12. DA ALIENAÇÃO DAS UNIDADES IMOBILIÁRIAS
Conforme dispunha a anterior lei que regia o condomínio edilício, (parágrafo único, do art. 4º, da Lei nº 4.591/64), a alienação das unidades condominiais vinculava-se à prova de quitação das obrigações do alienante para com o condomínio. Pelas disposições do vigente Código Civil, essa exigência não é mais obrigatória, uma vez que a regra do art. 1.345 deixa bem esclarecido que a "responsabilidade por eventuais dívidas do alienante, para com o condomínio, serão suportadas pelo adquirente", o que conduz resolver-se numa obrigação ‘propter rem’, assim não podendo o novo proprietário eximir-se dos encargos passados alegando não ser o sujeito passivo da obrigação. Diante dessa nova redação, evidencia-se que a obrigação segue a coisa, não o sujeito.
13. DA ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO
Incumbe ao denominado "síndico", pessoa física ou jurídica, condômino ou não, o gerenciamento da vida social e econômica do condomínio. Sua indicação é determinada em assembléia, com mandato de até dois anos, permitida a sua recondução ao cargo. Em razão dos serviços que prestar, poderá ser remunerado ou não, a depender do estipulado na convenção do condomínio.
Poderá ser destituído: quando praticar irregularidades (que, preventivamente, deverão ser especificadas na convenção do condomínio); se deixar de fazer a prestação de contas; ou se inconvenientemente administrar o condomínio. Para esse fim, deverá ser convocada assembléia especial por um quarto dos condôminos, exigindo a lei a maioria de votos dos presentes para considerar-se destituído o síndico.
Dentre outras atribuições que poderão ser estabelecidas pela convenção do condomínio, incumbe a este, por imposição de ordem legal, as seguintes:
a)convocar os condôminos, anualmente, para reunirem-se em assembléia deliberativa do orçamento das despesas, das contribuições dos condôminos, da prestação de contas, de eventual alteração do regimento interno e, também eventualmente, de sua substituição;
b) representar o condomínio, como autor ou réu, em juízo ou extrajudicialmente, agindo como defensor de interesses comuns, fazendo comunicar aos condôminos, de imediato, a existência de qualquer que seja o procedimento havido contra o condomínio;
c)exigir o cumprimento, de todos quantos habitem o condomínio, das normas avençadas na convenção do condomínio, no regimento interno e do quanto for determinado nas assembléias;
d)administrar a conservação e guarda das partes comuns do condomínio;
e)providenciar o orçamento anual das receitas e despesas do condomínio;
f)fazer a cobrança das contribuições condominiais, aplicando e exigindo o pagamento de multa, quando devida;
g)anualmente, em caráter obrigatório, ou quando exigida, prestar contas de sua administração à assembléia;
h) providenciar a contratação de seguro da edificação, contra riscos de incêndio ou destruição, total ou parcial (obrigatório, nos termos do art. 1.346, do CC);
Para fins de controle específico da prestação de contas da administração do condomínio, faculta a lei a instituição de um conselho fiscal, com competência para emitir parecer sobre esta, conselho este a ser eleito em assembléia e comportando um número mínimo de três membros, com mandato de até dois anos.
14. DAS ASSEMBLÉIAS
Em assembléias reunir-se-ão os condôminos, cuja competência, forma de convocação e quorum exigido para as respectivas deliberações, deverá restar ajustado na convenção do condomínio, conforme leciona o inciso III, do art. 1.334, do CC.
14.1 Espécies
a) assembléia geral ordinária - exige a lei que seja realizada, obrigatoriamente, uma vez ao ano, por convocação do síndico, ou, se assim não proceder, por um quarto dos condôminos. Havendo omissão destes, poderá qualquer dos condôminos denunciar esse fato ao Judiciário, a quem incumbirá decidir quanto a esta questão. A finalidade precípua dessa assembléia, consiste na aprovação do orçamento das despesas do condomínio, das contribuições dos condôminos, da prestação de contas do administrador, de eventual eleição de seu substituto e, ainda, na eventual deliberação para fins de alteração do regimento interno.
b) assembléia geral extraordinária – quando se fizer necessário tratar de assuntos afetos à vida condominial, esse tipo de assembléia poderá ser convocada pelo síndico, ou por um quarto dos condôminos.
14.2 Modo e Forma de Convocação:
Alude o art. 1.350, do CC, que a convocação para a assembléia que ali especifica, portanto, a assembléia geral ordinária, deverá ser feita na forma prevista na convenção. E para a assembléia geral extraordinária, deve ser obedecida a mesma regra, em razão de que o inciso III, do art. 1.334, do CC, trata dessas assembléias sem distinção em deferência à espécie, como acima procurou-se identificar, para fins de melhor compreensão das competências de cada uma delas.
Quanto à forma da convocação, em especial, salvo entendimento contrário, a forma escrita, com comprovante de recebimento, é a que mais condiz com as normas legais que regem o condomínio edilício, a ter-se em conta a nulidade da assembléia deliberativa que não contar com a convocação de todos os condôminos (art. 1.354, do CC). Dessa forma, tanto o modo, quanto a forma de convocação das assembléias, deverão ser objeto de tratativa na convenção do condomínio, a fim de evitar-se futura contrariedade de entendimentos.
14.3. Quorum para Deliberações
Dependendo da matéria a ser deliberada, a lei fixa determinado quorum para a sua aprovação, dela apurando-se a exigência de:
a)subscrição, pelos titulares, que representem no mínimo 2/3 das frações ideais, para aprovação do instrumento público ou particular de convenção do condomínio;
b)votos representativos de 2/3 dos condôminos, no mínimo, para deliberação quanto à cobrança de multa a ser aplicada ao condômino que infringir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, do art. 1.336, do CC (não realizar obras que comprometam a segurança da edificação; não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas; dar às suas partes de propriedade exclusiva, a mesma destinação que tem a edificação, evitando a sua utilização de modo a acarretar prejuízos de cunho perturbador quanto ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes), caso o ato constitutivo ou a convenção não tenha previsão a esse respeito;
c)votos representativos de 3/4 dos condôminos, para fins de imposição de multa ao condômino ou possuidor que, reiteradamente, descumprir com seus deveres perante o condomínio;
d)votos de 2/3 dos condôminos para a execução de benfeitorias voluptuárias e, da maioria, para a execução de benfeitorias úteis;
e)votos de 2/3 dos condôminos para a execução de obras nas partes comuns do edifício;
f)votação, por unanimidade, para fins de construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias;
g)votos da maioria absoluta dos presentes, para fins de destituição do síndico;
h)votos de 2/3 dos condôminos para alterar a convenção ou regimento interno do condomínio;
i)votos da unanimidade dos condôminos quando se objetivar a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária;
j)votos da maioria dos condôminos presentes e representativos de 50% das frações ideais, no mínimo, para as deliberações da assembléia, em primeira convocação, salvo quando exigido quorum especial;
k)votos da maioria dos condôminos presentes, para as deliberações da assembléia, em segunda chamada, salvo quando exigido quorum especial.
l)votos representativos de 50% mais uma das frações ideais, para fins de deliberação quanto à reconstrução ou venda da edificação, em caso de destruição total ou parcial, ou quando ameace ruína.
Observação: Salvo disposição diversa na convenção do condomínio, os votos serão tomados em proporção às frações ideais no solo e nas outras partes comuns, conforme regra incerta no parágrafo único, do art. 1.352, do CC. Nesse aspecto, aborda LOPES, com propriedade que, "assim, o condômino titular de frações ideais que representem mais de 50% do total terá, de fato e de direito, o controle das assembléias e suas deliberações, podendo surgir a figura que a doutrina denomina "maioria de um só"" [10]. Para solução desse impasse, sugere o autor o recurso à via judicial para "pôr cobro à situação anômala como essa." Diante desse alerta, urge que os condôminos, quando da aprovação da convenção do condomínio, tenham plena consciência desse ditado legal, fazendo às vezes da exceção que dele próprio emana, então ajustando a contagem dos votos em caráter diverso do sugerido por essa norma, prevenindo conflitos dessa ordem.
15. CONCLUSÃO
Vimos espelhada em dezesseis resumidos dispositivos legais, a regulamentação do condomínio edilício, matéria complexa, palco de grandes divergências. Em que pese a argumentação de que o Código Civil inovou em termos de redação, visando melhor adequação à realidade de nossos dias, a justificativa não me parece ser suficiente, pois que o nosso legislador deixou perecer uma grande oportunidade para, de direito, ajustar as variantes emanadas do instituto do condomínio edilício. Faltou-lhe a garra de Caio Mario, "o estudo de ângulos diversos, o enfoque entre a realidade econômica e os problemas que suscita. E quem melhor do que os Registradores Imobiliários para enunciar esses problemas...
Opiniões à parte, o estudo feito inclinou-me a concluir que, no intuito de solver os problemas das variantes do condomínio edilício, urge que se tome por primordial a elaboração de uma convenção do condomínio de forma eficiente e clara, pois que este é o instrumento alicerce onde se tem a ocasião mais propícia para se regular a vida condominial. Todos os eventuais e prováveis conflitos nascedouros dos interesses comuns, podem ser lidimamente capitulados neste documento, de sorte a evitar-se desentendimentos, desde os sujeitos à discussões brandas, quanto aos acalorados, passíveis de submissão ao Judiciário.
BIBLIOGRAFIA
CRISTÓVAM, José Sérgio da Silva. A resolução das colisões entre princípios constitucionais. Jus Navegandi, Teresina, a. 7, n. 62, fev. 2003. Disponível em: <http://jus.com.br/revista/doutrina/texto.asp.?id=36821> Acesso em: 05 jan. 2004.
NEGRÃO, Theotonio.Código Civil e Legislação em vigor. São Paulo: Saraiva, 2003.
MEZZARI, Mario Pazutti. Condomínio e Incorporação no Registro de Imóveis. Porto Alegre: Livraria do Advogado, 1996.
PAIVA, João Pedro Lamana. Condomínio Edilício e Incorporações Imobiliárias. www.lamanapaiva.com.br. Disponível em: <http:///www.lamanapaiva.com.br/condomínio/ts/d005.htm> Acesso em: 05 jan. 2004.
PEREIRA, Caio Mario da Silva. Condomínio e Incorporações. São Paulo: Forense, 1988.
LOPES, João Batista. Condomínio. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2003.
NOTAS
01. Mario Pazutti MEZZARI, Condomínio e Incorporação no Registro de Imóveis, p. 18.
02. Caio Mario da Silva PEREIRA, Condomínio e Incorporações, p. 90.
03. Caio Mario da Silva PEREIRA, Condomínio e Incorporações, p. 92.
04. Mario Pazutti MEZZARI, Condomínio e Incorporações no Registro de Imóveis, p. 24-25.
05. José Sérgio da Silva CRISTÓVAM, A resolução das colisões entre princípios constitucionais, p. 4.
06 Mario Pazutti MEZZARI, Condomínio e Incorporação no Registro de Imóveis, p. 34.
07. João Pedro Lamana PAIVA, Condomínio Edilício e Incorporações Imobiliárias, p. 4.
08. Mario Pazutti MEZZARI, Condomínio e Incorporação no Registro de Imóveis, p. 41.
09. Caio Mario da Silva PEREIRA, Condomínio e Incorporações, p. 123.
10. João Batista Lopes, Condomínio, p. 105.