1 INTRODUÇÃO
Fazer uma breve síntese sobre direitos reais sobre coisas alheias não foi fácil. Primeiro por ser um assunto tão comentado na atualidade. Segundo que é um tema muito extenso, sintetizá-lo para caber em algumas folhas foi desafiador. Terceiro, por ter alguns assuntos que foram extintos ou estão em desuso, o que implica em uma pesquisa mais minuciosa. E por último, por ter determinados assuntos bem complexos e semelhantes entre si, como o caso dos direitos reais de aquisição.
São denominados direitos reais sobre coisas alheias (iura in rebus alienis) porque seu objeto não é coisa própria, mas coisa da própria propriedade de outra pessoa. Caracterizam-se pela oponibilidade erga omnes e pelo poder de seqüela.
2 DESENVOLVIMENTO
Há três classes de direitos reais sobre coisas alheias: os direitos reais de uso e fruição; os direitos reais de garantia e os direitos reais de aquisição. De acordo com o artigo 1225 do Código Civil, os direitos reais de uso e fruição se dividem em cinco espécies: a superfície, as servidões, o usufruto, o uso e a habitação. A enfiteuse foi extinta do Código Civil brasileiro.
DIREITOS REAIS DE USO E FRUIÇÃO
Superfície é o direito real sobre um terreno, conferido a uma pessoa, o superficiário, a fim de que nele possa construir e/ou plantar, a título gratuito ou oneroso. O objeto da superfície será sempre bem imóvel. A enfiteuse fora extinta, mas é o instituto mais semelhante à superfície, já que ambos conferem ao titular o direito de usar e usufruir um imóvel.
A superfície caracteriza-se por conferir ao titular o direito de edificar ou semear na superfície de um terreno, usufruindo do que vier a construir ou plantar. O superficiário terá direito de usufruir apenas na superfície do imóvel. Não poderá utilizar o subsolo, a não ser que essa utilização seja inerente ao objeto de concessão.
Servidão é o encargo que suporta o titular de um prédio. O imóvel que suporta a servidão chama-se serviente. O outro, beneficiado, é dominante. Constituem restrições que um prédio suporta para uso e utilidade de outro prédio, pertencente a proprietário diferente. As servidões, como direitos reais, acompanham os prédios quando são alienados.
As servidões podem ser objeto de posse, logo podem ser adquiridas por usocapião. A seguir, os requisitos do usocapião: posse ad usucapionem é a ausência de qualquer oposição por parte do dono do prédio; Justo título, que pode ser testamento anulado; boa-fé e o prazo de dez anos ininterruptos. Caso não haja boa-fé e justo título, o prazo passa a ser de vinte anos ininterruptos.
Usufruto é o direito de desfrutar temporariamente de um bem alheio como se dele fosse proprietário, sem alterar-lhe a substância. Usufrutuário é aquele ao qual é conferido o usufruto. Nu-proprietário é aquele que confere o usufruto. Consiste na possibilidade de retirar da coisa as vantagens que ela oferece e produz. Sua duração pode ser vitalícia ou temporária.
O usufruto pode recair sobre bens móveis e imóveis, o usufruto estende-se aos acessórios da coisa e seus acrescidos e não pode ser transferido por alienação.
Uso é o direito de servir-se da coisa na medida das necessidades próprias e da família, sem dela retirar as vantagens. Difere do usufruto, já que o usufrutuário retira das coisas todas as utilidades que ela pode produzir e o usuário não. São aplicáveis ao uso as disposições relativas ao usufruto.
Habitação é um uso limitado, porque referente apenas a um prédio de habitação. Consiste no direito de se servir da casa residencial com sua família. É a faculdade de residir ou abrigar-se em um determinado prédio. Tem por traço característico a gratuidade. Tem por característica própria: o uso da casa tem de ser limitado à moradia do titular e de sua família. Não pode este servir-se dela para o estabelecimento de um fundo de comércio, ou de sua indústria; não pode alugá-la, nem emprestá-la; ou serve-se dela para a sua própria residência e de sua família ou desaparece o direito real.
DIREITOS REAIS DE GARANTIA
Direito real de garantia é o direito conferido a seu titular de obter o pagamento de uma dívida através de um bem que foi dado em garantia justamente para a satisfação dessa dívida. Somente os bens que podem ser alienados podem ser dados em garantia. Há quatro espécies de garantia real: penhor, anticrese, hipoteca e alienação fuduciária.
Penhor é um direito real que pelo qual o devedor entrega uma coisa móvel ou mobilizável, suscetível de alienação para o credor, em garantia de um débito, conservando o credor o bem até o adimplemento da obrigação garantida.
Anticrese é uma modalidade de garantia real que se encontra em desuso, e constitui-se quando o devedor oferecer em garantia as rendas do imóvel.
Hipoteca é a modalidade de garantia real que confere ao credor direito real sobre o imóvel do devedor, o qual permanece em sua posse ou domínio.
Alienação fiduciária é o contrato pelo qual uma pessoa, a fim de garantir o adimplemento de obrigação, obriga-se a transferir a propriedade de uma coisa ou a titularidade de um direito a outra pessoa.
Quanto a alienabilidade dos bens, Sílvio de Salvo Venosa explica com maestria: "já de princípio, diga-se que a inalienabilidade abrange também a impenhorabilidade. Se assim não fosse, facilmente se fraudaria a impossibilidade de alienar. Basta que um credor, em crédito e execução simulados, levasse o bem à penhora, praça e conseqüente alienação a terceiros".
DIREITOS REAIS DE AQUISIÇÃO
Os direitos reais de aquisição conferem a seu titular a faculdade de adquirir coisa alheia. No Código Civil brasileiro, embora não constem no rol do artigo 1.225, há quatro espécies: a promessa irretratável de compra e venda de imóvel, a retrovenda, o direito de remancipação do devedor fiduciante e o direito de preferência do condômino, do locatário, do vendedor, do superficiário,do ocupante.
A promessa irretratável de compra e venda de imóvel já é auto-explicativo, devendo obedecer aos artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil. A retrovenda é cláusula especial em que o vendedor tem o direito de readquirir o imóvel, desde que restitua ao comprador o preço mais as despesas. O direito de remancipação do devedor fiduciante, o devedor fiduciante é titular de verdadeiro direito real de reaquisição, desde que pague a dívida ao credor fiduciário. Quanto ao direito de preferência do condômino, do locatário, do vendedor, do superficiário,do ocupante, se o bem objeto desses direitos for vendido, o condômino, locatário etc. terão direito de preferência, pelo preço pedido.
3 CONSIDERAÇÕES FINAIS
Como se pode constatar, este trabalho visou abranger todos os assuntos referentes aos direitos reais sobre coisas alheias. Por ser um assunto extenso,mas ao mesmo tempo muito comum no dia-a-dia do brasileiro, a dificuldade foi sintetizar as partes mais importantes.
Temas como usocapião devem ser estudados em outros trabalhos e com uma maior riqueza de detalhes, já que dele derivam vários temas interessantes como os problemas de terras, quanto à sua posse.
REFERÊNCIAS
FIUZA, Cézar. Direito Civil – Curso Completo. 14ª edição. Revista, atualizada e ampliada. Belo Horizonte: Editora Del Rey 2010.
MARTINS, Fran. Contratos e obrigações. Rio de janeiro: Forense, 1990.
Lei N. 10.406, de 10 de janeiro de 2002.