A locação de imóveis urbanos está regida por lei especial, a lei 8.245/91, que traz em seu corpo diversos dispositivos sobre o assunto, dentre eles as garantias locatícias.
As garantias locatícias são meios assecuratórios do recebimento da obrigação principal do locatário, qual seja, a de pagar o aluguel e os acessórios da locação em caso de inadimplência do mesmo. Também servem para garantir a cobrança de eventuais danos e reparos causados ao imóvel.
A previsão de uma garantia em contrato de locação serve para que o locador tenha uma alternativa de exigir o cumprimento do pagamento de aluguel e demais encargos, no caso de o locatário ficar inadimplente.
As garantias locatícias são as elencadas no art. 37 da lei do inquilinato, a saber: caução, fiança, seguro fiança locatícia e cessão fiduciária de fundos de investimento.
Contratação sem garantia locatícia
Não há obrigatoriedade legal de garantia locatícia para celebrar o contrato. No entanto tal opção não é adotada pelo mercado, que não vê com bons olhos uma locação desguarnecida.
Historicamente, o mercado imobiliário nunca recebeu bem a ausência de garantia locatícia, salvo nas locações de menor valor, nas quais é comum uma maior dificuldade de cumprir as formalidades documentais. Além disso, apresentar uma das garantias existentes em lei, nesses casos, é um obstáculo quase insuperável aos candidatos à locação.
Contudo, a locação sem garantia locatícia passou a ser considerada opção, com o advento da alteração legislativa trazida pela Lei 12.112/2009, que mudou alguns dispositivos da Lei do Inquilinato. Tal mudança trouxe benefícios para a locação sem garantia, que até então só era utilizada quando não havia alternativa legal.
O maior benefício, sem dúvida, está na possibilidade de, liminarmente, ser concedida a ordem judicial para desocupação do imóvel em caso de falta de pagamento de aluguéis e acessórios pelo locatário, conforme nova redação do artigo 59, § 1º, inciso IX da Lei nº 8.245/91.
Deste modo, caso o locador ajuíze ação de despejo em razão da falta de pagamento do aluguel e acessórios e o contrato não tenha garantia locatícia, deverá ser concedida liminar, sem oitiva da parte contrária, para desocupação do imóvel no prazo de quinze dias.
Outro ponto a ressaltar é que no contrato de locação sem garantia, o valor do aluguel poderá ser cobrado antecipadamente, ou seja, pelo mês vincendo.
No entanto, para que haja a concessão da liminar para desocupação, o locador deverá prestar caução no valor equivalente a três meses de aluguel, requisito imprescindível para a obtenção da liminar.
Exigência de duas ou mais garantias locatícias
Com efeito, se é possível a dispensa da garantia locatícia, não é permitido a exigência de mais de uma garantia no contrato de locação, o que constitui inclusive contravenção penal.
Caso haja a cobrança de duas ou mais garantias, haverá a nulidade da cláusula que instituir a segunda.
A dupla garantia locatícia é uma contravenção penal, conforme previsto no inc. II do artigo 43 da lei 8.245/91.
Art. 43. Constitui contravenção penal, punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado, revertida em favor do locatário:
II - exigir, por motivo de locação ou sublocação, mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato de locação;