Princípio “venda rompe locação”
Existe um brocardo antigo, desde a época romana, que se aplica ao caso, denominado “venda rompe locação”.
Deste modo, um contrato de locação celebrado entre dois contratantes “A” e “B”, não pode produzir efeitos diante de “C”, uma terceira pessoa que não participou do ajuste inicial e que nada pactuou.
O locatário possui o direito legal de preferência na compra do imóvel, conforme dispõe o artigo 27 da lei de locações. No presente caso, optou por não adquirir o imóvel locado, tendo o mesmo sido vendido a uma terceira pessoa.
Segundo o que dispõe a Lei do Inquilinato, em caso de transferência da propriedade do imóvel a terceiros durante a locação, aquele que adquiriu o imóvel locado poderá dar por findo o contrato, manifestando formalmente sua intenção por escrito, com prazo legal de noventa dias para a desocupação.
Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.
(...) § 2º A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo - se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação.
Requisitos para a proteção do contrato de locação em caso de venda a terceiros
Contudo, a legislação traz proteção em face de determinadas locações, prevendo exceção ao princípio de relatividade dos contratos, estendendo seus efeitos a quem dele não é parte, o terceiro adquirente do imóvel.
Neste sentido, não é passível de denúncia pelo adquirente a locação que:
- contenha, em seu contrato, cláusula de vigência em caso de alienação a terceiros;
- esteja vigorando por prazo determinado;
- esteja devidamente registrada junto à matrícula do imóvel no cartório do registro imobiliário.
Uma vez presentes os três requisitos acima, a cláusula contratual conferindo vigência da locação em face de terceiros, ganhará a publicidade com o registro imobiliário na matrícula do imóvel, adquirindo eficácia contra todos (erga omnes) e não apenas entre as partes contratantes.
Com o cumprimento dos três requisitos acima o contrato terá vigência em face de terceiros, razão pela qual o adquirente do imóvel não poderá encerrar a relação locatícia, ficando obrigado ao cumprimento de suas cláusulas e condições enquanto estiver em vigor o prazo da locação.
Tal exceção é especialmente importante em casos de contratos não-residenciais, em que a continuidade do estabelecimento em determinada localidade é fator preponderante para a manutenção da clientela e sucesso do negócio.
Francisco Machado Egito, advogado especialista em Direito Imobiliário, sócio do GRUPO FRANCISCO EGITO, administração de imóveis e condomínios. Mais textos sobre Direito Imobiliário, condomínios e negócios imobiliários em www.franciscoegito.adv.br