Os dispositivos legais propostos para o estudo, nos remetem a uma análise da retificação de registro imobiliário e da obrigatoriedade de constar da descrição dos imóveis rurais, coordenadas georeferenciadas.
Trataremos em um primeiro momento, das normas que criaram o georeferenciamento nos imóveis rurais, obedecendo com isso, a cronologia do surgimento das disposições legais.
A Lei n.º 10.267 de 28 de agosto de 2001 que deu nova redação aos artigos 176 e 225 da Lei 6.015/73, teve como conseqüência, a exigibilidade de identificação dos imóveis rurais através de memorial descritivo, contendo as coordenadas dos vértices definidores dos limites dos imóveis rurais, georeferenciados ao sistema geodésico brasileiro, sendo importante constatar a redação dada ao § 4º do artigo 176 dispondo que:
"A identificação de que trata o § 3º tornar-se-á obrigatória para efetivação de registro, em qualquer situação de transferência de imóvel rural, nos prazos fixados por ato do poder executivo"
Surge então o Decreto n.º 4.449 de 30 de outubro de 2002, que, em seu artigo 10 fixa os prazos para início da exigência do georeferenciamento, nas hipóteses de desmembramento, parcelamento ou remembramento de imóveis rurais (§ 3º do art. 176 da Lei nº 6.015/73) ou em qualquer situação de transferência (§ 4º do art. 176 da Lei nº 6.015/73), que variam de acordo com a área do imóvel de 90 dias a 3 anos contados da data da publicação do decreto, a saber:
I - noventa dias, para os imóveis com área de cinco mil hectares, ou superior;
II - um ano, para os imóveis com área de mil a menos de cinco mil hectares;
III - dois anos, para os imóveis com área de quinhentos a menos de mil hectares; e
IV - três anos, para os imóveis com área inferior a quinhentos hectares.
Ainda no Decreto n.º 4.449, temos no § 4º do seu artigo 9º o surgimento da retificação do registro diretamente no Registro Imobiliário. Referido dispositivo estabelece que ".. desde que mantida a descrição das divisas do imóvel e os direitos de terceiros confrontantes, não serão apostas ao memorial georeferenciado as discrepâncias de área que não excederem os limites preceituados na legislação vigente".
Esse limite, temos para conosco seja de um vigésimo da área, considerando o disposto no § 1º do artigo 500 do Código Civil.
Pelo fato deste regramento ter surgido através de um decreto do chefe do executivo e ainda, por não ter ocorrido, naquela data, a necessária alteração do artigo 213 da Lei de Registros Públicos, não houve a sua efetiva aplicação.
Surge então, em 02 de agosto de 2004, a Lei n.º 10.931 que para muitos será um marco para o registro de imóveis brasileiro.
Dentre as muitas inovações trazidas, passamos a ter a possibilidade da retificação de área tramitar diretamente no Registro Imobiliário, ai sim, através da alteração dos artigos 212 e 213 da Lei n.º 6.015/73.
A nova redação do artigo 212 estabelece a competência do registrador, o pólo ativo e o procedimento administrativo na retificação do registro, bem como, faculta ao interessado o procedimento judicial.
Já o artigo 213, de maneira detalhada, estabelece os procedimentos que deverão ser adotados visando a retificação do registro. Mencionado artigo cuida no seu inciso I, das hipóteses em que a retificação possa ser feita de ofício ou através de simples requerimento do interessado, a saber:
a)
omissão ou erro cometido na transposição de qualquer elemento do título;b) indicação ou atualização de confrontação;
c) alteração de denominação de logradouro público, comprovada por documento oficial;
d) retificação que vise a indicação de rumos, ângulos de deflexão ou inserção de coordenadas georeferenciadas, em que não haja alteração das medidas perimetrais;
e) alteração ou inserção que resulte de mero cálculo matemático feito a partir das medidas perimetrais constantes do registro;
f) reprodução de descrição de linha divisória de imóvel confrontante que já tenha sido objeto de retificação;
g) inserção ou modificação dos dados de qualificação pessoal das partes, comprovada por documentos oficiais, ou mediante despacho judicial quando houver necessidade de produção de outras provas;
No inciso II, aí sim, temos a retificação de registro administrativa, constando até o seu § 6º, as vertentes quanto a anuência dos confrontantes, a notificação em caso de ausência desta e a hipótese de impugnação.
Para os nossos estudos, importante se dá a leitura do inciso II do § 11, que determina que independe de retificação a adequação da descrição de imóvel rural as exigências dos artigos 176 §§ 3º e 4º e 225 § 3º da mesma lei.
A questão que se coloca é o alcance da expressão "adequação da descrição". A resposta a esta questão nos estabelecerá a linha divisória entre a necessidade ou não do procedimento de retificação.
Para a obtenção desta resposta, necessário voltarmos aos § 4º do artigo 9º do Decreto 4.449 e o § 1º do artigo 500 do Código Civil.
"Visando a finalidade do parágrafo terceiro, e desde que mantida a descrição das divisas do imóvel e os direitos de terceiros confrontantes, não serão opostas ao memorial georreferenciado as discrepâncias de área que não excederem os limites preceituados na legislação vigente" (Decreto 4.449, art.9º, § 4º).
"Presume-se que a referência às dimensões foi simplesmente enunciativa, quando a diferença encontrada não exceder de um vigésimo da área total enunciada, ressalvado ao comprador o direito de provar que, em tais circunstâncias, não teria realizado o negócio" (Código Civil, artigo 500, § 1º).
A análise conjunta destes dispositivos legais, nos leva a conclusão que independe de retificação a inserção na descrição do imóvel das medidas georeferenciadas, desde que sua alteração não seja superior a um vigésimo da área e das medidas constantes originariamente dos registros.
Não podemos imaginar que a adequação refira-se a simples inserção de coordenadas georeferenciadas sem que haja alteração das medidas perimetrais, pois tal situação se mostra tecnicamente quase impossível.
Finalmente, nos cabe uma análise das Instruções Normativas n.ºs 12 e 13 do INCRA, datadas de 17 de novembro de 2003.
A Instrução n.º 12, fixa um roteiro para a troca de informações entre o INCRA e os Serviços de Registro de Imóveis, não havendo considerações a serem feitas, sendo suficientes as disposições expressas na instrução.
A Instrução n.º 13, estabelece o fluxo a ser observado pelas superintendências regionais do INCRA, com vistas a certificação cadastral de que trata a Lei n.º 10.267/01, regulamentada pelo Decreto n.º 4.449/02, já mencionados neste estudo.
Considerando que esta instrução é anterior a Lei n.º 10.931/04, que possibilitou a retificação através do Registro Imobiliário, inclusive, como vimos, prevendo a possibilidade de notificação dos confrontantes que não anuírem expressamente, entendemos que deverá ser dispensada para a certificação a exigência constante do seu item 14, qual seja, a declaração de anuência dos confrontantes.
Ao INCRA, caberá a verificação da legalidade técnica do memorial e a eventual sobreposição em outra área georeferenciada. A não apresentação da anuência dos confrontantes não poderá ser causa impeditiva da certificação pelo INCRA. Ao registrador imobiliário foi atribuída a obrigação da verificação das anuências, inclusive estabelecendo procedimentos a serem tomados no caso de ausência desta.
Eram essas as considerações que tínhamos a respeito do tema proposto.