Uma das inovações trazidas pelo novo Código de Processo Civil (Lei. 13.105/15) é a possibilidade de reconhecimento extrajudicial de usucapião. Ou seja, preenchidos os requisitos legais, não mais se faz necessário o ingresso de uma demanda judicial.
No Brasil existem quatro formas originárias de se adquirir propriedade imóvel: (1) por acessão; (2) por registro público, (3) por sucessão hereditária e (4) por usucapião.
Pela usucapião se adquire a propriedade com base na posse prolongada, capaz de transformar uma situação de fato em situação de direito (FIUZA, 2007)[1]. Portanto, aquele que possuir como seu um imóvel por determinado lapso de tempo, adquire-lhe a propriedade.
A ideia fundamental para aquisição de propriedade pela usucapião é de que o tempo deve consolidar a situação de quem exterioriza a propriedade mesmo sem tê-la, em detrimento do proprietário desidioso que não reivindica o que é seu (DONIZETTI; QUINTELLA, 2014)[2]. Ademais, no regime constitucional vigente no Brasil, só é garantido o direito à propriedade se esta atender à sua função social (SILVA, 2015)[3].
O lapso temporal para se adquirir a propriedade por usucapião sofre diversas variações, a depender das circunstâncias, podendo ser de 15 anos (extraordinária)[4], 10 anos (ordinária)[5], 5 anos (constitucional)[6][7], 2 anos (por abandono de lar)[8].
O novo CPC, que alterou a Lei dos Registros Públicos, trouxe a possibilidade do pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, processado diretamente perante o cartório de registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel, mediante requerimento do interessado, devidamente representado por advogado (art. 216-A, Lei 6015/73).
A fim de orientar o procedimento notarial da usucapião extrajudicial, a Corregedoria de Justiça de Minas Gerais baixou o Provimento 325/2016, que acrescentou o Capítulo X-A ao Provimento 260/CGJ/2013.
Segundo o art. 1.018-B do Provimento 260/CGJ/2013, o requerimento de usucapião extrajudicial deverá conter todos os requisitos da petição inicial (art. 319, Lei 13.105/15), bem como, indicar: (1) o tipo de usucapião requerido; (2) descrição de eventuais edificações na área usucapienda; (3) o nome e qualificação de todos os possuidores anteriores, cujo tempo tiver sido somado à do requerente para completar o período aquisitivo; (4) o número da matrícula do imóvel, ou a informação de que não se encontra matriculado; (5) o valor atribuído ao imóvel e (6) o nome, OAB, endereço, telefone e e-mail do advogado que representar o requerente.
Além disso, nos termos do art. 1.018-A do Provimento 260/CGJ/2013, o requerimento deverá estar instruído com os seguintes documentos: (1) ata notarial, atestando o tempo de posse do requerente e de seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias; (2) planta e memorial descritivo assinados por profissional legalmente habilitado, com prova de ART ou RRT no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes; (3) certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente, do requerido e em caso de sucessão de posse, de todos os demais possuidores, bem como dos respectivos cônjuges; (4) justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel (IPTU ou ITR)
Theodoro Júnior (2016) lembra que em relação a planta, é exigido que esteja assinada pelos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e dos imóveis confinantes. Na ausência de alguma dessas assinaturas, o interessado será intimado a manifestar-se em quinze dias. O seu silêncio será interpretado como discordância, não se aplicando à revelia (art. 1.018-D, Provimento 260/CGJ/2013). Só a anuência de todos os interessados permitirá o reconhecimento da usucapião pelo oficial de registro de imóveis[9].
Posteriormente, estando o requerimento regularmente instruído com todos os documentos exigidos, dará ciência à União, ao Estado e ao Município pessoalmente, para que se manifestem sobre o pedido no prazo de 15 (quinze) dias (art. 1.018-E, Provimento 260/CGJ/2013).
Em seguida, se expedirá edital, que será publicado pelo requerente por uma vez em jornal local de grande circulação, onde houver, para a ciência de terceiros eventualmente interessados, que poderão se manifestar nos 15 (quinze) dias subsequentes à publicação (art. 1.018-F, Provimento 260/CGJ/2013).
Transcorrido o prazo, sem impugnação ou pendência de diligências, achando-se em ordem a documentação, o oficial de registro de imóveis registrará a aquisição do imóvel com as descrições apresentadas, sendo permitida a abertura de matrícula, se for o caso (art. 216-A, § 6o, Lei 6015/73).
Havendo impugnação do pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, o oficial de registro de imóveis remeterá os autos ao juízo competente da comarca da situação do imóvel, cabendo ao requerente emendar a petição inicial para adequá-la ao procedimento comum (art. 216-A, § 10o, Lei 6015/73).
Por fim, vale ressaltar que a rejeição do pedido extrajudicial não impede o ajuizamento da ação judicial (art. 216-A, § 9o, Lei 6015/73), bem como que o procedimento extrajudicial não exclui a possibilidade do requerente, desde logo, preferir a via judicial.
Notas
[1] FIUZA, César. Direito Civil: Curso Completo. 10. ed. Belo Horizonte: Delrey, 2007; p.787.
[2] DONIZETTI, Elpídio; QUINTELLA, Felipe. Curso Didático de Direito Civil. 3. ed. São Paulo: Atlas, 2014; p. 742.
[3] SILVA, José Afonso da. Curso de Direito Constitucional Positivo. 38. ed. São Paulo: Malheiros, 2015; p. 272.
[4] Código Civil - Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis. Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.
[5] Código Civil - Art. 1.242. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos. Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico.
[6] Constituição Federal/88 - Art. 183. Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. (Regulamento) § 1º O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil. § 2º Esse direito não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez. § 3º Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião.
[7] Constituição Federal/88 - Art. 191. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como seu, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra, em zona rural, não superior a cinqüenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade. Parágrafo único. Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião.
[8] Código Civil - Art. 1.240-A. Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011) § 1o O direito previsto no caput não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.
[9] THEODORO JÚNIOR, Humberto. A usucapião e o novo CPC. Pela Ordem: OAB Minas Gerais. Belo Horizonte, p. 17-17. jun. 2016.