O leilão eletrônico é importante ferramenta que já vinha previsto no antigo CPC/73, estando disciplinado no atual CPC e, no âmbito do Estado de Mato Grosso do Sul, por meio do Provimento n. 2211/2010. Contudo, havendo inúmeras ilegalidades e irregularidades existentes no edital, a suspensão do leilão é medida impositiva para que tais vícios sejam sanados, sob pena de nulidade de todo o processo expropriatório!
Prescreve o CPC o seguinte:
Art. 886. O leilão será precedido de publicação de edital, que conterá:
I - a descrição do bem penhorado, com suas características, e, tratando-se de imóvel, sua situação e suas divisas, com remissão à matrícula e aos registros;
II - o valor pelo qual o bem foi avaliado, o preço mínimo pelo qual poderá ser alienado, as condições de pagamento e, se for o caso, a comissão do leiloeiro designado;
III - o lugar onde estiverem os móveis, os veículos e os semoventes e, tratando-se de créditos ou direitos, a identificação dos autos do processo em que foram penhorados;
IV - o sítio, na rede mundial de computadores, e o período em que se realizará o leilão, salvo se este se der de modo presencial, hipótese em que serão indicados o local, o dia e a hora de sua realização;
V - a indicação de local, dia e hora de segundo leilão presencial, para a hipótese de não haver interessado no primeiro;
VI - menção da existência de ônus, recurso ou processo pendente sobre os bens a serem leiloados.
Nesse norte, é imperioso que o edital contenha todos os requisitos, tornando o leilão legítimo, legal. Por exemplo, os interessados em arrematar o imóvel penhorado precisam saber da existência de uma ação pauliana, movida por um credor da parte Executada, onde se alega fraude contra credores.
Um ato de expropriação com o leilão eletrônico deve ser o mais transparente possível, de modo a evitar surpresas aos licitantes e ações judiciais discutindo o ato.
Outro requisito que muitas vezes não é observado é sobre as condições de pagamento, onde deve estar previsto no edital a possibilidade de oferta de pagamento de pelo menos 20% do valor do lance à vista e o restante parcelado em até 30 (trinta) meses, garantido por hipoteca do próprio bem, quando se tratar de imóveis, conforme art. 895 do CPC.
Logo, se um edital não exigir garantia em caso de pagamento parcelado, deve ele ser retificado para incluir a necessidade de hipoteca do próprio bem arrematado.
Um requisito indispensável que, às vezes, falta em um edital é acerca da existência de todos os ônus sobre o imóvel a ser leiloado, seja ação judicial, averbação de penhora, hipoteca etc.
Outro ponto que merece especial atenção nos leilões eletrônicos de imóvel é sobre o valor de avaliação apurado!
Se o valor de avaliação está defasado, logo, ele é vil, desatualizado, pois retrata um valor de anos atrás. Como exemplo, numa região que é altamente produtiva e valorizada pelo mercado do agronegócio, como em vários locais em nosso Estado, um laudo feito há mais de ano não pode servir como parâmetro final para o preço do bem a ser leiloado, de modo que o imóvel deve ser objeto de nova avaliação, como manda o CPC:
Art. 873. É admitida nova avaliação quando:
I - qualquer das partes arguir, fundamentadamente, a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador;
II - se verificar, posteriormente à avaliação, que houve majoração ou diminuição no valor do bem;
III - o juiz tiver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem na primeira avaliação.
Parágrafo único. Aplica-se o art. 480 à nova avaliação prevista no inciso III do caput deste artigo.
Nesses casos, deve-se demonstrar que o preço está defasado por meio de um laudo de avaliação extrajudicial de um profissional técnico e com experiência na área, devendo, desse modo, o juiz da causa determinar que seja feita nova avaliação, evitando-se que o imóvel seja arrematado por preço vil.
O TJMS recentemente entendeu que:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. EXECUÇÃO DE QUANTIA CERTA. PENHORA REALIZADA SOBRE BEM IMÓVEL. ÚLTIMA AVALIAÇÃO REALIZADA EM 2014. ALEGADA VALORIZAÇÃO DO BEM. AUSÊNCIA DE PROVAS. DESNECESSIDADE DE NOVA AVALIAÇÃO. CORREÇÃO MONETÁRIA DO VALOR DA AVALIAÇÃO QUANDO DE EVENTUAL HASTA PÚBLICA. 1. Discute-se no presente recurso eventual necessidade de se reavaliar bem imóvel penhorado em sede de cumprimento de sentença, cuja avaliação derradeira é de 2014. 2. Quando decorrer considerável lapso temporal entre a avaliação e a hasta pública, a rigor deve-se proceder à reavaliação do bem penhorado; contudo, para tanto, é imprescindível que a parte traga elementos capazes de demonstrar a efetiva necessidade dessa reavaliação. Precedentes do STJ. 3. A prova carreada pelos agravantes é frágil e não permite a formulação de um juízo seguro acerca da alegada supervalorização, a qual indica, segundo os critérios dos agravantes, um acréscimo patrimonial de quase cem por cento (100%) em apenas dois anos, o que se torna ainda mais questionável se considerada a conhecida, atual. e frágil. realidade do mercado imobiliário do país. 4. A par de ser recomendável que, antes do leilão, se corrija monetariamente o valor de avaliação do bem a ser alienado, não há, na espécie, razão para se realizar nova avaliação, tendo em vista a falta de provas quanto à majoração do valor de mercado. 5. Agravo de Instrumento conhecido e não provido. (TJMS; AI 1407991-76.2016.8.12.0000; Segunda Câmara Cível; Rel. Des. Paulo Alberto de Oliveira; DJMS 12/12/2016; Pág. 66)
O valor da avaliação feito há mais de ano deve ser considerado vil, o que já enseja por parte do Juízo a determinação de nova avaliação, conforme entendeu o STJ:
PROCESSO CIVIL. ARREMATAÇÃO PELO CREDOR. OFERECIMENTO DE MAIS DE 50% DO VALOR DO BEM. ATUALIZAÇÃO DE LAUDO. INEXISTÊNCIA. PREÇO VIL. RECONHECIMENTO. 1. O indeferimento do pedido de produção de provas não implica violação ao direito da parte se os fatos a serem comprovados são inúteis ao deslinde da causa. 2. É possível ao credor participar do leilão de bem imóvel independentemente da concorrência de outros licitantes. Precedentes. 3. O juiz deve determinar de ofício a atualização do laudo de avaliação, quando entre sua realização e a data da alienação judicial decorrer tempo significativo. 4. É lícito ao devedor apresentar embargos à arrematação com fundamento em preço vil decorrente da falta de atualização, independentemente do questionamento da matéria antes da praça. 5. Recurso conhecido e provido. (STJ; REsp 1.006.387; Proc. 2007/0267414-9; SC; Terceira Turma; Relª Minª Fátima Nancy Andrighi; Julg. 02/09/2010; DJE 15/09/2010)
O preço do bem a ser leiloado deve retratar seu valor real, evitando-se, assim, que o executado sofra prejuízo vultoso e desproporcional, de modo que não pode o Judiciário servir de balcão especulatório de terceiros interessados em somente fazer negócios e lucrar.
Portanto, a reavaliação ou mera atualização para adequar o preço do patrimônio do devedor à realidade de mercado evitará que o leilão se dê por preço vil e evitará prejuízos ao devedor, bem como impedirá o enriquecimento sem causa do arrematante.
Não se pode esquecer que, muitas vezes, o executado também será prejudicado, pois o imóvel a ser leiloado pode ser o único bem imóvel passível de ser expropriado, de modo que o valor de avaliação deve ser atualizado, já que o produto do leilão pode servir para pagar outras dívidas.
Desse modo, havendo irregularidades e ilegalidades no edital de leilão eletrônico ou o valor da avaliação do bem ser vil, defasado, a suspensão do leilão é medida impositiva com o fim de se regularizar as pendências existentes e, com isso, garantir que a expropriação ocorra de acordo com a legislação processual vigente e possa atender aos interesses do executado, exequente e terceiros credores.