros especiais, por um oficial público, quer à vista dos títulos comuns que lhe são apresentados, quer em face de declarações escritas ou verbais das partes interessadas. Podem servir de meio de prova especial ou atuar como um simples processo de conservação de um documento.[1]
Já a dúvida tem natureza administrativa e, como leciona Walter Ceneviva, “é declarada pelo oficial e não pela parte”[2]. Para Sócrates Sarmento, dúvida é:
A forma pela qual o serventuário de justiça, diante de incerteza quanto à prática ou não de ato que lhe é imposto pelo ordenamento jurídico ou solicitação de qualquer interessado, submete-o à prévia apreciação judicial, para que se determine ou decida, formalmente, qual orientação a ser tomada ou como o ato deve ser executado.[3]
O art. 182 e seguintes, da Lei n.º 6.015/73, regulam o procedimento a ser observado pelo oficial registrador no que tange aos documentos que lhes são apresentados para registro. Assim, tendo por norte o princípio da continuidade que rege o registro de imóveis e considerando que os atos registrais devem representar com fidelidade a sequência de registros nele descrita, constitui dever daquele serventuário delegado responsável o exame formal de toda a documentação que lhe é apresentada em face das exigências legais para aquele ato específico.
Nesse diapasão, prescreve o art. 198, do referido diploma legal, que havendo exigência a ser satisfeita, o oficial indicá-la-á por escrito. Se o apresentante do título não concordar com a exigência do registrador imobiliário ou não puder satisfazê-la, incumbe ao oficial, mediante provocação do interessado, encaminhar o título com a declaração de dúvida ao juízo competente para dirimi-la, leia-se, ao juiz diretor do respectivo foro a que está subordinada aquela serventia extrajudicial[4].
De criação pretoriana, que despertou um certo debate na doutrina e jurisprudência pátria, a denominada dúvida inversa consiste na afirmação feita pelo próprio interessado no registro diretamente ao juiz competente, noticiando-lhe o dissenso, juntamente com a documentação pertinente e declaração/afirmação de que a exigência feita pelo oficial é descabida.
Com efeito, nossa jurisprudência anterior ao advento da Lei Registrária era hesitante quanto ao tema, ora acolhendo ora inadmitindo a matéria assim posta ao juízo administrativo, em razão de ausência, até então, de regulamentação legal específica para o procedimento de dúvida.
Deveras, com a entrada em vigor da Lei de Registros Públicos de 1.973, a dúvida inversa perdeu sua importância prática e o seu descabimento acabou sendo reconhecido pela maioria esmagadora dos tribunais inferiores e superiores[5][6].
No entanto, é de se consignar que, ainda assim, como voz minoritária, há quem sustente doutrinariamente que a própria parte interessada no registro possa – por patrono constituído ou até pessoalmente – levar a dúvida diretamente ao conhecimento do juiz diretor competente, dando ensejo à malfadada dúvida inversa. Nesse sentido, Fabrício Brandão Coelho Vieira entende que “em ocorrendo o procedimento da dúvida inversa, o juiz competente encaminhará o expediente ao oficial de registro de imóveis para que imediatamente protocole o título e, no prazo de 15 dias, apresente suas razões para o indeferimento do registro.”[7] Da mesma forma, há alguns tribunais que, esporadicamente, ainda têm conhecido recursos concernentes à matéria[8].
Não obstante, a nosso ver, a redação do art. 198, da LRP, é clara ao dispor que cabe ao oficial registrador a suscitação da dúvida, posto que oriunda de exigência feita por ele em decorrência do exame formal da documentação que lhe foi apresentada pelo interessado no registro imobiliário, e que, prima facie, não está apta a ser registrada por não atender requisito legal. Ademais, frise-se que “o título deve ser apresentado ao cartório, onde será prenotado, para obediência de ordem de apresentação (art. 182). Na dúvida inversa nem há apresentação ao oficial nem a ordem rigorosa do ingresso do título é assegurada (art. 191)”[9], o que permite afirmar que a dúvida inversa também não garante ao interessado suscitante a mesma segurança relativa ao título apresentado e prenotado em cartório.
III. Considerações Finais
Portanto, hodiernamente parece-nos inexorável concluir pelo não cabimento da propalada dúvida inversa, diante da disciplina específica relativa ao procedimento de dúvida descrito no art. 198 usque 207, da Lei Registrária, além de a própria Lei dos Notários e Registradores (Lei n.º 8.935/94) vedar implicitamente tal procedimento, não restando outro caminho ao juiz diretor do foro senão inadmitir o seu processamento, não conhecendo de tal pedido, já que a dúvida sobre registro de imóveis deverá ser sempre diretamente suscitada pelo oficial do registro imobiliário, sendo inviável a solução do incidente por iniciativa da parte em substituição ao serventuário na declaração.
Mostra-se, por fim, relevante saber, e é de todo pertinente ser questionado, qual deve ser o procedimento no caso de inércia do notário, em sentido latu, em suscitar a dúvida ao juiz competente. Cremos que aí a parte interessada no registro deverá reclamar diretamente ao juiz competente as providências cabíveis pela inércia do oficial registrador, para que o magistrado corregedor lhe fixe prazo para proceder à suscitação da dúvida, a fim de se evitar com isso qualquer prejuízo ao jurisdicionado.
Notas
[1] SERPA LOPES, Miguel Maria. Tratado dos Registros Públicos. 5. ed. rev. e atual. pelo Prof. José Serpa de Santa Maria. Brasília: Livraria e Editora Brasília Jurídica, 1995, p. 18.
[2] CENEVIVA, Walter. Lei dos Registros Públicos Comentada. 15ª ed. São Paulo: Saraiva, 2003, p. 400.
[3] SARMENTO, Eduardo Sócrates. A Dúvida na Lei de Registros Públicos. Rio de Janeiro: Editora Rio, 1977, p. 11.
[4] Que recebe essa denominação em contraposição às serventias judiciais – que são os cartórios ou secretarias das Varas Judiciais.
[5] Ementa: Dúvida. Recurso extraordinário. Registro público. Dúvida inversa. Configurando-se a hipótese como de dúvida - pois como tal foi proposta - insuscetível de ver examinado o acórdão do tribunal de justiça que a decidiu, na via do extraordinário. De observar que tendo sido a formulação da dúvida anterior a Lei n.º 6.015/73, a jurisprudência era vacilante quanto a admiti-la ou não sob a forma da chamada dúvida inversa, e que era aquela dirigida diretamente pela parte ao juiz, ao invés de o ser pelo oficial de registro. Após a Lei n.º 6.015/73 é que a dúvida inversa tornou-se realmente inviável. (RE 77966/MG, Relator: Aldir Passarinho, Data de Julgamento: 12/05/1983, Segunda Turma, Data de Publicação: DJ 17-06-1983 PP-08959 Ement. Vol. 01299-01 PP-00178 RTJ Vol-00107-02 PP-00628)
[6] Ementa: Recurso Especial. Admissibilidade. Dúvida em matéria de registro imobiliário. Dúvida inversa, suscitada pelo apresentante de carta de arrematação, face à negativa do oficial público em lançar o título no respectivo registro imobiliário. O processo de dúvida, quando de natureza puramente administrativa, não havendo contraditório entre partes interessadas mas apenas dissenso entre o requerente e o serventuário, não configura uma causa, no sentido constitucional, a ensejar recurso especial. Lei n.º 6.015/73, artigos 202 a 204. Recurso Especial não conhecido.
[7] VIEIRA, Fabrício Brandão Coelho. Registro de Imóveis e as Inovações na Lei n.º 6.015/73. Cuiabá: KCM, 2007, p. 83.
[8] Ementa: Dúvida inversa. Escritura de compra e venda. Desmembramento de área. Redimensionamento da área remanescente. Averbação. Viabilidade do pedido. Procedência da dúvida inversa para determinar o registro da escritura pública de compra e venda e averbação da área remanescente. Deram provimento à apelação. (Apelação cível nº 70018524884, Décima Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: José Francisco Pellegrini, julgado em 20/11/2007)
[9] Op. cit., p. 401.