1. BREVE SÍNTESE
A palavra Condomínio vem do latim Condominium, que tem como conceito, duas ou mais pessoas possuírem igual direito sobre algo, sem que ocorra necessariamente a divisão do bem.
Está ligado ao direito, e não vinculado exclusivamente a propriedade ou a posse de algo, senão vejamos: um convidado de uma festa a se realizar em um Salão de Festas de um condomínio submete-se às suas regras de convivência, mesmo não sendo possuidor ou proprietário de unidade autônoma.
Todavia a vida em condomínio vai muito além de apenas possuir igual direito sobre algo, mas transcorre e atinge a seara obrigacional, onde os condôminos passam também a terem igual obrigação sobre o condomínio. E neste momento adentramos a um importante instituto aplicado aos condomínios, qual seja, o dever de contribuir para as despesas do condomínio na proporcionalidade de sua fração ideal, salvo disposição diversa presente na própria convenção do condomínio.
Entende-se que, o Código Civil de 2002 trouxe retrocesso ao limitar a multa para inadimplência condominial em 2%. Momento histórico em que diversos condomínios enfrentaram grande dificuldade em manterem seus índices de inadimplências sobre controle.
Ocorria que, muitos condôminos preferiam pagar, por exemplo, o cartão de crédito na data correta ao invés da cota de condomínio. Tendo em vista que existe uma diferença de mais de 400% entre uma multa e outra, em grande parte dos casos, aumentando consideravelmente os casos de inadimplência.
O Novo Código de Processo Civil, lei que estabelece diretrizes aos processos desta natureza, passou a vigorar em 18 de março de 2016, trazendo importantes mudanças quando o assunto é cobrar o condômino inadimplente com maior celeridade e eficácia, o que resultará certamente em queda drástica no índice de inadimplentes. Contudo, se antes era o condomínio que buscava de todos os meios uma forma para receber os valores em atraso, certamente hoje o jogo virou e os inadimplentes terão de adaptar-se a nova legislação ou certamente perderão seus imóveis.
2. O QUE MUDA COM O NOVO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL
As mudanças são importantes e trazem maior segurança jurídica. Ocorre que, com o aumento do índice de inadimplência, além do efeito negativo na receita do condomínio e consequente dificuldade em manter obrigações, investimentos em novas melhorias ou até mesmo preservar que já foi feito, há ainda, uma desestimulo daqueles que pagam em dia, e isto gera um efeito cascata.
A inadimplência é um mal a ser combatido porque afeta a todos, e a nova lei processual trouxe a solução efetiva a este problema. Com o advento do Novo Código de Processo Civil, a dívida condominial passa a ser considerada Título Executivo Extrajudicial, conforme dispõe o artigo 784-X do referido diploma, sendo, portanto, considerada certa, liquida e exigível, podendo desde então, ser protestada em cartório de títulos, ou executada através de ação judicial como já ocorria com contratos ou cheques, por exemplo.
As mudanças não se limitam ao novo status de título executivo extrajudicial, o que já seria um grande avanço, mas vão além. A partir de agora, após a citação do condômino inadimplente, ele terá 3 (três) dias para quitar o referido débito, sendo que no mandado poderá constar inclusive a ordem de penhora do imóvel. Também poderá ser emitida em nome do condomínio uma certidão de que a execução já tenha sido admitida pelo juiz, e averbar no registro do imóvel, conforme dispõem os artigos 828 e 829 e seus incisos, todos do Novo Código de Processo Civil.
Com estas medidas, e com a nova dinâmica de busca pela conciliação já no início do processo, as chances de o condomínio receber são elevadas, e o inadimplente deverá buscar meios adequados de saldar sua dívida o mais rápido possível, afim de evitar a perda do bem.
3. NOVOS RUMOS NA GESTÃO CONDOMINIAL
Os reflexos deste avanço nas cobranças de inadimplentes poderão ser comprovados em alguns anos, com a efetiva melhora nas estruturas de segurança, no cumprimento de normas que envolvem reformas e manutenções, nas benfeitorias e principalmente, no fator homogêneo de arrecadação, em que os gestores de condomínios poderão programar-se com maior solidez e efetivamente, traçar uma linha de gestão muito mais acertada e sem os percalços antes vividos.
Com arrecadação linear e constante, haverá também maior valorização dos imóveis daquele condomínio e outro ponto favorável será a redução de custos com cobranças que, atualmente, compromete parte da arrecadação.
Em tempos de instabilidade política e recessão na economia, a pacificação nas relações condominiais através da redução de litígios envolvendo cobranças, é uma luz que se acende e aponta para um futuro melhor, pelo menos no âmbito condominial.