O direito registral imobiliário brasileiro é regido por alguns princípios normativos, que orientam a aplicação dos dispositivos legais relativos ao registro de imóveis, a fim de que seja alcançado o objetivo institucional deste, qual seja, dar segurança, autenticidade e eficácia aos atos jurídicos imobiliários, por meio da publicidade registral.
Um sistema imobiliário registral não é outra coisa que um conjunto harmonizado de princípios. Segundo Celso Antônio Bandeira de Mello, princípio pode ser definido como:
“mandamento nuclear de um sistema, verdadeiro alicerce dele, disposição fundamental que se irradia sobre diferentes normas, compondo-lhes o espírito e servindo de critério para a sua exata compreensão e inteligência, exatamente por definir a lógica e a racionalidade do sistema normativo, no que lhe confere a tônica e lhe dá sentido harmônico. É o conhecimento dos princípios que preside a intelecção das diferentes partes componentes do todo unitário que há por nome sistema jurídico positivo.”
Em vista disso, infringir um princípio é pior que infringir um dispositivo legal, pois a infração a um princípio fulmina toda estrutura do sistema jurídico, aniquilando a harmonia do ordenamento, enquanto que o malferimento a um dispositivo legal só a ele macula, permanecendo íntegra a construção jurídico-doutrinária do ordenamento.
Portando, com relação ao sistema registral imobiliário, cada doutrinador elenca uma quantidade variável de princípios registrais; uns mais outros menos, porém, na verdade, essas diferenças decorrem do desmembramento de princípios maiores (mais abrangentes) em princípios menores (mais específicos). Todavia, os princípios mais consolidados na doutrina são os seguintes:
Inscrição: Os direitos reais imobiliários só se constituem ou se transmitem ou se extinguem com o registro (inscrição) no serviço imobiliário respectivo, salvo as exceções legais (usucapião, acessões, herança, abandono, perecimento, desapropriação e casamento sob o regime da comunhão universal de bens). Pode ser resumido pela máxima: “quem não registra não é dono” ou “quem não registra não tem direito real sobre o imóvel”. Este princípio pode ser visto nos artigos 167, I e II, 168, 169 e 172 da Lei de Registros Públicos e 1.227 e 1.245, § 1º, do CC.
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Legalidade: O registrador tem a obrigação de examinar a legalidade, validade e eficácia dos títulos apresentados à inscrição imobiliária, obstando aqueles que porventura possuam vícios materiais ou formais (art. 198. da LRP). “A validade da inscrição depende da validade do negócio jurídico que lhe dá origem e da faculdade de disposição do alienante”.
Publicidade: O ato registral gera presunção absoluta de que todas as pessoas têm conhecimento de sua existência, garantindo a oponibilidade erga omnes dos inscritos (art. 172. e 16 da LRP e art. 1º da LNR).
Fé Pública (ou Legitimação): Os registros efetuados e as certidões expedidas pelo registrador são garantia da existência e autenticidade dos atos praticados na serventia (art. 3º da LRP).
Presunção: A presunção de validade e eficácia dos atos jurídicos inscritos no registro de imóveis – regra geral – é iuris tantum (registro comum), ou seja, até prova em contrário, nos termos do art. 252. da LRP e art. 1.245, § 2º, do CC. A exceção é o Registro Torrens, que tem presunção de validade e eficácia iuris et de iure, impossibilitando que o registro seja atacado (art. 277. e seguintes da LRP).
Prioridade: O título que primeiro ingressar no Livro Protocolo terá a prioridade e preferência à inscrição. É um princípio que afasta a contradição entre títulos, que pode ser resumido no seguinte brocardo: “prior in tempore, portior in iure”. Está estampado nos arts. 182, 186, 189, 190, 191 e 205 da LRP.
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Especialidade: Para que a inscrição possa ser efetuada, tanto a descrição do imóvel (especialidade objetiva) quanto a do sujeito do direito (especialidade subjetiva) devem guardar perfeita correlação com o registro anterior (art. 176, §1º, II, 3 e 4, e arts. 222. e 225 da LRP).
Continuidade: Deve existir uma cadeia de atos e de titularidade de direitos, sequencial e ininterrupta, gerando uma coerência jurídica e cronológica dos atos inscritos, sendo os mais recentes apoiados nos mais antigos (arts. 195. a 197, 222, 225, 228, 229, 236 e 237 da LRP). A exceção a este princípio fica por conta da usucapião.
Disponibilidade: Ninguém pode transferir mais bens ou direitos do que efetivamente possui (arts. 172. da LRP).
Rogação: Em regra, o ato registral é de iniciativa do interessado (arts. 13. e 217 da LRP), vedado ao registrador atuar ex officio, à exceção dos casos previstos no art. 167, II, 13 e art. 213, I, da LRP.
Territorialidade: O registrador imobiliário só pode praticar atos relativos a imóveis da sua circunscrição, que é definida por lei, sob pena de nulidade, salvo as exceções previstas no art. 169. da LRP.
Retificação: O ato inscrito pode ser retificado ou anulado, se não exprimir a verdade dos fatos (art. 213. da LRP e art. 1.247. do CC).
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Cindibilidade: Um título que contenha mais de um ato a ser inscrito poderá ser objeto de inscrição parcial, desde que um não dependa do outro, porém, o apresentante deverá solicitar expressamente a cisão do título (ex. formal de partilha que contenha mais de um imóvel).
Unitariedade Matricial: Para cada imóvel só deve haver uma matrícula, e a cada matrícula só corresponde um imóvel (art. 176, § 1º, I, da LRP).
Concentração: Nenhum fato ou ato jurídico que diga respeito ao imóvel ou às pessoas com ele envolvidas deve ficar de fora do sistema registral, mesmo que seja apenas para dar publicidade ao referido fato ou ato jurídico (art. 167, II, 5 e art. 246. da LRP).
Fonte: material de Direito Notarial e Registral da UCAM