A Lei n.º 13.105/2015, o denominado Novo Código de Processo Civil, trouxe consigo a possibilidade do reconhecimento extrajudicial de usucapião através do Registro de Imóveis da Comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, acrescendo o artigo 216-A à Lei nº 6.015/1973 (Lei dos Registros Públicos)
O reconhecimento extrajudicial de usucapição representa a desjudicialização de um procedimento normalmente moroso, objetivando agilizar a tutela do direito pretendido.
O alargamento da competência do Cartório de Registro de Imóveis representa uma alternativa para a solução de conflitos, de acordo com o consenso e a disponibilidade de direitos envolvidos, otimizando sobremaneira a atividade jurisdicional e estimulando a desjudicialização dos procedimentos.
Esta desjudicialização visa a solução consensual e/ou célere de conflitos, sem a necessidade de intervenção do Estado-juiz, o que importa em uma busca de celeridade nos moldes assentados pela EC nº 45/2004. Uma atuação maior dos jurisdicionados e menor do Estado, atuando somente como fiscal e cumpridor da lei.
Neste jaez já existem outros exemplos implantados, nos quais há o alargamento da competência dos órgãos registrais em facultatividade ao judiciário. Atualmente, podemos citar o divórcio extrajudicial e o inventário extrajudicial como exemplos vencedores desse modelo – desjudicialização.
Essa possibilidade representa enorme ganho ao jurisdicionado, pois admite o reconhecimento extrajudicial de usucapião através de requerimento formulado por advogado, desde que não haja litígio envolvendo o imóvel.
A novel legislação inicia-se por regulamentar o procedimento de Usucapião Extrajudicial, que terá nascedouro com o requerimento, devidamente instruído com a ata notarial lavrada pelo tabelião, entre outros requisitos intrínsecos estabelecidos no artigo 216-A, da Lei n.º 6.015/1973, acrescentado pelo artigo 1.071 do Novo Código de Processo Civil. Vejamos:
Art. 1.071. O Capítulo III do Título V da Lei no 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos), passa a vigorar acrescida do seguinte art. 216-A:
“Art. 216-A. Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado, instruído com:
I - ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias;
II - planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes;
III - certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente;
IV - justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel.
§ 1o O pedido será autuado pelo registrador, prorrogando-se o prazo da prenotação até o acolhimento ou a rejeição do pedido.
§ 2o Se a planta não contiver a assinatura de qualquer um dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, esse será notificado pelo registrador competente, pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento, para manifestar seu consentimento expresso em 15 (quinze) dias, interpretado o seu silêncio como discordância.
§ 3o O oficial de registro de imóveis dará ciência à União, ao Estado, ao Distrito Federal e ao Município, pessoalmente, por intermédio do oficial de registro de títulos e documentos, ou pelo correio com aviso de recebimento, para que se manifestem, em 15 (quinze) dias, sobre o pedido.
§ 4o O oficial de registro de imóveis promoverá a publicação de edital em jornal de grande circulação, onde houver, para a ciência de terceiros eventualmente interessados, que poderão se manifestar em 15 (quinze) dias.
§ 5o Para a elucidação de qualquer ponto de dúvida, poderão ser solicitadas ou realizadas diligências pelo oficial de registro de imóveis.
§ 6o Transcorrido o prazo de que trata o § 4o deste artigo, sem pendência de diligências na forma do § 5o deste artigo e achando-se em ordem a documentação, com inclusão da concordância expressa dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, o oficial de registro de imóveis registrará a aquisição do imóvel com as descrições apresentadas, sendo permitida a abertura de matrícula, se for o caso.
§ 7o Em qualquer caso, é lícito ao interessado suscitar o procedimento de dúvida, nos termos desta Lei.
§ 8o Ao final das diligências, se a documentação não estiver em ordem, o oficial de registro de imóveis rejeitará o pedido.
§ 9o A rejeição do pedido extrajudicial não impede o ajuizamento de ação de usucapião.
§ 10. Em caso de impugnação do pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, apresentada por qualquer um dos titulares de direito reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, por algum dos entes públicos ou por algum terceiro interessado, o oficial de registro de imóveis remeterá os autos ao juízo competente da comarca da situação do imóvel, cabendo ao requerente emendar a petição inicial para adequá-la ao procedimento comum.”
Em complementação, podemos observar que o conceito de ata notarial é regulado no artigo 384 da Lei n.º 13.105/2015, o qual estabelece que:
Artigo 384. A existência e o modo de existir de algum fato podem ser atestados ou documentados, a requerimento do interessado, mediante ata lavrada por tabelião.
Paragrafo único. Dados representados por imagem ou som gravados em arquivos eletrônicos poderão constar da ata notarial.
Diante disso, o tabelião, representante do Estado, dotado de fé pública, a quem é delegado o exercício da atividade notarial e de registro, poderá, a requerimento do interessado, lavrar ata notarial para atestar a posse do requerente e dos seus antecessores, de acordo com o caso e suas circunstâncias.
Dessa forma, é lícito ao interessado apresentar fotos, vídeos, documentos e/ou declarações para que sejam atestados por ata notarial pelo tabelião, buscando a comprovação da posse do requerente ou dos seus antecessores.
Podemos obtemperar ainda, que, de forma salutar, o procedimento prevê a necessidade de causídico patrocinando a causa, afim de que a parte tenha a assistência de um profissional do direito em favor de seus interesses, zelando pela regular aplicação do procedimento.
Além da ata notarial, o pedido de reconhecimento de usucapião extrajudicial deve ser instruído com: (i) planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com a prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes; (ii) certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicilio do requerente; e (iii) justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel.
O requerente deverá comprovar, através do pedido formulado por seu advogado, que exerce a posse do imóvel que pretenda usucapir, bem como deve instruir o pedido com as certidões forenses para demonstrar que essa posse é mansa e pacífica.
O pedido também deverá ser instruído com justo título ou outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade e o tempo da posse, ou seja, comprovantes de pagamento de IPTU, comprovantes de energia elétrica, água e esgoto, correspondências recebidas no imóvel, contratos de prestação de serviços, comprovantes de manutenção e/ou benfeitorias realizadas no imóvel e outros documentos dessa natureza.
Também é obrigatório que a planta e o memorial descritivo e anotação de responsabilidade técnica instrua o requerimento de usucapião extrajudicial. Os confinantes do imóvel e próprio titular dos direitos sobre o imóvel manifestarão sua anuência/concordância com a usucapião pretendida assinando a planta.
Se não houver nenhuma pendência, o Registro de Imóveis realizará a prenotação no livro de protocolo e autuará o pedido de usucapião extrajudicial.
Caso seja constatada alguma irregularidade ou falte algum documento, o Oficial fará nota devolutiva para que a pendência ou irregularidade seja sanada pelo requerente.
Se algum confinante não tiver assinado a planta, será notificado pelo Oficial do Registro de Imóveis, por escrito, para que se manifeste no prazo de 15 (quinze) dias sobre o pedido, nos termos do artigo 216-A, § 2º, acrescido pela da Lei n.º 13.105/2015 à Lei nº 6.015/1973.
O silêncio do confinante será interpretado como discordância ao pedido.
Nesse ponto, parece-nos que a lei retrocedeu ou pelo menos não evoluiu, pois a solução adotada pelo legislador é diversa da já adotada na legislação vigente no que tange à retificação extrajudicial, na qual o silêncio do confinante notificado implica em concordância, conforme prevê o atual artigo 213, § 4º, da Lei n.º 6.015/1973 (Lei dos Registros Públicos). Vejamos:
Art. 213. O oficial retificará o registro ou a averbação:
§ 4o Presumir-se-á a anuência do confrontante que deixar de apresentar impugnação no prazo da notificação.
Esse, s.m.j., parece-nos o único ponto negativo e que pode representar um entrave para solução de um número maior de reconhecimentos extrajudiciais de usucapião, simplesmente pela falta de manifestação dos confinantes.
Não obstante a isso, o oficial de registro dará ciência, por intermédio do registro de títulos e documentos ou pelo correio, à União, ao Estado, Distrito Federal e ao Município para que se manifestem, em 15 (quinze) dias, sobre o pedido.
Também publicará edital em jornal de grande circulação para ciência de terceiros eventualmente interessados, que poderão se manifestar em 15 (quinze) dias.
Sobrevindo qualquer dúvida poderão ser realizadas ou solicitadas diligências pelo oficial de registo de imóveis da comarca da situação do imóvel.
Esgotado o prazo previsto no edital previsto no § 4º do novo artigo 216-A acrescido pelo Novo Código de Processo Cível – 15 (quinze) dias, achando-se em ordem a documentação, com inclusão da concordância expressa dos titulares de direitos reais e dos outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, o oficial registrará a aquisição do imóvel com as descrições apresentadas, sendo permitida a abertura de matrícula, se for o caso.
Qualquer um dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes poderão impugnar o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião. Nesse caso, o oficial de registro de imóveis remeterá os autos ao juízo competente da comarca da situação do imóvel e caberá ao requerente emendar a petição inicial para adequá-la ao procedimento comum, nos termos do § 10º do artigo 216-A, acrescido à Lei de Registros Públicos do Novo Código de Processo Civil.
Caso a documentação não esteja em ordem, o pedido será rejeitado e o procedimento extrajudicial não impede o ajuizamento de ação de usucapião.
Estima-se que o procedimento para reconhecimento de usucapião extrajudicial terá uma duração aproximada de 90 (noventa) a 120 (cento e vinte) dias, o que reforça a característica de celeridade do procedimento.
Dessa forma, a usucapião extrajudicial representa um avanço e anda no compasso da desjudicialização, busca de solução célere e consensual de demandas fáticas, que levariam anos para seu desfecho na esfera judicial.
Espera-se que a usucapião extrajudicial não se torne apenas um expediente preparatório e que, na prática, tenha representatividade nos números, para possibilitar que o Poder Judiciário somente trabalhe com aqueles casos que irremediavelmente não possam ser solucionados extrajudicialmente.