Infelizmente o mercado imobiliário apresentou uma queda crescente de 2013 até a data presente (Setembro/2016). Isso tem uma razão, em 2015, houve um agravamento na situação do mercado imobiliário brasileiro, puxado pelo enfraquecimento na economia nacional, além das incertezas políticas.
Se no primeiro momento, em um ciclo econômico crescente havia crédito imobiliário mais barato e uma demanda em alta, agora houve uma inversão desses fatores, já que os juros estão altos e o crédito mais escasso. Abaixo iremos detalhadamente descrever as possibilidades quanto a desistência da compra de imóvel na planta, direitos dos consumidores e como proceder caso isso ocorra.
I – Impossibilidade de pagamento (Desemprego e Redução de Renda)
Diante da crise econômica instalada, muitos Consumidores optaram pela desistência da compra de imóvel na planta, em razão do desemprego ou pela diminuição da renda, tornando assim impossível manter as prestações em dia. É totalmente cabível o pedido de desistência da compra do imóvel quando o comprador não mais tiver interesse na conclusão do contrato, mesmo quando as Construtoras colocam cláusulas contratuais que inviabilizam a devolução dos valores ou que geram grande prejuízo ao Consumidor, como por exemplo, devolução de apenas 10% a 15% sobre o valor já pago.
Ou seja, se o Consumidor pagou R$ 200.000,00 (duzentos mil reais) com um desconto de 90% (noventa por cento) ele terá somente R$ 20.000,00 (quarenta mil reais a receber), mais descontos que são embutidos no contrato ou em alguns casos ainda deverá “ressarcir” a construtora por prejuízos alegados, um verdadeiro absurdo!
Ora, se o Consumidor não pretende prosseguir com a obtenção daquele bem imóvel, por qual razão não poderá receber os valores que pagou com reajuste de juros e correção monetária? Ou ainda, por qual razão deverá ter um desconto tão proporcional e agressivo diante do que já fora pago a duras penas? Apesar da matéria tratar sobre direito imobiliário, também deverão ser aplicadas as regras do Código de Defesa do Consumidor e nesse caso é plenamente cabível a aplicação do art. 51 do CDC.
Lembrando que, quando é a CONSTRUTORA quem dá causa a desistência compra imóvel, ou seja, quando há atraso na entrega da OBRA OS VALORES DEVERÃO SER DEVOLVIDOS INTEGRALMENTE, 100% dos valores pagos, mais atualização e juros legais de 1% ao mês.
II – Da abusividade das cláusulas que contém percentual de desconto superior a 15%
No artigo 51, da Lei 8.078/90 (Código de Defesa do Consumidor), temos uma lista exemplificava das chamadas cláusulas abusivas, que são aquelas que causam, em detrimento do consumidor, um desequilíbrio entre os direitos e obrigações das partes, encontramos no artigo 6º, da mesma Lei, como direito do consumidor, a possibilidade de modificação de cláusulas contratuais, sempre que for necessário o restabelecimento do equilíbrio das relações entre os consumidores e os fornecedores.
Segue a íntegra do artigo 51 abaixo;
“Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:
I – impossibilitem, exonerem ou atenuem a responsabilidade do fornecedor por vícios de qualquer natureza dos produtos e serviços ou impliquem renúncia ou disposição de direitos. Nas relações de consumo entre o fornecedor e o consumidor pessoa jurídica, a indenização poderá ser limitada, em situações justificáveis;
II – subtraiam ao consumidor a opção de reembolso da quantia já paga, nos casos previstos neste código;
III – transfiram responsabilidades a terceiros;
IV – estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a eqüidade;
V – (Vetado);
VI – estabeleçam inversão do ônus da prova em prejuízo do consumidor;
VII – determinem a utilização compulsória de arbitragem;
VIII – imponham representante para concluir ou realizar outro negócio jurídico pelo consumidor;
IX – deixem ao fornecedor a opção de concluir ou não o contrato, embora obrigando o consumidor;
X – permitam ao fornecedor, direta ou indiretamente, variação do preço de maneira unilateral;
XI – autorizem o fornecedor a cancelar o contrato unilateralmente, sem que igual direito seja conferido ao consumidor;
XII – obriguem o consumidor a ressarcir os custos de cobrança de sua obrigação, sem que igual direito lhe seja conferido contra o fornecedor;
XIII – autorizem o fornecedor a modificar unilateralmente o conteúdo ou a qualidade do contrato, após sua celebração;
XIV – infrinjam ou possibilitem a violação de normas ambientais;
XV – estejam em desacordo com o sistema de proteção ao consumidor;
XVI – possibilitem a renúncia do direito de indenização por benfeitorias necessárias.
§ 1º Presume-se exagerada, entre outros casos, a vantagem que:
I – ofende os princípios fundamentais do sistema jurídico a que pertence;
II – restringe direitos ou obrigações fundamentais inerentes à natureza do contrato, de tal modo a ameaçar seu objeto ou equilíbrio contratual;
III – se mostra excessivamente onerosa para o consumidor, considerando-se a natureza e conteúdo do contrato, o interesse das partes e outras circunstâncias peculiares ao caso.
§ 2° A nulidade de uma cláusula contratual abusiva não invalida o contrato, exceto quando de sua ausência, apesar dos esforços de integração, decorrer ônus excessivo a qualquer das partes.
§ 3° (Vetado).
§ 4° É facultado a qualquer consumidor ou entidade que o represente requerer ao Ministério Público que ajuíze a competente ação para ser declarada a nulidade de cláusula contratual que contrarie o disposto neste código ou de qualquer forma não assegure o justo equilíbrio entre direitos e obrigações das partes.”
Dessa forma, com fundamento na Lei 8.078/90, o consumidor poderá solicitar, em Juízo, a alteração ou exclusão de uma cláusula considerada abusiva.
Além disso, a maioria dos Tribunais Pátrios tem sido unânimes quanto abusividade dos descontos nos DISTRATOS apresentados pelas construtoras. Em São Paulo, por exemplo, já existe súmula que determina que todo consumidor que queira o distrato do imóvel, mesmo inadimplente, tem o direito de desistir da compra e a empresa pode reter dele valores suficientes para cobrir despesas de administração, que os Tribunais têm fixado entre 10% a 15% dos valores pagos. Os valores restantes devem ser devolvidos com atualização monetariamente e pago em parcela única.
Consumidor deve estar atento, pois cláusulas abusivas são nulas de pleno direito.
III – Demais ilegalidades nos distratos e contratos ( Desistência Compra Imóvel ).
A – SATI:
É cobrado o percentual de 0,88% sobre o valor do bem. Esta taxa é cobrada sob a alegação de existirem custos referentes à assessoria jurídica e técnica para fechar o contrato.
A cobrança desta taxa fere o artigo 39 do Código de Defesa do Consumidor (CDC), pois se trata de “venda casada”. A imobiliária condiciona a venda do imóvel à contratação do serviço de assessoria jurídica. Além disso, fere também o código de ética da OAB, porque impõe ao consumidor um profissional contratado pela corretora.
B – A comissão do corretor de imóveis:
Esta taxa varia entre 5% a 10% do valor do imóvel. A corretora obriga o comprador do imóvel a assumir o pagamento da comissão do corretor, quando este é contratado para intermediar a relação de compra e venda entre o adquirente e a imobiliária.
O consumidor desavisado assina o contrato de compra e venda com esta cláusula sem ter o conhecimento que não é obrigado a pagar a comissão do corretor vinculado à imobiliária. Esta obrigação é somente da corretora de imóveis. A remuneração do corretor pelo adquirente somente é devida quando o comprador do imóvel contrata o profissional de forma direta, para auxiliá-lo na procura do imóvel.
C – Assessoria imobiliária:
As vezes integrada com a SATI, ou cobrada de forma separada, é de valor variável, esta taxa é de obrigação exclusiva do vendedor do imóvel, que contratou a assessoria. Outra “venda casada”, que obriga o comprador a contratar um profissional indicado pela corretora, muitas vezes vem disfarçada de TAXA DE ELABORAÇÃO ou CONFECÇÃO DE CONTRATO.
D – Taxa de interveniência:
Geralmente cobrado o percentual de 2% sobre o valor do financiamento, ou até R$ 3.000,00 como valor fixo, quando o comprador não aceita a instituição financeira parceira da corretora.
Esta taxa também é considerada “venda casada”, pois o consumidor, constrangido com essa cobrança, acaba por aceitar a instituição financeira imposta pela imobiliária. Além do mais, esta taxa deve ser paga pela corretora, não pelo comprador.
E – Taxa de transferência do imóvel:
Equivalente a 3% do valor do bem, ela incide quando o comprador vende o imóvel em construção a outra pessoa, para que esta assuma as prestações do financiamento. Esta taxa é imposta pela corretora sob o nome de “Renúncia” ou “Cessão do Contrato”.
Por ser prática abusiva, o comprador prejudicado deve contestar a cobrança na Justiça. Ela fere o CDC e não tem nenhuma previsão em lei.
F – Taxa de obra:
Custando 2% do valor do imóvel durante a construção, é cobrada sob a justificativa de haverem “juros de obra” até a liberação do “Habite-se” e da documentação relacionada.
Esta cobrança fere o artigo 51 do CDC, pois coloca o consumidor em desvantagem exagerada, portanto, não deve ser paga.
G – Taxa de administração:
Cobrada pelo “serviço administrativo” e pela “manutenção do contrato de financiamento”. A lei realmente prevê o pagamento desta taxa, mas impõe que o seu limite é de até 2%, incidindo apenas nas 12 primeiras prestações. Algumas corretoras e construtoras chegam a cobrar de 20% a 30% durante todo o financiamento.
IV – Decisões Judiciais favoráveis a devolução dos valores pagos, devolução em dobro de taxa de contrato, danos morais e outras ilegalidades.
No Rio de Janeiro as decisões judiciais tem sido unânimes quando se trata de retenção indevida, veja abaixo:
1 – APELAÇÃO CÍVEL. SENTENÇA QUE JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTE O PEDIDO PARA DECLARAR A RESCISÃO DO CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RECURSO DO AUTOR A QUE SE DÁ PARCIAL PROVIMENTO PARA DECLARAR A NULIDADE DA CLÁUSULA 8.2 DO INSTRUMENTO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA; CONDENAR AS RÉS, SOLIDARIAMENTE, A RESTITUIR AO AUTOR, EM RAZÃO DA RESCISÃO DO CONTRATO, O PERCENTUAL DE 85% DOS VALORES PAGOS; CONDENAR AS RÉS, SOLIDARIAMENTE, A RESTITUIR, EM DOBRO, AO AUTOR, O VALOR DE R$600,00 (SEISCENTOS REAIS), REFERENTE AO CUSTO DE ELABORAÇÃO DE CONTRATO; CONDENAR AS RÉS, SOLIDARIAMENTE, AO PAGAMENTO DE COMPENSAÇÃO POR DANOS MORAIS, NO VALOR DE R$8.000,00 (OITO MIL REAIS); DETERMINAR A EXPEDIÇÃO DE OFÍCIO PARA BAIXA DO APONTE. Narra o Autor ter celebrado com a Ré, em 05/11/2013, compromisso de compra e venda referente à aquisição da unidade imobiliária nº 401 do Bloco 1, do Empreendimento Jardins da Vila, localizado na Rua Torres Homem, nº 688, Vila Isabel, a ser entregue em novembro de 2016, com cláusula de tolerância de 180 dias (fl. 66 do index 57 e 43 do index 31). Sustenta que, restando apenas 12 meses para a prometida entrega de chaves e ¿habite-se¿, o que se vê dos 3 três prédios é uma única edificação totalmente inacabada, conforme fotografias de indexes 108/185. Ressalta que já efetuou o pagamento do sinal, duas parcelas fixas, uma anual e mais 23 parcelas mensais, das 37 restantes. Aduz ter verificado algumas irregularidades na obra, como, por exemplo, o trabalho noturno com despejo de concreto entre 20h e 23h, que gerou a ocorrência policial registrada pelo síndico do prédio em que reside (index 69). Acrescenta que a Demandada lhe enviou cobrança indevida, no valor de R$2.020,96, correspondente à parcela 05/37, referente a junho de 2014 (index 305), já quitada conforme comprovante de fl. 80 (index 79), que culminou com a negativação de seu nome (index 73). Reclama, ainda, da cobrança de taxa para elaboração do contrato de adesão, no valor de R$600,00 (index 107). Recorre o Demandante da sentença que declarou a rescisão do contrato de compra e venda, determinando que esta se dê nos termos de suas cláusulas. Alega que faltam apenas seis meses para a data de entrega das chaves, e o empreendimento está inacabado. Afirma que, por tal razão, merece a restituição da integralidade do valor pago, considerando que a rescisão do contrato se deu por culpa das Rés. In casu, verifica-se que o prazo previsto para entrega do imóvel é novembro de 2016. Foi, ainda, prevista a prorrogação por até cento e oitenta dias, que, segundo precedentes desta Corte Estadual, configura cláusula contratual desprovida de qualquer abusividade. Assim, considerando-se válida tal disposição, conclui-se que as Rés poderiam entregar o apartamento até o fim de maio de 2017. Desta forma, não se vislumbra inadimplemento contratual por parte das Demandadas, visto que a construção do empreendimento se encontra dentro do prazo ajustado. Vê-se, pois, que a resilição do contrato se deu por iniciativa do Autor, tendo em vista não ter restado demostrado atraso na conclusão das obras. Decerto que o promitente-comprador pode resilir unilateralmente a promessa de compra e venda, ocasião em que fará jus à restituição dos valores pagos. Com efeito, ao ser dissolvido o contrato, as partes devem retornar à situação em que se encontravam, deduzidas possíveis despesas. Destarte, afigura-se abusiva a cláusula 8.2 do instrumento de promessa de compra e venda, que prevê a retenção de valor superior a 25% do montante quitado pelo promitente-comprador. Na espécie, a retenção de 15% (quinze por cento) incidente sobre o valor pago mostra-se razoável, e cumpre a finalidade de compensar as despesas operacionais custeadas pelas Rés. Englobam-se em tais despesas, dentre outras, as realizadas com a divulgação, a comercialização, formalização da documentação, bem como o pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel, sendo o referido desconto suficiente para cobertura de tais encargos. No que se refere à taxa de elaboração de contrato, no valor de R$600,00 (seiscentos reais), tem-se por abusiva tal cobrança. Sua imposição viola o princípio da transparência contratual, configurando transferência indevida de custo administrativo para o consumidor, propiciando enriquecimento sem causa da incorporadora do empreendimento, sobretudo por se tratar de contrato de adesão. O custo dessas comissões pagas pelas Rés a terceiros não pode ser transferido ao Consumidor, por importar em onerosidade excessiva, nos termos do artigo 39, inciso V, c/c artigo 51, incisos IV, XII e seu § 1º, inciso III, todos da Lei nº 8.078/90, sendo pertinente a devolução. A repetição do quantum deve ocorrer em dobro, por envolver cobrança abusiva, na forma do art. 42, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor. O Autor reclama também da negativação de seu nome em razão de parcela já paga. Alega que a Demandada lhe enviou cobrança indevida, no valor de R$2.020,96, referente à parcela 05/37, relativa a junho de 2014 (index 305), já quitada conforme comprovante de fl. 80 (index 79), que culminou com a negativação de seu nome (index 73). Decerto que, no que tange à regularidade da negativação do nome do Requerente, não se desincumbiu a Ré do ônus probatório que lhe é imposto. Ressalte-se que, embora o Autor tenha efetuado o pagamento da parcela com vencimento em 24/06/2014 com atraso – em 09/07/2014, a inclusão do aponte ocorreu no dia 09/10/2015, quando o débito já estava pago (fl. 74 – index 75). Conclui-se, assim, por abusiva a conduta da Ré, que negativou o nome do Demandante por débito que não lhe pode ser imputado. No tocante aos danos morais, deve a compensação compreender os valores discutidos nessa ação, atendendo-se também, na fixação do quantum, aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade em sentido estrito, bem como o caráter punitivo e pedagógico do dano moral. Destarte, reputa-se ponderada a fixação da quantia de R$8.000,00 (oito mil reais), em consonância com os Princípios da Razoabilidade e da Proporcionalidade. Por outro lado, não deve prosperar o pedido de restituição em dobro do valor cobrado indevidamente, haja vista não haver prova do pagamento de tal cobrança. Outrossim, no que se refere à utilização de máquinas e equipamentos durante o período noturno, pela Ré, não assiste razão ao Autor, visto que tal conduta não restou comprovada. Decerto que o termo circunstanciado acostado com a inicial (index 69), por si só, não é hábil a comprovar a conduta indevida das Reclamadas.
(TJ-RJ – APL: 04253907420158190001 RIO DE JANEIRO CAPITAL 11 VARA CIVEL, Relator: ARTHUR NARCISO DE OLIVEIRA NETO, Data de Julgamento: 08/09/2016, VIGÉSIMA SEXTA CÂMARA CÍVEL CONSUMIDOR, Data de Publicação: 12/09/2016)