DAS DISPOSIÇÕES FINAIS
"Art 15 - Nos contratos de comercialização de imóveis, de financiamento imobiliário em geral e nos de arrendamento mercantil de imóveis, bem como nos títulos e valores mobiliários por eles originados, com prazo mínimo de trinta e seis meses, é admitida a estipulação de cláusula de reajuste, com periodicidade mensal, por índices de preços setoriais ou gerais ou pelo índice de remuneração básica dos depósitos de poupança.
§ 1º - É vedado o pagamento dos valores relativos à atualização monetária apropriados nos títulos e valores mobiliários, quando ocorrer o resgate antecipado, total ou parcial, em prazo inferior ao estabelecido no caput deste artigo.
§ 2º - Os título e valores mobiliários a que se refere o caput deste artigo serão cancelados pelo emitente na hipótese de resgate antecipado em que o prazo a decorrer for inferior a trinta e seis meses.
§ 3º - Não se aplica o disposto no § 1º deste artigo, no caso de quitação ou vencimento antecipados dos créditos imobiliários que lastreiem ou tenham originado a emissão dos títulos e valores imobiliários a que se refere o caput deste artigo."
Este artigo é de compreensão quase impossível destacado dos dispositivos anteriores, pois somente analisando-o de forma sistêmica, poderá se chegar a uma interpretação plausível, mas que, ainda assim, sem, pelo menos atualmente, oferecer grande segurança de como será encarado pelos doutrinadores e, futuramente, pela jurisprudência.
O caput do artigo estende aos contratos de comercialização de imóveis em geral, neste incluídos os de incorporação imobiliária, de financiamento (mútuo para compra de imóvel QUITADO) e aos contratos de arrendamento mercantil ( mais conhecido como leasing) a faculdade de pactuar- se a correção monetária mensal por índices de preços setoriais ou gerais ou, ainda, pela TR, antes privativa das instituições financeiras.
Quando fala em títulos e valores mobiliários entendemos tratar- se de qualquer título, incluindo até a Nota Promissória, mas especialmente à CCI e, no que toca aos valores mobiliários, às LCI e os títulos emitidos pela Cia. Securitizadora, negociados nos mercados de Balcão e Bolsa de Valores.
Note- se entretanto que o sistema criado pela presente Medida Provisória normatiza a instituição, a circulação, garantias e direitos oriundos das CCI, não aplicando- se, a M.P., às conhecidas N.P’s, que provavelmente cairão em desuso com a instalação do sistema, muito embora, ao tratar da correção monetária, o artigo tenha estendido a possibilidade de ajuste com periodicidade mensal aos títulos de crédito em geral.
Quanto ao parágrafo primeiro do artigo em comento, entendemos aplicar- se o mesmo raciocínio comentado para as LCI, no artigo semelhante, qual seja:
a)Resgate parcial ocorrido em prazo inferior a 36 meses: o valor oferecido para resgate é abatido do valor nominal do título, acrescido dos juros aplicáveis até então, para em seguida, sobre o saldo restante serem atribuídos os valores relativos a correção monetária ocorrida no período; do restante, caso haja periodicidade mensal de pagamento, serão abatidos os valores até então pagos, chegando- se, assim, ao saldo devedor;
b)Resgate total em prazo inferior a 36 meses: O saldo devedor a resgatar será o valor nominal do título, acrescido dos juros aplicáveis até então, abatidos integralmente os pagamentos até lá realizados.
Note- se que o dispositivo refere- se aos títulos. Isto posto, tratando- se de CCI fracionárias, o resgate total mencionado fará referência tão somente ao título resgatado, isto é a uma CCI fracionária, que corresponde apenas a uma fração da totalidade do crédito. Portanto, voltando a hipótese "b", somente serão abatidos, se houver, os pagamentos parciais realizados para resgate de parte deste título e não do crédito total.
Analisando, em seguida, o parágrafo 3º, do mesmo artigo, concluímos que no resgate total (quitação) ou no vencimento antecipado dos créditos imobiliários que deram origem aos títulos ou valores mobiliários, independente de real circulação, haja vista a norma falar em lastro ou emissão, não se aplicará o parágrafo primeiro, isto é, será devida a correção monetária integralmente, até a data do efetivo pagamento.
Por outro lado, conjugando o parágrafo 3º e o 1º, podemos concluir que só será admitido o resgate total antecipado de título, sem a cobrança de correção monetária, quando o título representar apenas parte do crédito imobiliário.
Passando para o parágrafo 2º, do mesmo artigo, voltamos a frisar a redação confusa do dispositivo, que poderá ensejar diferentes interpretações. Porém, por lógica e por uma interpretação sistêmica da Medida Provisória, temos que a norma trata dos resgates antecipados, em que os abatimentos, no caso de pagamento parcelado, das parcelas resgatadas se dará da última para a primeira, de forma que o prazo contado da contratação até o previsto para o resgate final torne- se inferior a trinta e seis meses.
Nesta hipótese, além da vedação da aplicação da correção mensal, prevista no parágrafo primeiro, deverá o emitente cancelar os títulos originados.
O real problema deste dispositivo é que os títulos quando negociados deixam de pertencer ao emitente e, ainda que o endossatário ou cessionário possa cancela- los, poderá ter de arcar com prejuízos no negócio realizado, os quais, no mínimo, dificultarão a circulação dos mencionados títulos, quando emitidos com prazos igual ou pouco superiores aos 36 meses exigidos pela lei.
A interpretação apresentada tem por base a intenção do Executivo ao elaborar o dispositivo, posto que, espera-se, visa acelerar o mercado imobiliário. Entretanto, tal como naquele que trata da LCI, em um primeiro momento, pode pensar- se que em havendo resgate, total ou parcial, em prazo inferior a 36 meses, não se poderia aplicar a correção monetária durante o restante do prazo contratual, bem como deveria- se cancelar os títulos eventualmente emitidos.
Outro ponto a considerar e que poderá gerar as mais variadas interpretações é que a norma fala em valores relativos à correção monetária APROPRIADOS no título. Desta maneira, o dispositivo poderá levar a um entendimento diverso e com conseqüências outras, que, por sua vez, poderá, mais uma vez, transportar o comando nele inserido para a "terra das leis de letra morta e totalmente ignoradas".
O termo "apropriados" poderá gerar o entendimento de que, embora a correção do saldo devedor seja de periodicidade mensal, a correção das parcelas mensais de pagamento, se houver, permaneceria anual, aplicando-se o disposto no parágrafo 4º, do art. 2º da lei 10.192, que veio permitir a cobrança do resíduo inflacionário nos contratos de compra e venda de bens para entrega futura, com prazo igual ou superior a 36 meses. O artigo da MP objeto do estudo seria aplicado tão somente em caso de antecipação de pagamentos, resgate total e vencimento antecipado.
Nesta linha de pensamento, as inovações para o mercado em geral seria, além da possibilidade de adoção da TR, a possibilidade de correção monetária do saldo em caso de resgate antecipado ocorrido em prazo superior a 36 meses e em menos, caso o crédito tenha lastreado títulos; o mesmo ocorrendo em caso de quitação ou vencimento antecipado.
Tal interpretação pouco ajudaria o mercado a se equilibrar, já bastante sacrificado em virtude de alguns entendimentos absurdos, decorrentes da aplicação do Código de Defesa do Consumidor, já tão bem comentados por Humberto Theodoro Júnior, em sua obra. Direitos do Consumidor, da Editora Forense.[3]
Por fim, cabe aqui ressaltar que o parágrafo 4º do art. 2º da Lei 10.192/2001, que trata da atualização das obrigações a cada período de um ano, prevendo o resíduo, é agora aplicável a todos os contratos que se adeqüem àquela Lei, em virtude do art. 27 da M.P. que revogou os §§ 5º e 6º [4]da Lei 10.192/2001, os quais fixavam período de tempo em que se poderia convencionar tal cláusula de reajuste
"Art. 16 - São nulos de pleno direito quaisquer expedientes que, de forma direta ou indireta, resultem em efeitos equivalentes à redução do prazo mínimo de que trata o caput do art. 15.
Parágrafo único - O conselho monetário Nacional poderá disciplinar o disposto neste artigo.
Serão nulas quaisquer convenções que visem, direta ou indiretamente, a aplicação da correção monetária mensal em contratos com prazo inferior a 36 meses, cabendo ao judiciário a declaração de nulidade.
Entendemos caber ao judiciário a declaração de nulidade atentando para o princípio da obrigatoriedade dos contratos, que em momento algum foi, como parece entender alguns, afastado de nosso ordenamento jurídico, de forma que a nulidade "de pleno direito" depende de declaração judicial, se convencionada em contrato, onde as partes são livres para declarar sua vontade, observadas todas as características do ato jurídico.
Por tratar-se de nulidade e não de anulabilidade, os efeitos da declaração de nulidade alcançará todos os atos desde a contratação, gerando, por sua vez, a possibilidade de devolução em dobro das quantias recebidas indevidamente.
"Art. 17 - Fica vedada a celebração de contratos com cláusula de equivalência salarial ou de comprometimento de renda, bem como a inclusão de cláusulas desta espécie em contratos já firmados, mantidas, para os contratos firmados até a data de entrada em vigor desta Medida Provisória, as disposições anteriormente vigentes."
Este dispositivo, voltado especialmente para os contratos firmados no âmbito do SFH, impede a estipulação ou inserção de cláusula de equivalência salarial ou comprometimento de renda em contratos firmados a partir da publicação da M.P. ou já firmados sem tal estipulação, valendo para estes últimos as disposições vigentes anteriormente.
Art. 18 - No caso do não-pagamento tempestivo, pelo devedor, dos tributos e das taxas condominiais incidentes sobre o imóvel objeto do crédito imobiliário respectivo, bem como das parcelas mensais incontroversas de encargos estabelecidos no respectivo contrato e de quaisquer outros encargos que a lei imponha ao proprietário ou ao ocupante de imóvel, poderá o juiz, a requerimento do credor, determinar a cassação de medida liminar, de medida cautelar ou de antecipação dos efeitos da tutela que tenha interferido na eficácia de cláusulas do contrato de crédito imobiliário correspondente ou suspendido encargos dele decorrentes."
Este artigo favorece o credor de crédito imobiliário que se vê privado da aplicação de cláusulas contratuais favoráveis, em virtude de liminar, cautelar e antecipação de tutela, na hipótese de atraso pelo devedor no pagamento dos tributos e taxas condominiais, encargos estabelecidos contratualmente ou impostos pela lei ao proprietário, incidentes sobre o imóvel objeto do crédito. Nesta hipótese o Juiz, a requerimento do credor poderá cassar a liminar concedida.
"Art. 19 - Sem prejuízo das disposições do Código Civil, as obrigações em geral também poderão ser garantidas, inclusive por terceiros, por cessão fiduciária de direitos creditórios decorrentes de contratos de alienação de imóveis, por caução de direitos creditórios ou aquisitivos decorrentes de contratos de venda ou promessa de venda de imóveis e por alienação fiduciária de coisa imóvel."
O credor imobiliário poderá garantir suas obrigações em geral, e até de terceiros, através de cessão fiduciária de créditos imobiliários (figura nova), caução de direitos creditórios ou aquisitivos e por alienação fiduciária.
"Art. 20 - Uma vez protocolizados todos os documentos necessários à averbação ou ao registro dos atos e dos títulos a que se referem esta Medida Provisória e a Lei nº 9.514, de 1997, o oficial de Registro de Imóveis procederá ao registro ou à averbação, dentro do prazo de quinze dias.
Artigo 21 - Inciso II do Artigo 167 [5]da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973, passa a vigorar acrescido do seguinte item:
"21) da cessão de crédito imobiliário." (NR)
Artigo 22 - O Artigo 9º da Lei nº 8.036, de 11 de maio de 1990, passa a vigorar com a seguinte redação:
"Artigo 9º - As aplicações com recursos do FGTS poderão ser realizadas diretamente pela Caixa Econômica Federal e pelos demais órgãos integrantes do Sistema Financeiro da Habitação - SFH, exclusivamente segundo critérios fixados pelo Conselho Curador do FGTS, em operações que preencham os seguintes requisitos:
.........................................................." (NR)
Artigo 23 - O Artigo 32 da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, passa a vigorar com a seguinte redação:
"Artigo 32.......... .................................................
Parágrafo único - Nos contratos firmados a partir de 1º de outubro de 2001, o direito de preferência de que trata este artigo não alcançará também os casos de constituição da propriedade fiduciária e de perda da propriedade ou venda por quaisquer formas de realização de garantia, inclusive mediante leilão extrajudicial, devendo essa condição constar expressamente em cláusula contratual específica, destacando-se das demais por sua apresentação gráfica (NR)."
Trata-se de mais uma proteção ao credor imobiliário e facilitação da instituição do regime de alienação fiduciária. O artigo permitirá que o devedor que constituir a alienação fiduciária possa alugar o imóvel, sem prejudicar a garantia do credor, acabando, também, com o óbice à contratação da garantia quando prevista no contrato de locação..
Artigo 24 - A Lei nº 9.514, de 1997, passa a vigorar com as seguintes alterações:
"Artigo 5º [6]..........................................................
[7]
§ 2º - As operações de comercialização de imóveis, com pagamento parcelado, de arrendamento mercantil de imóveis e de financiamento imobiliário em geral, poderão ser pactuadas nas mesmas condições permitidas para as entidades autorizadas a operar no SFI." (NR)O art. 24 da MP parece confirmar o entendimento de que a periodicidade de aplicação da correção monetária sobre o saldo devedor não será mesma periodicidade de cobrança, tal como já comentado no art. 15, ao tratarmos do termo "apropriados". A nova redação cortou do parágrafo sua parte final, que previa a obrigatoriedade de serem observados, quanto a eventual reajuste os mesmos índices e a mesma periodicidade de incidência e cobrança.
"Artigo 8º [8].........................................................
I - a identificação do devedor e o valor nominal de cada crédito que lastreie a emissão, com a individuação do imóvel a que esteja vinculado e a indicação do Cartório de Registro de Imóveis em que esteja registrado e respectiva matrícula, bem como a indicação do ato pelo qual o crédito foi cedido;
.........................................................." (NR)
Trata o dispositivo a adaptação dos títulos emitidos pelas CIA Securitizadoras às normas atinentes a Letra de Câmbio Imobiliária e a Cédula de Crédito Imobiliária.
"Artigo 16.......... .........................................................[9].
§ 3º - Os emolumentos devidos aos Cartórios de Registros de Imóveis para cancelamento do regime fiduciário e das garantias reais existentes serão cobrados como ato único." (NR)
Mais um benefício para credor e devedor do crédito imobiliário. Nos Registros de imóveis, cada ato é cobrado como ato único, para efeito de emolumentos, ainda que se tenha realizado através de um só instrumento. Pela nova redação do parágrafo, as operações de cancelamento da propriedade fiduciária e outras garantias reais imobiliárias decorrentes das operações COMPANHIAS SECURITIZADAS serão tidas como ato único, para a cobrança de emolumentos.
"Artigo 22[10].......... ..................................................
§ 1º - A alienação fiduciária poderá ser contratada por pessoa física ou jurídica, não sendo privativa das entidades que operam no SFI.
§ 2º - A alienação fiduciária poderá ter como objeto bens enfitêuticos, sendo também exigível o pagamento do laudêmio se houver a consolidação do domínio útil no fiduciário." (NR)
O dispositivo excluiu da alienação fiduciária os imóveis em construção e incluiu os bens enfitêuticos, não previstos na redação anterior. Com a alteração nos contratos de Incorporação imobiliária, nas vendas de unidade a construir ou em construção, não se poderá fixar a alienação fiduciária coisa imóvel, que só será possível para imóveis prontos.
"Artigo 26.[11]......... ..............................................
§ 7º - Decorrido o prazo de que trata o § 1º sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá o registro, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento, pelo fiduciário, do imposto de transmissão inter-vivos e, se for o caso, do laudêmio." (NR)
A alteração cinge-se à inclusão do pagamento do laudêmio na consolidação da propriedade em nome do fiduciário, nos casos de consolidação de propriedade no fiduciário de imóvel foreiro.
"Artigo 27.[12]......... . ...........................................................
§ 7º - Se o imóvel estiver locado, a locação poderá ser denunciada com o prazo de trinta dias para desocupação, salvo se tiver havido aquiescência por escrito do fiduciário, devendo a denúncia ser realizada no prazo de noventa dias a contar da data da consolidação da propriedade no fiduciário, devendo essa condição constar expressamente em cláusula contratual específica, destacando-se das demais por sua apresentação gráfica.
§ 8º - Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse." (NR)
Promove a alteração a adaptação da lei 9.514/97 ao permissivo legal para locação de imóvel alienado fiduciariamente, sem a incidência do direito de preferência nos casos de consolidação de propriedade ou realização da garantia.
"Artigo 37- A. O fiduciante pagará ao fiduciário, ou a quem vier a sucedê-lo, a título de taxa de ocupação do imóvel, por mês ou fração, valor correspondente a um por cento do valor a que se refere o inciso VI do Artigo 24, computado e exigível desde a data da alienação em leilão até a data em que o fiduciário, ou seus sucessores, vier a ser imitido na posse do imóvel." (NR)
"Artigo 37-B. Será considerada ineficaz, e sem qualquer efeito perante o fiduciário ou seus sucessores, a contratação ou a prorrogação de locação de imóvel alienado fiduciariamente por prazo superior a um ano sem concordância por escrito do fiduciário." (NR)
Criados os arts. 37A e 37B. O primeiro para atender o fiduciário ou seus sucessores com a fixação de taxa de ocupação devida desde a data do leilão até a data da imissão da posse, impondo, com isto ônus ao devedor que mantiver-se no imóvel após a realização do leilão. O segundo artigo torna sem efeito perante o fiduciário ou seus sucessores a contratação ou prorrogação de locação de imóvel alienado fiduciariamente por prazo superior a um ano, sem sua expressa concordância.
Interessante notar na nova redação do art. 37B que, do teor do dispositivo, a contrário sensu, se extraí que caberá a denúncia vazia pelo fiduciário dos contratos firmados a partir da publicação da M.P., nos casos de consolidação ou execução da garantia, quando o instrumento não contiver sua concordância, ainda que seja firmado por prazo igual ou superior a 36 meses.
"Artigo 38- Os contratos de compra e venda com financiamento e alienação fiduciária, de mútuo com alienação fiduciária, de arrendamento mercantil, de cessão de crédito com garantia real e, bem assim, quaisquer outros atos e contratos resultantes da aplicação desta Lei, mesmo aqueles constitutivos ou translativos de direitos reais sobre imóveis, poderão ser celebrados por instrumento particular, a eles se atribuindo o caráter de escritura pública, para todos os fins de direito, não se lhes aplicando a norma do Artigo 134, II, do Código Civil." (NR)
Permissivo legal para realização de contratos particulares com força de escritura pública quando tratar-se de matéria afeta a Lei 9.514, com as alterações introduzidas pela MP.
Ressalte-se que na redação anterior o permissivo estava subordinado a condição de ser pessoa física a beneficiária da final da operação, o que não ocorreu com a redação nova.
Artigo 25 - O Conselho Monetário Nacional expedirá as instruções que se fizerem necessárias à execução das disposições desta Medida Provisória.
Artigo 26 - Esta Medida Provisória entra em vigor na data de sua publicação.
Artigo 27 - Ficam revogados:
I - os arts. 1º a 9º, 11 a 15, 18 e 26 da Lei nº 8.692, de 28 de julho de 1993;
II - o § 1º do Artigo 5º [13]e o Artigo 36[14] da Lei nº 9.514, de 1997;
III- os §§ 5º e 6º [15]do Artigo 2º da Lei nº 10.192, de 14 de fevereiro de 2001.
Brasília, 4 de setembro de 2001; 180º da Independência e 113º da República.
Certo é que a M.P. na forma em que foi redigida poderá gerar diversas interpretações divergentes entre si, o que nos leva a encará-la com cautela, aguardando-se, na medida do possível esclarecimento que com certeza virão com o processo legislativo e os normativos do Banco Central e do Conselho Monetário.
NOTAS
1.Fábio Ulhoa Coelho, in Manual de Direito Comercial, Ed. Saraiva, 9ª Edição, São Paulo, Pág. 211.
2.Mesma obra, pág. 214
3.. Direitos do Consumidor, - 2º Edição, Editora Forense, R.J., 2001.
4.§ 4º, art. 2º, L. 10.192/01- "Nos contratos de prazo de duração igual ou superior a três anos, cujo objeto seja a produção de bens para entrega futura ou a aquisição de bens ou direitos a eles relativos, as partes poderão pactuar a atualização das obrigações, a cada período de um ano, contado a partir da contratação, e no seu vencimento final, considerada a periodicidade de pagamento das prestações, e abatidos os pagamentos, atualizados da mesma forma, efetuados no período..
§ 5º - O disposto no parágrafo anterior aplicar-se-á aos contratos celebrados a partir de 28 de outubro de 1995 até 11 de outubro de 1997. (revogado)
§ 6º - O prazo que alude o parágrafo anterior poderá ser revogado mediante ato do Poder Executivo.(revogado)
5.Art. 167 - Nos Registro de Imóveis, além da matrícula. Serão feitos:...
II – averbação:
6.Art. 5º - As operações de financiamento imobiliário em geral, no âmbito do SFI, serão livremente pactuadas pelas partes, observadas as seguintes condições essenciais:
7.dizia o anterior: § 2º - As operações de comercialização de imóveis, com pagamento parcelado, de arrendamento mercantil de imóveis e de financiamento imobiliário em geral, poderão ser pactuadas nas mesmas condições permitidas para as entidades autorizadas a operar no SFI., observados, quanto a eventual reajuste, os mesmos índices e a mesma periodicidade de incidência e cobrança"
8.. art. 8º - A securitização de créditos imobiliários é a operação pela qual tais créditos são expressamente vinculados à emissão de uma série de títulos de crédito, mediante Termo de Securitização de créditos, lavrado por uma companhia securitizadora, do qual constarão:
9.Art. 16 - Extinguir-se-á o regime fiduciário de que trata esta seção pelo implemento da condição a que esteja subordinado, na conformidade do Termo de Securitização de Créditos que o tenha instituído.
10.Art. 10 - A alienação fiduciária regulada por esta lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel da coisa móvel
11.Art. 26 - Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade imóvel em nome do fiduciário.
12.Art. 27 -Uma vez consolidada a propriedade em seu nome o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior promoverá público leilão para a alienação do imóvel
13.§ 1º, do art. 5º L. 9.514/97 – As partes poderão estabelecer os critérios do reajuste de que trata o inciso I, observada a legislação vigente.
14.Art. 36 – Nos contratos de compra e venda de imóveis a prazo, inclusive alienação fiduciária, de arrendamento mercantil de imóveis, de financiamento imobiliário em geral e nos títulos de que tratam os art. 6º, 7º e 8º, admitir-se-á, respeitada a legislação pertinente, a estipulação de cláusula de reajuste e das condições e critérios de sua aplicação.
15.§ 4º, art. 2º, L. 10.192/01- "Nos contratos de prazo de duração igual ou superior a três anos, cujo objeto seja a produção de bens para entrega futura ou a aquisição de bens ou direitos a eles relativos, as partes poderão pactuar a atualização das obrigações, a cada período de um ano, contado a partir da contratação, e no seu vencimento final, considerada a periodicidade de pagamento das prestações, e abatidos os pagamentos, atualizados da mesma forma, efetuados no período..
§ 5º - O disposto no parágrafo anterior aplicar-se-á aos contratos celebrados a partir de 28 de outubro de 1995 até 11 de outubro de 1997. (revogado)
§ 6º - O prazo que alude o parágrafo anterior poderá ser revogado mediante ato do Poder Executivo.(revogado)