Em outra passagem (link do artigo) salientei que entre 2009 e 2011 o Brasil passou por uma crescente onda imobiliária, quando foi disponibilizado no mercado o acesso rápido e fácil ao crédito para o setor, possibilitando milhares de pessoas alcançar a tão sonhada casa própria.
Ocorre que com a crise econômica que assolou o país, e ainda assola, trazendo elevados índices de desemprego, aumento dos índices de inflação e das taxas de juros, ademais da crise política ainda vigente, muitas pessoas se tornaram inadimplentes, seja do crédito imobiliário antes concedido, seja em torno das despesas e gastos que, obrigatoriamente, seguem o imóvel.
Mesmo com as quedas dos preços médios dos alugueis (no ano de 2016, caiu em 5,12% - os dados se encontram neste link), exatamente pela falta de procura, a inadimplência permanece alta e muitos dos proprietários de imóveis ficam sem saber o que fazer quando seus locatários deixam em aberto uma ou várias de suas obrigações em torno da locação.
Portanto, o que fazer quando seu inquilino/locatário está com dívidas em aberto ou ele descumpre o que foi estipulado em contrato? Quais são os direitos que o locador, proprietário de um imóvel que está sendo alugado, tem em relação a este tipo de situação? É o que passaremos a responder abaixo.
Antes de qualquer coisa, você precisa entender que a relação entre o locador e o locatário é regulada por uma lei específica e não se considera uma relação consumerista (regulada pelo Código de Defesa do Consumidor). Esta lei é a Lei nº 8.245/91 (link da lei), mais conhecida como Lei do Inquilinato, que sofreu algumas alterações em 2009, pela Lei nº 12.112.
Ali se dispõe sobre direitos e deveres que as partes têm, de modo que, para evitar que eu faça um artigo mais técnico, vou ir direto ao ponto. Quem tiver interesse e/ou curiosidade, todos os direitos e deveres estão dispostos nos arts. 22 e 23, da Lei, fora outros espalhados.
Quando o locatário, aquele quem aluga o imóvel do locador, descumprir alguns destes deveres dispostos na Lei, o locador terá o direito de REAVER o imóvel, ou seja, retirar o locatário e desocupar o imóvel (hipóteses do art. 9º, da Lei), por intermédio da famosa AÇÃO DE DESPEJO, conforme art. 5º.
A situação mais comum em que o locador ajuíza a AÇÃO DE DESPEJO são os casos de inadimplência do aluguel e/ou dos encargos obrigatórios (IPTU, luz, água, gás, condomínio etc.) desde que previamente acordado e expresso em contrato que tais deveres são do próprio locatário e não há nenhuma garantia no contrato (como caução ou fiança).
A própria Lei informa que tal ação poderá ser ajuizada já no 1º dia seguinte à data em que deveria ter sido efetuado o pagamento da obrigação.
Todavia, existem outras diversas situações que conferem ao locador a possibiidade de ajuizá-la, tais como:
- Quando o locatário não sai do imóvel após findado o prazo contratual, tais como nas locações por temporada;
- Quando o locatário falece e terceiros não dependentes ficam no imóvel;
- Mudanças no imóvel sem prévia autorização do locador – descumprimento contratual;
- O locatário subloca (aluga para outra pessoa) o imóvel mesmo após encerrado o contrato com o locador;
É interessante observar que o locador ainda pode conceder um prazo de 30 (trinta) dias para que o locatário cumpra com suas obrigações e desocupe o imóvel de maneira amigável e sem intervenção judicial. Basta enviar uma Notificação Extrajudicial informando os motivos para que deva desocupar o imóvel e os valores que ainda estão em aberto.
Apesar de não ser o objetivo deste artigo adentrar ao procedimento específico da AÇÃO DE DESPEJO, compete informar que o art. 59, da Lei do Inquilinato, traz as principais características desta ação, bem como as situações em que poderá ser requerida LIMINAR, ou seja, uma decisão antecipada e urgente para desocupação do imóvel em 15 (quinze) dias (casos de falta de pagamento de alugueis e acessórios).
Diante disto, para que o locador que se encontra em situações de irregularidade do seu locatário, é interesse que procure um ADVOGADO ESPECIALISTA no assunto, não só para se informar acerca do seu caso, como também para tomar as providências necessárias.
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